eighth土地增值税法.ppt

1、土地增值税法,第一节 纳税义务人,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附 着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的 增值额征收的一种税。 一、土地增值税的纳税人 （一）纳税人 是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物 （即转让房地产）并取得收入的单位和个人。 特点：（四个不论） 不论法人与自然人； 不论经济性质； 不论内资与外资企业、中国公民与外国个人； 不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。,第二节 征税范围,一、征税范围 （一）转让国有土地使用权 （二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 二、征税范围的界定标准 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有

2、转让国有土地使用权，征土地增值税。 转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。 自行转让集体土地是一种违法行为,标准之二： 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）； 土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为； 土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。 未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。 标准之三： 转让房产是否取得收入,三、

3、对若干具体情况的判定 （一）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的（出售征） 1.出售国有土地使用权； 2.取得国土使用权后进行房屋开发建造后出售； 3.存量房地产买卖。 （二）继承、赠与 1.继承不征（无收入）。 2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的不征。 3.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征。 4.非公益性赠与征。,（三）出租不征（无权属转移） （四）房地产抵押 抵押期不征 1.抵押期满，偿还债务本息，收回房地产，不征； 2

4、.抵押期满，不能偿还债务而以房地产抵债，征。 （五）房地产的交换1.通常属于土地增值税的征税范围； 2.对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可免征土地增值税。,（六）以房地产进行投资、联营1.将房地产转让到所投资、联营的企业时，免征 2.投资、联营企业将上述房地产再转让的，征。 （七）合作建房建成后自用不征；转让征。 （八）企业兼并转让房地产，暂免征收。 （九）房地产的代建行为不征（无权属转移）。 （十）房地产重新评估 不征（无收入）。 （十一）国家收回房地产权 不征。 （十二）市政搬迁 不征。,下列属于土地增值税征税范围的有( ) A. 国有土地使用权的转让并取得收入 B.

5、 国有土地使用权的抵押 C. 集体土地使用权的转让 D. 城市房地产的继承、赠与 某房地产公司出售一幢商用写字楼，获得2000万元，则该 公司就此项售楼业务应缴纳的税种有( )。 契税 营业税 C. 土地增值税 D. 印花税的上缴情况。,第三节 税率,四级超率累进税率,第四节 应税收入与扣除项目的确定,一、应税收入的确定 包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。 货币收入 实物收入 其他收入,二、扣除项目的确定 （一）新建房地产转让的扣除项目 1.取得土地使用权支付的金额 （1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手

6、续费。 2.房地产开发成本 土地的征用及拆迁补偿费前期工程费 建筑安装工程费基础设施费 公共配套设施费开发间接费用等。 3.房地产开发费用（三项期间费用） 开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按实施细则的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。,（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。 利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额； 其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5以内计算扣除. 房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊

7、利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10以内计算扣除. 房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10,4.与转让房地产有关的税金 非房地产开发企业扣三税一费： 营业税、城建税、印花税、教育费附加。 房地产开发企业扣两税一费： 营业税、城建税、教育费附加。 注意问题： 房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，不得在此扣除。 其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的0.5贴花）。,5.财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人的加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20 从

8、事房地产开发的纳税人，如取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让，不允许扣除20的加计费用。 例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率7%，教育费附加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%，计算上述业务应交纳的土地增值税。,解： 1.实现收入总额：1600万元 2.扣除项目金额： 支付地价款：100万元 支付开发成本：300万元 与转让房地产有关的费用为： （100+300）10%40（万元） 扣除的税金：16005%（1+7%+3%）88（万元

9、） 加计扣除费用：（100+300）20%80（万元） 扣除费用总额：100+300+40+88+80608（万元） 3.确定增值额：1600608992（万元） 4.确定增值比率：992608100%163% 5.计算应纳税额：99250%60815%404.8（万元）,（二）存量房地产转让的扣除项目 存量房，即二手房，是指已办理转移登记并取得房屋所有权证的房屋。 1.房屋及建筑物的评估价格 评估价格重置成本价成新度折扣率 房屋的成新度，即为房屋完损等级。 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金,第五节 应纳税额计算,土地增值税的征税对象即增值

10、额。 转让房地产取得的收入总额减除扣除项目金额后的余额为增值额。 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收： 隐瞒虚报房地产成交价格的； 提供扣除项目金额不实的； 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 转让已使用的房屋及建筑物,一、增值额、扣除项目金额 增值额收入额扣除项目金额 二、增值率 增值率增值额扣除项目金额100 三、确定适用税率 四、应纳税额 应纳税额增值额适用税率扣除项目金额 速算扣除数 例：某房地产开发公司转让一幢写字楼，取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应纳的土地增值税为多少？,解： （1）增值额 =1000-50+200+40+60+（50+200）20%=600（万元） （2）扣除项目金额 =50+200+40+60+（50+200）20%=400（万元） （3）增值额与扣除项目比 =600400100%=150% （4）应纳土地增值税额 =600 50%-400 15%=240（万元）,第六节