个人购房贷款业务的法律审查.ppt

1、个人购房贷款业务操作手册培训资料,个人购房贷款业务的法律审查,营业部法律事务处贾俊英 电话: 86760248,根据操作流程分为两个部分: 第一部分 按揭项目贷款授信的法律审查 第二部分 发放贷款的法律审查,第一部分按揭项目贷款授信的法律审查,房地产开发企业主体资格的审查 项目的审查 申请按揭贷款授信手续的审查,重点是对主体资格证明文件的审查 （1）企业法人营业执照 审查内容包括： 营业执照内容与公司章程相关内容是否一致？ 经营范围是否合法？ 公司是否按规定及时进行年检 ？ 必须审查公司营业执照原件，或提供加盖公司印章（注明“与原件核对一致”）的复印件，必要时要在登记机关核实真实性。 （2）税

2、务登记证 审查内容包括： 是否按规定及时进行年检？ 必要时要到税务机关核实公司是否欠缴税款？,（一）房地产开发企业主体资格的审查,（3）公司章程 审查内容包括： 是否为公司最新的章程？ 章程是否有股东签名？ 是否经过登记机关登记？ 章程内容有无违反法律、行政法规的规定？ 章程对法定代表人有哪些规定？ 章程对公司向银行融资有无特别约定，如有约定，是否按约定的条件或程序向银行提供有关法律文件？ 公司章程对担保有无特别约定？ 必须审查公司章程原件，或加盖公司印章（注明“与原件核对一致”）的复印件，必要时去工商行政管理部门核实公司章程的真实性。公司章程原件或加盖公司印章的复印件作为重要信贷档案保存。,

3、（4）资本情况 审查内容包括： 公司的注册资本是否满足法律规定的最低限额？ 严格审查公司注册资本及实收资本是否真实？ 主要是通过审查验资机构提供的验资证明，核实实收资本到位情况，防止虚假出资或抽逃出资，并注意营业执照中的注册资本与公司章程的规定是否一致。 审查是否按公司章程的规定分期缴纳？ 对于未按期交纳的，要查明原因，督促公司股东按期缴足资本金；未缴足资本金而需要审批贷款的，应在限制性条款中要求将按期缴纳作为发放贷款的前提。,（5）房地产企业开发资质 审查内容包括： 开发资质证明是否有效？ 开发的项目面积是否符合开发资质的规定？ （6）法定代表人 审查内容包括： 公司章程规定的法定代表人是谁

4、？ 与营业执照上是否一致？ 公司章程对法定代表人是如何确定的，其权限有无特别限制？ 与银行签署的各种法律文书是否是法定代表人或授权代理人的签字？ （7）其他材料，如机构代码证、开户许可证、贷款卡等。,（重点是对以下法律文件的审查） 审查的法律文件包括： （1）立项批复 （2）国有土地使用权证 （3）建设用地规划许可证 （4）建设工程规划许可证 （5）建筑工程施工许可证 （6）预（销）售许可证 上述法律文件审查的关健: 是否完整、有效、合法？ 证件内容中项目开发主体、名称、地址、面积是否前后一致？ 证件取得时间是否有序？ （如有不一致或无序之处应附有权机关证明或合理说明。）,（二）项目的审查,重

5、点是审查股东（大）会决议、董事会决议 审查内容包括： 依据公司章程，审查公司是否提供了相应的董事会或者股东会、股东大会决议？ 如果公司章程没有对此作出规定，我们要求提供由股东会或股东大会作出的决议(按照总行的要求)。 担保是否超过规定的限额？ 公司章程对担保的总额或单项担保数额作了规定的，董事会或者股东会、股东大会在作出担保决议时，不得超过规定的限额。,（三）申请贷款授信手续的审查,第二部分发放贷款的法律审查,第一次法律审查 第二次法律审查,1、借款人主体资格审查 （1）完全民事行为能力的要件 （2）主体资格证明文件 审查内容包括：身份证明的名称、有效期、发证机关等事项。,（一）第一次法律审查,2、贷款手续的审查 （1）婚姻证明 （2）购房合同 （3）首付款依据（必须符合规定的比例、单证） （4）收入证明 （5）财产共有人同意将所购房屋设定抵押的承诺书 （6）证明所购房屋符合人民银行的规定的相关资料（住房必须是主体结构已经封顶；商业用房必须竣工验收合格） （7）授权委托书（有代理人的,是否有书面授权？授权权限、期限是否明确？有限代理事项是否超越授权范围？）,根据转发省分行关于启用信贷业务的通知川农行营办发（2006）77号要求 主要内容包括： （1）合