龙湖地产工程质量保证体系与重点.ppt

1、龙湖地产工程质量保证体系与重点, 提高设计质量、通过设计预防解决工程质量通病：,从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证,通过设计预防工程质量通病，制定企业版工程节点图集,通过产品系列化、标准化设计降低工程质量管理难度,设计过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量,明确设计审查要点，控制关键易错环节,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 通过施工图设计指导书对设计质量事前控制：,施工图设计指导书 设计统一技术要求 设备配置 装修标准 设计配合 其它特殊设计要求,目的 明确技术要求 预防常见问题 统一设计做法 规范设计深度 提高设计质量,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 通过产品系列化、标准化降低工程管

2、理难度：,利用产品库中的成熟产品设计进行异地快速复制：不仅项目开发速度快，风险低。且具备成熟的工程质量管理标准，降低了工程质量、进度的管理难度,进行产品模块化、组团化研发，在产品风格多样性的同时，固化与产品模块、组团相配套的施工质量管理标准、施工工艺标准、工序检验标准、细部工程质量检验标准、施工单位、监理单位质保体系管理要求等。实现了产品复制与工程管理复制的同步运行。提高了工程质量的管理水平,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：,产品复制不仅仅是简单的单体复制。更应关注居住形态、空间功能、空间效果的居住组团模块化研发。,产品复制应可以根据市场需求变化，塑造

3、不同的建筑形态、立面及空间,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 明确设计审查要点，控制关键易错环节：,地下室管道竖向定位原则：,保证地下通道高度,合理布置管道，地下室（车库）综合管线图审查,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 明确设计审查要点，控制关键易错环节：,地下室的留洞：,管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管,管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管,电缆穿越地下室外墙应做特殊处理，图集中直接埋管的方法在地下室外墙防水处理时很难处理，质量无法保证,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 明确设计审查要点，控制关键易错环节：,地下室防排烟洞口、柴油发电机排烟洞口应特别注意，这些洞口较大且

4、在结构图上容易遗漏,外线进建筑物的穿墙套管应考虑建筑周围的小市政管线的位置，尽可能缩短外线的距离,地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，以防止遗漏或影响进户路径的建筑、景观、管线等正常使用,干管穿越地下室梁的管道留洞，在水平方向应考虑留有一定的裕量，以避免施工误差，使管道安装困难,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 明确设计审查要点，控制关键易错环节：,人防：,人防的洗消间应设置防爆地漏，施工时应特别注意，宜委托专业公司预埋，或指导总包安装,人防的洗消间等通道应设置防爆门铃，施工时应注意,穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装防爆阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防爆阀门,龙湖地产工程质量

5、保证体系与重点, 明确设计审查要点，控制关键易错环节：,人防：,人防的洗消间应设置防爆地漏，施工时应特别注意，宜委托专业公司预埋，或指导总包安装,人防的洗消间等通道应设置防爆门铃，施工时应注意,穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装防爆阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防爆阀门,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 明确设计审查要点，控制关键易错环节：,人防工程的防爆电井不应遗漏,地下室排水沟穿越人防的分区墙时必须做特殊处理,DN100以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理,人防区的防排烟处的防火门必须考虑密闭性，不能采用一般的防火门，应考虑增加密封橡胶,龙湖地产工程质

6、量保证体系与重点, 工程管理规划先行，指导项目工程管理：,施工图出图后，施工图强审及项目招标之前。甲方先行制定项目工程管理规划书。指导施工单位编制项目施工组织设计和确定甲方项目施工管理全过程、全方位的技术措施要求和管理措施要求,项目工程管理规划书相当于甲方版本的施工组织设计。其作为招标文件中工程技术、质量、管理等标准、要求的技术性文件，是技术标评审中的重要组成部分，需要其输出至投标方并要求其响应,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 工程管理规划先行，指导项目工程管理：,项目工程管理规划书是项目施工前对项目工程管理 进行的全方位、全过程、整体的管理策划,项目工程管理规划书能够提前确定甲方项目工程部

