房地产基础知识.ppt

1、,房地产基础知识教程,房地产基本概念 房地产市场 房地产价格,第一章,房地产基本概念,（一）房地产,房地产 1）房产和地产的总称 2）其在物质上是由土地及土地上的建筑物 和构筑物所构成 3）经济学上也叫不动产,（二）房屋的分类,1.按建筑结构分类 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构,（二）房屋的分类,2.按房屋建筑用途分类 住宅建筑物 生产用房 办公用房 其它楼宇,（二）房屋的分类,3.按建筑高度分类 (层数的分类与楼层的选择) 低层：1至3层 多层：4至7层 中高层（小高层）：8至12层 高层：12层以上(公共建筑超过24米) 超高层：建筑高度超过100米,低层：1至3层,多层：4至

2、7层,中高层（小高层）：8至12层,高层：12层以上,超高层：100米,4.按照房屋房型的分类 1）团结户、 1X1、2X1、3X2等 2）平层、错层、复式、别墅等,（二）房屋的分类,（二）房屋的分类,5.按照房屋建筑朝向分类 1）南北向、东西向、东南向等 2）阳面、阴面、东照、西照,（二）房屋的分类,6.按照房屋建筑性质分类 1）私产：也称所有权的房产，指有产权证的房屋(其中房改房全部与部分产权)划拨与出让的区别 2）公产：指使用权的房产 3）商品房合同： 4）其它：返迁协议、抵债协议、军产、宗教产,（二）房屋的分类,7.按照房屋建筑面积分类 1）建筑面积: 2）计租面积: 3）公房计租面积

3、与使用面积的区别,（二）房屋的分类,房屋面积计算公式: 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 计租面积建筑面积/1.33 实用面积 它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积。 公摊面积 是指建筑物的楼梯、电梯间、外墙、首层大堂及小区内物业管理用房、配电房等分摊面积。（区别分摊面积）,（二）房屋的分类,8.按照房屋建筑楼型分类(外形) 1）塔楼 2）板楼 3）其它（点式高层、板式高层、筒子楼、平房等）,（三）房屋构造概述,房屋构造组成部分（六大部分） 房屋一般由基础、墙和柱、楼层与地板、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。,（三）

4、房屋构造概述,得房率=套内建筑面积/建筑面积,（三）房屋构造概述,得房率 高层塔楼住宅约在75%78%之间； 高层板楼住宅约在在78%85%之间； 小高层板楼住宅约85%-88%之间 多层住宅建筑约在88%-95%左右,第二章,房地产市场知识,房地产市场,市场分类 房地产一级市场：是土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营。 房地产二级市场：是增量房(新房)市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 房地产三级市场：即存量房（二手房）市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。,住宅交易市场,一级市场 指新房的交易市场 二级市场

5、二手房的买卖市场 三级市场 二手房的租赁市场,房地产中介,房地产中介机构 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。,房地产中介,房地产中介服务 房地产价格评估（市场报价） 房地产信息服务（媒介） 房地产法律、政策及业务咨询服务 房地产转让、租赁、置换等居间介绍活动 接受当事人委托，代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续 法律、法规、规章允许从事的其它服务项目,经纪人,指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务为常业的公民、法人和其他经济组织。,房地产消费,房地产消费的类型 投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了

6、自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。 生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。 消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。,户型选择遵循的原则,1）实用经济，功能分区明显 2）面积适当，尺度适宜，分区合理 3）朝向好，采光通风佳，日照充分,实用经济，功能分室 住宅的面积要紧凑实用，实用率高大小适宜，功能合理分布，不同的生活功能就要又不同的活动空间。,户型选择遵循的原则,实用经济，功能分室,户内功能组合（住宅基

7、本功能要求）,面积适当，尺度适宜，分区合理,各功能空间都应该具有合理的大小尺度 和相互关系,面积适当，尺度适宜，分区合理,人们理想的客厅面积在21-30平方米之间，客厅的开间不应小于3.9米，否则会影响电视的效果；卧室面积应在12-15平方米之间，因为卧室的主要功能是睡眠和休息，它必须设置床、床头柜、衣柜、化妆台、电视柜、休息椅等家具，应此还应该留有一定的活动空间，所以双人卧室的开间就不应该小于3.6米，面积不应该小于12平方米；,面积适当，尺度适宜，分区合理,卫生间、厨房、储藏间各占4-5平方米，阳台5-6平方米，这样的面积分配基本能保证各项功能的需要，符合当前人们生活使用需求和生活习惯。,

8、面积适当，尺度适宜，分区合理,各功能空间的相互关系对使用效果也有影响。厨房应靠近入口，避免买了菜肴穿过客厅不方便；卫生间应靠近卧室一边晚间使用；厕所门不应该直接开向客厅和餐厅，既不卫生也不雅观；阳台应设置在客厅前，卧室前面不应设置阳台，因为卧室是私密空间，而阳台是开放空间，晒衣服要穿过卧室会影响卧室的私密性。大套户型中主卧最好设置独用卫生间以提高户型品味。,面积适当，尺度适宜，分区合理,总之尽量做到以下几个分开： A、动静分开 客厅、餐厅、厨房、麻将室等人来人往、活动频繁的空间要于需要最大程度静谧空间的卧室分开。,面积适当，尺度适宜，分区合理,B、公私分开 家庭生活的私密性必须得到充分的尊重，

