营建成本与财务管理 42P

1、營建成本與財務管理期末報告,西螺服務區 BOT方案可行性評估,報告內容,第一章專案背景 第二章促參法令研析 第三章興建計畫 第四章營運計畫 第五章財務計畫 第六章結論與建議 附錄現金流量表,第一章專案背景,西螺服務區於民國67年啟用至今，由於發展腹地較小、建築物興建年代久遠，無法提供多元化服務機能及展現特色，故適值政府積極推動整體服務區委託民間經營規劃，以及新建之服務區優先考量由民間投資興建模式辦理之政策，故透過民間參與模式，由民間資金及創意的投入，辦理服務區空間之擴建與規劃佈置，達到興建與經營效能之提升及高品質之服務區環境，使民眾、政府與經營者三方各獲其利，提供用路人適當而便利的休憩場所。,

2、S(優勢): 本休息站位於229.6公里處,連貫台灣本島南北,成為用路人之中繼休息站。 W(劣勢):設備老舊,腹地較小,無法提供多元化服務機能。 O (機會):藉由重建可結合當地資源及觀光景點,提升服務價值與品質。 T (威脅 ): 二高休息站的知名度已先行進駐消費者的心中。,條件分析:,第二章促參法令研析,一、本案西螺服務區為促參法第三條第一項第一款所定交通建設 。 二、本案如適用促參法者，應以交通部為主辦機關 ，故交通部依本法辦理之事項，得授權高公局執行之。 三、本案民間機構依促參法參與公共建設之方式 (一)依促參法第八條第一項規定，民間參與公共建設之方式包括BOT、ROT、OT等七類。

3、(二)由於本案為公路設施，可依據促參法辦理民間參與。,(三)本案公路既有設施，依目前之規劃方向係採先建後拆之方式，亦即民間機構於基地上另行興建服務區同時，仍繼續經營原有之服務區，俟新的服務區興建完成後，再將原有服務區建物全部或部分拆除。按此方式，於興建期前階段，由於民間機構係利用原服務區進行營運，此模式與OT相同，在興建期後階段，俟民間機構將新服務區興建完成後，可能會將原服務區全部或一部分進行拆除，此模式較類似ROT之方式，依本案目前規劃方向應較偏向以OT+ROT之方式進行。依此方式，將可使民間機構在興建過程中，仍可自經營原有服務區之過程中，產生一定收益，併此說明。,第三章興建計畫,本案服務區

4、建設所需用地其取得主體與取得方式說明 如表一：,表一用地取得法令依據,本案私地之補償地價依法須先行協議價購，協議不成時始申請徵收，依94年雲林縣政府之補償及加成規定，前述二者之補償價均以公告現值加四成計算。此外，私地徵收部分仍加計重大工程配合施工 獎勵金每公頃120萬，及行政作業費每公頃60萬。至於地上物之補償費，除拆遷補償費外，仍加計20%之人口搬遷費、營業損失補償費以及50%自拆獎勵金。共計約7,216萬元。 *施工獎勵金:依據交通部訂頒交通部暨所屬各機關辦理交通建設工程用地徵收獎勵專案規定辦理。,用地取得總費用預估,工程經費概估,本案西螺北上服務區新建規劃設計費用（含建築、景觀及室內裝修

5、等）約新台幣727.6萬元，西螺南下服務區新建規劃設計費用（含建築、景觀及室內裝修等）約新台幣621萬元，合計約新台幣1,348.5萬元。西螺北上服務區新建工程費用（含建築、景觀及室內裝修等）約新台幣1億8,101.0萬元，西螺南下服務區新建工程費用（含建築、景觀及室內裝修等）約新台幣1億5,449.3萬元，合計約新台幣3億3,550.2萬元。總工程費用為台幣3億4,898. 8萬元。,工期概估,評估年期 參考目前國內之OT案例及BOT案例之特許年期，並考量本計畫之擴建規模，本計畫特許年期暫以15年為評估期，自民國95年至民國109年止，有關之期程規劃如下： (一)籌備期：自民國95年開始辦理

6、用地變更及徵收，預計1年。 (二)興建期：自民國96年開始動工興建，至民國97年全部興建完成 ，共計2年。 (三)營運期：自民國98年開始全面營運，至民國109年為止，共計12年。,西螺服務區位於國道一號，統一里程約229+000附近，南下及北上各一座；區內目前設有停車場、荷花池、盥洗室、加油站、公用電話、服務大廳（超商賣店、提款機、育嬰室及服務台）、污水處理及垃圾集中場等各項服務設施，平面配置詳圖一所示:,圖一配置圖,西螺服務區現況圖,西螺服務區現況照片,擴建範圍土地使用現況,分期分區規劃,基於維護用路人使用服務區的權益，施工期間仍須維持服務區既有功能或部分機能，故建議先於擴增範圍土地上施行

