广州市城中村改造介绍.ppt

1、广州市城中村改造 介绍,广州市城中村改造情况 广州市城中村改造政策 城中村改造模式分析 城中村改造的模式设想 城中村改造的经济思路 城中村改造的实施阶段和流程 主要风险控制点,目 录,一、广州市城中村改造情况,1.1 广州市城中村改造情况,广州城中村概况： 广州市共有138个城中村，将力争用35年左右时间基本完成位于城市52条城中村的全面改造任务，其中亚运会召开前完成猎德、冼村、小新塘、萧岗、三元里、林和、杨箕、琶洲、棠下（白云区）等9条城中村的清拆工作 ，10年内基本完成全市138条登记在册的城中村整治改造工作。,市场导向： 2008年1月，由富力地产、新鸿基地产与合景泰富合力开发猎德村的改

2、造工程正式动工； 2009年10月，保利通过公开出让夺得琶洲村改造项目； 2010年1月，新鸿基入主林和村改造项目； 目前冼村、棠下、文冲、横沙、花地、西塱裕安围、东漖、茶滘、杨箕、三元里、萧岗等11条城中村已完成改造方案的编制和审批工作 ；,1.2 广州市52条全面改造城中村,越秀：杨箕、登峰、西坑、瑶台 海珠：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘 荔湾：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、 南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬 天河：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘 白云：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下 黄埔：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、

3、茅岗、南岗， 萝岗：黄陂、玉树、暹岗、华沙,1.3 广州市各区登记在册的138条城中村,1.3 广州市各区登记在册的138条城中村,天河区（共23个） 元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村、棠东村、车陂村、黄村、前进村、珠村、古山村、凌塘村、小新塘村、沐陂村、林和村、石牌村南、银河村、沙东村、石东村、棠下村、冼村、猎德村 越秀区（共4个）杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村 黄埔区（共16个） 庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗村、九沙村、深井村、长洲村 荔湾区（共20个）山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西

4、塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村 海珠区（共0个）联星村、石溪村、三滘村、沥滘村、东风村、瑞宝村、五凤村、凤和村、红卫村、仑头村、龙潭村、石基村、小洲村、黄埔村、土华村、桂田村、官洲村、赤沙村；琶洲村、北山村 白云区（共42个）三元里村、同德村、螺溪村、江夏村、陈田村、棠涌村、肖岗村、鹤边村、联边村、望岗村、新科村、长红村、罗岗村、平沙村、石马村、清湖村、黄边村、横沙村、沙凤村、潭岗村、槎龙村、张村、马务村、小坪村、大岗村、庆丰村、环滘村、夏茅村、红星村、朝阳村、滘心村、大朗村、鸦岗村、龙湖村、唐阁村、同和村、京溪村、

5、东平村、永泰村、柯子岭村、棠溪村、棠下村（远景村） 萝岗区（13个） 火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村,二、广州市城中村改造政策,2.1 广州市三旧改造政策资料,1、印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知（粤府明电【2009】16号 2、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】78号） 3、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行)的通知（粤府办【2009】122号） 4、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府【2009】56号） 5、广州市城中村全面改造工作流程（征求意见稿) 6

6、、广州市旧厂房改造工作流程（征求意见稿） 7、广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征求意见稿),2.2 政策重点,城中村具体改造模式是“一村一策”，条件成熟一个就改造一个。 “城中村”改造的原则是：“政府主导，村为主体，市场参与”。政府负责统筹组织改造工作的推进，村集体经济组织负责具体推进本村“城中村”改造中的有关工作。 将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地； 分为全面改造模式（52条村）和综合整治模式，未纳入全面改造计划的村，村民自愿进行全面改造的，经市三旧改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划； 全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，需经村集体经济组织80%以上成员

7、同意； 全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应该通过土地公开出让招商融资进行改造；全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴纳的土地出让金可以适当延期；,2.2 政策重点,确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积，在基准面积内“拆一补一”，超出部分按房屋重置价给予货币补偿； “城中村”改造的拆迁补偿安置方案通过集体经济组织80%以上的村民同意后，符合大多数村民利益，可启动拆迁工作。在拆迁补偿安置方案规定的期限内，个别被拆迁人如果对方案仍有异议，经协调后仍拒不履行该拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。 根据“拆一补一”的政策，必须补够村民足够面积，既

8、要建设相应的公建配套，还要划出地块进行融资开发，要做到经济平衡必然会出现高容积率的情况。下一步改造中政府将考虑“多用商业补，少用居住补”的策略，同时将以白云区部分城中村为试点，实施区域平衡策略； 按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策（现在还没出具具体的操作细则）； 市三旧办负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式服务”。,2.3 城中村改造报批流程,依据“城中村”改造方案编制指引立案标准要求：初步改造方案需包括城中村的基本情况、改造原因、拟改造规划范围及改造范围、拟采取的改造模式、拆迁安置补偿设

