柳州河西某项目市场评估报告(PPT 81页).ppt

1、2012年柳州河西某项目市场评估报告,2012年11月10日,一.柳州市宏观经济概况. 1.柳州市概况 2.柳州市经济概况. 二.柳州市房地产市探究. 1.柳州市土地放量分析. 2.柳州市各城区房地产住宅动态. 3.柳州市各城区房地产商业市场态. 三.柳州市柳南板块河西片区探究. 1.区位概况. 2.交通划. 3.类比项目析. 四.河西渡口村项目探究. 1.项目区位况. 2.项目SWOT. 五.宏观市场判. 1.宏观市场判. 2.项目定位判.,目录,美丽柳州欢迎您,一.柳州市概况,1.1柳州市区位概况 是一个位于广西壮族自治区中北部的城市，是广西重要的区域中心城市，广西工业名史称“龙城”，地形

2、为“三江四合，抱城如壶”，亦称“壶城。城市辖六县四区，总面积1.8万平方公里，其中市区面积650平方公里。全市人口360多万人（2012年），其中市区人口约96万人。 柳州工业发达，形成了以汽车、冶金、机械三大支柱产业，化工、制糖、建材、造纸、日化五个优势产业，新能源环保、机电一体化、新材料、生物制药四个新兴产业的“354”产业结构为龙头，门类较齐全、生产能力较强的工业体系。 2011年全年柳州工业总产值首次达到3000亿元，工业发展再创新高。,东风柳州汽车、柳州特种汽车厂、柳州机车车辆厂、柳州化工股份有限公司、广西柳州钢铁(集团)公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳州五菱汽车有限责任公司、

3、广西柳工机械股份有限公司、柳州化学工业集团有限公司、柳州两面针股份有限公司、柳州欧维姆机械股份有限公司、广西金嗓子有限责任公司、柳州英腾软件有限责任公司、广西鱼峰水泥股份有限公司、柳州市蓝海科技股份有限公司、柳州市欧博科技股份有限公司、广西瑞通运输集团有限公司、广西鱼峰水泥股份有限公司、柳州发电有限责任公司、柳州锌品股份有限公司、广西花红药业股份有限公司、柳州英腾软件有限责任公司、柳州东风化工有限公司。,著名企业：,1.2柳州交通概况,柳州是华南地区重要城市之一，柳州为西南、华南及东南亚之间的 交通枢纽，素有“桂中商埠”的称号。柳州为前柳州铁路局所在地，曾是中国唯一一个非省会城市铁路局驻地。湘

4、桂铁路、黔桂铁路和焦柳铁路交汇于此，并有城际列车开行于南宁、柳州与桂林之间。,城区被北环高速，桂柳高速柳南高速，柳宜高速环绕，现有高速公路至宜州、南宁、北海、桂林等地。柳州白莲机场有航线飞往中国主要城市，附近还有桂林两江国际机场。,1.3柳州产业格局规划,到2012年，柳州市实现工业总产值3500亿元，力争4000亿元，争取三年再翻一番。着力推进29个重点工业项目，项目总投资600亿元，新增产值1892亿元。 一.是提升汽车、机械、钢铁三大支柱产业。汽车产业重点项目5个，投资118亿元；机械产业重点项目6个，投资111.6亿元；钢铁产业重点项目2个，投资53亿元。 二.是培育化工、有色金属新材

5、料支柱产业。化工产业重点项目3个，投资97亿元；以铝金属为主有色金属产业重点项目3个，投资53亿元。 三.是发展新能源、环保、机电一体化产业。新能源产业重点项目1个，投资24亿元；环保产业重点项目3个，投资62亿元；机电一体化产业重点项目3个，投资28.5亿元。 重点工业创新项目2个，投资30亿元，电网扩能改造项目1个，投资23亿元。,初步统计，实现地区生产总值1571.05亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%。其中，第一产业增加值136.21亿元，增长5.4%；第二产业增加值1016.18亿元，增长12.5%，其中工业增加值935.7亿元，增长12.1%；第三产业增加值418.66亿元

