湖北省房产测绘技术规程

1、湖北省房产测绘技术规程 7 分层分户测绘10 房产变更测绘11 成果资料检查、验收和归档,房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘活动。（房产测绘主要是指通过测量和调查工作来确定房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来的工作，通常也称为房产测量。）内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积计算、变更测量、成果资料的检查与验收等和建立房产信息化系统。,房产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘

2、平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。,7.分层分户测绘,7.1一般规定 分层测绘是对一幢房屋及其各层的边长、面积等基础数据进行采集、计算，从而全面反映一幢房屋及其各层的位置、范围等基本状况的活动； 分户测绘是以幢为单位，对各基本单元的边长、面积、共有情况等基础数据采集、测绘以及分摊计算，从而反映各基本单元的位置、范围、面积等状况的活动； 整幢为一个基本单元的房屋，只进行分层测绘；整幢为多个基本单元的房屋，应进行分层和

3、分户测绘； 分层、分户测绘边长精度参照本规程4.4.4房产界址点精度要求执行。,房产界址点（以下简称界址点）的精度分为三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定；间距未超过50m的界址点的间距误差限差不应超过公式（1）计算结果。 D=（mj+0.02mjD）（1） 式中：mj相应等级界址点的点位中误差，单位：m；D相邻界址点的距离，单位：m；D界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，单位：m。,7.2房屋幢的划分（测量规则）,幢是房屋调查、测绘、面积计算的基本单元。根据房屋现状，结合设计平面图的设计情况，独立结构、独立建筑且独立使用的房屋

4、可划为一幢，包括地上和地下部分不同结构、不同层次的房屋。一般按下面几种情况划分： 广义的房屋是指有固定基础、固定界限，且有独立使用价值，人工建造的建筑物及特定空间（构筑物），狭义房屋是指四周有墙或围护结构，顶上有盖，供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等与人类各种活动有关的建筑物，规程主要采用狭义概念，对特定空间如车位、商铺也有相应的规定。 幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋，也称栋，对幢的划分结合工作实际情况本规程有特殊的规定。“独立”包含了使用上的独立和建筑结构上的相对独立。是房屋调查、面积计算的基本单元。,一、幢划分的意义 1、房产要素调查的基本单元 2、房产分幅

5、分丘图测量的基本单位 3、房产面积测量的基础 二、根据幢 定义的“独立性”原则划分幢： 1）、产权权属登记的独立，即权属关系不能因“幢”的划分而失去功能或效能， 而导致不符合产权登记单元的要求。 2）、房屋建筑结构的相对独立： （1）、设计上的独立 （2）、现实性的独立 3）、房屋建筑面积计算的独立，不能因“幢”的划分造成房屋建筑面积不能独立测算而发生大的变化。 三、复杂幢划分的基本思路 1、 该建筑物的设计图纸是为一整套； 2、 同期规划、同期建设的房屋； 3、 基础、结构为整体的房屋； 4、 该建筑物的各部分存在不可分割的共有部位。,a)建筑主体毗连的居民自建房屋，各自独立使用，且内部无公

6、共用房，结构上能够区分的，可以分幢； 一般指私房。即：连排建筑的房屋，虽然房屋结构层数相同，户之间为共墙，但有单独的户主或门牌号，无公用部位，可分别分幢。 b)底层（或多层）为一整体，底层（或多层）上有1个或多个塔楼式的房屋，整体划为一幢。如图1所示： 一般指综合性楼房，由裙楼和塔楼组成。规划批准为两幢或多幢，设计图分别设计的，且裙楼之间有不相同的伸缩缝，使用独立，可分别分幢；裙楼整体使用或者无法分割，同时还存在不可分割的公用部位，不论规划批准为几幢，这一类房屋应该划分为一幢。如图1所示：,图一 幢划分示例1,c)多个独立的楼房，与利用楼房间的隙地建造的房屋以伸缩缝形式连在一起，且相互贯通，其

7、独立的楼房和隙地上建造的房屋划为一幢；若相互不贯通，其独立的楼房和隙地上建造的房屋应分别分幢。如图2所示：,一般指街道两边，集贸市场内本身为独立的楼房，为了利用楼房间的隙地，底层（或多层）以裙楼的形式将各个独立的楼房联成一个整体，用作商业性质的房屋。从实地上看与综合楼相似，但在设计图上分别设计，隙地间的房屋可以独立使用，这时应分别分幢；独立楼房与隙地间的房屋整体设计、整体使用的应划分为一幢。,d)地上各幢彼此独立，地下部分（含半地下室）相互贯通的房屋，地下部分视为独立一幢，地面上独立的房屋划分为多幢。如图3所示：,图3幢划分示例3,多指一个住宅小区的情况。地面上为多幢的独立楼房，地下以地下室形