7、 工程管理的质量、进度、成本等管理体系要求,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 工程管理规划先行，指导项目工程管理：,项目工程管理规划书能够提前确定甲方、施工方项 目工程管理的重点、难点。提前制定确保工程质量、 进度、成本控制的预防保障措施。统一项目工程技术 及管理标准，明确质量、进度、成本等保障体系管控 要求、管理职责划分及奖惩细则,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 工程管理规划先行，指导项目工程管理：,项目工程管理规划书能够针对企业技术、质量、管 理标准、检验要求、实施体系控制要求等提前做出明确 约定。针对国家规范不明确和施工单位、监理单位常见、 易错等环节，提前提出具体的防控措施和工序检验

8、批等 过程质量管理要求。其作为招标文件的附件，要求投标 方予以响应。以避免后续工程施工中因前期不明确造成 扯皮或引起成本争议,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 工程管理规划先行，指导项目工程管理：,项目工程管理规划书通过评审审批环节，可以避免 因项目地域、特点不同及项目管理人员差异等，引起 的项目工程管理的质量下降或管理标准降低等问题,项目工程管理规划书作为整体项目的工程管理策划 要求，由项目工程部经理编写，经地区公司工程管理部 审查合格，报集团工程技术质量审批。审批通过后，在 施工管理过程中，项目工程部应按其规定要求严格执行。 地区公司工程管理部履行定期检查职能，集团技术质量 研究中心组织不

9、定期抽检,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,房地产企业与工程供方面对的客户不一样，双方的利益着眼点也不相同，决定双方对工程质量认识上的差异,在当前工程外部资源管理能力不足的形势下，房地产企业的工程管理必须深入到对承建商的工程质保体系、工艺工法控制、技术措施管理等方面进行监督的环节。强调对施工环节的过程质保体系保障。通过对供方的管理，可以使二流的供方有相对一流的表现，从而达到在保障工程质量的前提下，降低工程建造成本,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,工程的实施方是施工方不是项目工程部，工程质量目标实现的关键，也必

10、须依靠施工方有效的质量管理,房地产企业工程经验的总结，有的是用沉痛教训换来的，有的是通过行业交流学习到的。在项目施工过程中，甲方有必要把这些做法和要求告知施工单位和监理单位，避免今后再犯同样的错误。同时应将具体项目的具体要求、可能的发生质量问题的工序质量控制点、工程质量控制措施等向供方事前明确提出，提高工程供方的管理水平,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,项目工程部应主动组织并监控的交底工作：,设计交底,施工节点及细部交底,技术标准交底,施工工艺交底,施工组织与配合交底,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,项目工

11、程部应主动组织并监控的交底工作：,质量控制点、工序检验批验收要求交底,施工样板及样板工艺交底,成品保护措施交底,分化验收组织交底,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,甲方对施工单位工程质量管理的重点是通过实体工程质量检验与需求目标的对照，发现其工程质量保证体系环节存在的漏洞，对其薄弱环节进行整改。出现工程质量问题后，切忌简单的进行经济处罚或质量问题部位的整改,依靠国内目前房地产企业项目工程部管理人员的配备标准，甲方工程部不可能只依靠自身对实体工程质量的检查保障项目的工程质量目标,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 向工程供方

12、输出企业管理标准，并对其管理：,某小高层项目正在进行外墙砌筑，门窗的钢副框开始进行安装。甲方项目工程师在工程质量巡检过程中，发现由于门窗洞口偏差过大，导致几樘钢附框与砌体洞口间隙偏差较大,龙湖地产工程质量保证体系与重点,项目工程师 A ：,鉴于钢附框刚开始安装，还未进入工序检验批验收，施工单位也未申请报验，不宜进行处罚。要求施工单位将间歇偏差大的钢附框拆除，修补洞口偏差后重新进行安装, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,项目工程师 B ：,虽然施工单位未申请报验，但由于其未能认真履行工序交接检、工序检验批检验，