6、，增长7.8%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为8.67%，第二产业增加值比重为64.68%，第三产业增加值比重为26.65%。人均地区生产总值41603元。,2.柳州经济状况 2.1柳州GDP分析,2.2柳州产业结构 柳州以第二、三产业为主，第二产业的快速增长带动柳州的经济持续发展,2.3柳州市全社会固定资产投资,全社会固定资产投资1305.56亿元，比上年增长31.5%。其中，城镇固定资产投资1197.47亿元，增长28.8%；农村固定资产投资108.09亿元，增长70.9%。在城镇固定资产投资中，基本建设投资429.74亿元，增长22.6%；更新改造投资541.56亿元，增长33.5

7、%，其中工业更新改造投资421.48亿元，增长46.31%；房地产开发投资199.17亿元，增长20.4%。,2.4柳州市财政收入,全年财政收入229.6亿元，比上年增长14.13%，其中一般预算收入89.45亿元，增长19.86%，其中各项税收收入64.75 亿元，增长12.33%。一般预算支出184.26亿元，增长19.33%。,2.5柳州市城镇居民人均可支配收入,2.6社会消费品零售总额,全年社会消费品零售总额568.80亿元，比上年增长18.50%。按经营地统计，城镇消费品零售额540.75亿元，增长18.53%；乡村消费品零售额28.05亿元，增长17.84%。分行业看，批发和零售业

8、实现零售额516.07亿元，增长18.49%；住宿和餐饮业实现零售额52.73亿元，增长18.61%。,（3）柳州是一直以来是广西最大的工业体，依托东盟经济贸易区，对柳州的汽车，机械，化工等产业有较大的利好，柳州是西江经济带的龙头城市，枢纽地位稳固，给第三产业带来极大的发展空间极大。,（1）全球的金融危机及国内宏观经济的调控，柳州市也受到了一定程度的影响，在两大体系的影响下，2011年开始柳州市的各项经济指标明显回落。,（2）在经济大环境调控的前提下，柳州市城镇居民的可支配收入及消费力度保持良好的平稳增长幅度，内需市场还有一定的扩展空间，居民内需消费将是后继时期的主要市场趋向。,篇章总结,二.

9、柳州市房地产探究 1.1柳州土地放量分析,2009-2012年10月柳州市商住土地总放量图标,单位（）,1.2柳州市土地成交价格趋势,单位（万元),2011年柳州市土地成交详情表,2011年柳州市土地成交详情表,2011年柳州市土地成交详情表,2011年柳州开发经营性土地各月成交数据,2011年柳州开发经营性土地各区域成交数据,分析：上半年火爆，下半年遇冷,2011年柳州土地成交情况呈现前热后冷的态势，上半年成交了24宗，下半年仅为12宗，特别是第二季度，房企拿地情绪高涨，土地成交量大，溢价率也同时高企。但第三季度就出现了大幅缩水，或许楼市“铜九银十”低迷名影响，土地市场不慎得力，三季度共成交

10、了6宗。2011年柳州每月（除12月外）均有地块成交，月成绩也可谓不俗。,土地市场,2012年来，经营性用地成交28宗，交易活跃，但年施工面积同比减少，开发商有囤地倾向,2012年10月止柳州市各城区成交土地分析,单位（）,2012年10月止柳州市各城区成交土地价格分析,单位（万元),2012年土地成交小结,城中区：占首位，成交宗数最多，成交总额最大，且价格最高，面积最大，其主要原因是城中区是柳州市的中心区域，主要以第三产业为主，是商业所在的大本营，人们消费娱乐的天堂，人口流动量大，消费快，是投资的热点区域。,鱼峰区:是柳州市的老城区，废旧工厂和年老的小区较多，其多数以拆迁再建为主。,柳北和柳

11、南区：以发展是第二产业为主，同时柳州的支柱产业，所以多数土地用在工业方面，但是由于企业职工基数大需求高还是有一定的发展前景。,柳东新区：是新开发片区，在建设上还需要一段的时间，周边配套稀缺，居住人口少，离市有一定的距离，目前不是很受客户欢迎，属高投资回报慢。,1,3 2,4,5,小结,2、柳州市各城区房地产住宅市场动态,城中区在售楼盘,城中区在售楼盘,一、客群特征 ：文化素质高、收入高，爱夜生活。 1）职 业 ：企业老板、商人、政府官员。 2）收 入 ：4000-8000元/月 3）置 业 目的 ：享受生活、改善生活。 区域产品的特性 ：大三房、四房、楼中楼。 主题的定位 ：以享受生活为主。