9、想、融资模式、运作方案、改造规划方案、实施计划等其他内容。,2.4 安置房用地建设报批流程,在城中村全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安置房，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。 同时，根据规划设计条件所要求的配套实施建设，按照配套优先建设的原则，配套设施竣工完成前，融资地块建设项目不得预售。,2.5 融资用地出让工作流程,三、城中村改造模式分析,3.1 现行城中村改造的主要模式,熟地出让： 即前期政府完成改造方案，单独拿出一块融资地块公开出让，融得资金全额返还村用于拆迁安置和基础设施建设，由政府组织建设回迁安置房。(猎德村

10、） 生地熟让： 即公开出让融资地块，但捆绑拆迁安置责任，公开出让条件中明确，由开发商负责建设回迁房和支付货币补偿款，拆迁资金由区政府和村共同监管，防止烂尾。（琶洲村） 自主改造： 1.前期政府主导编制规划改造方案，由村经济组织自行融资引入开发商进行开发建设。（林和村、棠下村） 2.政府组织改造，搬迁首创“搬积木”的方式，即1号地块建成后，2号、3号地块和临迁的1号村民就都迁入1号地块新居，再逐步将2号、3号地块拆除再建。（花地村） 3.自行改造，由联社成立自己的公司，直接进行融资开发建设，不引入开发商。（红卫村）,3.2 猎德村改造模式,（一）猎德村,3.2.1 猎德村原貌,猎德村整体指标 总

11、用地面积：336304 净用地面积：254257 总人口7865人，3167户 现有总建筑面积686173 有产权面积627720 无产权面积58453 净容积率2.04 毛容积率2.47,3.2.2 猎德村规划图,安置区 2010年春完成回迁,村集体经济预留用地,拍卖土地 2010年6月 交地,3.2.3 猎德村情况,猎德村总体规划以新光快速路为界，将地块分为三个部分，各部分功能分区如图：,桥西地块：93928 功能：住宅用地 容积率：6.0 总建筑面积：563568,桥西南地块：32446 功能：酒店和商业办公 容积率：5.3 总建筑面积：172000,桥东地块：127883 功能：安置区

12、 容积率：5.2 总建筑面积：664991,新 光 快 速,桥西地块拍卖情况 2007年9月30日拍卖 用地面积：114176 总建筑面积：568230 拍卖底价：38.6亿元 拍卖成交价：46亿元 折合楼面价：8095元/ 中标公司：富力、合景泰富 (新鸿基后加入),3.2.4 猎德村补偿标准,临迁费标准 1）有产权登记的按20元/平方米/月计算临迁费 2）没有产权的超建面积按10元/平方米/月计算临迁费 3）临迁费以分期预付方式，按季度支付,拆迁补偿标准 一平方米补回一平方米 增加安置面积，按3500/平方米购 违章建筑房屋按1000/平方米进行补偿 原房屋属砖瓦结构需补差价338元/平方

13、米,3.2.5 猎德村改造程序,4月 猎德街道办事处报告至天河区人民政府 4月 猎德村民委员会报告至天河区人民政府 4月 天河区人民政府报告至广州市人民政府 5月 广州市人民政府批复天河区政府 报告内容包括： 猎德村整体改造的实施方案 猎德村整体改造资金测算 会议纪要 市建委关于猎德村整体改造资金测算的审核意见,2007年5月30日前确定拍卖地块的功能和规划设计条件 7月规划调整公示 7月30日前由政府垫支10亿元的启动资金 9月29日由市土地开发中心代征代拍 12月1日开始协调桥东安置地块的三通一平，基坑工程施工 12月30日前制定拆迁安置方案完成，并报市区政府审查后组织实施 08年1月15

14、日 安置区开工,审批流程,实施节点,3.2.6 猎德村改造模式总结,3.3 琶洲村改造模式,（二）琶洲村,3.3.1 琶洲村改造进程,2008年8月，琶洲村“城中村”改造规划方案公示，向村民派发拆迁补偿安置方案； 2009年10月21日，琶洲村“城中村”改造融资地块一、三、四、五公开出让，保利以底价1.42亿元获得； 1.规划改造总成本44.7亿元； 2.向海珠区人民政府另行支付3亿元人民币，用于琶洲地区综合整治； 3.融资地块总建筑面积为1042041平方米； 4.楼面地价为 4713.8元/平方米 （44.7亿元+3亿元+1.42亿元）1042041平方米 截止至2010年5月，琶洲村拆迁

