住宅项目规范解读.ppt

1、,2019住宅项目规范 意见稿解读,大陆区二级市场战略中心 2019.02,适用于住宅项目的建设、使用和维护。 主要技术内容：住宅建筑的规模、布局、功能、性能等要求，以及工程建设技术措施，包括空间布局、户型要求、建筑构造要求（墙、顶、地、屋面、楼梯、地下室等）、建筑设备的要求（水、气、热、电、通讯）、无障碍、防火、节能、安防、隔声、环保等。 规范完成时间为2019年12月。,2019住宅项目规范意见稿解读,此次调整，住宅项目规范（征求意见稿）最为重磅，涵盖住宅建筑应以套内使用面积进行交易等内容 目 次 总则 基本规定 布局与配套 建筑空间 结构与地基 室内环境 建筑设备,目录,2019住宅项目

2、规范意见稿解读,1 总则 1.0.1为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施，制定本规范。 1.0.2住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。 1.0.3本规范是住宅项目建设、使用和维护过程中技术和管理的基本要求。当工程中采用的设计方法、材料、构件、技术措施、施工质量控制与验收内容及方法等与本规范的规定不一致时，但经合规性判定后符合本规范第二章的规定时，应允许使用。 1.0.4住宅项目的建设、使用和维护，除应遵守本规范外，尚应符合现行有关国家工程建设规范的规定。,2.3 验收交付 2.3.2城镇新建住宅建筑应全装修交付，

3、并应符合下列规定： 1 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位； 2 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件； 3 消防设施应完好，消防通道应畅通。 2.4 使用维护 2.4.1用户不应在楼面上堆放影响楼盖安全的重物。 2.4.2严禁未经设计审核和有关部门批准擅自改动承重结构、主要使用功能或建筑外观。 2.4.3用户不应拆改公共用途的水、暖、电、燃气等配套设施。 2.4.4用户不应自行拆改或占用公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等住宅的共用部位。 2.4.5不应擅自

4、改变居住区内规划配套建设的公共建筑和共用设施的用途。 2.4.6住宅建筑应以套内使用面积进行交易。,2019住宅项目规范意见稿解读,解读 由以前的不约束必须装修，到鼓励装修交房，到新规中“应”全装修交房。在最初的设计阶段就需要为后续的家居设计做先行的设计，也避免了分户装修的杂乱。 此次规范中影响最为广泛的条文，即为2.4.6，住宅建筑以套内面积交易。纵观整个2.4部分的条文，明显发现为约束赠送面积的行为。以往开发商会把赠送面积的责任划分给住户自己承担。新规范直接将用户行为也命令禁止。 以套内面积进行交易，并不影响公共部分的设计。公共部分设计有相关规范约束。影响更多的是装修部分，可预见豪宅和普通

5、住在的差异会由此体现。,解读2.4.6住宅建筑应以套内使用面积进行交易,2019住宅项目规范意见稿解读,新华社报道： 起草单位回应取消“公摊面积” 24日，对于近期热议的“公摊面积”取消一事，承担住宅项目规范（征求意见稿）起草工作的中国建筑科学研究院有限公司回应称，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。按照国务院相关通知中“提高标准国际化水平”的要求，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。,从技术角度看设计影响： 1. 住宅设计的相关规范中，受到建筑设计防火规范、建筑防排烟系统技术标准、民用建筑设计通则、住宅设计

6、规范等多部设计规范的限制和指导，公摊面积并不会因为不再计入交易面积中而被无度缩减。在此前的住宅设计中，通常普通住宅的公摊部分，也是依照规范的最小值设计的，很少会存在无故浪费的情况。2018版的建筑设计防火规范已经扩大了前室尺寸和电梯轿厢尺寸，故未来公共部分的最小面积依旧不会缩减。 2. 从对于公共部分的改造做出强制性条文约束后，此前利用公共走道阳台进行赠送的方式无法进行，在一定程度上打击了赠送面积。 3. 容积率是用地规划限制条件中的指标，并不会因为改变交易面积计算方式而改变。所以可售面积改变后，价格的变化，需要开发商的相关部门重新去整理成本账目。 4. 是否增加公共空间舒适性，会引起刚需住宅

