知名地产项目开发案例分析（5个案例）

1、滨海物业开发模式,世联研究理论,2,滨海物业,案例1：深圳-万科东海岸 案例2：香港-愉景湾 案例3：海口-阳光西海岸 案例4：海口-阳光经典 案例5：澳州-breakfast point,3,案例一：深圳万科东海岸,案例选择的适用条件： 滨海物业 二线海景，距离海有1000余米 属郊区物业 周边配套缺乏 定位相似 目标客户相似,4,万科东海岸-区域及交通,区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里 交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中 盐坝高速于02年通车 深盐快速线等三条线路未来3年内通车,大梅沙海滨公园,盐坝高速,东海岸,80米,2000米,位置： 盐坝高速路旁 资源

2、： 二线海景紧邻菠萝山 地块现状： 坡地，高差60余米 内有少量山泉溪流,5,万科东海岸-定位及客户,项目定位：休闲度假为主的住宅社区,目标客户： 周边区域或深圳市东部的自住客户 渡假客户 预期有升值期望的投资客户,6,万科东海岸-规划,规划指标： 规划布局： 以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的拥有景观 以社区中心和中央景观为核心，点式布置产品 依山势从高到低依次排列独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅 原有溪水顺势自然流入社区中心的水面 以林荫道沟通社区与大梅沙的联系,7,万科东海岸-建设及园林风格,建筑风格： 简约现代的热带风情 将现代风格与热带气候和景观的地

3、域特色相结合 模糊内外空间的概念，强调建筑效果“从山里长出来的房子”,园林风格： 热带风情为主 蓝绿交融的设计理念 开放式加勒比海商业街 山地公园和大湖面,8,万科东海岸-产品,度假公寓,规模：5栋，7-12层 位置：商业街周边 户型：1房和单房 特色：“桥式”室内走廊达到外部共享,小高层及多层,规模：10余栋，6层-12层 位置：依山景和海景布置 户型：2-5房 面积：80-167平米,联排及独栋,规模：150多套 位置：依山景和中心庭院布置 户型：4-5房 面积：190-222平米,9,万科东海岸-户型,平层入户三厅（会客厅、起居厅、餐厅）, 大阳台直接与起居厅相连，自然形成室内向室外的延

4、伸空间。 通过阳台、门窗的变化，改变联排住宅单调的建筑形象,10,万科东海岸-分期模式,时间轴,20032004,第一期10个月,第二期12个月,第三期,20042005,2005,建面87003平米 容积率0.57 总户数759户,建面64000平米 容积率0.8 总户数436户,建面67400平米 容积率1.12 总户数753户,分期规模,产品,11栋小高层和TH 单套面积147平米 60%多层，20%TH,多层、小高层、公寓和TH 单套面积114平米,小高层为主 单套面积90平米,价格,6500元/平米,7500元/平米,配套,社区中心、商业街 两大公园,商业街、 两大公园,11,万科东

5、海岸-价格策略,东海岸,东海岸一期 公寓均价6600元/平米 独栋别墅10500元/平米 4联排别墅7000元/平米 双拼排别墅9000元/平米,片区内其他楼盘价格,海语东园（酒店式公寓）：8300元/平米 心海伽蓝（住宅）：小高层9000元/平米，townhouse：11000元/平米 I领海（酒店式公寓）：13000元/平米，22000元/平米 倚天阁（酒店式公寓）：14000元/平米，22000元/平米,东海岸二期 多层均价8500元/平米公寓均价6600元/平米 Townhouse均价14000元/平米,12,万科东海岸-建立与海的联系,以沙滩游泳池及小品为社区营造度假意象,蚌壳式对讲

6、,海鱼式对讲,海上小岛,海滩游泳池,沙滩排球场,海洋意象,13,万科东海岸项目案例小结,结论1：以扩大滨海意象为主导，辅以生活配套来弱化陌生区域,以形象标识-真正的海岸生活，来引导滨海度假生活 以商业街来克服大梅沙片区配套不足的现状,结论2：树立滨海生活新形象，提出“海岸生活”的新度假理念,通过国外滨海生活的对比，将滨海生活上升到一定高度 现有楼盘基本都以单纯的度假或投资概念出现，东海岸超越了区域概念 通过商业街等配套设施来营造生活氛围，在建筑规划体现生活社区的意象,结论3：在规划上展示海岸社区,现有楼建筑错落排布，以最大可能的利用中央景观和海景 通过蓝色人工湖、沙滩泳池制造滨海的感觉 通过林

