房地产营改增房协讲课

1、,“营改增” 你准备好 了吗 裴玉梅,课程提纲 v 一、“营改增”真的来了; v 二、增值税简介； v 三、剖析“营改增”后房地产、建安企业的增值税抵扣票据； v 四、“营改增”后房地产、建安企业将面临的涉税风险问题； v 五、营改增工作计划的推进；,v第一部分 v “营改增”真的来了,“营改增”真的来了,“关于全面推开营业税改征增值税试点的 通知”财税【2016】36号 v 2016年3月24日, 财政部和国家税务总局联合发布： v 附件1：营业税改征增值税试点实施办法; v 附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定; v 附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定; v 附件4：跨境应税

2、行为适用增值税零税率和免税政策的规定; v 公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策，该文件自2016年5月1日起生效。,五个管理办法 v 1、2016年第14号纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法； v 2、2016年第15号不动产进项税额分期抵扣暂行办法； v 3、2016年第16号纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法； v 4、2016年第17号纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法 v 5、 2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法,所有行业税负只减不增,房地产行业税负分析,建筑服务业税负,取得不动产可以抵扣,v

3、第二部分 v增值税简介,增值税改革的发展历程,为什么要推行营改增？ v用政府收入的“减法”， v换取： v1、企业效益的“加法” v2、市场活力的“乘法”。,v1、促进产业分工优化； v2、拉长产业链； v3、带动制造业升级。,1、创新驱动的“信号源”； 2、经济转型升级的强大“助推器”。,营业税与增值税的差别,纳税人的分类管理 一般纳税人（一般计税方法） 1，增值税年应税销售额是否达标 应税行为：500万、商业：80万、工业：50万、,试点纳税人 划分标准,2，会计核算制度是否健全能够提供准确税务资料的,小规模纳税人（简易计税方法） 二者在计税方法、凭证管理等方面都有所不同,一般计税方法 应

4、纳税额=当期销项税额当期进项税额 当期销项税额当期进项税额不足抵扣， 其不足部分可以结转下期继续抵扣 扣缴义务人应扣缴税额= 接受方支付的价款（1+税率）税率,一般计税 方法,简易计税方法 v适用简易计税方法计税的纳税人包括： v1、特定的增值税一般纳税人； v2、小规模纳税人； v应纳税额=销售额征收率 v 一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。,针对房地产建筑服务主要政策条款 v 建筑服务：老项目简易计税，3%，预征2%,房地产开发项目增值税,建筑服务增值税,增值税一般纳税人实行登记制 v国家税务总局关于调整增值

5、税一般纳税人管理有关事项的公告（2015年第18号）规定： v自2015年4月1日起，增值税一般纳税人实行登记制，纳税人只需要向主管税务机关填报增值税一般纳税人资格登记表，符合条件的即可登记为一般纳税人。 v主营收入只要达到一般纳税人的的额度标准，即使不登记，也是会被强制转为一般纳税人的。,v一般企业销售额未达标，但会计核算健全，能够提供准确税务资料的，有固定经营生产场所，可申请成为一般纳税人。 v一经认定为一般纳税人，不能再转为小规模 纳税人。 能上不能下,达到标准不登记一般纳税人的后果 v 1、一般纳税人会计核算不健全，或者不能 够提供准确税务资料的。 v2、应当办理一般纳税人资格登记而未

6、办理的。 v（1）按销售额和适用增值税率计算应纳增值税额； v（2）不得抵扣进项税额； v（3）不得使用增值税专用发票；,v那么，如果收入达标了但考虑到进项税额不多，不想成为一般纳税人，怎么办？ v v拆分企业，使每个企业的年收入低于500万元 ； v但此时，管理成本将会上升。 v需要综合考虑。,目前增值税税率及征收率,简易计税征收率,可抵扣增值税销项税额“三票一证” v增值税扣税凭证，是指： v1、增值税专用发票；包括税控机动车销售统一发票 v2、海关进口增值税专用缴款书； v3、农产品收购发票、农产品销售发票； v4、完税凭证； v 纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证

