保利广州保利香雪山2009年创意城市别墅研究报告56PPT.ppt

1、鏖战，广州别墅,广州别墅市场专项培训,2009年5月6日,第一部分：广州别墅 第二部分：鏖战分析 第三部分：品我风尚,第一部分,广州别墅,一、整体分析,1、广州别墅分布,金 沙 洲 板 块 （4）,从化板块（6）,花都板块（14）,番禺板块（7）,萝岗板块（5）,增城板块（5）,时代糖果,中海金沙熙岸,元邦-山清水秀,圣普拉多岛岸别墅,玖珑湖,桃花源,芙蓉半岛,溢盈湖畔,天马河国际公馆,天湖峰境,美林湖,假日半岛,绿茵豪苑,雅图奥园,南航碧花园,金碧御水山庄,莱茵水岸,居礼-润园,珠光流溪御景,珠江国际城,东方夏湾拿,逸泉山庄,保利香雪山,万科城,合生帝景山庄,龙光比华利山,金地荔湖城,恒大山

2、水城,凤凰城,绿野山庄,银汇府邸,颐和高尔夫山庄,招商金山谷,新光城市花园,锦绣银湾,翡翠蓝湾,南沙碧桂园,南沙境界,南沙滨海花园,保利林语山庄,全广州主要别墅项目40个,恒大御景半岛,一、整体分析,2、广州别墅供应,金 沙 洲 板 块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,全广州可售别墅产品共计2158套，其中花都板块货量最大，萝岗板块货量最少； 五一成交，花都由于美林湖和玖珑湖的强势推货，取得148套的销售业绩，增城加号的销售则由于凤凰城和山水城的销售有所提升,可推货量 250套,总体推货 831套,总体推货 371套,总体推货 142套,总体推货 302套,总体推货 262套

3、,五一成交 15套,五一成交 148套,五一成交 25套,五一成交 9套,五一成交 50套,五一成交 10套,一、整体分析,5、广州别墅总体竞争,金 沙 洲 板 块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,江景,公交站台广告,南湖,高尔夫,王子山风景区,芙蓉帐风景区,高尔夫,自然风景区,温泉,高尔夫,萝岗新区府,科学城,群山环绕,世界大观,山水资源,价格优势,新塘产业集群带,永和、开发区产业带,成熟居住大盘林立,近天河商业带,完善的交通网络,山水资源丰富,各区域优势都非常明显 位于该区中心的，仅萝岗板块,区域发展潜力,一、整体分析,5、广州别墅总体竞争,金 沙 洲 板 块,从化板块,

4、花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,居住人口混杂,交通网络暂未完善,众多洋房项目中的别墅,距离广州车程远,板块销售印象差,各项目配套薄弱,距离广州车程远,板块形象属中档,在售项目较少，关注低,区域内配套短期未成熟,距离广州较远,板块形象较一般,配套较为低档,各区域劣势均非常明显 郊区劣势所带来的其他软肋短期内难以改善,板块升值潜力期望低,南沙区交通及配套未成熟,一、整体分析,5、广州别墅总体竞争,金 沙 洲 板 块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,6大板块，目前最受市场和买家关注的，主要为花都、萝岗及番禺板块（华南板块部分），由于各板块短期内都较难完善其地域配套等软肋，该

5、格局短期内不会有大改变,综合评分：7,居住氛围浓厚，但档次较低，但对于别墅买家而言，交通便利，优势的江景资源是其重要的优势和吸引点,综合评分：8,大盘林立，但缺乏成熟的生活配套和区域成熟度，山水资源、高尔夫受到别墅买家亲睐，但较远的交通时间和费用成本令客户考虑颇多，升值潜力不明确,板块长期不属于广州客户关注的重点，经历房产寒冬后，该区域原本的投资类买家剧减，后期走势堪忧,综合评分：5,由于萝岗新城的快速建设，加快该区域物业（尤是别墅物业）升值，与市区半小时车程等综合因素，使其在别墅竞争中占尽先机,综合评分：9,板块内拥有成熟别墅大盘（凤凰城）优质山水资源（山水城）高尔夫（金地荔湖城），综合性强

6、，但板块形象中低档及距离市区远一定程度上限制了其发展,综合评分：7,板块两极分化较为明显，南沙新区项目，受关注度低，交通配套的短期缺乏更减低客户信心，华南板块【二龙戏珠】，又是市场长期热炒的项目，在市场上还是有一定的号召力。,综合评分：7,第二部分,鏖战分析,一、竞争筛选,1、竞争别墅分布,金 沙 洲 板 块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,颐和高尔夫山庄,玖珑湖,美林湖,万科城,龙光比华利山,合生帝景山庄,保利林语山庄,保利香雪山,金山谷,新光城市花园,恒大山水城,金地荔湖城,保利香雪山面对40个别墅项目，在产品差异性、价格类比及客户选择三个单项参考比较后，认为【颐和高尔夫

7、】【玖珑湖】【美林湖】【万科城】【新光城市花园】具有较大的竞争参考价值,二、个盘分析,1、玖珑湖,基本数据,二、个盘分析,1、玖珑湖,销售情况,五一推出85套，销售约80套,二、个盘分析,1、玖珑湖,营销推广,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,大门,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,沿途,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,高尔夫球场,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,样板房,二、个盘分析,2、美林湖,项目位置花都区 山前大道 占地坐拥30000亩休闲森林，8000亩生态湖面 总建未知 总货量未知 现货状况“金色溪谷”组团，首推约50套 现推户型山地联排庭院别墅，户型面积300380平方

