2013年4月中国房地产指数系统百城_价格指数报告_W

1、“百城价格指数”：4 月百城住宅均价：环比上涨 1.00%，同比上涨 5.34%2013 年 5 月 2 日中国指数研究院报道：根据中地产指数系统百城价格指数对 100 个城市新建住宅的全样本调查数据，2013 年 4 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格1为 10098 元/平方米，环比 3 月上涨 1.00%2，自 2012 年 6 月连续第 11 个月环比上涨，涨幅比上月缩小 0.06 个百分点，其中 76 个城市环比上涨，24 个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加 8 个，其中跌幅在 1%以上的有 5 个；本月环比上涨的城市比上月减少 8 个，其中涨幅在

2、1%（含 1%）以上的有40 个，较上月减少11 个。同比来看，全国 100 个城市住宅均价与 2012 年 4 月相比上涨 5.34%，涨幅相对上月扩大 1.44 个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为 17023 元/平方米，环比上月上涨 1.31%，与上年同期相比上涨 7.89%。另外，按 100 个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为 6967 元/平方米，环比上月上涨 1.09%。总体来看，4 月 100 个城市的住宅平均价格自 2012 年 6 月连续第 11 个月环比上涨，涨幅缩小0.06 个百分点；同比连续第 5 个月上涨，涨幅扩大至 5.34%。3-4 月以来，多

3、地“国五条”细则落地实施，北京二套房贷款首付比例提高至七成，北京、广州全面执行商品房限价指导，苏、杭公积金门槛提高，贷款额度收紧；在整体调控政策继续从严的背景下，市场成交明显降温，主要城市新房、二手房成交量在 3 月达到近年来高点后显著下降，住宅均价环比涨幅微幅缩小，价格环比下跌的城市个数略有增加；在一线城市及部分热点二线城市，部分开发商调整开盘和定价策略，如延迟推盘、高开低走、取消精装修或用“精装分拆”降低合同价等，但供不应求态势尚未缓解，房价上涨压力犹存，十大城市住宅均价环比涨幅达 1.31%。值得注意的是，十大城市二手房价格环比涨幅明显缩小，杭州再度出现下跌。展望未来，房价上涨过快的城市

4、仍存在调控政策加码风险，市场预期较为复杂，不同城市住宅市场将进一步分化。 百城（新建）住宅价格环比 2013 年 3 月涨跌幅分析2013 年 4 月，住宅价格环比 3 月上涨的 76 个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：衡水、汕头、泉州、厦门、东莞、南通、北京、常熟、三亚、湘潭，10 个城市涨幅在 2.4%-4%之间。其中， 衡水、汕头涨幅在 3.5%-4%之间，泉州、厦门、东莞、南通、北京、常熟涨幅在 3%-3.5%之间， 三亚、湘潭在 2.4%-3%之间。另外，广州、鄂尔多斯、郑州等 66 个城市环比上涨，其中广州等 6 个城市涨幅在 2%-2.41%（含 2.41%）之间；深圳、太原、

5、金华等24 个城市涨幅在 1%-2%（含 1%） 之间； 苏州、包头、马鞍山等 36 个城市涨幅在 1%以内。1 样本平均价格和价格中位数由当地在售楼盘的价格计算得出，具体计算方法见附件。2 2012 年 12 月，中地产指数系统结合市场实际情况，在总结过去两年多经验的基础上，从权重设臵、样本数据采集等方面完善了“百城价格指数”编制规则，并根据新的规则重新计算各城市历史价格，详见关于“百城价格指数”改进的说明和附件“编制 规则”。72013 年 4 月，住宅价格环比 3 月下跌的 24 个城市中，跌幅居前十位的城市依次是：吉林、温州、海口、宝鸡、赣州、常州、张家港、昆明、福州、宁波。其中，吉林