7、荫道打通与海的联系,结论4：以产品的组合和投资度假居住化的价值复合来面对竞争,联排别墅、独栋别墅、公寓的组合与周围单一的酒店式公寓竞争 将投资、度假居住化来区别单纯的投资或度假物业,14,万科东海岸案例分析小结,结论5：针对度假客户，从度假氛围上尽力营造,整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象 加勒比风情的商业街，体现度假感觉 类似海洋产品的建筑小品来渲染海的气氛,结论6：针对投资客户，从”升值、低总价和稀缺性”上做足文章,升值： 1、6500元/平米的低单价预示着较大的升值空间 2、标杆产品-别墅的高价格也显示出投资性物业的低价和空间 低总价 1、公寓每套25万元左右的价格在所有物业中总价最低

8、 2、平均每套80余万的价格在相当于市内热点区域的价格，较豪宅的价格低 稀缺性 1、大梅沙旅游区域海景资源的稀缺性 2、从湖景、沙滩泳池、共享开放空间来展示滨海社区的稀缺性 3、滨海物业居住化的稀缺性,15,案例二：香港愉景湾,案例选择的适用条件： 滨海物业 休闲、旅游渡假的RESORT区 第一居所与第二居所并存 充分利用、挖掘项目资源 区位及交通情况相似 开发持续性好,16,香港愉景湾-区域及交通,区域：位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里 交通：早期交通极为不便，只有靠轮度与市区联系，2000年隧道开通之后交通条件极大改善，向第一居所转化 区外通过公路、轻铁、水路与市中心相连，车程约4

9、0分钟， 渡轮至中环需40分钟左右,公共设施： 香港迪士尼乐园、大屿山郊野公园 资源： 优良的山，沙滩、海资源 地块现状： 面海背山,迪士尼,17,香港愉景湾-项目定位,开发目标 接近大自然，享受宁谧生活及不受污染的环境，渡假式居住生活 开发项目与规划 第一期产品推出时定位为度假物业，其别墅受到在香港工作的外国人士追捧，但主要用于居住而非度假 国际著名规划设计公司阿特金斯按英国小镇愉景湾进行规划设计,开发定位 “高质素、低密度”社区，环境优美，空气清新，注重环保,18,香港愉景湾-规划,规划指标： 规模：占地面积约649公顷，容积率0.8 规划人口：约25，000人 总开发期：12期 规划布局

10、： 沿山势别墅及低层洋房布置在低处，高层建筑布置在山体高处 整体沿海岸线排布 学校处在社区中央,19,香港愉景湾-建筑风格,建筑风格： 第六、七、八、九期的建筑为地中海风格 第十二期的海澄湖畔为南欧建筑风格,20,香港愉景湾-地中海风情的园林风格,21,香港愉景湾-分期,22,香港愉景湾-分期,时间轴,第一期1983,分期产品规模,位置,美食广场、康乐会、幼儿园、巴士总站、学校,配套,高层 低层洋房 花园洋房,4栋21层 57栋 82栋,社区中心沙滩资源最好的位置,建筑风格,第二期1987,5栋17层 6栋,一期后面，离海较远,第三期1989,8栋21层 9栋 136栋,消防局、警岗、码头,别

11、墅在中部离海最近处，高层在一期后面,第四期1992,8栋17层 52栋,街渡码头、汽车码头、直升机场、游艇会,别墅在南部离海最近处，高层在别墅后面,第五期,8栋24层,栋7层,北部离海较远处,第六期1991,愉景广场,社区中央,地中海风格,23,香港愉景湾-分期,时间轴,第七期1994,分期产品规模,位置,配套,高层 低层洋房 花园洋房,建筑风格,第八期1995,2栋18层 8栋 16栋,南部离海最近处,第九期2000,12栋10层 10栋,消防局、警岗、码头,最南部离海较近处,第十期,2栋27层,街渡码头、汽车码头、直升机场、游艇会,最北部离海较远处,第十一期2002,2栋17层 30栋 2

