项目发展构思提案提交

1、,“沃尔沃品牌 森林大郑州” 关于金基置业世纪大道项目发展构思之战略纲要 奎辰（金基）第001号 文本机密：OYAA级 文本口号：森林大郑州,森林、家对居住在城市的人来讲，曾是一种可望而不可及的奢望。 当森林触手可及时，我们应如何去实现那曾经遥远的梦。幻想是美好的、童话是可以变成现实的，在这里、在森林公园旁,前 言,1,目 录 前言 （一）、沃尔沃品牌+金基置业 3 （二）、如何看待本项目？ 4 （三）、用心感受本项目的灵魂与气质 5 （四）、项目开发综合定位方向 6 目标消费群定位 项目产品形态定位 建筑风格定位 户型定位 户型配比建议 户型设计建议 生活配套设计建议 智能化设计建议 物业管

2、理建议 （五）、项目开发与推广气质的统一：案名 21（六）、项目运营实操建议 22 （七）、项目价格建议 23 （八）、项目经济技术分析 24 （九）、服务内容 35,（一）、沃尔沃品牌+金基置业 一个新型的房地产企业如何在较短的时间内成为业界关注的地产新锐？ （1）、高强度的资本压境，令同行刮目相看； （2）、高品牌的横向嫁接，让项目直接空降压势； （3）、超前的产品创新，引领同行。 说明：就金基置业而言，最直接的捷径就是沃尔沃品牌的有效嫁接和项目适度创新的 双向运作！,3,（二）、如何看待本项目？ （1）、本项目位于大郑州普遍看好的北区，大势好； （2）、21世纪社区、家和万世等项目已经把

3、本区域炒成了相对的熟地，有一定的认知基础； （3）、世纪大道的改造和绿化，使得大道沿线成为地产开发的金腰带； （4）、森林公园在本项目正对面，得天独厚； （5）、本项目处于大郑州发展中的城郊结合部，适合居住； （6）、100余亩的体量，有一定的人气吸纳能力。 总结： 不管从哪个角度讲，本地块是一个非常好的地块，有大势，有个性，有打造特色产品的诸多条 件，我们有理由说：在这样一块土地上，不做出点名堂的项目来，对不起这块土地！,4,（三）、用心感受本项目的灵魂与气质 做任何一个项目必须让自己的心灵与项目的灵魂与气质共鸣！ 当我们驱车从世纪大道来到项目现场，首先映入眼帘的就是森林公园。 让我们试着想

4、一想，如果我们的家在森林旁边，我们的生活将会是怎么样？ 森林的故事、森林的童话、森林的神秘、森林的呼吸、森林的宁静、森林的与世隔绝 毫无疑问：森林将成为我们未来生活的主场，当然所有的人都在羡慕我们！ 这就是本项目的灵魂与气质所在！ 总结： 我们有足够的理由这样说：把项目独有的森林气质做足做透是本项目最好的创新出路。如果用一 句话来描绘项目的气质的话，应该是这样 森林 + 蓝天 + 童话 + 房子 = 所有人都向往的一种生活！,5,（四）、项目开发综合定位方向 结合以上分析，我们可以确定本项目的综合定位方向 以森林为灵魂背景依托； 以成人童话为思想行为载体； 以北欧（海派）闲适生活为蓝本； 打造

5、一个人人都向往的成人童话王国森林旁边的房子 森林 + 蓝天 + 童话 + 房子 = 所有人都向往的成人童话王国！,6,7,混合建筑形态： 多层+小高层 多层（6.5层）所占比例为65%，小高层（11.5层）所占比例为35% 说明：本项目位于城郊结合部，就目前郑州的项目消化情况来看，多层+小高层的模 式比较现实，全多层，小区容积率太低；全小高层，风险太大，故建议做 多层+小高层的模式，这样小区规划起来比较容易出效果，天际线也比较优美，在销售上，也几乎可以规避风险！,2、本项目产品形态定位,8,3、本项目建筑风格定位,建筑风格：以现代海派建筑为基础， 以北欧风情为建筑调性。 视觉感受：闲适、有情调

6、、有故事、有艺术感 说明：现代人住现代的房子，而时下流行的海派就是现代建筑的风格延伸。北欧， 是所有懂得享受的人们都十分推崇的地方，那里的人文，那里的生活，那 里的时尚流行，几乎已经成为了真正有品位的闲适生活的归宿。本项目拥 有相当多的优越，单单森林就已经涵盖了一切，以北欧建筑符号为调性丰 富，有现实意义。,9,*本项目建筑风格体验 建筑尖顶圆柱的影子在晨曦中拉的很长， 装饰性的产柱、百叶窗和高高低低的窗子，使社区后现代的欧洲建筑给人以惬意的视觉效果。 典雅的过厅点缀着花草盆架，它敞向拥有吊顶和凸窗的正餐厅。 住宅后墙满布的玻璃窗为整个居室带来第一缕阳光。 一座便餐吧台将厨房与早餐室有机划分，