7、和豪宅之间的分化。 5. 目前这个设计规范还在意见稿阶段，这是一项工程建设标准规范，最终发布执行为2019年12月。因此该规范是约束设计单位和建设单位的。交易环节法律法规还未公布，需要等待后续发布。 6. 套内面积的确定对于精装修面积、房产税计税面积更为精确合理。此条条文可视为对于未来精装修交付和房产税征收的一种统一。,解读2.4.6住宅建筑应以套内使用面积进行交易,2019住宅项目规范意见稿解读,样本城市重庆（综合重庆中原解读） 1. 重庆国内首个地方立法确定套内面积计价城市 2001年11月，重庆市商品房价格计算方法暂行规定规定“商品房销售价格应以套内建筑面积计价，如购房者要求，商品房开发

8、、经营企业也可按建筑面积或套（使用面积）计价销售。” 2002年6月7日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过，2011年5月27日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议修订。 第十三条 商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。 重庆市商品房价格计算方法 第十一条 商品房销售价格应以套内建筑面积计价，如购房者要求，商品房开发、经营企业也可按建筑面积或套（使用面积）计价销售。不论以何种面积或方式计价销售，其列入计价的公摊部位和面积应在商品房买卖合

9、同中予以明确。每平方米套内建筑面积售价=建筑总造价（套内建筑面积）建筑总造价=成本+利润+税金 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。,2. 套内面积计价意义，减纠纷，促公平 3. 实际发展：一手销售计价执行到位，其他运用面流产。一手房仅主城七区采用套内面积计价；其余区县也采用建筑面积计价，二手交易及所有衍生费用仍采用建筑面积 4.对市场价格无明显影响 5. 差异性：住建部提出面积更“实得” 套内建筑面积（重庆）套内使用面积（住建部）,解读2.4.6住宅建筑应以套内使用面积进行交易,2019住宅项目规范意见稿解读,样本城市香港,20

10、08年，香港测量师学会产业测量组推动房地产行业采用“实用面积”，要求开发商在售楼合同中注明“实用面积”。,2010年，香港立法会房屋事务委员会建议，新房买卖去掉公摊面积，按照实用面积定价。,2012年12月，香港官方要求从2013年开始实行住宅物业销售新规。,13年4月一手住宅物业销售条例实施，新房只能用实用面积来标注面积。对于新房，不按照“实用面积”标注，可以罚款100-500万港币，判处3-7年监禁。,对二手房，香港地产代理监管局强制要求，中介需提供“套内面积”和“建筑面积”计价的双份售价资料。新房计价标准逐步传导至二手房领域。,参照香港和重庆的做法，可见虽然交易按照套内面积计算，但是产权

11、证上还是需要约定套内面积和公摊面积，而且公摊面积所有权也不归属开发商。而在更替规则的过程中，都经历了比较长的调整过程。在一手房交易中比较容易实施，但是在二手房市场上，还是因为历史遗留问题，无法一刀切式的管理。,交易规则改变之后，由于前期的铺垫，也并未引起市场的大幅波动。单价虽然上涨，但是总价基本平稳。亦可见新法规的实施绝不是突发一纸规范就可以实行的。 而且不论按照什么方式销售，对于开发商的利益而言，只要做好财务分析，保证项目利润率足以，并没有发生本质上的变化。,在改变销售规则之后，后续的物业费用、公共部分的维护费用、采暖费用等等在楼宇使用过程中产生的维护费用的收取标准必将面临调整。这也是推进过

12、程中需要面临的困难，需要过渡期和相应管理规定的支持。,综合论述,3 布局与配套 3.1 用地与建筑 3.1.1居住街坊用地与建筑控制指标应符合表 3.1.1-1 的规定；采用低层或多层高密度布局方式的居住街坊，用地与建筑控制指标应符合表 3.1.1-2 的规定。 表 3.1.1-1 居住街坊用地与建筑控制指标 表 3.1.1-2 低层或多层高密度居住街坊用地与建筑控制指标,2019住宅项目规范意见稿解读,解读 与2018版的城市居住区规划设计标准一致，对不同容积率提出各项控制指标，旨在控制规划设计中的高低配现象。,2019住宅项目规范意见稿解读,3.2 场地 3.2.1居住街坊内应规划设置集中