6、下跌 2.09%，跌幅最大； 温州、海口、宝鸡、赣州跌幅在 1%-2%之间；常州、张家港、昆明、福州、宁波跌幅在 0.6%-1% 之间。另外，天津、柳州等 14 个城市环比下跌，跌幅均在 0.6%以内。 百城（新建）住宅价格同比 2012 年 4 月涨跌幅分析2013 年 4 月，百城住宅价格同比 2012 年 4 月上涨 5.34%，连续第 5 个月上涨且涨幅比上月扩大 1.44 个百分点。有 82 个城市住宅价格同比上涨，比上月增加 7 个，其中，菏泽涨幅为 17.78%； 北京、广州等 10 个城市涨幅在 10%-16%之间；苏州、湛江等 62 个城市涨幅在 1%-10%之间，宜昌、常州

7、等 9 个城市涨幅在 1%以内。2013 年 4 月，有 17 个城市住宅价格同比下跌，比上月减少 6 个，其中，温州、海口、张家港跌幅在 10%-22%之间；三亚、南宁等 11 个城市跌幅介于 1%-10%之间；聊城、北海、兰州跌幅在1% 以内。 十大城市（新建）住宅价格涨跌情况根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2013 年 4 月十大城市住宅均价为 17023 元/平方米，环比上月上涨 1.31%。具体来看，北京环比上涨 3.11%，涨幅最大，广州涨幅为 2.41%，深圳、南京、成都、重庆（主城区）涨幅在 1%-2%之间，杭州、上海、武汉涨幅在1%以内，天津环比下跌 0

8、.56%，为十大城市中唯一下跌的城市。同比来看，十大城市平均价格上涨 7.89%，连续第 6 个月上涨，涨幅扩大 1.84 个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州、深圳涨幅均超过 10%，南京、成都、重庆（主城区）涨幅在 7%-8%之间，上海、武汉、天津、杭州涨幅在 1%-5%之间。 十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本3的调查，2013 年 4 月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为 24131 元/平米，环比上月上涨 1.87%，涨幅较上月缩小 0.94 个百分点；其中，9 个城市上涨，仅杭州1 个城市下跌。具体来看，上涨城市中，广州涨

9、幅居前，环比涨幅为2.83%，深圳次之，上涨 2.57%，南京和北京的涨幅也超过 2%，分别为 2.55%和 2.43%；上海、重庆和武汉的涨幅在 1%-2%之间；天津和成都涨幅较小，分别为 0.78%和 0.06%；仅杭州下跌，环比跌幅为0.22%。同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨 19.18%，涨幅较上月扩大 1.12 个百分点， 10 个城市均同比上涨。具体来看，北京涨幅最大，达到 22.94%；其次是广州和深圳，涨幅均在 22% 左右；上海和南京涨幅在 15%-20%之间；天津、杭州和武汉的涨幅在 10%-15%之间；重庆和成都涨幅均不及 10%，分别为 9.46%和 9.

10、38%。3 与百城指数针对新建住宅，样本包括各城市所有城区（不含下辖县）不同，二手房价格指数样本仅对各城市主城区挑选挂牌量居所在区域前列的活跃样本进行分析，具体覆盖范围和计算方式参见“编制规则”。表 1：2013 年 4 月百城新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）城市环比涨跌样本平均价格(元/平方米)样本价格中位数（元/平方米)城市环比涨跌样本平均价格(元/平方米)样本价格中位数（元/平方米)衡水3.70%40894000长沙0.76%66166434汕头3.62%82058300淄博0.74%58675975泉州3.37%71426965佛山0.73%86687500厦门3.36%15662

11、14000潍坊0.72%45934500东莞3.34%92338500秦皇岛0.59%71206855南通3.15%94299000杭州0.58%1669916000北京3.11%2682122000无锡0.53%86137950常熟3.07%87608000廊坊0.52%65116698三亚2.67%2364821800西安0.52%72806700湘潭2.44%39933750洛阳0.51%52875300广州2.41%1567814000宜昌0.45%53005246鄂尔多斯2.26%87158600泰州0.45%71986100郑州2.18%87058245菏泽0.41%5093428

