房地产投资分析

1、房地产投资分析,谭善勇 主编,ISBN 978-7-111-23539-2,目 录,第4章 房地产投资产品定位策划,第3章 房地产投资市场分析,第2章 房地产投资环境分析,第1章 房地产投资分析基础,第5章 房地产投资成本与税费估算,第6章 房地产投资收入估算,第7章 房地产投资财务指标与报表分析,目 录,第12章 房地产投资可行性研究报告,第11章 房地产置业投资分析,第10章 房地产投资方案比选,附录 常用Excel函数简介,参考文献,第8章 房地产投资不确定性分析,第9章 房地产投资风险分析,第1章 房地产投资分析基础,小结,1.3 现金流量与资金的时间价值,1.2 房地产开发投资项目周

2、期、建设工期和计算期,1.1 房地产投资分析的内容与任务,思考题,练习题,返回目录,1.1 房地产投资分析的内容与任务,1.1.1 房地产投资的类型及优缺点 1投资与房地产投资的含义 经济学家威廉夏普在其投资学中，将投资概念表述为：投资就是为了获得可能的不确定的未来值所做出的确定的现值牺牲。我们一般认为，投资（Investment）是指某个经济主体（国家、企业、个人）将一定的资金（如现金及其他形式货币资金）或资源（如土地、设备、技术等）投入某项社会再生产过程，以便获取未来的收益或效益的经济活动或经济行为。 2房地产投资的类型划分 （1）按投资方式划分，房地产投资可以分为直接投资和间接投资。 （

3、2）按投资经济内容划分，房地产投资可分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、物业服务投资和中介服务投资。,1.1 房地产投资分析的内容与任务,（3）按投资经营方式划分，房地产投资可以分为出售型房地产投资、经营型房地产投资和混合型房地产投资。 3房地产投资的优缺点 （1）房地产投资的优点 （2）房地产投资的缺点 1.1.2 房地产投资分析的内容 1房地产投资环境分析 2房地产投资市场分析 3房地产投资分析策划 4房地产投资财务分析 5房地产投资不确定性分析 6房地产投资风险分析,1.1 房地产投资分析的内容与任务,7房地产投资社会影响分析 8房地产投资决策分析（方案比选分析） 1.1.3

4、 房地产投资分析的任务 1.为投资者指出投资方向 2.为投资者提供运作方式 3.为投资者估计投资收益 4.为投资者分析风险及提供避险策略,返回本章目录,1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期,1.2.1 房地产开发投资项目周期 1投资前期 2投资实施期 3营销期或经营期 1.2.2 房地产投资项目建设工期与计算期 1房地产投资项目建设工期 工期定额可以根据全国统一建筑安装工程工期定额以及地方的定额来估算。 这里以北京市定额为例来说明建设工期定额。北京市建筑安装工程工期定额中砖混结构住宅工程部分的工期定额见表1-1。,1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期,表1-1 砖混结构

5、住宅工程工期定额,1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期,2房地产投资项目计算期 1.2.3 工程项目进度计划编制 1项目进度计划编制方法 （1）表格法。传统的项目进度计划的编制都使用表格法来进行。每项工程的具体进度计划不尽相同，但是表格的大致形式相同如表1-2所示。,表1-2 工程项目总进度计划表,1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期,（2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称横道图，它以一段横向粗线条表示一项工作，通过该线条在带有时间坐标的表格中的位置来表示各项工作的起始、结束时间和各工作的先后顺序。如图1-1所示。,图1-1 工程项目进度计划图示例,1.2 房地产开发投

6、资项目周期、建设工期和计算期,（3）网络图法。网络图法又称网络计划技术，通常需要熟练使用计算机才能较好地编制和调整网络图。下图1-2就是一个小型建设项目施工进度计划网络图的示意图。,图1-2 某小型建设项目施工进度计划网络图,注：1该工程分为两段施工，即I段和II段。 2施工过程包括四个工序：土方工程、基础工程、结构工程和装修工程。,1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期,2甘特图编制及其应用 图1-3是使用Microsoft Project 2007软件编制的某小区项目建设进度计划甘特图。,图1-3 某小区项目建设进度计划图,1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期,在掌握

7、基本情况后，大致把活动的先后顺序以及活动的时间多少用粗横线表示出来。图1-4就是一个利用Microsoft Excel 2007软件编制的简单粗略的甘特图。,图1-4 某项目建设进度计划图,返回本章目录,1.3 现金流量与资金的时间价值,1.3.1 现金流量与现金流量图 1现金流量的内涵 （1）现金流量及其类型。 （2）现金流量与利润。 2现金流量图及其绘制 （1）现金流量图的含义。现金流量图（Cash Flow Diagram）是把投资项目（系统）的现金流量用时间坐标表示出来的一种示意图。时间可以以年、半年、季度或月等为单位。在现金流量图上，要表明现金流量的性质（流入或流出）、发生时间以及数

