漯河铸造厂项目定位方案1.ppt

1、,黄河路铸造厂项目定位方案,定位思路,形象定位,产品定位,第一部分 宏观分析,城市概况,经济环境分析,1,2,3,城市规划分析,城市区位,漯河,漯河市是河南省下属的一个地级市位于河南省中部，是京广铁路上的重要城市，处于许昌和驻马店之间。,河南食品工业基地 豫中都市经济圈 北距离郑州140KM， 西距平顶山78KM 南离驻马店66KM 东离周口 55KM,1.1城市概况,漯河市综合交通条件,京港澳高速,南洛高速,京广铁路,漯阜铁路,郑漯轨道交通,石武客运专线,沙河码头,人口概况,漯河市总人口256.90万人，常住人口248.05万人。总面积2617平方公里。下辖三区两县。,各年龄组所占比例,1.

2、1城市概况,202,32,413,49,405,51,821,73,776,60,面积与全省各地市比较,1.1城市概况,漯河市面积2617平方公里，全省排名第16位。,数据来源：河南省统计年鉴,漯河市人口共约258万，全省排名第15位。,数据来源：河南省统计年鉴,人口与全省各地市比较,1.1城市概况,漯河市人口全省比较（柱状图）,漯河市城镇化率与各地市的比较（柱状图）,截止2010年底，全省城镇化率为39.5%，漯河的城镇化率39.3%，基本与全省基本持平。,数据来源：河南省统计年鉴,1.1城市概况,城镇化率与全省各地市比较,第一部分 宏观分析,城市概况,经济环境分析,1,2,3,城市规划分析

3、,1.2经济环境分析,GDP与人均可支配收入,在经济发展过程中，漯河市的经济发展受到人口基数和面积的影响，在全省的国民生产总值对比中处于落后地位，2010年在河南省国民生产总值排名中倒数第三。,经济受到人口基数和面积的影响，GDP总量处于全省落后地位,数据来源：河南省统计年鉴,2005年以来，全市经济保持着持续、健康、快速的发展势头，受2008年全国经济危机的影响，2009年增速跌至谷低后在2010年开始反弹，2010年全年GDP为674亿，增幅为13.66%。,GDP呈现增长的趋势，发展势头强劲，未来发展潜力巨大。,GDP与人均可支配收入,1.2经济环境分析,数据来源：河南省统计年鉴,GDP

4、与人均可支配收入,通过与其他地市人均成产总值的对比情况可以看出，漯河市虽然经济总量较小，但是其人均GDP却位于河南省各地市中上水平。,数据来源：河南省统计年鉴,1.2经济环境分析,人均可支配收入由2005年7923元增长到2010年14769元，增长速度较快且逐年递增，对整个房地产是利好消息。,1.2经济环境分析,人均可支配收入,数据来源：河南省统计年鉴,05-10年人均可支配收入（柱状图）,人均可支配收入全省比较（柱状图）,1.2经济环境分析,人均可支配收入,数据来源：河南省统计年鉴,漯河市人均可支配收入为14769元，处于全省中下游水平。,城镇固定资产投资投入,漯河市城镇固定资产投资增速较

5、快，但近年有所下滑，城市基础设施建设逐步完善，成为房地产开发的利好因素。,1.2经济环境分析,数据来源：河南省统计年鉴,2005年至2010年漯河固定资产投资,固定资产投资全省比较,城镇固定资产投资投入,1.2经济环境分析,数据来源：河南省统计年鉴,漯河固定资产投资在全省处于中游水平，结合漯河城市的面积来看，属于投资额较大的地市。,2010年第二产业的比例达到了69.6%，说明漯河是一个以工业生产为主的城市，其从业人员将是项目客户的重要组成部分；漯河市工业主导力量强大，工薪阶层数量庞大，第三产业比例过低。,漯河市产业结构以工业型为主导，近年来，第三产业保持平衡，第一产业萎缩。,三大产业占比,1

6、.2经济环境分析,数据来源：河南省统计年鉴,漯河2005年至2010年的恩格尔系数基本稳定，去年由于物价上涨的缘故，略有提升。,1.2经济环境分析,恩格尔系数,数据来源：河南省统计年鉴,05-10年恩格尔系数（柱状图）,恩格尔系数全省比较（柱状图）,恩格尔系数,1.2经济环境分析,漯河的恩格尔系数在排在河南各地市的中下游，说明食品支出占家庭支出的比重较小，富裕程度在全省中上游。,数据来源：河南省统计年鉴,2010年漯河市地方财政一般预算收入26.1亿元，净增5.7亿元，增长28%，增幅居全省第二位，是近十年收入增量最多的一年。,1.2经济环境分析,财政收入,数据来源：河南省统计年鉴,05-10