13、未及时发现砌体工程出现尺寸偏差。监理单位也未认真检查门窗洞口尺寸。对施工单位相关质检人员、监理单位相关监理工程师进行处罚。并对存在的质量问题进行修改,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,项目工程师 C ：,将施工单位、监理单位相关作业及管理人员叫至出现质量问题的现场。要求测量人员提供门窗洞口测量交底记录，测量放线记录，施工质检及监理验线记录，核查测量工作质保体系是否存在问题。检查砌体工程交线记录，砌体工程交底记录，施工质检及监理检验批验收记录，砌体分部分项工程验收记录，核查砌体工程质保体系是否存在问题。检查钢附框安装交底记录，工序交接检记录，核查钢附框安

14、装质保体系是否存在问题。就发现问题要求施工、监理就质保体系缺陷提出整改报告,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,技术方案先行管理中容易出现的错误,技术方案审查的重点包括技术方案的质量标准、工艺、工法及技术措施，质量通病防治等技术性审查。也包括与技术方案实施对应的工程质保体系管理要求方面的审查，即对技术方案的完整性进行检验。而后一环节容易为监理单位忽视,施工质量的过程控制，如果没有完善的质保体系管理，出现问题不能找到对应部位、环节的责任人，不能明确奖惩要求。再完美的技术方案，往往都是“纸上谈兵”,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准

15、，并对其管理：,技术方案先行审查的重点,总包方编制的专项技术方案，除应有工程质量标准、施工工艺技术措施、质量通病防治措施等技术性要求外。审查重点应放在审查其专项工程质保体系的有效性。甲方应依据约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检、交接检等管理要求和负责人,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,技术方案先行审查的重点,监理单位应重点审查总包方的专项技术方案与房地产企业要求的一致性，审查其质保体系有效性。参与监督并审查依据技术方案内容进行的施工班组质量标准交底、施工工艺交底、成品保护交底并根据专项技术方案制定

16、对应的监理专项细则，明确监理检验的对应责任人,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,工程样板引路管理中容易出现的错误,施工样板引路不仅为了做一个合格的样板，也不仅是后续大面积施工的验收标准。而是为了保证大面积施工的有效质量控制,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，对需要实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期质量管理成本增加,经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的施工工艺标准细化、实物交底标准及质量验收标准,龙湖地产工程质量保证

17、体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题造成不必要的损失成本,所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 加强工程质量执行力管理的考核力度：,对关键工序、关键部位、施工质量通病等环节应针对施工、监理、项目工程部制定明确量化的质量管理工具,对质量管理工具形成可追溯、可考核的责任记录档案管理制度,实施必要的地区公司定期检查制度和集团不定期抽检制度,集团工程管理专业性考核（抽检评比、业务考试等）与地区公

18、司绩效考核脱钩，避免地区公司补偿性保护,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 加强工程质量执行力管理的考核力度：,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 加强工程质量执行力管理的考核力度：,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 优化分户验收管理程序，降低业主投诉：,分户验收的目的不是为了取得工程竣工备案手续：,分户验收是工程质量控制的最终环节,分户验收应由项目工程部组织,工程分户验收应与物业分户验收分开检验，避免工程不承担质量检查义务（几乎完全依靠物业检查进行整改）和预防物业公司因专业性不足导致质量检查疏漏,分户验收管理程序的优化，可以有效降低交付期的业主投诉,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 优化分户验收

19、管理程序，降低业主投诉：,传统的工程分户验收管理程序：,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 龙湖地产的工程分户验收管理程序：,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 龙湖地产的工程分户验收管理程序：,龙湖地产工程计划保证体系与重点,一、项目计划管理的概念与框架,二、龙湖地产项目计划倒置推导的示例,三、龙湖地产的三年经营计划管理,四、工程计划管理的简化操作应用,龙湖地产工程计划保证体系与重点, 工程计划管理容易出现的问题：,工程赶工是房地产项目工程管理的常态,项目制定了详细的开发计划，但是，几乎永远得不到落实,计划编制都强调自身困难，给自己留足空间,总是忽略或遗漏的工作内容,计划编制各自为政，不同专业计