7、第一期工程，待第一期工程完竣後，進行第二期工程：拆除與新建現有旅客服務大樓與廁所，改為小客車停車場與景觀綠化設施。,第四章營運計畫,一、營運成本估算 籌備期管銷費用特許公司於簽約後因辦理營運前置作業所有之支出費用，本計畫假設本項支出為新台幣1,000萬元。 銷貨成本 本計畫假設餐飲及商品販售之銷貨成本分別為各分項收入之30%及45%。 管銷成本 本計畫假設餐飲及商品販售之管銷成本（包括水電、維修及行銷費用等）分別為各分項收入之15%及10%。 人事成本 本計畫假設餐飲及商品販售之人事成本分別為各分之25%及15%。 服務區外圍環境之清潔維護成本 西螺服務區外圍之清潔維護經費，包括廁所、停車場及

8、景觀植栽之維護管理人力，共計需求約25人。 年薪以13.5月計算為911.25萬元估算，分年費用每年依物價上漲率2%調整。,服務區道路及停車場之養護 依目前服務區之路面養護經驗可知，平均每5-7年進行一次全面整修，將柏油路面刨除後重新鋪設，平均一次費用約需300至400萬元，因此本研究依此平均值以350萬元估算，分年費用並依每五年調整10.42%估算。 污水處理費用 西螺服務區既有污水處理設施處理量尚可符合計畫服務人口之需求，根據以往實際經驗可知，污水處理請廠商代操作之費用約130萬元/年，本計畫預計採委外方式並預估基期年處理費用以新台幣150萬元估算，分年費用每年依物價上漲率2%調整之。 土

9、地租金 依據促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法規定，於興建期間之土地租金按該土地依法繳納之地價稅及其他費用計收租金（目前為公告地價1%），於營運期間則按國有出租基地租金計收標準六折計收（目前為公告地價3%）。,二、營運收入估算 服務區營運收入之推估主要係由進入服務區之人次及消費比例推算消費人次，再依平均之客消費單價推算營運收入，分別說明如下： (一)進入服務區人次 依據本研究所預測進入西螺服務區之車輛數並考量承載率以推估進入服務區之人數。 (二)客消費單價 依據高公局服務區督導委員會九十三年期末評鑑作業之報告，可知目前國道一號沿線各服務區之客消費單價平均水準約介於100元

10、左右(詳下表)。考量本計畫之規模及民間業者之經營服務品質，本計畫營運首年之來客消費單價每人以110元估算，每年並依物價上漲率調整，其中，購物與用餐消費比例以3：7估算。 (三)消費比例 消費比例係參酌現行服務區經營者（如：東山、古坑及西螺 服務區）之營運計畫書並考量現行服務區經營狀況酌予調整，本研究假設消費比例佔來客人數之20%估算。,資料來源:交通部台灣區國道高速公路局,國道一號各服務區9093年客消費單價一覽表,(四)根據上述營收假設條件，預估分年營收彙總如下表所示：,單位:仟元,三、資金籌措計畫,民間資金來源可分為自有資金及舉債，本計畫預計自有資金 約佔全部資金來源為33%，依財務規劃本

11、計畫需籌措之自有資金為156,000仟元；融資金額為156,000仟元，有關該兩項資金來 源及可能籌措方式分析如下： 1.自有資金 特許公司設立時之自有資金除原始股東出資外，另可以對外募股方式籌措，本計畫預計分年自有資金投入情形如表所示：,2.融資 本計畫之融資償還計畫考量一般銀行融資實務，每筆融資以融資期限（包括動用期、寬限期及償還期）不超過15年且償債比率（DSCR）不低於1.3之要求進行規劃。關於本計畫融資借入分年金額如下表所示。,第五章財務計畫,基本假設參數,一、評估基期 各項報酬率之評估均以民國九十四年為基期。 二、幣值基準 本計畫各年期各項成本及收益之估算皆以當年之幣值（curre

12、nt value）為準，均已加計通貨膨脹因素。 三、通貨膨脹率 依行政院經濟建設委員會新世紀國家建設計畫之經濟建設指標，預估民國九十年至民國一百年之消費者物價上漲率規劃為2%，因此本計畫之一般物價上漲率以2%為計算基準。 四、MARR 本計畫以8%計算。,五、融資利率： 依據行政院中長期資金運用相關法規規定總投資額在新台幣十億元以上之公共建設及公營事業投資計畫或總投資金額在新台幣一億元以上之民間投資計畫，可向行政院經建會申請中長期資金融資，目前經建會中長期資金利率為1.94%。 本計畫應可符合行政院中長期資金運用相關法規之規定申請中長期資金以享有低利之優惠，考量考量銀行風險加碼後，以5%作為本