9、不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）于客厅、餐厅、娱乐室进行区位分离，而且还要注意各房间门的方向。,面积适当，尺度适宜，分区合理,C、主次分开 主人房不仅要朝向好（向南或者向景观）、宽敞、大气，而且应该又单独的卫生间，应与客房、父母房略有分隔。,面积适当，尺度适宜，分区合理,D、干湿分开 厨房、卫生间等带水、带脏的房间应该 与怕水怕脏的卧室分开。,朝向好，采光通风佳，日照充分,根据武汉的气候条件，南北朝向的房间是适合武汉人居住的朝向。住宅的卧室使用面积在10平方米以上的均应直接采光，至少有一间卧室具有良好的朝向能直接获得日照，一般正南向

10、，南偏西或者南偏东不超过15度。开窗的大小不能小于地面面积的1/7。,朝向好，采光通风佳，日照充分,根据武汉的气候和生活喜好，选择户型时必须考虑自然通风，最好时客厅和餐厅能形成穿堂风。根据我国的饮食习惯，煎炒烹炸的时候产生的油烟对人体伤害很大，因此厨房应有直接对外采光和通风的窗。卫生间也应该设有直接采光、通风的窗，对无通风窗的卫生间应设置管道，合理安排进风和排风管道。,万科四季花城2期3B型标准层,概念简析： 开间 进深 层高 净高 绿地率,第三章,房地产价格,房地产价格,1.房地产价格的种类 市场价格简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格 理论价格如果将房地产放在合理的市场上交易，应该实现

11、的价格 评估价格是估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计、推测和判断,房地产价格,2.房地产价格的种类 土地价格 建筑物价格 房产价格 房产价格=土地价格+建筑物价格,房地产价格,3.房地产价格的种类 所有权价格 使用权价格 其他权利价格,房地产价格,容积率：规划可建筑面积/用地面积 是否容积率越高越好？,4.楼面价 楼面地价 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 建筑总面积=规划用地面积*容积率,房地产价格,习题：,楼面地价计算： 单位：万元/亩 每亩：667平方米 举例：200万元/亩，共3亩,容积率1.6，楼面价为？,计算结果,土地总价格： 3*2000000=6000000元 建筑总面

12、积： 3*667*1.6=3201.6M2 楼面价:1874元,房地产价格,房价构成主要： 包括土地价格、建安成本、配套费用、营销管理财务成本和利税五大部分,房地产价格,以武汉售价在3000元/平方米的多层商品房为例，楼面地价要1400元或略微以下，占房价的40左右；建筑安装成本一般在800元左右，占房价的20；配套费用一般在200300元之间，占房价的10。营销成本为房价的5%以内，管理成本1%-2%，财务成本3%。整个成本为房价的80，其余的20是利税，包括开发商利润和各种税费等。,房地产价格,一般来讲，土地价格的弹性较大，会对房价构成重大影响，武汉对土地控制较严，开发商拿地成本较高，土地

13、价格几乎没有下降的可能。最近虽然钢材、水泥价格有所下降，但这只占建安成本的一部分，不会对整体房价形成大的影响。,房地产价格,建安成本、配套、税费、营销成本都没有下降空间，唯一可以改变新房利润的就是土地价格。 通过土地价格也基本可以判断出房价。,房地产价格,房产评估价格 市场比较法 收益法 成本法 假设开发法,房地产价格,市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的影响，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。,房地产价格,运用市

14、场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。,房地产价格,四大影响： 1、交易情况影响 2、交易日期影响 3、区域因素影响 4、个别因素影响,房地产价格,1、交易情况修正： 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。,一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例： l）、有利害关系人之间的交易； 2）、急于出售或购买情况下的交易； 3）、受债权

15、债务关系影响的交易； 4）、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易； 5）、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易； 6）、相邻房地产的合并交易； 7）、特殊方式的交易； 8）、交易税费非正常负担的交易； 9）、其他非正常的交易。,房地产价格,2、交易日期修正： 我们评估的是在估价时点上的房地产市场公允价值。故在交易情况修正之后，还必须进行交易日期修正，将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正可直接采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。,房地产价格,3、区域因素修正：

16、 进行区域因素修正时，应根据估价对象的不同用途进行确定，将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行逐项调整。 1）、繁华程度 2）、交通便捷程度；（如：距离飞机场、火车站、汽车站、码头等交通出入门户的远近；公交状况；其它交通状况等。） 3）、环境、景观，公共配套设施完备程度； 4）、城市规划限制等影响房地产价格的因素。,房地产价格,房地产价格,1）、繁华程度2）、交通便捷程度；（如：距离飞机场、 火车站、汽车站、码头等交通出入门户的远近；公交状况；其它交通状况等。）3）、环境、景观，公共配套设施完备程度；4）、城市规划限制等影响房地产价格的因素。,房地产价格,D、个别因素修正：是同一区域不同房地产之间的差异比较。 有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：1、面积大小；2、形状；3、临路状况；4、基础设施完备程度；5、土地平整程度；6、地势，地质水文状况；7、规划管制条件，8、土地使用权年限；,房地产