开发小区内的车库的纳税处理

1、开发小区内的车库应当怎样处理问：我公司开发的一个住宅小区建设了部分车库，有些是利用人防工程，有些是利用地下基础。利用人防工程的车库没有产权，利用地下基础的车库有产权。我们在销售住房时将车库一起销售，转让了 30 年的使用权，请问这样做是否稳妥，怎样才能够节省税费支出？1 / 14答：一、关于车库的成本核算根据国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税 处 理 办 法 （ 国 税 发 200931 号文件，以下简称办法）的规定，企业单独建造的停车场所，应 作 为成 本对 象 单独 核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。贵公司在小区内建造的独立车库，应当单独作为2 / 14

2、开发产品国库核算。对于在楼房地下的车库，有些是利用人防工程建造的，有些是利用地下基础建造的。很难具体划分，根据办法的规定全部作为配套设施费核算，不形成开发产品车库。二、关于车库的处置（一）地下车库的处置地下车库已经作为配套设施核算，其成本在售房时已尼得到回报。那么，应当定性为非营利性的，3 / 14其所有权归全体业主。鉴于当前各物业公司的物 业 管理 费很 难 全数 收回，在部分物业公司入不抵出，依靠母公司房地 产 开发 企业 生 存的 情况，建议你公司用地下车库为业主保管车辆，收取保管费用，用这部分收入弥补收入的不足。在税收上，应当就保管收费缴纳营业税及附加。根据财政部、国家税务总局关于具备

3、房屋功能的地下建筑4 / 14征收房产税的通知（财税 2005181 号）的规定，对于与地下房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。地下车库是为业主保管车辆，属于业主自用，按照中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690 号）的规定，房产税税由房产5 / 14产权所有人缴纳，自用房产 依 照房 产余 值 计算 缴纳，税率为 1.2%。但是，地下车库的原价为零，所以，元法计算房产税。胡促销策略上，可以宣传为“买住宅赠送地下车库的使用权”。严格讲，这澡过是一句空话，因为，车库本来就归业主所有。那

4、么，物业公司付出了保管劳务，收取车辆保管费也在情理之中，无懈可击。关于你公司提出要卖306 / 14年的使用权的问题。地下车库所有权既然是全体业主的，房地产公司也就无权处置，你们的提法站不住脚。另外，企业出售地下车库的使用权，其实质属于经营租赁。根据国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复（国税函 200583 号）文的规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让7 / 14不动产永久使用权，应按照“服务业租赁业”征收营业税。随之而来的是就租赁收入按 12%的税率征收房产税。所以，我建议不要这样处理。（二）独立车库的处置有两种办法供选择：1、正常出

5、售车库的所有权，计算缴纳各种税费。这里的关键是如何计算或控制车库的地土地增值税，车库不属于住宅，没有任何税收优惠，应当就8 / 14其增值额计算缴纳土地增值税。土地增值税有四档税率，从 30%至 60%，车库出售时，不要使增值率大于 50%，使得车库在计算土地增值税时，只适用于最低税率 30%。根据我们的实践经验，车库售价不可大于其成本的 2.12534 倍，在计算土地增值税时，适用税率就不会大于 30%。例：某房地产公司所建造的独立车库，每个车库的建造成本为 8 万元，则如9 / 14何定价，才能使土地增值税的税负最低？边 界 售 价 80000 2.12534 170027（元）（1）如果

6、，车库售价定为 17.5 万元，则：扣除项目金额 80000130%+175000 5.5% 113625（元）增 值 额 175000 11362561375（元）增值率 61375113625 54.02%，适用税率为 40%，速算扣10 / 14除率 5%。（ 2）如果，车库定价为16.5 万元，则：扣除项目金额 800000 130%+165000 5.5% 113075（元）增 值 额 165000 11307551925（元）增值率 51925113075 45.92%，适用税率为 30%。当然，还可以在售价确定的前提下，采用一定的技巧控制成本。11 / 142、将独立的车库作为增

7、品来促销，实行“买一赠一”。按原税法规定， “买一赠一”要视同销售征收各种税费。国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问 题 的 通 知 （ 国 税 函 2008875 号）规定：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的12 / 14销售收入。根据这个规定，“买一赠一”属于商业折扣，但要把售价与折扣额都在同一张发票上注明，以折扣后的价款作为销售额。例：甲房地产公司为了促销，打出“买一赠一”的广告，售出别墅一栋， 300 平方米，售价 200 万元，赠送一个车库， 20 平方米，市场价 10 万元。别 墅 售 价 2000000 （ 2000000+100000 ） 13 / 1420000001904762（元）别墅折扣额 2000000190476295238（元