房地产法02-所有权制度1.ppt

1、房 地 产 法 规,授 课 人 陈 楚 庭,第二课 房地产所有权制度（1）,授课内容： 房地产的概念 2. 物权概述 3. 所有权概述,第一节 房 地 产 的 概 念,房地产：房产和地产的合称。,概念层次：,土 地,地 块、房 屋,房 产、地 产,土地：指有特定四至范围的陆地表面。 地块：指特定的具有一定面积的土地。 房屋：指建筑特定地块之上形成固定活 动空间的建筑物。,第一节 房 地 产 的 概 念,土地,地块 房屋,地 产 房 产,土地所有权,土地使用权,房屋所有权,第一节 房 地 产 的 概 念,第二节 物权概述,一、物权的概念和特征,物权，指物权人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利

2、，包括所有权、用益物权和担保物权。,“物权”含义： “物”：是指财产（动产和不动产）； “权”：指财产主人自由支配其财产并排斥他人干 涉的权利。,第二节 物权概述,一、物权的概念和特征,法律上的“物”，指下列物体： （1）存在于人身之外，且必须 （2）能够满足人们的社会需要，且必须 （3）能为人所实际控制或支配。,（1）有形物：动产和不动产 （2）无形物：电力、热能、无线频谱 （3）财产权利：知识产权,1980年9月10日五届人大第三次会议通过的。 2001年4月28日第九届全国人大常委会第二十一次会议修正。,物权法,2007年3月全国人民代表大会通过的 中华人民共和国物权法。,17世纪，德国

3、法学家们提出了“物权”的概念。 1866年10月13日，普鲁士威廉一世，临幸波茨坦的一座行宫。然而，行宫前的一座破旧磨坊却让他大为扫兴，他想拆除，但磨坊却并不属于王室；他想赎买，奈何磨坊主死活不卖。暴怒的国王强令拆除，但被磨坊主诉至法庭。 审理案件的三位法官毅然一致裁定：被告人因擅用王权，侵犯原告人由宪法规定的财产权利；责成被告人威廉一世，在原址立即重建一座同样大小的磨坊，并赔偿原告人150元。,十八世纪中叶，英国首相威廉皮特在的一次演讲中说： “即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是英王不能踏进这所房子，他的千军

4、万马不敢踏进这间门槛已经破损了的破房子。” “风能进，雨能进，国王不能进” 。,物权法产生的意义,第一节 物权概述,一、物权的概念和特征,物权的特征,1. 物权是权利人直接支配物的权利,2. 物权是权利人直接享受物的利益的权利,3. 物权是排他性的权利,4. 物权是排他性的权利,自物权,物权的基本类型,他物权,所有权,用益物权,担保物权,第一节 物权概述,第二节 物权概述,二、物权的内容,第二节 物权概述,二、物权的内容,（一）所有权： 国家所有权、集体所有权、私人所有权 （二）用益物权： 土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权

5、 （三）担保物权： 抵押权、质押权、留置权,第三节 所有权概述,所有权是财产所有权人在法律规定的范围内，对自己的财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。,一、所有权的概念：P21,所有权具有以下的特征：,第一，所有权具有排他性,第二，所有权是一种最完全的权利,第三，所有权具有永久性,第三节 所有权概述,一、所有权的概念：P21,二、所有权的权能,(一)占有,占有：所有权人对于财产实际上的占领、控制。 （1）主观上具有占有意图 （2）处于事实上的管理和支配,第三节 所有权概述,二、所有权的权能,（二）使用,使用：按照财产的性能加以利用。 （1）获取物的使用价值 （2）获取经济利益,第三节 所有权

6、概述,二、所有权的权能,（三）收益,收益：通过合法途径获取基于财产而产生的物质 利益。 （1）天然孳息 （2）法定孳息,第三节 所有权概述,二、所有权的权能,（四）处分,处分：决定财产事实上和法律上命运。 （1）事实上的处分 （2）法律上的处分,第三节 所有权概述,三、所有权的种类,(一) 国家所有权,国家所有权是全民所有制在法律上的表现，它是中华人民共和国享有的对国家财产的占有、使用、收益、处分的权利。,第三节 所有权概述,国家所有权的特征：,第一，在所有权主体方面，国家所有权具有统一性和惟一性的特征。,第二，国家所有权客体的广泛性。,1. 矿藏、水流、海域、城市土地、森林,山岭、草原、荒地

7、、滩涂、野生动植物,2. 无线电频谱资源,3. 国家所有的文物、古遗址、自然保护区,4. 国防资产和国有的铁路、公路、电力、电信等基础设施,5. 国家机关、国家举办的事业单位、企业,6. 国家在境外的财产、无主财产,国家所有权客体范围包括：,1. 国家所有权的内容,国家所有权的内容，是指国家对国家所有的财产的占有、使用、收益、处分的权能。 在一般情况下国家并不直接行使占有、使用、收益、处分的权能，而是根据“统一领导、分级管理”的原则，按财产的性质、用途，把财产分别交给相应的机关、企业、事业单位，这些单位在国家授权范围内行使所有权的权能，但财产的所有权始终属于国家。,2. 国有企业的经营权,国有

8、企业对其财产不享有所有权，只享有经营权。国有企业财产经营权是指对国家授权其经营管理的财产享有占用、使用、收益和依法处分权。,经营权有以下的特征：,第一，经营权是占有、使用、收益、处分国家财产的权利。,第二，经营权是派生于、从属于国家所有权的权利。,第三，经营权是在法律规定的范围内享有的权利。,(二)劳动群众集体组织所有权:,简称集体所有权，是集体组织对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。,三、所有权的种类,第三节 所有权概述,集体组织所有权在法律上具有自己的特点：,第一，集体组织所有权的主体是各个集体组织。,第二，集体组织所有权属于集体组织，只有它才能作为该组织全体成员的代表对集体财产行

9、使所有权，它的成员个人不是集体组织财产的所有人，无权处分集体组织的财产。,1. 法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地和滩涂,2. 集体所有的建筑物、生产设施和农田水利设施,3. 集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施,4. 集体所有的其他动产和不动产,集体所有权客体范围包括：,(三)自然人财产所有权,自然人所有权是自然人对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。,自然人可以拥有的财产范围是相当广泛的，凡是法律允许自然人所有的财物，都可以是自然人财产所有权的客体，自然人都可以依法律规定的方法取得其所有权。,三、所有权的种类,第三节 所有权概述,1. 合法收入,2. 房屋,3.

10、 生活用品,4. 文物、图书资料,5. 林木,6. 牲畜,7. 法律允许自然人所有的生产资料,8. 其他合法财产,自然人财产所有权客体范围包括：,(四)法人财产所有权,法人所有权是各类法人对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。,法人的范围：企业法人、机关法人、事业单位法人、社团法人。,三、所有权的种类,第三节 所有权概述,四、所有权的保护,第三节 所有权概述,（1）请求确权 （2）请求排除妨碍 （3）请求消除危险 （4）请求恢复原状 （5）请求返还原物 （6）请求赔偿损失,所有权具有以下的特征：,第一，所有权是绝对权,第二，所有权具有排他性,第三，所有权是一种最完全的权利,第四，所有权具有永久性,民法学上的“物”，指存在于人身之外，能够满足人们的社会需要而又能为人所实际控制或支配的物质客体。 以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值为标准，物可划分为动产和不动产。 （1）动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。