12、0栋,4栋27层 18栋 8栋,隧道,第十二期2003,多功能会所、网球场,最北部离海较近处,1栋13层 11栋 28栋,高尔夫球场、高尔夫球会,最南部离海较近处,地中海建筑风格,南欧建筑风格,24,香港愉景湾-产品,早期的别墅及公寓占据了资源最好的地方,83年愉景湾一期碧涛村、蔚阳村。产品主要有别墅、联排别墅及高层。,全景图,25,香港愉景湾-产品,96年四期,89年愉景湾三期康惠台、蔚阳村二期,26,香港愉景湾-产品,2000年九期海蓝居,95年八期海堤居,27,香港愉景湾-产品,海澄湖畔多层,海澄湖畔全景,海澄湖畔近景,海澄湖畔近景,28,香港愉景湾-产品,高层,洋房,低层洋房,29,香

13、港愉景湾-配套,公共设施：消防局、警察署、医疗中心、教堂、油站 商业设施：酒店、购物中心、饮食中心、超市、银行、证券公司、洗衣店、发廊、地产中介等； 教育设施：幼儿园、小学、芭蕾舞学校、愉景湾国际学校 会所：高尔夫球场、 游艇会及愉景湾康乐会（网球场、 壁球场、 游泳池、 桑拿浴室、 健身室、 健康舞室、 桌球室、 儿童游戏室、 宴会室、 酒吧及露天茶座等 ）,功能配套完善，自给自足，生活不假外求,30,香港愉景湾-配套,愉景湾六期建设的愉景广场由两层大型购物中心和露天广场组成，占地约15，328平米,31,香港愉景湾-社区内交通配套,为保护环境，减少污染，电瓶车是游客和住户在岛上生活或游览的

14、主要交通工具,公交车接送业主,32,香港愉景湾-海滨生活,现愉景湾已发展成为香港一个高尚居住区 区内设施自给自足，环境接近大自然，生活悠闲自在，居住环境与国外相近，吸引多达35个国家的外籍人士居住,以前我很自然地跟随着城市匆忙的生活节奏去生活，但在愉景湾工作，令我有机会接触到一种另类的生活格调，跟这里的居民(尤其是外籍人士)相处得多，逐渐体会到生活应该可以很安逸和谐，而质素也比数量更为重要。现在我很会享受那些坐在和煦的阳光下看看书、或者望着牙牙学语的小精灵学习爬行和走路的情趣；又或者带着她的爱犬散步的时刻，我相信这才是有素质的生活，而这种追求生活质素的文化，亦正是愉景湾这个独特社区的精神所在，

15、也是愉景湾引人入胜之处。 愉景湾居民,33,香港愉景湾对本项目的启示,规划上充分利用海景： 从海到山体依次为：低层洋房、高层建筑，通过建筑高度的错落布局最大限度的利用海景 海资源最好的位置放置高档次物业，以保证海景效能的最大化 会所及配套以与海洋生活相关为主旨,分期模式： 有限的一线海景资源有间隔的分期开发，以保证海景的延续性 靠海景较近的组团物业类型丰富化，从洋房到别墅均包含 配套分期分批开发，以保证业主生活的便利性,第一居所和第二居所融合 早期是度假物业，交通条件较差，主要靠码头与外界联系 后期发展为高档度假社区，随着交通条件的改善，开始向第一居所演变,34,案例三：海南阳光西海岸,案例选

16、择的适用条件： 滨海物业 郊区物业 滨海资源挖掘较充分 定位及目标客户相似,35,海南阳光西海岸-区域及交通,区域：海口市滨海公园西部 交通：交通便利，距市中心约15分钟车程 位置：滨海大道边 资源：一线海景,阳光西海岸,36,海南阳光西海岸-规划,规划指标： 总占地面积20.8 万平方米，总建筑面积18.7万平方米，容积率0.8 规划布局： 自西向东组团式布局，服务配套点缀其间,别墅区,假日海滩,ABC型公寓,D型公寓,高层公寓,拟建别墅,拟建别墅,已建成酒店,70亩园林,37,海南阳光西海岸-定位及客户,定位： 集休闲、居家、旅游、创业于一体的生态社区,客户 以海南以外的客户为主 以度假客