20、划之间相互矛盾，无法实施,龙湖地产工程计划保证体系与重点, 工程计划管理容易出现的问题：,将施工企业的计划，作为施工现场的总控制计划,缺乏计划管理方法,谁影响自身计划不清楚，自己影响谁也不清楚,团队之间的计划信息管理不对称,龙湖地产工程计划保证体系与重点, 项目计划管理的概念与框架：,项目计划制定过程的三个阶段：,时间计划：,工程进度 需要做什么、什么时间做、谁来做、什么时间完成？,资源计划：,设计出图、成本预算、资金计划 需要什么资源、谁来做、如何做？,实施计划：,工作计划 如何去做？,龙湖地产工程计划保证体系与重点, 项目计划管理的概念与框架：,项目计划编制不可或缺的要素：,计划任务一定要

21、分解,计划责任一定要落实到人,一定要有时间要求，及任务的前后工序关系,一定要有任务所需资源的考虑,对任务成果必须验证的方法和评价的质量标准,龙湖地产工程计划保证体系与重点, 项目计划管理的概念与框架：,确定项目计划节点设置的整合：,整合要点：,资源、成本和进度,计划、审批和控制,人和组织,龙湖地产工程计划保证体系与重点, 项目计划管理的概念与框架：,确定项目计划节点逻辑关系的整合：,逻辑关系设置：,项目活动存在的规律,施工工序的衔接要求,施工场地、作业面限制,资源、材料、设备、成本、设计确认、资金限制,任务作业方式的要求（依次作业、水平作业、流水作业、穿叉作业）,龙湖地产工程计划保证体系与重点

22、, 项目计划制定的流程：,项目目标 1.项目要取得什么成果？ 2.必须满足什么要求？ 3.什么时候结束？ 4.如何知道目标已经达到？,龙湖地产工程计划保证体系与重点, 项目计划制定的流程：,工作分解 1.项目中我们要完成什么？ 2.包括哪些工作？ 3.各项工作分支是什么？ 4.准确估算实施所需资源？ 5.准确估算时间？ 6.安排给别人能否清楚？,龙湖地产工程计划保证体系与重点, 工程计划管理与施工计划管理的区别：,工程计划管理：,按项目计划管理的原则，对所有可能影响到项目开发进度控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规划和管理。制定相互配合衔接的实施计划。通过计划管理体系的有效运行，对项目

23、工程总体目标实现保障,龙湖地产工程计划保证体系与重点, 工程计划管理与施工计划管理的区别：,施工计划管理：,对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保障等进行有效的规划和管理。施工计划管理仅能对进入施工阶段后的外部资源进度进行管理，往往受架构、权责等限制，对施工阶段所需的内部资源保障无法实现有效的管控。极易出现因资源保障计划脱节致使施工计划管理实效或产生施工索赔的风险,月度工作计划任务书,集团三年经营计划,项目开发工作 指导书,人力资源 工作指导书,PMO年度工作目标及计划,财务管理部年度工作目标及计划,项目售后服务计划,项目营销销售计划,项目竣工验收计划,项目配合销售计划,项目分包、

24、材料计划,项目施工报建计划,项目工程进度计划,项目报批报建计划,项目设计计划,人力资源部年度工作目标及计划,其它专业部门年度职能工作目标及计划,土地储备 工作指导书,二级计划：以管理为主线,三级计划：专业部门围绕项目的作业计划,分解,分解,分解,财务（利润/资金/ 销售）工作指导书,龙湖地产工程进度保证体系与重点,集团三年经营计划的组成重点, 集团型地产企业三年计划管理体系：,龙湖地产工程进度保证体系与重点, 集团型地产企业三年计划管理体系：,利润控制计划,龙湖地产工程进度保证体系与重点, 集团型地产企业三年计划管理体系：,销售控制计划 销售面积,龙湖地产工程进度保证体系与重点, 集团型地产企

