物业费催费实务培训(南瑞芳).ppt

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2、恰是您的纯利部分，并且，欠费率有逐年增长的趋势。据本团队分析，若不及时采取有效催缴措施，将会产生“流感效应”，如某些业主以各种理由推脱不交，给其他正常交费的业主造成负面影响，形成不良风气，最终影响物业公司正常运转。目前，成都市亏本经营的物业公司不在少数。 我们梓珊物业律师服务团是一支专业服务物业费催收的律师队伍。我们采取了规范化、精细化的运作模式，每一个项目，从电话催收、律师函送达、诉前调解到立案诉讼、判决执行，全面贯彻和谐原则，研究沟通话术，统一作业、精细分工、团队协作，整个流程模式化，这些优势是单兵作战的律师或顾问人员所不能企及的。,6,成都法儒商务信息咨询有限公司,A,B,C,吞噬物业公

3、司的利润；,会给其他正常交费的业主造成负面影响，形成不良风气。,侵犯了交费业主的利益；,重庆梓珊物业律师服务团,成都法儒商务信息咨询有限公司,重庆梓珊律师团是一支专业的物业法律服务团队 我们提供的服务物业费催收调解！ 我们只做物业费催收一件事 专业：所有梓珊人只从事物业费催收 专注：所有梓珊人所有工作时间都在从事物业费催收 极致：所有梓珊人所有工作时间均在全身心从事物业费催收,重庆梓珊物业律师服务团,Contents,重庆梓珊物业律师服务团,现状 由于业主拖欠物业费案件具有情况复杂、标的额小的特点，且需要与每一户业主沟通交流，要有效地催缴物业费，对催缴工作人员来说要求是比较高的，催缴人员必须具

4、备物业领域的专业法律知识以及谈判技巧和耐心，而普通的律师不愿意花太多时间精力从事此类案件。,优势 我们梓珊律师团是一支专业催收物业费的律师队伍，采取了规范化、精细化的运作模式。由我们催收的每一个项目，全面贯彻和谐原则，研究沟通话术，统一作业、精细分工、团队协作，整个流程模式化，这些优势是单兵作战的律师或顾问人员所不能企及的!,详细介绍,我们专职部门管理架构分工,梓珊律师团,重庆梓珊物业律师服务团,Contents,重庆梓珊物业律师服务团,二、物业法律关系分析,Contents,重庆梓珊物业律师服务团,法律： 合同法、物权法、侵权责任法 物业服务管理条例、重庆市物业管理条例等 合同： 前期物业服

5、务合同 物业服务合同,Contents,重庆梓珊物业律师服务团,三、催收工作三要素,Contents,重庆梓珊物业律师服务团,催收工作要素之,工作状态篇,成都法儒商务信息咨询有限公司,01,02,恐惧,抵触,A、心理解析：对催缴物管费工作排斥、不主动不积极，甚至消极的认为业主就不应该、不可能交物管费。 B、表现形式：应付了事，效果不佳。,A、心理解析：对打电话给业主、特别是催费工作心生胆怯和恐惧。 B、表现形式：打电话磨磨蹭蹭、羞羞答答，害怕得罪业主。,重庆梓珊物业律师服务团,尊重人才、鼓励创新，全方位打造人文气息 人文感知，社会责任感 策略导-实效执行-解决之道，定制式解决方案,重庆梓珊物业

6、律师服务团,Contents,重庆梓珊物业律师服务团,催收工作要素之,工作技巧篇,成都法儒商务信息咨询有限公司,情形1： 跟风不交,案例：张女士因邻居没有缴纳物业费，因此也拒交相应物业费。,律师讲解对应话术！,重庆梓珊物业律师服务团,拒交物业费的情形及应对,成都法儒商务信息咨询有限公司,情形2：房屋漏水,案例：易先生因家里漏水，地板泡坏，墙面毁损，损失巨大；而物业没有采取相应的维修措施，拒交物业费。,律师讲解对应话术！,重庆梓珊物业律师服务团,成都法儒商务信息咨询有限公司,情形3：电梯故障,案例：常爬梯先生居住小区，单元楼电梯故障频发，有 几次还被夹在电梯中。因此拒交相应物业费。,律师讲解对应