12、推广方向 ：主要面向高端人群、高收入者。,区域特性,鱼峰区,鱼峰区总体推售面积：1540051.61平方米； 在售总货量：16552套；去化量：10635套；库存货量：5917套。,一、客群特征 ：原本区域群体，改善生活群体，外来群体。 1）职 业 ：区域政府人员及区域市民、部分企业职工，外来人员。 2）收 入 ：2000-5000元/月 3）置 业 目的 ：拆迁刚需族、改善生活族。 区域产品的特性：以经济适用房为主、小两房三房。 主题的定位 ：以享受生活为主。 推广方向 ：中端客群、政府单位人员、周边居民。,区域特性,柳北区,一、客群特征 ：大部分来自企业职工及部分周边居民。 1）职 业 ：

13、企业职工，区域商人、公务员老师。 2）收 入 ：2500-5000元/月 3）置 业 目的 ：多数改善生活和刚性居住、少量享受生活。 区域产品的特性：由于柳北区域位置特殊，离市中心近的多数是高端楼盘，所以产品的特性有高端的盘与保障性楼盘。 主题的定位 ：接近市中心的以高端盘为主，其余的以保障性住房为主。 推广方向 ：主要面向高端人群、高收入者企业职工、公务员、老师周边居民。,区域特性,柳南区,一、客群特征 ：原本区域群体，改善生活群体，外来群体。 1）职 业 ：区域政府人员及区域市民、部分企业职工，外来人员。 2）收 入 ：2000-5000元/月 3）置 业 目的 ：拆迁刚需族、改善生活族。

14、 区域产品的特性：以经济适用房为主、小两房三房四房。 主题的定位 ：小户型为主，面积最后在80-125的二三四房。 推广方向 ：中端客群、政府单位人员、周边居民。,区域特性,2、20072008年两年柳州商品房为卖方市场，到了2009年，销售面积与 竣工面积基本相持平，2010年是一个转折点，开始呈现竣工面积略高于销售面积，也证明了 柳州楼市消费幅度有所收缩，到了2011年这个状态更为突出。,2011年的传统的银十开始不赢，且价格持续下滑直到2012年的三月才有点回暖，原因是收到宏观调控的压迫,据了解，目前柳州写字楼主要分布在五星商圈、飞鹅商圈、河东桂中一带、河西潭中西路及柳北跃进路及白沙路一

15、带等区域。，以阳光100城市广场为代表的写字楼投资购买价值逐渐显现，更多投资者将目光齐聚河东，而未来，写字楼将如雨后春笋般在河东拔地而起。,3、柳州市各城区房地产商业市场动态,3.1柳州商业格局,河东区 河东区为柳州新行政商业中心，定位高端，多为第三代写字楼，起点很高，外立面多为高档次玻璃、金属，形象档次很高，时尚感强烈。最具代表性的是阳光100城市广场的5A写字楼。桂中大道一带有华信国际、东方百盛大厦等一些第二代与第三代写字楼的过渡产品。 柳北与河西 柳北的汇金国际，属于第二代与第三代的过渡产品，时代感较为强烈，外立面较为新颖，都有一定的配套。 目前河西片区开始发展各类商业，最大商业项目为金

16、绿洲星光大道，而写字楼主要为柳南区政府旁的丽园大厦。西环路上也围绕着西环建材市场和五菱公司周边有许多卖汽车配件与建材的商店和一些日用品店。,3.2各城区商业物态分析,五星商圈（解放南路、龙城路、映山街、中山路等） 五星商圈为柳州最繁华的经济、商业中心区域，该区域集商务办公、餐饮商贸、商住、文化及娱乐休闲为一体。 现正在建造的地王财富中心和柳州风情港都有写字楼，属于第三代写字楼，外立面多以玻璃和金属为主，时尚感强烈；大堂、走道多采用现代、前卫风格设计；内部空间可自由分割。 飞鹅商圈（谷埠街国际商城、温州商贸城） 柳州次商业中心区域，传统的零售、批发商贸中心。写字楼有谷埠街国际商城、温州商贸城、新