8、量大小等。 （2）现金流量图的绘制方法。现金流量图的绘制有两种方法，一种是利用直尺等绘图工具手绘，另一种是利用Microsoft Excel软件自动绘制。两种不同的绘制方法介绍如下： 1）手绘现金流量图。图1-5所示是手绘的某投资项目现金流量图。,1.3 现金流量与资金的时间价值,图1-5 手绘某投资项目现金流量图（单位：万元）,2）利用Microsoft Excel 2007软件自动绘制现金流量图。以图1-5为例，首先，打开Microsoft Excel 2007，在工作区任一位置的不同格里按顺序输入上述数字和时间标度，点击“插入”菜单栏中的“图表”，再点击“柱形图”，选择“堆积柱形图”，即

9、可自动生成该项目投资的现金流量图。再稍微加以修饰，就成为如图1-6所示的现金流量图。,1.3 现金流量与资金的时间价值,图1-6 利用Microsoft Excel软件绘制的某投资项目现金流量图（一）（单位：万元）,1.3 现金流量与资金的时间价值,在绘制现金流量图的过程中，当点击“插入”菜单栏中的“图表”，再点击“折线图”中的“数据点折线图”时，也会生成图1-7所示的现金流量图。,图1-7 利用Microsoft Excel软件绘制的某投资项目现金流量图（二）（单位：万元）,1.3 现金流量与资金的时间价值,（3）现金流量图绘制注意事项。 1.3.2 资金的时间价值及其计算 1资金时间价值的

10、含义 2资金时间价值的单利与复利计算法 3名义利率与实际利率及其换算 1.3.3 资金等值及其具体计算 1资金等值相关概念 2资金等值的计算 例1-5某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为总房款的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？,1.3 现金流量与资金的时间价值,解：已知抵押贷款额P=25万元70%=17.5万元 月贷款利率i=15%/12=1.25%，计息周期n=1012月=120月。 根据公式 ，可以求得月还款额为： A=175000元 1.25%（1+1.25%）120/（1

11、+1.25%）1201 =2823.4元 表1-3汇总了以上六类资金等值问题的基本计算公式。,表1-3 资金等值基本计算公式,返回本章目录,小 结,房地产投资是一种将资金或资产投入房地产开发、房地产经营、房地产中介服务、物业服务等特定项目，以获得最大限度收益的经济行为。根据不同的划分标准，可以把房地产投资分为不同的类型。与一般投资相比，房地产投资既有优点，也有缺点，房地产投资者应该对此有清醒的认识。 为了减少房地产投资风险，获得最大限度的投资收益，就要进行房地产投资分析。为此，还需要熟悉房地产投资的项目周期、计算期以及项目进度计划的编制，尤其是要掌握现金流量的基本概念、现金流量图的绘制以及资金

12、时间价值的计算。在这个基础上，才能更好地进行后面知识的学习。,返回本章目录,思 考 题,1房地产开发投资与房地产置业投资的区别是什么？ 2房地产投资有哪些优缺点？ 3房地产投资分析的内容主要有哪些？ 4房地产投资分析的任务是什么？ 5什么是房地产开发投资项目周期？它一般包括哪几个阶段？ 6什么是建设工期？如何进行估算？ 7什么是房地产投资项目计算期？如何选取？ 8如何编制项目进度计划的甘特图？ 9如何理解现金流量？房地产投资的现金流量有哪三种情况？ 10什么是现金流量图？如何绘制？ 11什么是资金的时间价值？如何计算？ 12什么是资金等值？资金等值计算通常主要涉及哪三项内容？,返回本章目录,练

13、 习 题,1已知某笔贷款的年利率为15%，按半年计息，问该笔贷款的实际利率是多少？ 2某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为5年，年利率为10%，按季度计息、到期后一次偿还本金，则开发商该笔贷款支付的利息总额是多少？若计算先期支付的利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？ 3某家庭以10000元/m2的价格，购买了一套100m2的住宅，向银行申请了20年的住房抵押贷款，该贷款的年利率为7%，贷款成数为七成。如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前还清了贷款本金8万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为多少？,返回本章目录,第2章 房地产投资环境分析,小结,2