25、业三年计划管理体系：,销售控制计划 销售收入,龙湖地产工程进度保证体系与重点,资金控制计划,龙湖地产工程进度保证体系与重点,土地储备计划一,龙湖地产工程进度保证体系与重点, 集团型地产企业三年计划管理体系：,土地储备计划二,龙湖地产工程进度保证体系与重点,项目开发计划,龙湖地产工程进度保证体系与重点, 加强对关键部位、薄弱环节的质量细节管理：,项目开发计划,龙湖地产工程进度保证体系与重点,龙湖地产工程进度保证体系与重点, 项目工程计划管理体系的简单应用：,按房地产企业项目开发不同阶段管理要求划分,项目工程目标计划,项目工程总控计划,项目施工进度控制计划,龙湖地产工程进度保证体系与重点, 项目工

26、程计划管理体系的简单应用：,按房地产企业各业务部门专业计划协同要求划分：,工程部门权责范围内的工程实施类计划,相关保障或配合业务部门权责范围内的资源保障类计划,龙湖地产工程成本保证体系与重点,一、设计变更与管理,成本管理体系同样是房地产企业管理的重要组成部分。因龙湖系列讲座有成本方面的课程，在此只简单讲一下施工阶段设计变更与现场洽商管理的一些要点,二、集中采购与管理,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 设计变更的责任管理部分需要完善：,不是所有设计变更都发生费用调整,设计变更尚未实施，施工单位未发生实际费用,设计变更虽然因设计错误引起，但属于乙方未执行甲方 工程管理规定从而产生费用,因施工方原因

27、导致材料、工艺变化引起的设计变更,龙湖地产工程质量保证体系与重点, 工程采购策划：,地区公司购销比分析：,年度销售额： 26.47亿元,年度工程采购额：16.18亿元,年度税后利润： 4.23亿元（利润率16%）,购销比大于45%,按照同比利润率计算，假定采购成本下降10，所创造的利润为1.21亿元，相当于企业年度销售额凭空增加30以上所产生的利润,龙湖地产工程管理保证的合约配合,一、龙湖地产的合约工程质量保障,二、龙湖地产的合约进度管理保障,三、龙湖地产的合约成本控制保障,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 房地产企业工程管理的依据：,国家相关法律、法规,国家、地方及行业相关规范、图集等,建设

28、方和工程供方的合约,国内大多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象：,合约由法务专业人员编写，其合约条款设计无法指导实际的工程管理,合约中存在大量不合理的、甚至无法操作的霸王条款。看似维护甲方利益，实际管理反而会出现甲方破坏合约的执行,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象：,以罚代管体现突出，单纯依靠处罚，并不能真正解决工程管理遇到的问题,企业缺乏标准化合约范本，每次采购都需要编写质量、技术、管理等方面的条款，导致工作效率降低。同时人为因

29、素导致合约技术管理等条款编写不完善，存在合约漏洞,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象：,工程合约条款设计中，依然采用传统目标管理的方式。工程管理要求不清晰，对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制。不利于甲方工程部依据合约对施工方进行有效的管理。甚至导致突破合约施工成本的现象,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 房地产企业工程管理的主要任务：,提要求,审核实际结果与最终需求的符合性,付款,房地产企业的工程管理，如果连工程管理要求都提不清楚，就不可能取得好的结果,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 房地产企业工程合约条款设计涉

30、及的一些合同：,建设工程施工合同,建设工程委托监理合同,物资采购合同,设备安装合同,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量管理,问题一：工程质量目标不清晰,国内大多数房地产企业合约中约定的工程质量要求大多填写为：合格、优良或达到杯要求,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 工程补充协议应明确施工检验的质量目标标准：,实行以客户验房标准为导向的工程质量目标，明确并细化质量目标的具体要求，避免施工单位在施工及交验过程中与甲方产生歧义,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量管理,问题二：工程质量管理要求不清晰,对施工方无工程质保体系的管理要

31、求：施工单位管理人员不到位或不合格，管理人员配备不能满足甲方的工程质量管控需要。施工单位无工程质保体系或不健全，质量管理责任划分不清晰,对施工方无工程质量过程管控的管理要求：施工单位不重视施工过程的工程质量控制，以包代管，导致甲方及监理的人员成为施工单位的质检,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量管理,问题二：工程质量管理要求不清晰,无工序质量控制、检验批验收、质量停止点等管理要求：施工单位不重视关键工序质量控制、检验批验收质量控制，不重视技术方案先行、样板引路、质量通病防治措施等质量技术、管理手段的应用,无工程质量标准、规范、企业标准等执行顺序的管理约定：