17、天地商厦等。少数为标准写字楼，多数为商住两用型写字楼，外立面设计时尚感较新颖，有一定的基本配套。,一、 客群特征 ：投资客、自主创业者、大小型企业公司等。 1）职 业 ：私营业主、企业职工、外来人员等。 2）收 入 ：3000元以上/月 3）置 业 目的 ：大多为投资性购房 区域产品的特性 ：位于柳州的中心城区，区域楼盘以商业、办公、餐饮、娱乐为主。 主题的定位 ：面向较为高端的消费群体。 推广方向 ：有投资意向的高收入人群。,3.2.1城中区,一、客群特征 ：投资客、自主创业者、大小型企业等。 1）职 业 ：私营业主、企业职工、公务员等。 2）收 入 ：300010000元/月 3）置 业

18、目的 ：投资或者自行使用 区域产品的特性 ：柳州的CBD。 1）主题的定位 ：商务社区、酒店、办公、各类餐饮。 2）推 广 方 向 ：柳州本地或外地高收入投资者及大中型企业。,3.2.2柳东区,一、客群特征 ：投资客、自主创业者、大小型企业等。 1）职 业 ：私营业主、企业职工、公务员等。 2）收 入 ：30006000元/月 3）置 业 目的 ：商业投资或自行使用 区域产品的特性 ：周边商业发达、人流量大。 主题的定位 ：商业办公、酒店等。 推广方向 ：以项目所在区域的客群为主。,3.2.3柳北区,3.2.4各区代表性楼盘,一、客群特征 ：投资客，小中型企业、自主创业者等。 1）职 业 ：私

19、营业主、公务员、老师、企业职工等。 2）收 入 ：20005000元/月 3）置 业 目的 ：自主使用、投资。 主题的定位 ：商品贸易、办公。 推广方向 ：柳州本地客群及少数外来人员。,三、柳州市柳南板块河西片区探研 1.1区位概况,简介：柳南区位于柳州市西南部，是柳州市辖的四个城区之一。柳南区行政区域面积181.8平方公里，常住人口约30万人，流动人口约18万人。现辖八个街道54个社区及一个镇21个村（居）民委员会。 定位：柳南区坚持以经济建设为中心，以建设广西经济强区和社会事业先进城区为目标，充分发挥区域优势，继续解放思想，全面实施“二次创业”，加大招商引资力度，强化区域经济的创新力和辐射

20、力，大力推进经济升级。 经济指标：至2008年，全年全区地区生产总值完成81.91亿元，同比增长49.70%；固定资产投资完成15.40亿元，同比增长45.60%；社会消费品零售总额100.33亿元，同比增长28.67%。财政收入完成12.18亿元，同比增长34%。主要经济指标居柳州市城区第一。,2.交通,柳南区交通便捷，作为柳州市的“南大门”，辖区内铁路、公路四通八达，柳州火车站、火车东站、汽车客运总站、汽车客运南站等客运、货运枢纽均设于本区，交通十分便利，是大西南重要的货物集散地。,3.区域项目类比与类似楼盘对比,在同区域内江景房对比,在水一方,汇景龙湾,VS 本案,保利.大江郡,金沙角,

21、同区域,类似项目,规划有多层、小高层、高层、叠拼别墅等多种建筑类型产品，户型设计多样、格局方正实用、通风采光效果好，且极具现代气息：休闲观景露台，270度观景漂窗，超大客厅配以大面积落地窗，纵览园林、滨江美景，尽显高贵、,项目简介： 在水一方”项目位于滨江西路，紧邻柳江并拥有长达500米的沿江线，占地规模近170亩，建筑密度仅为25%，绿化率超过40%，是目前柳州市最大规模的江景豪宅社区。,项目名称：在水一方,小区地址 ：柳州市潭中西路7号壶西桥头滨江路旁 电话 ：3712888 年限 ：70年 规模 ：项目总占地170.09亩、共3期今为3期 、总建30万、共35栋 1700户 价格 ：均价