14、.3 房地产投资环境的评价,2.2 房地产投资环境要素分析,2.1 投资环境与房地产投资环境分析,思考题,练习题,返回目录,2.1 投资环境与房地产投资环境分析,2.1.1 投资环境与房地产投资环境基本概念 1环境与投资环境的含义 按照尼古拉斯斯特恩的解释，投资环境主要是指现在和未来影响和制约投资主体投资动机、投资决策以及投资风险和收益的政策、制度和行为环境等一切外部条件的总称。投资环境包括与一定投资活动有关的政治、经济、自然、社会、科技等方面的因素，投资收益的高低与经济主体对投资环境认识的正确程度有很大关系，在不同的投资环境中，从事投资活动所获得的收益差别很大。 2房地产投资环境及其特征 2

15、.1.2 房地产投资环境的几种分类 1从投资环境所包含因素的多少来分类 2按照房地产投资环境因素作用范围的大小分类,2.1 投资环境与房地产投资环境分析,3按房地产投资环境因素的不同性质划分 4按照房地产投资环境因素不同的内容划分 2.1.3 房地产投资环境分析的意义 房地产投资环境分析在房地产投资过程中具有重要的参考意义。房地产投资的第一步就是进行房地产投资环境分析，这一点随着中国市场经济的成熟和房地产市场本身的完善逐步显示出来。在国外成熟的市场经济体中，房地产投资环境分析的分析策略和分析方法已经非常成熟，在中国加入WTO以后房地产行业也已经呈现出了与国际接轨的态势。 投资环境对单个的投资者

16、而言是无法改变也不可控制的。房地产投资者要想减少或规避风险，最大程度地达到自己的投资目标，他就必须充分认识和分析房地产投资环境，并及时采取措施积极地利用环境变化中提供的机会，同时也要积极采取对策，努力避开这种变化可能带来的威胁，只有这样，投资者才能制定正确的投资方案和投资决策。,返回本章目录,2.2 房地产投资环境要素分析,2.2.1 政策法规环境分析 政策法规环境包括政策环境和法规环境两个方面。 这里以2003年中国人民银行（以下简称央行）颁布的121号文件为例来分析金融政策对房地产开发投资的影响。 121文件对房地产企业的影响主要表现在以下几个方面： （1）改变了房地产开发企业原有的资金运

17、作模式。 （2）抑制投资型客户的购房需求。 （3）限制政府和开发企业的土地储备。 2.2.2 经济环境分析 2.2.3 规划环境分析 2.2.4 自然环境分析 2.2.5 设施环境分析,2.2 房地产投资环境要素分析,1生活设施环境分析 2商务设施环境分析 3教育设施环境分析 4基础设施环境分析,返回本章目录,2.3 房地产投资环境的评价,2.3.1 房地产投资环境评价的原则 1主观与客观相结合的原则 2全面与重点相结合的原则 3静态与动态相结合的原则 4定性与定量相结合的原则 5普遍性与特殊性相结合的原则 2.3.2 房地产投资环境评价的方法 1冷热国对比法 （1）政治稳定性。 （2）市场机

18、会。 （3）经济成长和成就。 （4）文化一元化。,2.3 房地产投资环境的评价,（5）法令阻碍。 （6）实质阻碍。 （7）地理与文化差距。 2特尔斐法评价法 特尔斐法一般要经过四轮基本咨询程序，才可得到较为满意的结论。其基本程序为： （1）预先调查。 （2）首次反馈。 （3）二次反馈。 （4）作出决断。 3等级尺度法 4多因素和关键因素评价法 （1）闵氏多因素评估法。具体见下表2-1。,2.3 房地产投资环境的评价,表2-1 闵氏多因素评估法,（资料来源：王慧炯等中国投资环境国务院发展中心、京港学术交流中心，1987年8月）,2.3 房地产投资环境的评价,在具体评估该地区的投资环境时，首先对各

19、类因素的子因素作出综合评价；然后据此对该类因素作出优、良、中、可、差的判断；最后，在此基础上计算该国投资环境的总分数。其计算公式为： 式中 ,G 投资环境总分数； Wi 第i类因素的权重； Ai、Bi、Ci、Di、Ei 为第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比。 投资环境总分数的取值在15之间，越接近5，则说明投资环境越好；反之，越接近1，则说明投资环境越差。,2.3 房地产投资环境的评价,（2）闵氏关键因素评估法。具体见表2-2。,表2-2 闵氏关键因素评估法,（资料来源：王慧炯等中国投资环境国务院发展中心、京港学术交流中心，1987年8月）,2.3 房地产投资环境的评价,2.3.3 房

