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文档简介
1、房地产物业管理创新经营,【课程大纲】,第一部分 创新经营概论 第二部分 物业管理常规经营 第三部分 物业公司资源经营 第四部分 物业资源经营 第五部分 业主资源经营 第六部分 物业文化资源经营 第七部分 物业管理资本经营,一、冰山理论 冰山可见的部分只有1/8,而7/8的部分都存在水底。,二、物业管理的创富能力,(一)第一组数据 1. 世邦魏理仕2010总营业收入31亿美元,2010年12月31日汇率0.6227,相当于337.76亿元人民币。 2. 2011年,深圳物管行业GDP为321亿,企业1600余家,从业人员30万人。 3. 中航物业2010年营业收入超过5亿元人民币。 (二)第二组
2、数据 1. 盈利的物业公司占到39.7%。 2. 盈利企业年平均利润额为82.1万元。 物管企业是21世纪初最具价值的投资领域之一。,(三)案例 世邦魏理仕 全球最大的商业房地产业务公司,拥有员工超过30.000名,在全球范围内超过300多家办事处。 1. 业务范围 物业/设施/资产及项目管理,物业租售的策略顾问及实施,企业服务,按揭融资,买卖与租赁,物业评估预估值,开发服务,投资管理,研究与策略顾问等。 2. 北京地区办事处 策略顾问部、研究部、项目管理部、住宅部、物流服务部、购物中心管理部、价值与咨询部、商业服务部、投资物业部、资本市场部、办公服务部、资产服务部等。,三、物业管理创新经营的
3、类别,第二部分 物业管理常规经营,一、常规经营的市场形式 1. 物业公司为主体的经营形式 2. 业主为主体的经营形式 南京百合华府、深圳景洲大厦 北京三自品格社区服务中心有限公司 (2007,自愿、自管、自律) 3. 其他经营形式 职业经理人形式,二、全委项目的经营收入 (一)主营业务收入 1.人员费用; 2.绿化养护费; 3.清洁卫生费; 4.秩序维护费; 5.物业共用部分设施设备日常运行和维护; 6.物业共用部位设施设备及公众责任保险费; 7.办公费用; 8.固定资产折旧; 9.管理费分摊; 10.业主同意的其他费用。 (二)其它主要收入 1.停车场经营收入 2.多种经营和收入(广告、维修
4、、场地占用),三、常规经营利益最大化 (一)提高物业管理收缴率 1.非恶意欠费者处理 (1)善待一贯良好业主; (2)解释说明消除误会 (3)顾全大局着眼整体; (4)灵活处理外地业主 (5)善待困难家庭 2.对恶意欠费者应关注的几点 (1)区别对待欠费大户; (2)物业公司尽量无大错 (3)有效送达催缴单,应由业主签收。,四、运用技巧合理合法催收 (一)提升物业服务费 1. 做好服务,为提价创造条件 南京儒林小区4.2万平方米,336户业主,物业公司大大降低电梯故障率,完善小区门禁制度,改善小区停车难状况,提升小区绿化水平,得到业主认可,三年内成功上涨物业服务费。 2. 分门别类,不搞一刀切
5、 首先,确定涨价小区范围;其次,各小区根据实际情况,自行确定提高幅度和标准;第三,各小区根据实际情况,选择最佳时机张贴物价公告。 3. 掌握沟通技巧 【案例】 甲乙俩人同时在卖鸡蛋,甲问:你要不要鸡蛋?而乙则问:要一个还是要两个鸡蛋?结果,乙卖出的鸡蛋比甲的多出30%。,4. 公开收支状况营造良好氛围 以工薪阶层为主,10万平方米近1000户的常州白云东苑小区,公示近年来收支状况,并将拟提价方案(包括提价后服务内容、质量标准和经营收支状况等)分别送至每一位业主手中,得到业主认可后,实现了六年的第二次成功提价。 5. 缜密计划,周到安排 各管理处对下属员工进行培训,对业主解释统一口径,对业主的各
6、 种疑问问题一一做到深入细致的解释工作。对于个别不接受的重点、难 点业主,不激化矛盾,而是个案处理,耐心又耐心,避免聚众滋事的现 象发生。 6. 依法进行,(二)风险控制 1.【暴雨案】2010.5.7广州中海康城抢险支出400万,36名业主索赔500万。 2.【好来居案例】06年5月底,小雨被掉落玻璃砸死,73户业主和物业公司成被告。07年12月一审判物业公司承担30%。09年二审,各方愿意调解。2011年6月10日终审73户业主赔偿22.9万元。 (三)精打细算,节约挖潜 1.电梯变频技术改造可节约能耗30%,空调变频技术可节约能耗35%,照明灯具的运用可节约能耗20%,中水利用技术可大量