7、阳光透过 早餐室的凸窗洒遍厨房的每个角落， 愉快的心情从清晨第一时间便漫溢在每个房间。 傍晚红色的坡屋顶在夕阳下泛着迷人的光，室内也金黄了,10,4、本项目户型定位 定位原则：不求户型空间的大而华，一定是恰到好处的适合； 不做过分的空间超越革命，一定是人性化的适度创新。 定位方向：瘦身精致户型 定位需求：1）、收入较高的白领一族，他们需要精致户型； 2）、三代同堂的新居住方式，他们需要精致户型； （同一个社区，不住同一套户型 。即 同区同层，对门1+1，自己一套，老人一套； 同区同栋，上下楼1+1，自己一套，老人一套； 同区不同栋，自己一套，老人一套）,11,三种主流倾向配比： A.1+1+1

8、+1+1=1模式（一房一厅一厨一卫 一阳台灵舍小户） 455 3% 1+2+1+1+1=1模式（一房二厅一厨一卫 一阳台舒适精巧小户） 505 2% B. “精致+舒适”二元模式 （“精致”是指空间的实用性和性价比、总价低） （“舒适”是针对该社区价值和目标消费者的住宅倾向） 2+1+1+1=1 （两房+一厅+一厨+一卫+一阳台的轻便简约两房概念） 70 5 5% 2+2+1+1+1=1 （两房+两厅+一厨+一卫+一阳台的轻便简约两房概念） 85 5 15% 2+2+1+2+1=1 （两房+两厅+一厨+二卫+一个书房的三房或奢侈型两房概念） 95 5 15%,5、本项目户型配比,12, 3+2

9、+2+1+1=1 （三房+两厅+二卫+一厨+一阳台的紧凑实用型三房概念） 105 5 20% 3+2+2+1+1+2=1 （三房+两厅+二卫+一厨+双阳台 舒适型三房概念） 120 5 20% 3+2+2+1+2=1 （三房+两厅+二卫+一厨+双阳台 宽阔舒适三房概念） 135 5 10% C.景观复式概念 小复式针对顶层复式的处理上，建议将客厅作挑空处理 120 144 10% 由于本项目规模较大，项目开发周期长，户型设计应考虑项目推广过程中消费者的实际反应状况来决定，鉴于此，以上户型暂作为一期建议。其一，可以通过产品来验证定位；其二，面积段划分较细，可以更好的抵御市场风险，同时可以更好的接

10、触市场，为二期的产品定位提供更准确的决策依据。,13,6、本项目户型设计建议,常规要求：在条件允许的前提下，尽量作到如下几点 （1）、全明空间设计、动静分区、干湿分离、大面宽小进深等； （2）、尽量作到依据规划空间对每一套户型讲究景观最大化，所有边 单元的端头户型，单独设计，比如开窗问题等； 创新要求：户型虽然紧凑，但空间却很舒适； 阳台的处理更具有艺术感； 入户的感觉一定要有品位，比如门的高度和宽度比一般的都大一些等； 厨房和卫生间的处理上一定要现代； 主卧的尊崇感一定要强调。,14,7、本项目景观风格定位 秉承本项目打造“蓝天+森林+童话+房子=人人向往的闲适生活”的综合定位， 景观的风格

11、定位如下： 依托大森林，借助森林故事、森林童话，在社区内营造具有文化格调的精神 森林王国，让整个社区具有北欧小镇风情。用一句话来描述 具有成人童话色彩的北欧小镇风情的精神森林王国。,15,8、本项目景观设计建议,设计建议： 1）、围绕精神森林社区这一主题，建立以情趣精神归属为核心的景观风格，以现 代简约的设计手法打造精神森林情景社区，通过景观小品主题的赋予突显项 目“精神领袖”的气质。 2）、围绕 “成人童话”这一故事元素，在社区内营造系列成人童话情趣景点，如 海的女儿、汤姆叔叔的小屋、七个小矮人、灰姑娘 3）、围绕“森林”之生态的元素，在社区引入高龄、高大乔木、常青树种，与森林 公园相呼应。