8、米 开盘时间2007年5月1日 现行价格3800元/起，均价6000元/ 推广语超越期望的别墅梦想,基本数据,二、个盘分析,2、美林湖,销售情况,在售,五一共销售15套单位,二、个盘分析,2、美林湖,户型分析,美林湖别墅，主力居住层2层； 部分有三层半平层面积的露台； 地下室和车库（车库在地下室）均计算进销售面积； 外围花园较小，且不做植被绿化铺装，多以简易瓷砖铺面； 充分利用天然植物装饰别墅外立面； 卧室开窗面较窄，采光较为不利； 全屋顶采用欧式斜坡顶，顶层房间利用率有所降低；,二、个盘分析,2、美林湖,户型分析,一层户型优点 入户先进休闲区，挑空，采光优质； 首层设置老人房，方便家中老人居

9、住； 客厅小跃式，增加生活情趣； 停车后直接由地下室入户，形成多种入户方式，保证私密性； 一层户型缺点 入户庭院浪费客餐厅空间； 整体屋院难以达到南北对流，餐厅无采光； 客厅无挑空，缺乏别墅大气的感觉； 玄关紧靠上下楼梯，行动较为不便； 一层无直接前后花园，景观有限；,二、个盘分析,2、美林湖,户型分析,二层户型优点 三房设置，满足家庭居住用房； 主人房全套房设计，包含衣帽间； 设侧露台，增加附送面积； 南向卧室带大阳台； 二层户型缺点 走道狭窄，不方便多人行走； 主卧室无阳台配置； 仅庭院挑空，有景观却浪费了使用空间； 单侧采光露台，可利用率低； 三房排布紧凑，无法满足别墅的舒适感；,二、个

10、盘分析,2、美林湖,户型分析,负一层户型优点 双车位设置，带电闸安全门； 配置影音房，增加社交和功能区； 南北天井设置，增加地下室采光通风； 卫生间配置，增加社交功能便利； 负一层户型缺点 地下室全计算销售面积，无附加值可言； 车位占据大半空间，其余空间可利用率低；,部分单位 三层露台,二、个盘分析,2、美林湖,营销推广,二、个盘分析,2、美林湖,营销推广,二、个盘分析,2、美林湖,营销推广,西班牙风情节,二、个盘分析,2、美林湖,现场实景,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,基础数据,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,销售情况,五一成交1套，3680万,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,户型分

11、析,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,户型分析,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,4、新光城

12、市花园,基础数据,占地面积：500亩（约33万平方米） 别墅类型：联排别墅（坡地） 别墅风格：南加州 别墅面积：320-600（一期）270-280（二期） 别墅数量：78套（一期）78套（二期） 别墅价格：16000-18000元/（一期）12000元/（二期） 附送空间：50-150花园、60地下室、20露台,二、个盘分析,建筑立面,新光的别墅调性较为匹配现时买家需求和美感，对加州风情的园林包装也较到位，将示范区和产品用风情统一包装，客户较接受，产品认同度有提升；,4、新光城市花园,二、个盘分析,产品分析280TH,地下室层 单车位，配工人房，洗衣间，双洗手间； 无公共社交空间；,首层 客

13、餐厅分离，无客房； 设置前后花园，但未能做到前后连通； 楼道底设置洗手间，不方便日常使用；,4、新光城市花园,二、个盘分析,产品分析280TH,二层 三房设计，单边双卧房外出景观阳台； 次主人套房却无阳台配置，且单房大小甚至无客房大，面宽不足；,三层 主人房配置全面，干湿分离，感觉较浪费空间； 露台位置较小； 主人房外出露台，进深不足，使用性不强；,4、新光城市花园,二、个盘分析,产品分析270TH,地下室层 单车位，配工人房，洗手间在楼梯口位，不方便使用； 无公共社交空间；,首层 客餐厅分离，无客房； 设置前后花园，但未能做到前后连通； 楼道底设置洗手间，不方便日常使用；,4、新光城市花园,

14、二、个盘分析,产品分析270TH,二层 三房设计，单边双卧房仅一边有外出阳台； 次主人套房却无阳台配置，且单房面宽甚至无客房大，采光面狭窄；,三层 主人房配置全面，干湿分离，感觉较浪费空间； 露台位置较小； 主人房外出露台，进深不足，使用性不强；,4、新光城市花园,二、个盘分析,基础资料,5、万科城【明】,占地面积：2.8万平方米 建筑面积：1.7万平方米 别墅类型：联排别墅、小高层洋房 别墅风格：现代中式院别墅 别墅面积：210-230 别墅数量：50套 别墅价格：15000-17000元/（毛坯） 附送空间：80-230花园、50-80地下室、40-60露台 成交情况：至今推出单位共计20套，至今成交13套，其中，2月开售当日仅成交5套，由于销售受阻，后期的成交单位价格有所下调，调至15000-16000元/的毛坯均价水平；,二、个盘分析,销售情况,5、万科城【明】,小高层洋房 （五一前已售罄）,联排别墅 （共推