17、户为主,38,海南阳光西海岸-建筑及园林风格,建筑风格：亚热带风格 各建筑群依地形坡度而建，错落有致 生态屋顶、大面积落地窗、阳光屋,园林风格：亚热带风格 主题：健康、美丽、和谐 70亩的大型绿化广场 亚热带的植物、果园、绿化依坡而建,39,海南阳光西海岸-产品,Townhouse 面积：188-235平米 位置：紧领中央景观，面海 创新点：阳光屋、遮阳板、错跃层、独立阳台,公寓 面积：180-200平米 位置：联排北面，离海稍远 创新点：挑空6米的独立阳台、大露台、大客厅,40,海南阳光西海岸-配套,功能齐全的会馆： 游泳池、温泉池、健身房、桑拿、按摩、壁球室、保龄球、台球、网球场、咖啡厅、

18、餐厅、超市、酒吧、邮政和银行、儿童乐园、棋牌室,600亩生态农场： 海南第一家提供休闲度假农场的生态社区，提供除滨海之外的休闲度假场所,客户健康咨询服务中心： 为客户和业主提供权威的医疗，并建立个体医疗保健档案,41,海南阳光西海岸对本项目的启示,优秀的景观设计，展示与众不同的海岸生活 绿地率66。而屋顶绿化植被的铺设，更令社区绿化率高达90 水系的运用，营造社区亲水、亲海氛围 创新产品 产品有部分创新，领先当地市场的产品品质 加强与海的联系 整合沙滩资源，提供各种娱乐配套设施，增强海的参与性 创造更多的休闲功能 除过海作为度假载体之外，通过生态农场提供度假生活,42,案例四：海南阳光经典,案

19、例选择的适用条件： 滨海物业 滨海资源挖掘较充分 海南高尚住宅 混合物业,43,海南阳光经典-区域及交通,区域：海口市滨海大道北侧填海区 交通：交通便利，距市中心约5分钟车程 位置：滨海大道边 资源：一线海景，千亩万绿园，经贸区,阳光经典,44,海南阳光经典-规划,规划指标： 总占地面积20.8 万平方米，总建筑面积6万余平米，总户数233户 二期开发，一期别墅及公寓，二期公寓 容积率0.7，密度22% 规划布局： 西南低，东北高的错落式建筑布局 双会所、 5000平方米的双会所，5个园林景区，2块国际标准网球场,45,海南阳光经典-定位及客户,定位： 度假和居住相结合的高尚社区,客户：定位于

20、成功人士 以海南客户为主，约占60%，用于自住 外地客户以度假为主 部分江浙沪等地的投资客 部分海南籍的外地人和侨胞,46,海南阳光经典-建筑及园林风格,建筑风格：热带滨海建筑特色 结构感的现代框架 大阳台、飘板式坡屋顶，产生海鸟意象 外观色彩以象牙黄为主，蓝、橙、灰为辅，在大海蓝色之下彰现典雅和明快,园林风格：热带滨海风情 两个景观轴线和五个园林区 强调园林与周边的和谐统一,47,海南阳光经典-产品,独立别墅 面积：450-600平米 数量：6户,公寓 面积： 210-365 平米 数量：193户 创新：电梯直入空中花园、大面积儿童房、三厅分离等,联排 面积：340-420平米 数量：24户

21、 创新：带温泉池的空中花园、L型空中花园、屋顶花园,48,海南阳光经典对本项目的启示,除过一线海景和中心区的优越位置之外，高端的产品品质是打造毫宅的另一主要原因 规划和建筑均围绕滨海风格展开 通过建筑高度及建筑朝向的组合尽可能的利用海景和公园景观 双会所提高社区的整体档次 3.3米的层高、大尺度开间及大面积的入户花园体现毫宅的尊贵 高端一线海景物业对本地人的吸引相对较大 毫宅的户型面积远大于普通楼盘的面积,49,深圳大梅沙片区滨海物业特征,大梅沙片区的户型现状表明投资度假客户需要的户型面积相对偏小,个盘规模较小，缺乏生活配套 定位多以投资度假为主，客户是全市的高端人群 畅销物业与能否直接看海相