7、话术！,重庆梓珊物业律师服务团,成都法儒商务信息咨询有限公司,情形4：被盗（车辆被盗）,案例：刘先生下班回家后把电动车停在车棚。第二天早上发现电动车丢失，因此认为物业尽到保管义务，拒交物业费。,律师讲解对应话术！,重庆梓珊物业律师服务团,成都法儒商务信息咨询有限公司,情形4：被盗（室内财产被盗）,案例:王先生，某晚家里被盗，损失十几万，随即报案。公安机关至今没有破案，未找到偷窃之人。王先生认为物业没有尽到安保义务，没有保护其室内财产安全，自此拒绝缴纳物业费。,律师讲解对应话术！,重庆梓珊物业律师服务团,成都法儒商务信息咨询有限公司,情形5：空置房产,案例：赵土豪先生在成都市拥有几处房产，其中有

8、几套仍为毛胚房。几年来，都没有缴纳物业费。他认为，自己不住在小区，没有享受相应的物业服务，不需要缴纳费用。,律师讲解对应话术！,重庆梓珊物业律师服务团,成都法儒商务信息咨询有限公司,人在外地,案例：小区客服多次催黄飞龙先生前来缴纳拖欠的物业费，黄先生每次都说他还在外地出差，只要回来就马上会来交。经多次催告，仍没有见黄先生前来缴费。,律师讲解对应话术！,重庆梓珊物业律师服务团,成都法儒商务信息咨询有限公司,情形6：物业服务水平不高,案例：杨女士拖欠物业费已有几年，每次物业向她进行催告，她都会说一大堆理由评判物业的服务质量差，对物业各种不满意。,律师讲解对应话术！,重庆梓珊物业律师服务团,成都法儒

9、商务信息咨询有限公司,情形7：违章建筑,案例：楼上业主在窗台、阳台外搭建植物架台，李小心女士感到很不安全。数次要求物业解决问题，未果，因此拒交物业费。,律师讲解对应话术！,重庆梓珊物业律师服务团,成都法儒商务信息咨询有限公司,情形8：相邻权纠纷,案例：隔壁经常打麻将到半夜，严重影响田静心女士的睡眠。田女士要求物业对此问题进行解决，物业多次跟相关业主进行协商，顽固业主不听劝告，影响事件并未停止。田女士认为物业对此事处理不力，拒交物业费。,律师讲解对应话术！,重庆梓珊物业律师服务团,成都法儒商务信息咨询有限公司,情形9：业主在小区受伤,案例：陈潇洒先生某日在小区内散步，空降一盆栽砸到陈先生头部，导

10、致住院治疗。陈先生认为自己受伤是因物业对小区管理不当，未尽到安保义务，因此拒交物业费。,律师讲解对应话术！,重庆梓珊物业律师服务团,成都法儒商务信息咨询有限公司,情形10：业主认为物业与开发商是同一主体,案例：新天地小区由新天地地产进行开发，由新天地物业进行服务。部分业主将开发商应承担的责任（如房子质量问题、物业费的减免、房产证的办理）转嫁到物业公司，问题没有得到解决，拒交物业费。,律师讲解对应话术！,重庆梓珊物业律师服务团,Contents,重庆梓珊物业律师服务团,催收工作要素之,工作方法篇,成都法儒商务信息咨询有限公司,重庆梓珊物业律师服务团,1.建议、协商、沟通,2.第三方介入：物业主管

11、部门、 行业协会、相关职能部门,3.诉讼、举证、法律武器,房屋质量问题？被盗？第三方侵权？,空置？物业服务质量不满意？相邻权纠纷？,成都法儒商务信息咨询有限公司,重庆梓珊物业律师服务团,对业主缴费心理的把握,什么时间催费最有效果？,业主说在外地，怎么解释？,业主一直答应来交，却一直不交怎么办？,业主说，别人交了，我再交怎么解决？,Contents,重庆梓珊物业律师服务团,四、梓珊律师催收方案,成都法儒商务信息咨询有限公司,重庆梓珊物业律师服务团,方案特点： 零投入 零风险 见效快 律师团队,Contents,重庆梓珊物业律师服务团,工作流程之“天龙八部”,重庆梓珊物业律师服务团,成都法儒商务信息咨询有限公司,重庆梓珊物业律师服务团,Contents,重庆梓珊物业律师服务团,为什么梓珊可以收到物业费？ 一个字干！,梓珊律师：一周和业主沟通2-3次，持续2个月，沟通20次， 5个月沟通50次！ 物业公司：2年催收沟通不超过20次！ 其他律师&法律顾问：直接起诉，根本不与业主沟通！,Contents,重庆梓珊物业律师服务