22、7900元/ 一次性9.7折，按揭9.8折 代理商 ：广州天比高 开发商 ：柳州宏华房地产开发有限责任公司 建筑风格 ：现代中式风格 园林风格 ： 物业类型 ：多层 小高 高层 超高 容积率 ：2.4 绿化率 ：40% 物业费 ：1元/ 交房标准 ：毛坯 主推房型 ：大三房139-163 楼中楼145-200 客群 ：中高端客群,项目名称：在水一方,1期和2期的2房买得非常，以全部卖完,户型配比及销售率：,项目优势：500米沿江线江景房、可选物业类型多，设270度观景漂窗 劣势：周边配套不全，剩下面积比较的大3房和楼中楼比较难买.,项目简介：汇景龙湾，位于柳州市潭中西路北一巷6号（壶西桥头），

23、是柳州市中心的大型纯水岸江景生态大盘。项目占地约128亩，总建筑面积约30万，总户数约2200户，有50200一房四房多种实用变幻户型。,项目整体坐北朝南，分三期开发，由小高层和高层组成。拥有三大园林组团、1500大型幼儿园和康乐会所中心。,项目名称：汇景龙湾,小区地址：柳州市潭中西路北一巷6号 电话 ：2320888 年限 ：70年 规模 ：项目总占地128亩、共3期今为2期 、总建30万、共20栋2200户 价格 ：均价6200元/ 一次性9.7折，按揭9.8折 代理商 ：柳州市瑞源房地产营销策划有限责任公司 开发商 ：广西川海房地产开发有限公司 建筑风格： 园林风格： 物业类型：多层 小

24、高 高层 超高 容积率 ： 绿化率 ：60% 物业费 ：1.9元/ 交房标准：毛坯 主推房型： 2房3房 客群：中高端客群,项目名称：汇景龙湾,注：项目2房卖的比较好,户型配比及销售率：,项目优势：江景房、可选户型多50-184的1、2、3、4房至楼中楼，柳州20011十佳楼盘。 劣势：离江距离比较远，周边配套不全。,其中住宅面积476568.7平方米、商业18万平方米，地下室面积23万平方米。项目绿化率为30.5%，建筑密度为29.2%,配套有180273.2平方米的商，其中4000户的住宅更是配有4200个车位，超过1:1的车位将为居家生活带来更多便利。 整个项目投资约42个亿，开发周期为

25、4年。,项目介绍:项目地块形状规整，占地254.1亩，容积率3.896，总共27栋，总建筑面积832901.5平方米,项目名称：保利.大江郡,小区地址 ：白沙路2号 电话 ：2688888 年限 ：70年 规模 ：小区占地254.1.01亩，总建832901.5平米，共5期今为第2期共3738户 价格 ：均价11000 元/ 代理商 ：辉煌地产 开发商 ：柳州市保利置业有限公司 建筑风格 ：现代简约式 园林风格 ：各期风格不一，有希腊式，法式，中式 物业类型 ：多层 ，高层 容积率 ：3.896 绿化率 ：30.5% 物业费 ：1.5元/ 交房标准 ：精装 豪装 主推房型 ：大三房 四房 客群

26、：高端人士，高收入者,项目名称：保利.大江郡,户型配比及销售率：,项目优势：知名品牌打造，800米长江景，精装大三房，四房，多种风格园林，整个项目功能规划合理，规划配套齐全，一梯一户的更方便 项目劣势：价格过高，大面积房型，税率高，首付高,项目介绍：金沙角项目位于柳州市区河北半岛东南侧，东台路东南、原市印刷厂宿舍区以南、滨江东路西北、文惠桥东北围成地块，金沙角项目规划用地面积93319.03平方米，建设用地面积78744.4平方米，共11栋，共设机动车停车位1772个。,项目名称：金沙角,金沙角项目建筑密度29%,绿地率35%,总户数2256户，居住人数约8000人，楼层数分别为：25+1F、