8、式连成一个整体的房屋，地面上按独立的楼房各分为一幢，地下室以独立使用的房屋单独计算。 若地上独立房屋的地下室与中心地下室只是通过通道连接的，地上独立房屋应与其地下部分整体划为一幢。如图4所示：,图4幢划分示例4,e)独立使用的房屋以连廊或架空通廊相连，其独立房屋可分别分幢，连廊（或架空通廊）视为一幢，面积独立计算。如图5所示：,图5幢划分示例5,架空通廊：两建筑物之间供人们通行的空中走廊。架空通廊相连的两幢（或多幢）房屋，在实际工作中除了可各分别分幢，两幢房屋之间的架空通廊（含底层的通廊）的面积也可以以1/2处分开，各自计算到各幢房屋的总面积中；对于多幢房屋由连廊连接成一整片的情况，也可按此方

9、法计算各幢的总建筑面积。,楼梯,在商业性房屋中存在有室外楼梯连接提升多幢房屋的商业价值，我们可以将其划为一幢,f）房屋建成后进行改建、扩建的，应按照改建、扩建后形成的建筑形式进行分幢； 房屋改建、扩建后与原房屋之间有互不相通的伸缩缝或隔墙作为明显界线，且相互间无公用设施设备的，可将改建、扩建后的房屋作为一幢；否则，应与原房屋合并幢。 g）特殊情形的房屋，由本地区县级以上房产管理部门确定。 在实际工作中，对于一些规程中未涉及到的特殊类型房屋分幢，可由本地区县级以上房屋登记部门确定；实际是自由裁量权，但应有相关的说明。,7.3房屋层数和层次的编立（测量规则）,7.3.1房屋层数 房屋层数按如下方法

10、确定。 a) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0.00以上计算；采光窗在室外地坪以上，层高在2.20m及其以上的半地下室，计算自然层数。 1、自然层 是指地面以上按楼板、地板结构分层的层高大于或等于2.20m的楼层；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高大于或等于2.20m的，计算自然层数。将半地下室和架空层明确为自然层，解决了工作中的分层问题。 2、架空层 是指建筑物中仅以结构柱（或剪力墙）作为支撑、无围合外墙的敞开空间层。架空层的表现形式多种多样，如：闭合车库、储藏室、架空绿化等。,3、地下室、半地下室是指房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间室内净高的1/2者为地下室；

11、房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间室内净高的1/3且不超过1/2者为半地下室。 4、房屋层数、总层数：房屋层数是指房屋的自然层数；房屋总层数是指房屋的地上自然层数与地下层数之和； 5、骑楼是指沿道路（街、巷）建设，底层部分建筑作为社会性公用通道或街巷的房屋。沿街二层以上用承重柱支撑骑跨在公共人行空间之上，其底层沿街面后退的建筑物。 6、过街楼是指建在道路（街、巷）上方，底层（或底层部分建筑）用作公用通道或街巷的房屋。当有道路在建筑群穿过是为保证建筑物之间的功能联系，设置跨越道路上空使两边建筑相连接的建筑物。,b)房屋的假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼

12、梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。 1、附层，指自然层的附属楼层，如夹层、技术层等。 2、技术层 是指建筑物内用作水、电、暖、卫生等设备安装或结构转换的层次。技术层包括结构转换层、设备转换层。结构转换层系指建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过其进行结构转换的楼层；设备转换层是指专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层。 设备转换层、结构转层，层高2.20米，应计算自然层。 3、阁楼（暗楼） ，是指利用坡形屋顶（或人字梁顶）的上部空间(闷顶部分)作为使用空间，该使用空间称阁楼 4、夹层、插层 是指建筑在房屋内部空间的局部层次，也指安插于上下两