13、計畫之融資利率。 六、融資期間： 本計畫融資期限包括借款期、寬限期及還款期，建設期資金需求以自有資金優先動用，若有不足方動用借款，依此原則來計算所需之借款期間。另假設投資人於營運期間開始還款，若還款能力未達融資銀行基本要求時，皆設定為寬限期，在達到基本還款能力後，再分年陸續償還本金，原則上融資期限不超過十五年。,七、自有資金比率 在符合融資可行性之前提下，本計畫假設民間公司在特許期間之自有資金比率不得低於30%。 八、長期償債能力（DSCR） 為符合融資機構對民間公司還款能力之基本要求，本計畫假設投資公司於還款期間之長期償債能力不得低於1.3。 九、折舊與攤提 本計畫採直線法提列折舊，其中建設

14、成本以整個特許年期為折舊年限，固定權利金以整個特許年期為折舊年限，資本化利息則以特許年期為攤提年限。 十、所得稅率 本計畫假設各年營利事業所得稅率為25%。,十一、房屋稅 本計畫依據房屋條例規定，假設各年之房屋稅率為3%。 十二、折現率 本計畫民間折現率之計算，係以本財務計畫所試算出之最適平均資本結構比率，以加權平均資金成本率（WACC）之計算方式訂定，其計算公式如下： WACC = Wd * Kd * (1-T) + Wc * Kc WACC(Weighted Average Cost of Capital)：加權平均資金成本率 Wd：舉債部分權數（建設、營運期間） Kd：平均借款利率 T：

15、所得稅率 Wc：自有資金權數（建設、營運期間） Kc：股東權益報酬率 本計畫折現率以9.53%計算。,十三、權利金 本計畫假設權利金之收取係分為變動與固定兩部分，其中變動權利金之收取乃按營運收入之一定百分比計收， 每年徵收；而固定權利金之收取則考量本計畫因擴充服務區面積所需徵收土地之成本，為減輕政府財政負擔，故暫以該土地徵收成本為固定權利金之設算值。 十四、營業稅以5%計算。,財務可行性分析,總投資金額34898.8萬元 股東自有資金156000仟元 融資金額15600仟元 自償率167%100% 淨現值163260仟元 內部報酬率30.67% 回收年期8年 利息保障倍數2.6148.53 償

16、債比率1.082.31,現金流量圖(折現後),融資可行性分析,融資償還計畫 1.貸款攤銷表 基本利率：5.0%(以每期本利和固定攤提法),2.償債比率(debt service coverage ratio)衡量計畫案於營運期間各年產生之現金流量能否償付到期債務本息之指標,3.利息保障倍數(interest coverage ratio),彙整各期之償債比率及利息保障倍數如下表：,單位：仟元,敏感性分析,任何投資計畫皆須確認各類風險，並進行風險管理，倘若未來實際經營結果與假設條件有所出入，財務效益將與目前預估之結果會有差異。因此須探究各項重要假設及參數之變化對相關報酬率之影響，以了解本計畫對於

17、各項變動因素衝擊之承受能力。茲就整體計畫選定興建成本、營運成本及營運收入等三項重要參數，並設定其可能變動百分比之上下限，以暸解各項參數變動對本計畫投資效益之影響，分析結果如表所示， 以20%計算。,由上述敏感性分析結果可知，對報酬率影響程度在不利的方面 （興建成本上升，營運成本上升，營運收入下降）由高至低依序為營運成本、營運收入、興建成本；在有利的方面（興建成本下降，營運成本下降，營運收入上升）由高至低依序為營運成本、營運收入、興建成本。以風險管理的角度來看，必須有效控制營運成本以避免報酬率過於降低。,經本研究評估財務可行性、土地取得等各個項目，西螺服務區未來採民間參與方式進行服務區之擴建改善應屬可行。 服務區之設置應以提供用路人適當而便利的休憩場所，解除長途駕車之疲勞，增進行車安全為首要目標，目前二高沿線計有關西、西湖、清水、南投、古坑、東山及關廟等七個服務區，沿線山水景觀秀麗，整體景觀規劃及建築物造型各具特色，包括玻璃金字塔、水族箱、音樂噴泉、飛機形站區或景觀空橋等設施，吸引大批民眾休息停駐，相對而言營業額也呈現出大幅度成長，因此結合當地自然資源及鄉鎮