第八章 土地增值税-jj.ppt

1、1,Land Appreciation Tax,土地增值税,2,第一节 土地增值税基本原理,一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 二、我国土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据 （二）征税面比较广 （三）实行超率累进税率 （四）实行按次征收,3,第二节纳税义务人与征税范围,一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地

2、增值税的纳税义务人。A.学校 B.税务机关C.外籍个人 D.国有企业 【答案】ABCD,4,二、征税范围,（一）土地增值税的征税范围包括： （1）转让国有土地使用权； （2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； （3）存量房地产的买卖。,5,（二）征税范围的界定按以下三个标准来判断： 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有 转让国有土地使用权，征土地增值税； 转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。 自行转让集体土地是一种违法行为。,6,标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让； 转

3、让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）； 土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为； 土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。 未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。,7,8,【例】下列行为中，应当征收土地增值税的有( )。 A.将房屋产权赠与直系亲属的 B.由双方合作建房后分配自用的 C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的 D.以房地产作价入股投资房地产开发公司的 【答

4、案】CD,9,第三节 税率,土地增值税实行四级超率累进税率 ：,10,【例】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。A.30% B.40%C.50% D.60% 【答案】A【解析】增值税扣除项目金额比例=（50004200）4200100%=19%，适用第一级税率，即30%。,11,第四节 应税收入与扣除项目,计税依据： 增值额应税收入法定扣除项目金额 一、应税收入的确定： 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。 从形式看，包括：货币收入；实物收入（需要进行评估）；其他收入（需要进行评估） 房地产

5、开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，计算纳税。,12,在计算土地增值税时，对不同的纳税人，其扣除的内容是不同的，房地产企业开发房地产的有五项费用可以扣除：非房地产开发企业，有四项费用可以扣除：即前面的四项，但不能加计扣除；从事旧房交易的纳税人可以扣除三项费用：,13,二、扣除项目的确定： （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1、取得土地使用权所支付的金额，包括两方面内容： 纳税人为取得土地使用权支付的地价款； 纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。

6、2、房地产开发成本： 它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： 土地的征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税） 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用（注意与房地产开发费用区别）,14,3、房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。不是按实际发生额，而是按实施细则的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用利息（不超过商业银行同类同期贷款利率）（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内 【例】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则

7、其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（280+520）5%，利息按实际发生数扣除。,15,纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的（也包含全部使用自有资金的无借款的情况）： 房地产开发费用 （取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内 【例】仍以上例数字，支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）10%，超限额部分不得扣除。,16,房地产开发费用计算中还须注意两个问题： 第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息

8、不允许扣除。,17,4、与转让房地产有关的税费： 包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。,18,5、财政部规定的其它扣除项目： 此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人（即：取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除），其他纳税人不适用。加计20的扣除，用公式表示： 加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20,19,（二）对于存量房地产转让，可扣除： 1、房屋及建筑物的评估价格： 评估价格重置成本价成新度折扣率 2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 3、转让环节缴纳的税金。,20,21,第五节应纳税额的计算,一、增值额（计税依据）：

9、土地增值额转让收入扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。,22,二、应纳税额计算： 步骤： （1）计算转让房地产取得的收入； （2）计算扣除项目金额； （3）计算增值额： （4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率； （5）计算应纳税额。 应纳税额（每级距的土地增值额适用税率） 或： 应纳税额 增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 例：P156,23,【例】某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入

10、1600万元（设城建税率7%，教育费附加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%，计算上述业务应交纳的土地增值税。 1、实现收入总额：1600万元 2、扣除项目金额： 支付地价款：100万元 支付开发成本：300万元 与转让房地产有关的费用为： （100+300）10%40（万元） 扣除的税金：16005%（1+7%+3%）88（万元） 加计扣除费用：（100+300）20%80（万元） 扣除费用总额：100+300+40+88+80608（万元） 3、确定增值额：160060899

11、2（万元） 4、确定增值比率：992608100%163% 5、计算应纳税额：99250%60815%404.8（万元）,24,【例】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元； 要求：计算该企业应缴纳的土地增值税。 转让旧生产车间的土地增值额 1200150030%802012005%（1+7%+3%）1200 0.5 1200616.6583.4（万元） 增值率= 583.

12、4 616.6 100%=94.62% 应缴纳土地增值税 583.4 40% 616.6 5% 233.3630.83=202.53万元,25,第六节税收优惠,1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土增值税；如果超过20的，应就其全部增值额按规定计税。 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。,26,4、个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。,27,【例】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（ ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.个人因工作调动转让居住满5年的原自用住房的 D.因为国家建设需要而被依法征用的房产 【答案】CD,28,第七节 征收管理,一、纳税地点： 房地产所在地（即房地产坐