7、年财政收入（柱状图）,财政收入全省比较（柱状图）,财政收入,由于漯河总面积和人口较少，经济总量不大，所以财政收入的总量在全省位列倒数第三，排名较为落后。,数据来源：河南省统计年鉴,1.2经济环境分析,漯河市的居民储蓄余额连年递增，2010年底达到260亿元，平均每人1万元。,1.2经济环境分析,城乡居民储蓄存款余额,数据来源：河南省统计年鉴,05-10年城乡居民储蓄存款余额 （柱状图）,城乡居民储蓄存款余额全省比较（柱状图）,城乡居民储蓄存款余额,由于面积人口的限制，居民存款额全省排名比较靠后。,数据来源：河南省统计年鉴,1.2经济环境分析,1.2经济环境分析,社会消费品零售额,数据来源：河南

8、省统计年鉴,05-10年社会消费品零售额 （柱状图）,漯河市社会消费品零售总额每年递增较为明显，截止到2010年底，已达到216亿元人民币，人均达到近8300元，比去年增长1100多元，说明漯河的商业市场的消费具有较大的增长空间。,2009社会消费品零售额全省比较（柱状图）,漯河社会消费品零售总额在全省排名第14位。,社会消费品零售额,数据来源：河南省统计年鉴,1.2经济环境分析,第一部分 宏观分析,城市概况,经济环境分析,1,2,3,城市规划分析,土地利用现状,本案,城市发展轴线,城市规划,金山组团是漯河市整体城市规划的重点方向，主要以高档住宅为主。,一心、两轴、九片区 1、总体布局 一心

9、是指在沙澧河交汇处形成的以老城商业中心、沙北行政中心及沙澧文教、商务中心组成的复合城市核心。 2、总体布局 两轴 一为现代城市景观轴：即基于沙、澧河的城市滨水水系景观轴线； 一为城市时代发展轴：即基于长江路人民路的城市功能轴线。 3、总体布局 九片区 即老城片区、沙北片区、沙澧片区、澧南片区、金山片区、东北片区、铁东片区、后谢片区、召陵片区等九大功能片区。,本项目位于金山组团,与优化老区功能相衔接,新区在老区基础上，向东北拓展，通过淞江路、黄河路、人民路等城市主干道，与老区实现高效对接。,东部召陵副中心居住、 食品加工、研发、物流、交易和职业培训等,城市核心区 商贸流通、行政办公、商住休闲,与

10、新一轮城市总体规划相衔接,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业项目分析,4,意向客户访谈,2011年1-6月份，我市办理各类房屋交易8532件，成交面积97.13万，成交金额14.10亿元，分别比去年增长12.10%、1.67%和11.08%，其中新建商品房现售3545套，面积40.39万，成交金额7.54亿元；存量房交易4987套，面积56.74万，金额6.56亿元。,区域房地产市场发展,数据来源：房管局网站,2011年1-6月漯河市商品房交易情况,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业项目分析,4,意向客户访谈,2.3 .1

11、、住宅项目分布图,昌建外滩,广弘花园,广鑫帝景城,森林半岛,锦绣淞江,康桥水岸,坤恒金碧苑,兰乔圣菲,漯河新天地,名士公馆,天翼塞纳春天,湾畔19号,博睿国典,建业壹号城邦,蓝湖小区,丽江花园,苹果花样年华2期,苹果眼光100,上城公馆3期,时代公寓,舒漫财富中心,双汇欧洲故事2期,天明第一城2期,泰威中央公园1期,本案,2.3 . 2、住宅区域项目一览,2.3 . 2、住宅区域项目一览,住宅在售项目总结,热点：漯河房地产开发热点已从传统的淞江新区转向召陵新区和沿河板块。铸造厂项目周边已渐成开发热点。 类型：住宅整体供应量较大，召陵区主要是多层和小高层，其他地区多为小高层和高层。 户型：80平米至140平方米两房和三房是主流产品，目前小户型产品功能普遍单一。 价格：绝大多数项目包括召陵区基本在3500元/平方米左右，部分高端楼盘均价已在4000元/平米以上。 档次：高端产品如兰乔圣菲、壹号城邦、兰乔迪亚销售较好，产品附加值较大。产品已经实现了在漯河市场上的升级，地下停车场、高端会所等设施已成为高端楼盘必不可少的配套。,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业项目分析,4,意向客户访谈,漯河商业现状,漯河商业板块划分,中心区域,开源区域,郾城区域,东北区域,本案,中心区域,中心区域位于漯河城市中央，以百货、