7、降低绿化用水成本等。 2.龙湖物业节能改造项目多达56项,每年可节约能耗运行成本600万元。,(四)降低运营成本 1. 优化组织结构和项目流程 上海上实物业改造项目经理制为区域经理制,一个经理管35个项目,南京栖霞物业保安实行错时上下班,用工一专多能,如配电工兼代秩序维护工作等;培训优化工作流程,提高每个岗位人员的劳动效率。 2. 运用先进的技术提升劳动生产率 落叶吹风机提高劳动生产率20倍;驾驶式清扫车可将劳动效率提升8倍。既可以提升劳动生产率节约成本,又可以减轻员工的工作强度和难度,提升员工满意度。 3. 加强全面预算管理,建立全员成本意识 4.建立集中的采购和物资稽算制度,降低物耗成本。
8、 (五)质价相符 1.服务标准与收费标准适应; 2.人员数量素质合理; 3.服务周期与效果。 (六)规模化发展(规模极限),第三部分 物管公司资源经营,一、物管公司资源内涵 物业公司的财产、人员、物资、组织、经营场所、技术、信息、品牌、商标、专利等资源,和所有掌握客户资源及社会资源,都可以通过经营创造有形价值。 二、物业公司资源类别 (一)无形资源 1.管理技术资源 2.品牌资源 3.信息资源 4.社会关系资源 (二)有形资源 1.人力资源 2.自有设施设备资源 3.资料类资源,三、管理技术资源的经营 (一)常见模式 1.多人驻场 2.单人驻场 3.顾问团 4.资源和技术援助 5.培训 6.综
9、合 (二)关键事项和发展趋势 1.关键事项:专业队伍;合作方;成本控制;技术和模板。 2.发展趋势: (1)内容向全方位发展; (2)模式向连锁经营、技术入股、长期合作发展; (3)服务对象关注业委会、专家公司、地域整体等。,四、品牌资源的经营 (一)品牌的价值 1.品牌产品有20%30%的附加值。 2.2011年万科品牌价值210.70亿元,居中国地产品牌第二。 (中海246.87亿元、恒大210.08亿元、万科物业9.9亿元) 3.2011年全球品牌价值排行百强,可口可乐品牌价值760亿美元。 4.2011年全球品牌价值百强,苹果品牌价值761亿美元。,(二)品牌资源的经营 1.经营途径
10、品牌塑造确定品牌经营思路建立品牌经营机构和经营体系 选择品牌经营方式经营实施 2.经营方式 连锁经营 品牌作价; 品牌入股; 品牌租借 品牌联合; 品牌扩张; 品牌授权,五、人力资源的经营 (一)高级管理人员。创造无形资产为主。 (二)中层管理人员。将无形价值形化。 (三)技术人员。将技术转化为产品、服务,走多种道路。 (四)管理执行人员(主管)。组织落实经营计划。 (五)操作人员。提供增值服务。 (六)合作伙伴。互利共赢。,六、其他公司资源经营 (一)资料类资源经营 (二)专业公司的经营 (三)公司媒介的经营 (四)公司所属设施设备的经营 (五)社会关系资源的经营,第四部分 物业资源的经营,
11、一、概念与内涵 (一)物业资源经营的概念 通过经营各类房屋建筑及附属配套设施与场地而获得收益的过程。 (二)物业资源的界定 1.在流通过程中产生价值。 2.在原有设计功能之外,通过经营产生新的价值。 3.无效资源受时代、环境、现实、业主等多种因素制约,不能实现其全部价值。,二、物业流通与资产管理 (一)案例 1.世联地产的财富效应 09.8.28深交所上市。陈劲松、佟捷夫妇持股64%。7.31收盘13.30元,总市值43.3亿元,陈身价27.8亿元。 2.世联地产的三大业务 顾问策划、代理销售和租售经纪(“世联行”) (二)经营形式 1.物业销售代理 2.物业租赁 1)包租转租(资产管理、花样
12、年); 2)出租代理; 3)委托管理,三、社区广告 (一)案例一:分众传媒 1. 江南春的财富路 1973年出生的江南春03.5成立分众传媒,05.7在美上市。江现持有15%股权5.7亿美元。上市前江40%股份,上市后先后套现3050亿元人民币。胡润排行榜2011年以80亿元人民币列第167位。 2. 分众传媒之路 05.10,1亿美元收购框架媒介。06.1,3.25亿美元并购聚众传媒。2011年二季度净营收1.79亿美元。至6.30,共持有5.909亿美元的现金和现金等价物。 3. 分众的产品 商业楼宇视频、卖场终端视频、公寓电梯媒体、户外大型LED彩屏媒体、电影院线广告媒体。 4. 液晶电
13、视价格 在上海一台一年的租金为500010000元,在西安6002000元。 (二)案例二:社区广告的经营 1.电梯广告 2.厅堂广告 3.停车场广告 4.屋顶外墙广告 5.路灯广告 6.企业形象 7.宣传栏广告 8.其他类广告,四、停车场的经营 1.经营风险(丢失、损坏、交通事故) 2.车位经营的多元化(汽车美容、无水洗车、车饰精品) 3.车位紧张的解决(成都磨子桥数码科技大厦停车场,500平方米停车70辆。一辆捷达车占地面积约为703平方米。成都中信物管公司专门安排3人守挪车) 五、其他物业资源的经营 (一)摆台 1.入伙摆台; 2.正常服务期摆台 (三)会所经营 (四)绿化用地再经营 (