12、8徐州2.18%58105500沈阳0.41%75777200长春2.12%66936300惠州0.39%62345500大连2.02%1151110500镇江0.31%64356200深圳1.94%2672924000江阴0.31%68966300太原1.84%61845697合肥0.28%67406650金华1.81%94199500青岛0.28%93008500南京1.76%1239012000新乡0.26%41654200银川1.74%52135300上海0.19%2820023000嘉兴1.59%76057600济南0.16%87488400成都1.50%79347300武汉0.12

13、%77417500石家庄1.49%59825844桂林0.09%58134350连云港1.41%56715600绵阳0.08%49414625重庆(主城区)1.39%73627225南昌0.04%92068500日照1.35%64676400烟台-0.02%65426000兰州1.34%69537400呼和浩特-0.10%72596880昆山1.33%90138239宿迁-0.10%47824600西宁1.21%56845450保定-0.12%48565000株洲1.21%49384600聊城-0.14%51294825芜湖1.21%61155650邯郸-0.17%47604900湖州东营哈尔

14、滨1.17%1.15%1.13%873259717250800059507500德州湛江-0.27%-0.28%-0.34%481774186980455068807000威海1.11%59345675珠海-0.44%1230412340绍兴1.09%102909500台州-0.45%1173611000盐城1.08%56345475贵阳-0.48%49885096南宁1.03%74256700柳州-0.49%63025892营口1.00%48504700天津-0.56%104759500苏州0.99%1256710800宁波-0.61%1290212000包头0.96%57885500福州-

15、0.63%1400115000马鞍山0.95%56295400昆明-0.65%82428415鞍山0.95%52174900张家港-0.91%84687920扬州0.91%93098500常州-0.96%81417300淮安0.84%50244777赣州-1.22%54324800北海0.82%58055390宝鸡-1.52%43404500唐山0.79%62685750海口-1.57%105089453中山0.77%63195500温州-1.79%1548013000江门0.76%61916000吉林-2.09%59864975表 2：2013 年 4 月十大城市新建住宅价格指数（按环比涨跌

16、幅排序）城市环比涨跌同比涨跌样本平均价格样本价格中位数（元/平方米）（元/平方米）北京3.11%15.26%2682122000广州2.41%15.25%1567814000深圳1.94%12.34%2672924000南京1.76%7.88%1239012000成都1.50%7.70%79347300重庆(主城区)1.39%7.08%73627225杭州0.58%1.03%1669916000上海0.19%4.72%2820023000武汉0.12%2.86%77417500天津-0.56%1.18%104759500表 3：2013 年 4 月十大城市主城区二手住宅价格指数（按环比涨跌幅排

17、序）城市环比涨跌同比涨跌样本平均价格（元/平方米）样本价格中位数（元/平方米）广州2.83%22.04%1816717847深圳2.57%22.00%2113320442南京2.55%15.86%1879417587北京2.43%22.94%3806137615上海1.26%18.14%3481730797重庆1.16%9.46%77847281武汉1.07%10.53%92638342天津0.78%11.92%1552015193成都0.06%9.38%98949125杭州-0.22%11.28%1909620297关于中 地产指数系统百城价格指数发中地产指数系统是一套以价格指数形式来反映全

18、国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法。它最早由发展研究中心、中地产开发集团等于 1994 年发起，分别于 1995 年和 2005 年两次通过由 展研究中心、建设部、国土资源部、中国银监会、清华大学和北京大学等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会的学术鉴定。中 地产指数系统目前发布全国主要城市的新房价格指数、二手房销售和租赁价格指数等系列指数。2010 年起，中地产指数系统启动“百城价格指数”研究，每月第一个工作日发布 100 个城市住宅价格指数，是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。关于搜房网搜房网是全球排名第一的房地产与家居网络平台，是中国最大的房地产与

19、家居互联网企业，拥有 7500 名员工，数据覆盖中国 314 个城市，在全国 106 个城市拥有分公司和办公室。搜房（NYSE：SFUN)在美国纽约证券交易所上市。关于中国指数研究院中国指数研究院是目前中国最大的房地产专业数据研究机构，其运营的“中 地产指数系统”（CREIS）已有 18 年历史，定期发布中国主要城市的房地产价格指数，被称为中地产市场的“晴雨表”和引导投资臵业的“风向标”；其每月发布的“中地产指数系统百城价格指数”，是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统；其运营的“中地产 TOP10 研究”每年定期发布的中地产企业系列研究成果，成为评判房地产企业经营实力及行业地位的