20、地产投资环境的衡量标准 常见的房地产投资环境衡量标准有：风险小、机会多、盈利能力强。如表2-3所示。,表2-3 房地产开发投资环境评价指标体系及TOP10城市,2.3 房地产投资环境的评价,（续）,返回本章目录,小 结,房地产投资环境，是指房地产投资所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称，是某区域系统对房地产投资和房地产资本流动之间影响要素的总和。房地产投资环境具有系统性、区域性和动态性等基本特点，可以按照不同的功能从不同的角度划分成不同的类型，这样划分也有利于对房地产投资环境的分析。 在进行一般的房地产投资环境要素分析时，要特别注意政策法规环境、经济环境、规划环境、自然环境以及设

21、施环境的了解与分析。当然，这些主要要素都有自己的具体内容和分析要点。尽管如此，对不同的房地产投资项目，也不能千篇一律、面面俱到。,小 结,对房地产投资环境的分析需要遵循一般的原则，掌握一定的方法，注意具体的衡量标准。房地产投资环境的评价原则包括：主观与客观相结合的原则、全面与重点相结合的原则、静态与动态相结合的原则以及定性与定量相结合的原则；房地产投资环境评价的方法常见的约有10余种，本书主要介绍了冷热国对比法、特尔斐法评价法、等级尺度法以及多因素和关键因素评价法等4种常用的房地产投资环境评价方法。在使用这些方法进行评价后，注意房地产投资环境好坏的衡量标准是风险小、机会多以及项目盈利能力强。,

22、返回本章目录,思 考 题,1房地产投资环境的类型具体有哪些？ 2如何进行房地产投资环境的要素分析？ 3房地产投资环境评价的原则有哪些？ 4详细说明多因素和关键因素评价法的评价原理与操作。 5房地产投资环境的衡量标准包括哪些方面？,返回本章目录,练 习 题,假设你所在的城市有一住宅开发项目，试编制该住宅开发投资环境分析的简要提纲并进行投资环境分析。,返回本章目录,第3章 房地产投资市场分析,小结,3.3 常见类型房地产投资市场分析,3.2 房地产投资市场分析的要点与方法,3.1 房地产投资市场分析基本问题,思考题,练习题,返回目录,3.1 房地产投资市场分析基本问题,3.1.1 房地产投资市场分

23、析的类型 1按照房地产投资市场分析的内容划分的类型 2按照房地产投资市场分析的层次划分的类型 3按照房地产投资市场分析的服务主体划分的类型 4按照房地产投资市场分析的不同阶段划分的类型 5按照房地产投资市场分析的物业功能划分的类型 3.1.2 房地产投资市场分析的依据 1房地产市场供给方面的信息 2房地产市场需求方面的信息 （1）房地产市场需求总量方面的信息。如：现有人口数量、使用中的房地产数量、空置量信息；现实和潜在的房地产需求量，如表3-1所示。,3.1 房地产投资市场分析基本问题,表3-1 竞争楼盘信息调查表,3.1 房地产投资市场分析基本问题,（2）房地产市场需求倾向方面的信息。 （3

24、）房地产市场需求客户特征方面的信息。 （4）房地产市场需求未来趋势方面的信息。 3房地产供求关系方面的信息 房地产投资市场供求关系方面的信息大致包括： （1）供求关系状况方面的信息，如：供给量的缺口程度或空置率、空置量，价格上涨或下跌幅度及比率，成交量与需求量，市场吸纳能力与速度等。 （2）供求关系未来趋势方面的信息，如政策法规信息，房地产税收信息，城市建设与发展规划信息，城市化状况及其趋势方面的信息，产业发展及其趋势方面的信息，GDP及其增长率方面的信息，通货膨胀率、利率水平、获取贷款的可能性方面的信息，城市经济结构、产业结构、消费结构和消费水平方面的信息，房地产投资收益率及房地产开发利润率变化的信息等。 4房地产投资项目方面的信息,3.1 房地产投资市场分析基本问题,3.1.3 房地产投资市场分析的注意事项 1房地产投资市场分析要有明确的思路 2房地产投资市场分析要根据分析目的确定研究内容和角度 3房地产投资市场分析要把多种分析方法结合起来 4房地产投资市场分析数据要真实可靠 5房地产投资市场分析要避免陷入不必要的误区,返回本章目录,3.2 房地产投资市场分析的要点与方法,3.2.1 房地产投资市场供给分析 1供给总量分析的要点及方法 案例3-1根据国家统计局2000年上半年的统计，北京市商品住宅施工面积总量为2486.53万m2。表3-2为北京市历年竣工