15、改造签约比较顺利，整村签约率已达87%，琶洲经济联社和十个分社的集体物业已全部签约。 按照合同约定，复建安置住宅房屋应当于2011年12月底前完成主体施工，2012年6月底前完成住宅房屋回迁安置。,3.3.2 琶洲村改造规划指标,琶洲村改造整体指标 总规划用地面积：757639 总建筑面积：1850000 ，其中包括： 1.住宅722000 ，包括村民住宅322000 ； 2.村经济发展项目：457779 ； 3.商业金融业、服务业、会展业、公共建筑629261 ； 4.居住配套40960 ；,琶洲村整体改造规划 由十三个地块组成，其中包括： 1.地块一、三、四、五是融资出让地块； 2.地块十

16、、十一是村民复建安置地块； 3.地块二是广场用地、地块六、七、八、九、十二是公共绿地； 4.地块十三是中小学用地；,3.3.3 琶洲村改造融资地块经济指标,融资出让地块经济指标：,3.3.4 琶洲村改造复建安置用地经济指标,村民复建安置用地经济指标：,3.3.5 琶洲村改造标准,临迁费标准 A.住宅按20元/平方米/月计算临迁费; B.商铺按30元/平方米/月计算临迁费; C.临迁费以分期预付方式，首次预付一年，之后按季度支付.,拆迁补偿标准 拆一补一; 增加安置面积，按4500/平方米购买，村民选择放弃的，按4500元/平方米给予补偿; 超建面积按1000/平方米进行补偿.,搬迁奖励标准 A

17、.搬迁补助费按每证2000元发放（一出一进）; B.每证发放10000元作搬迁补偿; C.在2010年5月30日前签订拆迁补偿协议的并依约交付房屋的，奖励20000元。,拆迁回迁保障 A.11亿改造资金由政府、街道、联社三方监管，专款专用，其中按村民选择的回迁安置房屋面积1000元/平方米的标准作为拆迁保证金; B.保利用自有260亿净资产、物业作担保，保障在36个月内交付回迁安置房.,3.4 棠下村改造模式,（三）棠下村,3.4.1 棠下村改造进程,2010年2月3日，棠下村改造方案经广州市三旧办批复实施，同意采取自行开发的模式进行改造； 2010年3月30日，经白云区政府组织，棠下村进行城

18、中村改造现场招商会，邀请各大发展商参加； 棠下村规划改造范围总用地面积152200平方米，可建设用地面积119500平方米，道路用地面积29800平方米，其中： （一）保留建筑用地 用地面积：2900平方米（主要为农民公寓、颜乐天广场、颜氏祠堂、康公古庙） （二）复建住宅用地 用地面积：49800平方米，建筑面积：236000平方米，容积率4.75 （三）复建公寓用地 用地面积：11500平方米，建筑面积：55000平方米，容积率4.8 （四）复建物业用地 用地面积：13900平方米，建筑面积：76300平方米，容积率5.5 （五）拍卖融资用地 用地面积：44300平方米，建筑面积：26160

19、0平方米，容积率5.9 （六）市政道路及防护绿地 用地面积：29800平方米,3.4.2 棠下村改造规划,3.4.3 棠下村拆迁和复建标准,1、按280平方米/户核算复建村民住宅面积，在满足村民最低回迁需求的情况下，将部分面积按1：1转为商业出租公寓，部分按2：1转商业物业； 2、无证建筑拆除不复建，按1000元/平方米建安成本给予成本补偿； 3、非村民住宅按四层及以下有证部分复建； 4、村集体物业有证面积按1：1复建，临时建筑不予复建，只补偿建安成本1000元/平方米；,3.4.4 棠下村改造成本,1、保留祠堂、苗建筑面积，按2000元/平方米的修缮费用计； 2、拆迁费用 （1）拆除有证面积

20、，按550元/平方米成本计算（含70元/平方米拆运成本及临迁费每平方米20元/月，暂按2年计算）； （2）拆除无证建筑，按1070元/平方米成本计算（含70元拆运成本及1000元建安成本补偿）； 3、复建费用 住宅复建综合价按2980元/平方米，公建配套按2500元/平方米计算。集体（商业）出租公寓综合价和集体物业复建综合价按2980元/平方米计算； 4、市政道路建设费用 按700元/平方米（含路面、绿化、排水、交通岗、路灯等）； 5、不可预见成本 按照各项费用总和的4%进行平衡；,四、城中村改造的模式设想,4.1 城中村改造流程图(捆绑拆迁安置公开出让）,国有,开发房地产物业,佳兆业 %,村

21、委 %,利润分成,城中村改造,项目公司,方案报批,招拍挂,集体,佳兆业 %,村委 %,回迁安置,集体物业,4.2 城中村改造流程图（协议出让）,国有,开发房地产物业,佳兆业 %,村委 %,利润分成,城中村改造,村属公司,方案报批,协议出让,集体,回迁安置,集体物业,股权交易,合作开发,土地交易,4.3 两种出让方式的比较,公开出让： 1、有利我司直接获得融资地块的土地使用权； 2、该种方式须经过公开招拍挂的程序，因此不能排除其他发展商参与，存在一定风险； 3、需严格按照公开出让的要求签订出让合同，在规定的时间缴交齐土地出让金，对我司的资金要求有一定压力； 协议出让： 1、融资地块的土地使用权是