32、施工单位以工程常规或国家没有明确约定等理由拒绝甲方工程精细化管理要求,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量管理,问题二：工程质量管理要求不清晰,对施工单位质量控制缺乏除经济处罚外的有效制约手段： 对施工范围、标段主动调整和更换缺乏有效的合约条款支持和前置的责任条款支持（成本、工期、保修等）,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量管理,问题二：房屋交付与施工质量考核脱节,房屋交付质量好坏与施工单位的施工质量管理缺乏关联性考核，施工单位不重视交付前的分户验收，只奖不罚的合约条款不利于施工质量管理的改善,龙湖地产工程管理保证的合约配合

33、, 国家标准建设工程委托监理合同范本存在的缺陷：,工程监理质量目标不清晰，监理工作要求不明确,监理合约范本中对于质量管理的责任和要求主要是满足甲方对承包方的质量目标管理要求。在实际执行过程，往往缺乏详细的管理要求,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 国家标准建设工程委托监理合同范本存在的缺陷：,对监理人员资格、配备要求等没有明确约定监理人员不到位或不合格，管理人员配备未考虑结合本工程计划、特点的不均衡性管理要求，不能满足甲方工程质量管控需要,对监理单位质保体系管理要求没有明确约定，对工程质量监理控制规程没有明确约定,对工序验收、检验批验收、旁站要求等没有明确约定,龙湖地产工程管理保证的合约配合,

34、 国家标准施工合同范本存在的缺陷：进度管理,国家标准施工合同范本存在的一些缺陷：,国家施工合同范本中对工期要求仅列出：开工时间和完工时间。而大多数房地产企业在补充协议中，大多也只列明：出0.00、达到预售条件、结构封顶等简单的时间节点要求，对群体工程往往也不分别列明工期要求,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 国家标准施工合同范本中关于进度管理的约定：,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 国家标准施工合同范本存在的缺陷：进度管理,关于工程进度管理的约定条款过于笼统，不能满足甲方施工现场实际工程管控的具体需求，不能帮助甲方一线管理人员指导监管施工单位的施工进度组织,无工程进度过程管控的管理要求,对施

35、工单位不遵守合约进度控制管理要求缺乏除经济处罚外的有效制约手段,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 国家标准施工合同范本存在的缺陷：成本管理,国家标准施工合同范本存在的一些缺陷：,问题一：合同价款调整内容及调整方式不明确,问题二：工程款支付条件不清晰,龙湖地产工程管理保证的合约配合, 国家标准施工合同范本存在的缺陷：成本管理,国家标准施工合同范本存在的一些缺陷：,问题三：对合约承包范围约定不清晰,问题四：对甲供、甲分包计价方式约定不清晰,通过减法学习龙湖地产的工程管理,一、龙湖地产工程质量管理体系的构成,二、不同施工阶段质量管理的薄弱环节,三、不同施工阶段工程质量管控的重点,通过减法学习龙湖地产

36、的工程管理,工程质量保证体系,通过减法学习龙湖地产的工程管理, 龙湖地产工程质保体系化建设的基础：,通过工程质量策划，分析房地产开发的每个环节、每个内外客户对工程质量管理的影响和存在的短板。制定完善的质量改进计划,集团领导亲自参与质量改进活动的推进，协调质量改进过程中出现的流程与职责、成本与质量之间的矛盾,集团工程技术质量中心强大的工程管理研发能力和工程管理研发的巨大投入,通过减法学习龙湖地产的工程管理, 龙湖地产工程质保体系化建设的基础：,集团工程技术质量中心强大的工程管理研发能力，每年对工程管理研发的巨大投入,集团工程技术质量中心首先定位于为一线工程管理服务，简化工程质量管理制度，通过简单