13、绿地，并应符合下列规定： 1 新区建设项目集中绿地面积不应少于 0.50 /人；旧区改建项目集中绿地面积不应少于 0.35 /人； 2 宽度不应小于 8m； 3 在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于 1/3，其中应设老年人、儿童活动场地。 3.2.2居住街坊内应配建附属道路，并应与住宅建筑单元出入口及城市道路或镇区道路系统相联通。 3.2.3居住街坊的附属道路与老年人、儿童活动场地应形成完整的无障碍步行系统，并应与城市及镇区道路的步行系统无障碍衔接。 3.3 配套设施 3.3.3城镇住宅项目应配建非机动车与机动车停车场所，并应符合下列要求： 1 非机动车停车场所应位置合理、方便使用

14、和管理； 2 机动车停车场所应设无障碍车位，且不应少于总车位的 0.5%； 3 机动车停车场所应具备新能源汽车充电设施安装条件。,解读 对于绿地设计的标准提高。保障老年人和幼儿的活动场地的日照条件。过去将活动场地裙摆或者局部设计在建筑物阴影区域的行为得到杜绝。在场地设计和景观设计中，如何合理布局提出新的思考。 无障碍设计条文。加强了社区内的无障碍设计。 停车位设计也充分考虑了无障碍设计，解决目前的社区停车场中的一些痛点。对新能源汽车的推进给服务设施的保障。,4.1 户内空间 4.1.1套型的使用面积应符合下列规定： 1 由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于 30；2 由

15、兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于 22。 4.1.2卧室的使用面积应符合下列规定： 1 双人卧室使用面积不应小于 9；2 单人卧室使用面积不应小于 5；3 兼起居的卧室使用面积不应小于 12。 4.1.3起居室使用面积不应小于 10。 4.1.4厨房的使用面积不应小于 3.5。 4.1.5每套住宅应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备。当三件卫生器具集中设置在同一卫生间时，其使用面积不应小于 2.2 。 4.1.6厨房、卫生间的室内净高不应低于 2.20m。 4.1.7卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于 2.50m，局部净高不应低于 2.10m，局部净高的面积不

16、应大于室内使用面积的 1/3。住宅利用坡屋顶内空间作卧室、起居室时，室内净高不低于 2.10m 的使用面积不应小于室内使用面积的 1/2。 4.1.10卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。 4.1.11卫生间的楼地面应设置防水层，墙面和顶棚应设置防潮层，卫生间门口应有阻止积水外溢的措施。 4.1.12卫生间的布置应符合下列规定： 1 起居室在套内入口层时，该层应至少设有 1 间配置便器和洗面器的卫生间； 2 卫生间便器和洗浴器旁应安装扶手或预留安装条件； 3 布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内。,2019住宅项目规范意见稿解读,4 建筑空间,1. 各个功能空间按照

17、使用面积，给出了最小面积值 2. 规定了最小使用面积值，杜绝了过小面积的住宅出现 3. 关于卫生间的设计给予了较多条款的限制。 考虑角度主要是使用中的卫生与检修，以及应对人口老龄化等无障碍设施的设计安装等。,7 建筑设备 7.2.4除有余热废热可利用或热泵项目外，夏热冬冷地区的住宅建筑不应采用集中供暖系统。对于确实需要采用集中供暖系统的住宅建筑，应进行专项技术经济分析。 7.2.9分体式空气调节器(含风管机、多联机)室外机的安装应符合下列规定： 1 应为室外机安装和维护提供安全和方便操作的条件； 2 室外机应安装牢固，并采取设空调平台等防止坠落或坠落伤人的措施； 3 应能通畅地向室外排放空气和

18、自室外吸入空气；排出空气与吸入空气之间不应发生明显的气流短路； 4 室外机位的格栅应保障空调有效散热，应组织好冷凝水的排放，并采取防雨水倒灌及外墙防潮的构造措施； 5 对周围环境不应造成热污染和噪声污染。 7.3.3使用燃气的住宅厨房应符合下列规定： 1 厨房与卧室、卫生间等应有隔墙； 2 厨房应有能自然通风的条件； 3 应有满足燃气灶具安装、操作、检修和安全使用要求的位置和空间； 4 放置燃气灶具的灶台应采用不燃烧材料或难燃材料，当采用难燃材料时，应采取防火隔热措施,2019住宅项目规范意见稿解读,解读 再次明确夏热冬冷地区不集中供暖。可考虑在豪宅项目中配备供暖或者恒温设备。 对于分体空调机的室外机位的设计提出明确规定。更为人性化的设计考量。 明确强调住宅燃气管道的设置。在小户型，特别是单间公寓的设计中，未来将不能设计燃气管道。,7.5 电梯 7.5.1新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定： 1. 四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地