14、五)仓储、信号中转放大等(保安亭做POS机)。,(二)其他建设 1.参观考察基地; 2.公益基地; 3.实验基地 4.学院实习基地; 5.影视拍摄基地等。 (三)会所经营 (四)绿化用地再经营 (五)仓储、信号中转放大等(保安亭做POS机)。,第五部分 业主资源经营,一、业主自愿的概念与类别 (一)概念 业主拥有并通过物业管理进行经营而产生价值的资源。 (二)类别 1.固定财产资源(租、售、估价) 2.流动财产资源 3.无形财产资源 4.需求资源,二、业主流动财产资源的经营 (一)案例 郑州绿云小区收废品月交200元。济南新世纪阳光花园收废品收取4800元的进场费。 济南一2000多户的小区废
15、品收购年承包费5万元。 (二)经营对象 二手家电市场、二手汽车市场、书画作品交易、古玩市场等 货币资源经营需慎重!,三、业主无形资产资源的经营 (一)知识资源经营形式 演出;作品营销;演讲;研发; 专利;教育代理;专才聘用等。 (二)社会关系资源经营 澄清认识; 把握分寸; 业主自愿; 隐私保护;,四、社区商业经营 (一)满足业主的需要 (二)案例 1.深圳联合安泰物业河源生态农业。 2.万科第五食堂。万味馆、万物仓。 3.民丰服务站。香港上市公司民丰控股开设 民丰便民经营服务站,09年莲花北第一个站点 “民丰服务站”开业。 4.河北卓达物业养老服务。 5.浙江绿城园区生活服务体系。,五、社区
16、网络与电子商务 (一)满足业主需求资源 (二)社区网络 (三)电子商务 1.配送终端使物业管理与电子商务交叉。 2.自创电子商务模式(家e通社区电子商务平台) 3.参与社会电子商务配送。 (1)北京安杰社区服务有限公司,开展“安杰物流最后100米”,和顺丰、圆通、中通、EMS合作,在社区建立包裹代收点。 (2)5月份,圆通快递与上海万科30家小区物业合作代派收快递业务。,第六部分 物业文化资源经营,一、物业文化资源经营的概念 文化产业含教育业、文化娱乐业、体育业、出版业、传媒业、旅游业、音像制品业、文化中介业、会展业、信息服务业、艺术产业、艺术教育业、电影电视业、电子出版业等等。以物管为内容,
17、或者以物管为载体,或以物管为途径,以达到文化产业的部分目的,实现文化产业的部分功能。 二、物业管理书籍 (一)类别 1.内容需求 2.外部需求 (二)经营条件 1.编制人员 2.图书营销,三、物业管理教育培训 (一)内容培训 上岗培训; 内部培训; 企业实际需求培训。 (二)社会培训 针对业主物管培训; 社区内对业主、学生再教育。 (三)综合型教育 物管学校; 社会办学,四、物业管理媒体 (一)类别 1.外部媒体 物管知识为主;物管关联机构创办;物管为目标消费群体 2.社会媒体(第一现场) 3.内部媒体 成都嘉宝物业利用内部刊物“爱尚嘉园”和网络平台“数字嘉园”,在商家产品和客户需求之间搭起了
18、生活类、商务类、房地产经纪类等业务互通的桥梁,与旅游业地产运营商、专业文化运营商、政府招商引资资源、商业购物中心、连锁超市、文化娱乐电影电视、品牌特色餐饮等资源形式形成对接,为业主提供满意服务的同时,也分享了可观收益,嘉宝集团已有了合作伙伴商家资源300余家。 (二)营销 建立社区营销渠道(深圳一米阳光书屋),五、物管音像制品 (一)类别 1.培训教材 如:上海东湖物业保洁和保安1000元/套 2.影视剧等 (二)制作与营销 1.与专业机构合作 2.营销渠道,六、其它物管文化资源经营 (一)企业策划 公关形象策划、区域策划、传媒策划、产品策划、 营销策划、项目策划、品牌策划、竞争策划、危机策划等。 (二)广告经营 1.整体策划包装; 2.广告整合宣传 3.开发、实施社区广告; 4.物业公司宣传片 5.物管媒体广告代理; 6.物业广告设计与制作 (三)会展业 物业管理与关联产业的展销。,七、物管企业文化的现状与发展 (一)面向业主的物管文化很少 (二)面向物管从业人员的物管文化产品少而单调,第七部分 物业资本经营,一、物管资本经营的概念 将资本投入到可以获得更多收益的与 物业管理密切相关的经营活动中获得增值 收益。,二、国内案例 (一)万科物业 1993年6月,成立汽车美容中心;连锁店遍布市区。已转让。 1
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