海口海甸岛项目投资分析报告.ppt

1、2010-12,海口海甸岛项目投资可行性分析,1,项目认知,2,法律架构原则,3,财务分析,地块指标,海口中交花园经济技术指标：,地块入口,周边楼盘,地块内现状,在建环岛路,南渡江水资源,区域位置,地块地理位置较佳，出行方便； 区域规划完善，配套成熟；,城市位置与经济,海口是承接珠三角产业转移的次级中心城市，是珠三角区域的后花园。,第三产业成为主导性产业，海口进入休闲产业快速发展阶段；,城市区划与规划,海口主城区空间布局结构为带状组团式，遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。,海甸岛,目前出让的土地开始外围化，中心区域内已无大宗土地可供出让； 单价从 50-962.7 万/亩，土地价格差异

2、极大，大部分仍是成本性地价，未来上升空间大； 2010年至今通过各种方式成交的经营性土地面积达101万平米；目前海口仍有大量待开发土地积压在开发商手中，市场供地总量相对较大；,土地市场,商品房市场,元,未来两年市场供应将会增加；,海口楼市的去化严重依赖外部客源；限购令出台后，商品房成交量应声而落；,板块分布与认知,一线海景区域的项目价格最高，如西海岸板块及滨海金贸板块，价格可达14000-20000元/平米； 内陆区域价格最低，高层项目售价在6000-9000元/平米； 海甸岛上在售的小高层、高层项目售价在10000-14000元/平米范围内； 通过宏观政策调整，大部分项目去化周期较长，去化速

3、度在10-20套/月；,海甸岛项目与客源,海甸岛项目众多，竞争激烈，成为新型住宅集聚区； 售价范围在10000-14000元/平米； 岛外客源占绝大比重；,市场小结,1、海甸岛区域整体规划良好，配套完善，同时随着海南岛国际旅游岛的确立，区域未来有一定升值空间。保守估计售价可达10000元/平米以上； 2、限贷令和限购令对市场起到了相当大的抑制作用，按照当前市场情况，预计项目去化周期较长，以10套/月计，将达1年左右，现金回流较慢； 3、主要依赖岛外客源； 4、同时应注意，由于严重依赖外部客源，广告行销成本投入增加(主要为岛外广告和巡展) ，而项目体量较小，将直接导致广告行销成本在总成本中所占比

4、重远大于一般项目；,从市场角度来看，,1,项目认知,2,法律架构原则,3,财务分析,本项目法律问题较为复杂，经初步调查，亟需解决的法律问题有以下几项：,1,2,3,9户钉子户,69块土地整合为1块土地,项目取得土地使用权证,经分析，为尽可能避免法律风险，本项目的法律架构应遵循如下原则：,投资方52%，兴中兴48%，股东会表决方式按公司法规定 项目公司设执行董事，由投资方委派，并担任法定代表人 项目公司监事可由兴中兴委派 项目公司总经理、财务经理及全部人员由投资方任命 项目公司日常经营由投资方负责，印章、证照全部由投资方保管并使用,一、投资方和兴中兴成立项目公司运作。,二、投资方正式投入资金前，

5、兴中兴应：,解决9户钉子户问题 与69户原住民重新签订详细的回迁安置协议（应经投资方确认），并明确新的回迁安置协议取代此前的一切文件、意向书、协议等，新协议应明确该土地可用于抵押融资 解决69块土地的整合问题 完整的土地证过户至合资的项目公司（直接过户至项目公司；或过户至兴中兴，再由兴中兴以该土地出资入股项目公司，进而将土地过户至项目公司）,1,项目认知,2,法律架构原则,3,财务分析,产品及分期计划,开发及工程节点,分期计划及开发节点,1 成本构成中不含土地成本，土地出让金及土地契税由对方公司承担 2 整个项目的建造成本由我方承担 单位成本按照10350M2分摊 （即我方权益）,我方应承担的成本（间接费用；土地 增值税；所的税）合计约771万元,开发成本构成,项目销售周期为1年 产品销售周期如下： 小高层：T+12 T+24个月（项目开工后一年预售，整个销售期为1年）,项目销售计划,假设项目2011年3月取得土地证，2011年9月项目正式开工，则： 2011年9月，自有资金投入达到最大，为1050万元； 2011年10月，实现资金平衡,（当月银行融资1800万元）；,注：自有资金主要用于支付前期费用、及管理费，共1050万。,资金平衡表与项目投资回报,财务总结,在市场无重大政策调整的情况下，按照当前市场情况，取保守售价10000元/平米，预计可实现税后利润2143万元，