12、 4）、围绕“水”这一灵性元素，通过多种浅水景表现手法，让社区更加回归自然、 回归真实。,设计原则：借森林公园、世纪景观大道营造“精神森林”,16,*本项目雾森景观系统体验效果,17,9、本项目生活配套设计建议 （1）、关于会所的设立： 在本项目中，建议不做大型会所，会所以满足基本的社区生活必须为宜。 比如医疗、托管、家政、物业管理办公等； （2）、关于商业街的设立： 在本项目中，建议沿世纪大道和小区主入口两侧，可以做商业门面房建 设，虽然价值不一定很高，但还是比住宅价值高，主要形成小区的泛会 所，满足小区自身的生活必须。 （3）、关于车位问题： 本项目的自身定位，决定了车位比应该大一些，建议

13、为40%。,18,智能化建议,社区安防： 周边防越界系统 社区内闭路监控系统 电子巡更系统 产品智能化：天然气泄漏报警装置 单元电子可视对讲系统 家庭防盗报警电话 门磁窗磁 室内红外对射报警装置系统,10、本项目智能化设计建议,19,11、本项目物业管理建议,物业服务要真正体现“人性、亲情”标准，体现后康居时代的居住要求，充分展示“精神森林社区”作为区内精品项目的企业品牌及项目品牌代表。 房地产不仅仅是水泥与钢筋的简单结合，真正的利益点是其所能提供的附加值部分。 物业管理是房地产项目运作经营中最能体现文化与服务的实质性附加值。 物业管理的优劣直接影响到整个房地产发展商的信誉。 优秀的物业管理可

14、以独立发展成为地产行业新的有效利益点。相关建议：物业管理是一个项目品质的最终保障。就金基公司而言，物业管理应该 是实现沃尔沃品牌嫁接的最好时机，但前期建议邀请一个成熟而知名的 物业管理公司做顾问指导。,20,（五）、项目开发与推广气质的统一：案名 （1）、主推案名：森林旁边的房子 说明：这个案名比较特别，音律、气质、记忆度、创新性等方面，都比较合适。森林 一词统领了项目的气质；房子，朴实而有文化味道，恰好符合童话的载体。借 鉴案名有：北京果岭上的建筑（CLASS）、长城脚下的公社 （2）、备选案名：森林童话、森林假日 建议：就本项目而言，我们建议在案名的选用上，追求差异性为好，故建议案名为 森

15、林旁边的房子,21,重视房地产项目运营的系统性，上游做得不好，下游非常难； 重视项目定位、重视前期规划设计、重视执行力； 先造环境后卖楼，引入情景营销模式； 宣传推广：有计划、有步骤、有目的地采取阶段性的强势宣传与细水长流式 的公关活动相结合，提高项目的知名度，塑造项目良好形象。 前期一定要作好资金预算，保证项目的一气呵成； 一定要相信专业分工协作，开发商的工作不是扣某一个细节，应该充分整 合好各种好的资源； 一定要抓大放小，坚持最重要。,（六）、项目运营实操建议,22,（七）、项目价格建议 结合本项目地块、区位和郑州区域性价格的综合比较； 结合以上定位及各种建议实现的客观前提条件之上； 结合

16、开发商以及我们策划执行的系统保障； 我们拟订本项目的销售实现均价为 2950元/平方米,23,本经济分析依据奎辰公司实地考察项目地块和贵公司提供的红线图、土地成本等资料进行的初步规划方案指标。,（八）、项目经济技术分析,24,一、项目初步规划指标,25,二、项目成本分析,表一,26,表二,27,表三,28,表四,29,三、项目敏感性分析（以容积率为例）,假定条件：基准容积率为1.8，容积率每升高或降低0.1，销售价格相应降低或升高100元/平方米,30,容积率变化所引起的总投资变动情况：总投入与容积率正相关，当容积率增大时，总投入相应增加，主要是因为建筑面积的增加造成建筑成本的提升。,图一,3

17、1,净利润的波动情况：净利润与容积率的呈二次曲线变动，当V=1.78时，净利润达到波峰值。,图二,32,图三,根据容积率的敏感性分析可以看出：投资回报率与容积率负相关，当容积率增大时，投资回报率变小。在确保品质的前提下，通过控制容积率（缩小）即可提高项目的投资回报率。,33,经济分析,项目经济评价,综合容积率的相关性分析可知： 当项目住宅整体售价为2950元/平方米，商业销售价格6000元/平方米（暂不考虑车库收入），销售率达到100%时，总成本为27108万元，项目税后收入为37192万元，净利润值为10175万元项目投资回报率为37.66%。,34,（九）、服务内容,奎辰顾问房地产项目前期服务体系,35,奎辰顾问房地产项目前期服务体系,附表一：项目市场调研