20、重要标准。附录：百城指数（新建住宅）编制规则百城价格指数是反映全国 100 个重点城市在不同时点在售新房价格水平及其不同时点的变化情况，其中价格水平以 100 个城市在售新房样本楼盘报价均值表示。1、样本（1） 样本选择及其退出： “百城价格指数”监测的样本包括商品住宅、别墅、保障性住房。 对 100 个城市进行全样本监测，已获得政府颁发的销售许可证的在售楼盘全部纳入计算范围。在每月采集数据前，定期添加当月新开盘项目。 当项目的一期房源销售完毕，新一期尚未开盘时，以上一期价格填充样本表格，列入计算。 当项目所有分期的全部剩余房源少于 5%，可以退出样本。 项目的建筑规模限制：一线城市不低于 3

21、 万平方米，二、三、四线城市均不低于 1 万平方米。（2） 样本覆盖范围：城区、郊区以及房地产市场较为发达的下辖县市，根据各城市实际情况确定。（3） 样本价格： 样本价格：为项目实际价格，即项目对外报价减去优惠后的价格。项目对外报价为单位建筑面积价格，对于按使用面积进行报价 的项目，按典型项目的平均使用率进行换算。项目对外报价优先使用该项目在售房源的平均对外报价，如无法获取在售房源均价， 则以在售房源主力户型均价作为项目对外报价。在获得价格的同时，进一步了解在售房源的建筑形态（如多层、小高层和高层等） 及其均价，尽量保持统计口径一致。当在售房源建筑形态发生变化时，需修改统计口径并进行说明。 价

22、格优惠：主要考虑价格折扣和现金优惠两种。其中价格折扣以按揭购房优惠力度计算；现金优惠一般以 100 平米计算折扣； 为了计算方便起见，暂时不考虑赠送家电等实物优惠。 若项目推出少量特价房（占比不超过 5%），不考虑此类短期少量特价因素；否则，以特价房价格作为当月价格。 如果单个样本当期价格环比变化幅度过大，需进一步核实，追问是否由于产品类型发生变化所致或真实涨价或降价。 （4） 样本权重：若项目土地使用证注明为单一物业类型或某类物业占项目总建筑面积超过 80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形

23、态且各类物业的建筑面积符合相关标准，将其拆分为不同的项目。为了避免单个项目对价格计算结果产生过大影响，根据其总规模和单价、结合市场实际情况对其建筑面积进行拆分，将拆分后的建筑面积作为该项目的权重。2012 年 12 月起，采用新的规则确定项目权重并对历史价格进行修正，结合样本价格档次确定项目年消化时间，计算其年均消化面积，作为该项目的权重，详见关于“百城价格指数”改进的说明。2、计算模型本研究采用加权平均的方式来计算单个城市及百城价格指数，自 2011 年 9 月起同时采用中位数的方式进行计算，具体如下：（1） 全国及单个城市平均价格计算方法如下：Pt Q Pt = jijijQ其中 Pt 代

24、表第j ijt 期的平均价格， Pt 代表第j 个城市第i 个项目在第t 期的价格， Q为该项目调整后建筑面积。个城市在第ijjij（2） 全国及单个城市的价格中位数计算方法如下：取各城市全部样本项目价格的中位数，中位数是指将数据按大小顺序排列成一个数列，居于数列中间位臵的那个数据。若总共有偶数个数据，则为最中间两个数据的算术平均值。3、数据采集和复核（1） 采集时间：每月 22 日-30 日（2） 采集方法：通过中国指数研究院和搜房网分布在各城市的直属人员实地调查采集项目数据信息；企业填报数据；中介及经纪 公司提供的数据信息；政府及企业公开信息。（4）数据补充与复核：由于各方面原因实在无法取得价格等基础资料