22、关，与面积及总价关联度不大 物业类型丰富，以酒店式公寓为主 因目标客户为投资类型，因此总体户型偏小，以公寓、1房和2房为主，面积在100平米的居多,50,案例五：澳州-breakfast point,案例选择的适用条件： 滨海物业 滨海资源挖掘较充分 国外高档住宅,51,澳州breakfast point -区域及交通,区域：位于悉尼港的延伸带上，悉尼城市的地理中心 交通：交通便利，去悉尼市中心、机场等地均较便利 距悉尼CBD14公里，20分钟车程；距机场16公里，距Bondi海滩21公里 资源：一线海景,Breakfast point,机场,Bondi海滩,Bondi海滩,16公里,21公里

23、,14公里,52,澳州breakfast point -规划,道路系统提前规划好，空地预留再做住宅的规划 有核心景观系统 园林绿化与滨海产生关系 住宅面海布置,1,4,乡村绿地,教堂,5,乡村俱乐部,滨海人行道,6,Silk ston 公园,7,游艇俱乐部,53,澳州breakfast point -产品以多层和联排别墅为主,54,澳州breakfast point -建筑风格,现代风格 开阔、大空间 开放、通透 白灰色系，与海洋相对称,55,澳州breakfast point -园林风格,核心为教堂与大草场 原始、生态的田园风格 以自然、绿色为主 强调人与自然的共处,56,澳州breakfa

24、st point -与海的关联,海边建筑全部朝向大海，海景大于南北朝向 沿海修建滨海大道，围绕社区 建立游艇码头，直接连接到海边 设立游艇俱乐部，组织与海有关的活动,57,澳州breakfast point的启示,建筑外观开阔、通透、大面积，体现滨海建筑特色 园林强调生态、自然、原始，表明国外度假住宅向回归自然，亲近自然方向发展，与国内的体验感有别 规划先期做好，随工程的进度园林和建筑的开发 通过滨海路、码头和游艇俱乐部体现滨海项目的特别之处,58,滨海物业案例总结,59,滨海物业案例总结,从社区外部打通与海的联系，加强海的参与性,修建社区与海之间的林荫道 整合沙滩资源,在社区内部营造海洋氛围

25、，形成自然的生态社区,沙滩泳池、沙滩排球场 原始生生态小品或建筑：生态岛、湖中岛、茅草/木凉亭等 海洋类或热带树种 海洋类小品点缀在社区中：贝壳、海鱼、珊瑚,60,滨海物业案例总结（续）,建筑实体上营造滨海物业的意象,建筑风格：明快，有海的蓝色 建筑布局通透、开阔 多采用大露台、观景阳台、下沉式阳台以使室内最大限度的观赏到海景,规划布局上最大限度的利用的海景资源,高层错开布置，或采用圆形或弧形建筑外观，户均实现看海景 距海最近处别墅或多层，远处小高层或高层 高档盘在最靠近海或景观最好的位置 高档房或主要功能房间朝向海景,61,滨海物业案例总结（续）,滨海物业先期以聚集人气来扩大客户辐射范围,1

26、、项目依托于成熟度假区 项目做度假物业成功的可能性较大，客户的辐射范围广,2、项目处在陌生区域：采取措施来聚集人气，提高认知度 做标志物从视觉上提高认知度：灯塔、雕塑、凉亭等 建立公共活动场地：沙滩足球、沙滩排球、游艇俱乐部、网球中心、高尔夫练习场、风情酒巴街、风情商业街等 举办热点活动提高人气：球内比赛、沙滩雕塑展、车友会、周末滨海游、清洁沙滩保护海洋、迎奥运自行车赛等,郊区滨海物业要切实解决生活配套,对外交通：住户专车、修建码头、轮渡或游艇 商业配套：购物广场、商业街 公建配套：小学校、幼儿园等,62,滨海物业案例总结（续）,核心区景观和功能体现滨海特色,核心区多为社区精神中心之所在 核心