27、27+1F、31+1F，推出户型面积在48.94272.69平方米，主力户型为120平方米的三房、175平方米的五房。,小区地址 ：柳州文惠桥北端东侧 电话 ： 年限 ：70年 规模 ：小区占地139亩，总建390915平米，共1期、共2256户 价格 ：最低价8500 元/ 最高价11000元/ 均价10000元/ 代理商 ：天比高 开发商 ：柳州市建设投资开发有限责任公司 建筑风格 ：现代简约式 园林风格 ： 物业类型 ：中高层 容积率 ：4 绿化率 ：35% 物业费 ：1.4元/ 交房标准 ：毛坯 主推房型 ：3房120 5房175 客群：高端人士、高收入者、商人,项目名称：金沙角,户型

28、配比及销售率：,项目优势：可选户型多1-5房，地里位置优越，处在市中心，江景房项目还是柳州十大工程之一，周边配套齐全。 项目劣势：市中心面积有限，建筑密度大比较拥挤。,区域内二手房市场,经过计算价格在5100-5340元/之间,河西：将形成柳南商业副中心，柳州市民普遍认可的河西片区范围较广，西起柳太路一带，东至柳江河，北到双冲桥，南到和平路、磨滩路。按住房来分区，以潭中西路为界，北边是以经济适用房为主的潭西小区，南边则是商品房楼盘。,板块分析,富丽嘉园沿街商业及公寓办公,金绿洲商业街及公寓,金润华庭商业街及公寓,金都汇商业门面及公寓,金都汇商业门面及公寓 商业门面为：80100元/ 公寓的价格

29、为：45005600元/,1.1、柳南十二五规划： 建设金融业聚区，构架商业中心。 柳州市柳南区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲则强调，将在潭中西路周边，积极吸纳银行、信托等金融机构，形成金融业的集聚区；着力建设汽车贸易园2期，发展集汽车展示、销售、维修保养和汽车文化于一体的汽车服务业；继续对飞鹅片区、旧机场片区和河西片区等商业片区的业态进行提升，推进金绿洲星光大道等重点商贸项目，构架河西片区商业中心。,四、河西渡口村项目探研1、项目区位概况,分析：围绕着柳南河西片区的工业格局、商业网点、生活设施沿“一横三纵”的道路网展开。在鹅山旁，具有“小香港”美誉的谷埠街历来是柳南商贸核心区，再有温州

30、商贸城、新时代商业港以及飞鹅商场助阵，形成城市级商业中心。而金绿洲星光大道商业设施将发展为区级商业中心。与此同时，每个居住区规划居住区级医院和门诊所，未来生活配套已经得到基本保障。旧机场将建成柳南中心城，旧机场片区以商贸物流为主的经济发展，其城市主干道、支线的交通非常便利，路网建设标准仅次于河东区。,渡口村城中村改造地块位于柳州市中心西侧，潭中西路两侧，分为两大块。其中北面地块东临柳江，南面地块北邻潭中西路。区位优势十分明显本项目的开发区域正处在柳江河“U”形的西岸。,2.1、地块区位,唯一性：市中心西侧沿岸最靠岸边被零星开发的区域。 文化性：区域文化底蕴丰厚，具有志柳州文运昌盛的文笔山为柳州

31、八大景之一。 历史性：这里曾经是商埠林立，万商云集，在上世纪二三十年代被誉为当时沪上“清明上河图”。 可达性：交通便利，公路网络四通八达，水路可与港澳直航，航空方面与白莲机场相距仅10公里。 商业性: 便捷的交通、舒适的休闲环境、功能齐全的商业设施，必将凸现其巨大的商业价值。,2.2、地块特点,小结 柳江河现代服务业集聚区的打造将为这一历史悠久的城市注入新的活力。 该地块改造后将具备合理的功能和完备的硬件服务；精心规划的公共环境更加清新迷人，将为未来的各项娱乐、住宅和商务的开发奠定坚实的基础。建成后的集聚区将向世人展示出迷人的魅力。再现历史风貌，构筑柳江新地标。,2、项目SWOT分析,优势：毗邻市中心人民广场及火车站地