22、出让到村集体经济组织注册成立的全资子公司名下，我司如要取得该土地使用权，还需进行股权交易、合作开发或者土地交易三种方式来获取土地使用权； 2、该种出让方式需缴交的土地出让金可以适当延期（首期50%，一年内交清，融资地块的土地出让金需在预售房屋前交清）；,4.4 城中村改造合作方式（公开出让）,1）我司负责项目的全部投资（土地费用、投资开发费用、拆迁安置费用等）。并负责项目的全程开发； 2）由村委负责完成拆迁、安置、补偿实施、协助报批报建等手续和双方约定的工作； 3）土地拍卖所得溢价款部分按照我司与村委成立的项目公司股权比例进行分成； 4）合作按项目公司利润比例8：2分成，我司80%，村委20%

23、(暂定，具体分成情况要和村里协商）。,操作步骤要点： 与村委签订合作合同 与村委成立合作项目公司 约定分成方式,4.5 城中村改造合作合同模式分析（公开出让）,操作主体,我司与村委成立项目公司，股权比例为8：2 拆迁安置工程、新项目开发、村集体经济开发等均以该项目公司运营,五、城中村改造的经济思路,5.1 城中村改造经济思路,整体改造采用“就地平衡开发成本和拆迁安置问题” 的经济思路，通过出让改造后剩余用地筹集改造旧村所需资金，通过以下公式可以反推算我司需要获得的出让建筑面积。 改造总成本 + 土地整理前期费用 + 基准地价 * 出让建筑面积 = 土地拍卖成交单价 * 出让建筑面积,5.2 白

24、云区城中村改造房屋拆迁和复建标准,根据白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准（云建报【2009】189号）规定： 根据实际情况，改造规划方案编制部门可灵活采取以下一种方式或者是综合多种方案进行拆除补偿经济测算。 1.方案一（现广州市普遍采用的“城中村”改造拆除补偿标准）,5.3 白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准2,2.方案二（重点工程项目拆除标准） 适用拆迁和安置分离的“城中村”改造。 （1）住宅和物业拆卸补偿方面的相关费用计算标准如下：,（2）安置房回购,5.4 白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准3,二、复建成本单价的计算标准 在改造规划方案的经济平衡测算中，对住宅和物业复建成本的计算，采取3

25、278元/平方米的统一标准。 各分项费用如下表所示：,5.5 罗岗村村域情况,从罗岗村的区域控制性规划来看，该区域大部分是村镇建设用地，部分是绿地、仓储用地、公共设施用地和其他用地，符合广州市三旧改造政策的用地性质要求。,根据城中村改造规划关键指标指引 ，罗岗村属于外层圈的城中村，规划指标需控制在以下范围内： 1.毛容积率：（村属建设用地上所有建筑量与用地面积的比值 ）2； 2.平均净容积率：（村属建设用地中除去城市道路、河涌、公共绿地后所有建设地块的平均容积率 ）3； 3.拆建比：（村属建设用地上拆除的建设总量与新建建筑总量的比值 ）为1：3；,5.6 萝岗村拆迁复建建议,1、根据广州市一般

26、在宅基地上可建3层半和户均3.5人的情况，本区域按户均建筑面积280平方米的标准进行补偿，同时预留公建配套面积，确保村民的居住水平； 2、旧村有证住宅除按户均280平方米给予复建外，其余部分按1：1转出租公寓，部分按2：1转商业物业归村集体经营，体现土地价值最大化和确保不增加城市人口容量负荷，提升村集体改造后经济的可持续发展能力； 3、对于现有合法产权工业面积将在复建后的工业区进行1：1面积统筹安排安置，其余建筑面积并入经济联社，改造后由经济联社进行统筹安排。对于在厂房业主临迁过程中所产生的经济损失将按照该厂近三年产值平均值的规定比例进行补偿。 4、村集体物业有证面积按1：1复建，无证临时建筑不予复建，只补偿建安成本1000元/平方米。,六、城中村改造的实施 阶段和流程,6.1 城中村改造的具体实施阶段（公开出让）,前期准备阶段 实现目标：确定方案，签订框架协议,1,2,3,4,5,报批阶段 实现目标：方案获取政府批示,出让阶段 实现目标：获取土地使用权,拆迁实施阶段 实现目标：按照拆迁补偿安置合同实施拆迁,改造实施阶段 实现目标：进行拆迁户回迁安置,开发实施阶段 实现目标：新项目进行开发建设,6,6.2 前期准备阶段,6.3 方案报批阶段,6.4 出让阶段,6.5 拆