27、区：多为与滨海有关的水景、沙滩等以海洋风格为主的中央景观或度假主题商业街 核心区功能：体现休闲度假风格,滨海物业产品特色,建筑密度：0.71.5，以0.8-1之间的居多 户型： 投资类：面积和户型偏小，公寓和单房为主，面积40-100平米 度假类：分为经济型和豪华型，经济型舒适性上考虑较少，多从使用上考虑，面积偏小，面积从70-200平米；豪华型多以别墅为主，靠近海岸，面积跨度较大，从120-500平米不等 居住类：多数于城市豪宅，面积一般较大，90-400平米,世界旅游度假胜地案例,2005.09.08,64,关键字： 旅游度假,简介： 通过对世界范围内拥有海滩、高尔夫、温泉的度假胜地进行广

28、泛研究，选出其中的五个成功案例进行了重点分析，从而总结出旅游度假区制胜的KPI体系。,65,世联对世界范围内拥有海滩、高尔夫、温泉的度假胜地进行了广泛研究，并着重分析了其中的五个成功案例,案例 豪斯登堡，日本 京津新城，天津 九华山庄，北京 愉景湾，香港 捕鲸人小镇，美国夏威夷 Homestead，美国密歇根 Seaside，美国佛州 Lakeland village，美国加州 Mariner sands，美国佛州 Wintergreen turnaround，美国维州 Kiawah Island，美国南卡州 布里克斯，美国佛罗里达,豪斯登堡,京津新城,捕鲸人小镇,临近主要大城市 拥有海滩/温

29、泉/高尔夫资源 明确的定位、发展规划 地区性旅游热点,着重分析了其中的五个 豪斯登堡，日本 京津新城，天津 捕鲸人小镇，美国夏威夷 Seaside，佛罗里达 基亚瓦合岛，南卡莱罗那州,seaside,基亚瓦合岛,66,案例一：豪斯登堡，仿效荷兰城市与建筑形式的生态旅游城,区位：九州长崎县佐世保市的大树湾 区外交通：有快速干线可以直达福冈县和长崎机场，到福冈1小时45分钟，到长崎机场50分钟 规模：占地152万平米，首期开发118万平米，年接待游客400多万 资源：大树湾、荷兰风情城镇,67,以荷兰14世纪的“水城”作为模仿对象，具有浓郁的荷兰风格和历史,开凿6公里长的观光运河，两岸及海水防护堤

30、用天然石块砌筑，利用海水涨退之水位差进行运河换水 城中禁止汽车驶入，北侧主入口外有大片停车场，南侧海湾设有码头与游艇，南北向设置贯通全城公交路线,A,B,C,D,E,F,G,H,I,K,L,M,M,B,D,C,H,A,K,F,G,E,P,P,P,68,环境保护与经济发展“双赢”的可持续发展战略,发展旅游业和商业服务为其支柱产业 改良土壤，敷设地下排水管，种植花木，重现土地生机 建设污水和垃圾处理设施 集中敷设管线，便于安装维修并利于城市景观 合理利用淡水，高标准排放，减少污染 垃圾严格分类投放,69,城市构思从“立异”起步，突出文化与艺术品位，将“特色”发挥到极致,6公里长的运河环绕并流贯全城

31、，为游客增添水域风光 建造荷兰式风车群 重要建筑准确模仿荷兰现存历史性古建筑 建筑、街道、广场充分体现人本主义思想 中心与边沿、高潮与序曲既对比又协调,70,多样化的旅游设施与表演活动,一应俱全的旅游设施：博物馆与游乐、餐饮、购物、旅馆、乘坐运河游艇与海上帆船，体验 人与海的交流等 富有艺术和文化色彩的园内表演活动,71,豪斯登堡成功的关键要素,定位理念 以荷兰14世纪的“水城”作为模仿对象，原汁原味，具有浓郁的荷兰风格和历史 实施可持续发展战略，经济发展与环境保护取得双赢,总体规划 以人为本的思想贯穿于建设和经营过程，多样化的旅游设施与“钟爱多样性”的人之天性相符,72,案例二：京津新城，雄