13、个相邻自然层中间的房屋。事实上夹层多为图纸设计时就有，结构上是整体，插层是后来加建的。 5、装饰性塔楼，指高层建筑的顶端用于装饰性的楼层。 6、突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等，指房屋屋面平台上的建筑。,c）规划部门确定的自然层数与本规程相冲突时，由房屋所在地区的房管部门另行规定。 规划部门主要是审批建筑物的合法性，只要规划部门通过了审批的房屋，该房屋按审批图纸建造的，就是合法的，我们房屋层数也可以与规划不一致。,7.3.2房屋层次的编立,a)地上部分，从一层开始向上按自然序号1、2、3、编号，不能跳层；同一幢楼房中，层高不一致的自然层，依据设计图设计的自然层表示；如图6所示： 房屋的层数

14、按室内地坪标高0.00以上的自然层个数计算，每一自然层各划分为一层，层次编号从室内地坪标高0.00开始向上按1、2、3、编号；局部层高不一致的楼层应按整体楼层情况编号。如图6所示：,图6房屋层表示示例1,同一幢房屋中，两边层高、层数不一致应分别编号。如图7所示：,图7房屋层表示示例2,b)地下部分，从地下一层开始向下按自然序号-1、-2、-3、编号； 房屋室内地坪标高0.00以下的为地下室，层次编号从室内地坪标高0.00开始向上按-1、-2、-3、编号。 采光窗在地平线上，地板面在地坪线以下的半地下室，按自然层的第一层编号计算。 c)夹层、插层、低于2.20m的技术层、装饰性塔楼、阁楼（暗楼）

15、以及突出屋面的楼梯间、水箱间、杂物间、电梯机房等，其编号可按所在层次和特性来编立。如1层中的夹层，编号为“1层夹层”；屋面的楼梯间、电梯机房等，编号为“屋面1层”、“屋面2层”等； 假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计房屋的总层数，其编号按其所在的层次和使用性质来编号。如1层中的夹层，编号为“1层夹层”；屋面的楼梯间、电梯机房等，编号为“屋面1层”、“屋面2层”等。 d)螺旋上升式的房屋，按旋转一周的空间水平投影划分自然层数，然后再根据各自然层来编号； e)错层房屋按一个自然层表示；,错层房屋指同一自然层中，楼板面的比高不相同的楼层，

16、其层数按一个自然层来划分。如图8所示：,图8房屋层表示示例3,f)层高在2.20m及其以上的架空层按房屋自然层来编号。房屋底层为架空层，其编号为“1层（架空层）”；房屋其他层为架空层，其编号可编为“X层（架空层）”； 设计为复式（跃式）住宅的房屋，依据设计图确定是否计算自然层数； 1、复式住宅、跃层住宅系指套内空间跨越两个楼层或两个楼层以上的住宅房屋。房屋顶层为复式住宅时，也称跃层住宅。 2、若房屋顶层设计为跃层住宅时，最上的跃层部分按当地习惯办理（有的计层、有的不计自然层数），其他复式住宅的楼层按房屋的自然层计算层数。如图9所示：,图9房屋层表示示例4,3、复式楼：实际为两层楼，而非一层分成

17、两层，每层都有自己独立的标准层高，只是两层间有一个一楼直通二楼顶的共同的互通空间（一般是客厅，客厅顶直通二楼顶，层高达五米以上），从楼下能看到楼上的走廊和栏杆。在结构上是按两层楼的结构来做，在房产测量中，算两层的面积，一楼直通二楼顶的那个公共空间只算一层面积 。 假层：实际为一层楼，只是比普通单层楼房的层高（2.8米）提高了一些，一般在3.5米至4.5米之间然后在中间添加一楼板，分为两层，但也有一个一楼直通“二楼”顶的公共空间，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用，楼下也能看到楼上的走廊、栏杆扶手等。但其与复式楼最大的区别就是层高不一样，假层实际为比单层高些的楼层，而复

18、式是两个楼层的层高，在结构上是按单层楼的结构来做，在房产面积中也只算一楼的面积。 复式楼与跃式楼的区别：跃式楼也是两层的层高，也有一个楼梯上到二层，但和复式楼最大的区别就是没有那个从一楼直通二楼顶的互通空间。,复式楼,假层,跃式,h）坡下层的房屋，0.00以上的按自然层来编号；0.00以下的依次编为-1、-2、-3、,并在相应的层号后注记为“坡下层”。 0.00以上的按自然层来编号；0.00以下的可依次编 为-1、-2、-3、,并在相应 的层号后注记为“坡下层”，有的0.00坡上和坡下都有，那么应以小区外的主通道0.00的计算点。如图10所示：,图10房屋层表示示例5,7.4户的划分、房屋分户界址线的确定（测量