32、踞京津宝地，璀璨明珠,区位：位于天津市宝坻县周良庄，距北京98km，距天津40km，距唐山105km 区外交通：距津蓟高速公路仅200m 规模：占地14.8km2，计划开发温泉度假村、皇宫大酒店、高尔夫球场、教育基地、别墅、公寓等 资源：温泉，潮白河，27洞高尔夫,京津新城,73,温泉地、水岸旁、果岭上，新城诞生,引入潮白河，形成小区内景观水系 以高尔夫、码头建设社区景观核心 南北向干道和环状道路组织社区交通 温泉度假村、皇宫大酒店、高尔夫练习场、风情商业街作为核心展示区 核心展示区作为项目启动区先期开发,1,2,5,6,7,8,9,10,4,11,12,3,核心展示区,8,8,9,9,74,

33、温泉度假村，提供娱乐、休闲、旅游、居住、会务等全方位的资源与服务,公众温泉：动感夏园4000m2，浪漫春园1300m2，康乐秋园90m2，温情冬园900m2 国际风情园：4套纯日式和风包房，土耳其堡浴，小木屋温泉 7栋11套VIP温泉别墅、商业街以及完善的SPA健康保健中心、客房、更衣、餐饮、娱乐等相关配套 二期将选择温泉生态观光、健身运动、温泉养生等方面进一步开发,75,京津新城成功的关键要素,定位理念 以“水”为灵魂，整合温泉、水岸、果岭，打造水上酒店、水上高尔夫、水岸别墅等特色设施,总体规划 围绕温泉、高尔夫等核心资源，提供娱乐、休闲、旅游、居住、会务等全方位的资源与服务 选取昭示性好、

34、核心资源的地段，建立温泉度假村、皇宫大酒店、高尔夫练习场、风情商业街作为核心展示区,76,案例三：捕鲸人小镇，特产商业中心，以古老的捕鲸作业为度假市场的主要卖点,区位：夏威夷卡那帕利海滩度假村 规模：离海352呎，占地8.5英亩，由15栋建筑物组成的综合购物中心，包括31家商店、8家餐厅及若干办公室,77,捕鲸人小镇的主要特色都表现在建筑风格上，模仿船体和船舱的造形,建筑风格模仿船体和船舱的造形 天窗和露天平台仿造成船上的甲板 通过手工捕鲸器的展示制造一条动线，引导参观 每周还有玻利尼西亚人户外舞台演出 提供给游客趣味、愉快、闲散而且富有教育性购物经验,78,捕鲸人小镇成功的关键要素,定位理念

35、 挖掘本土题材，以古老的捕鲸业作为主要卖点 整合地域文化，定期举行本地土著户外舞台演出,总体规划 小镇建筑风格模仿船体和船舱的造形 通过手工捕鲸器的展示制造一条游览动线，引导访客参观,79,案例四：Seaside，秉承新古典主义建筑风格建造乡村小镇,区位：位于美国佛罗里达州沃尔顿县，距沃尔顿县35公里，距巴拿马县40公里 区外交通：30A国道连接沃尔顿县、巴拿马县 规模：占地80英亩，350个独立住宅，300个公寓，旅馆单位，办公和零售空间，会议中心 资源：墨西哥湾,80,集约利用土地，创新开发标准和建造模式，使之成为独特的第二居所社区,公共空间为中心，整合大海、沙滩，居民至主要公共空间距离不超过5分钟 集中设置公共服务区，布置广场、旅馆等商业性设施 放射性与方格网相结合的道路规划，便捷地到达公共服务区和公共空间 南北向展开布局，沙滩景观最大化,81,打造艺术剧院、五星级酒店等吸引点，提供多样化的体验,成立于2000年的 Rep ，每年演出超过2万次，2004年，Rep更与西佛州大学建立联系，每年邀请有潜力的实习生加盟 Bud & Alleys建于1986年，seaside 富有吸引力的中心之一，更被佛