7、明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,农产品进项税额抵扣,增值税扣税凭证抵扣期限规定-180天,纳税信用A、B级一般纳税人 取消专用发票扫描认证 1、2016年5月1日起，纳税信用A、B级增值税一般纳税人取得销售方使用新系统开具的增值税发票（包括专票，货运专票，机动车销售统一发票），可以不再进行扫描认证。 v2、通过增值税发票税控开票软件，登陆本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息; v3、未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。,增值税专用发票逾期未抵扣怎么办？ v 国家税务总局公告2011年第78号： v 1、未按

8、照规定期限申报抵扣的纳税人，属于发生真实交易且符合规定的客观原因的，经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵扣其进项税额。 v 2、客观原因包括如下类型： v （1）因自然灾害、社会突发事件等不可抗力原因造成增值税扣税凭证未按期申报抵扣； v （2）有关司法、行政机关在办理业务或者检查中，扣押、封存纳税人账簿资料，导致纳税人未能按期办理申报手续； v （3）税务机关信息系统、网络故障，导致纳税人未能及时取得认证结果通知书或稽核结果通知书，未能及时办理申报抵扣； v （4）由于企业办税人员伤亡、突发危重疾病或者擅自离职，未能办理交接手续，导致未能按期申报抵扣； v （5）国家税务总局规定的其他情

9、形；,不得从销项税额中抵扣的进项税额进项转出 v 1、当采购物品用于简易征税办法、免税项目、集体福利、个人消费； v 2、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务； v 招待费；火车票飞机票、船票；旅游；洗浴、歌舞厅消费； v 3、购进货物、在产品、产成品、在建工程及不动产的非正常损失； v 非正常损失：是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。,未开具销售清单，只开具汇总发票-不可以抵扣 v 国税发2006156号第十二条规定： v 一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票，同时使用防伪税控

10、系统开具销售货物或者提供应税劳务清单，并加盖财务专用章或者发票专用章。 v 供应商未开具销售清单，而只开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。,进项税额转出的计算 v对不能抵扣的进项税额划分原则： v1、对于能够准确划分的进项税额，直接按照归属进行区分； v2、对于不能够准确划分的进项税额，按税法规定方法区分；,视同销售范围扩大 v下列视同销售服务、无形资产或不动产 v1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 v2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会

11、公众为对象的除外。 v3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。,兼营-财务未分开核算，从高适用税率 v 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 v 1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无 形资产或者不动产，从高适用税率。 2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、 无形资产或者不动产，从高适用征收率。 3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。,混合销售行为增值税的规定 v混合销售:一项销售行为如果既涉及

12、服务又涉及货物，为混合销售。 按企业类别分： v 1、从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务在内. v 2、其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。,v营改增后：混合销售是为了解决按照什么税目的问题。 v混合： v1、既有货物和货物的混合； v2、也有货物和服务的混合； v3、还有服务和服务的混合。 v先把货物和服务混合分开，以什么为主按什么缴税。,房地产企业销售不动产 同时提供精装修及家具家电 v房地产开发企业在销售商品房，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，此时将涉及

13、兼营和混合销售问题。 v1、一项销售行为是前提； v2、企业类别是关键；,不得开具增值税专用发票的情形 v属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票： v（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。 v（二）适用免征增值税规定的应税行为。,纳税义务发生时间 v1、在提供服务、无形资产、不动产转让期间，合同约定的付款日、收到款项日和开具发票日三者以最早的时间为纳税义务时间； v2、如果提供服务期间未收到款项，且合同未约定付款日；或视同销售规定情形的，则以服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。,建筑、租赁服务纳税义务时间 v1、签署合同，收到首笔预付款，为收到当日 ； v2、在

14、提供建筑服务期间，合同约定的付款日、收到款项日和开具发票日三者以最早的时间为纳税义务时间； v3、如果提供服务期间未收到款项，且合同未约定付款日，则以服务完成的当天为纳税义务时间。,v例如：某试点纳税人出租房子，租金5000元/月，一次性预收了对方一年的租金共60000元。 v则应在收到60000元租金的当天确认纳税义务发生，并按60000元确认收入。,在哪缴纳增值税,汇 总 纳 税,整体产权转让缴纳增值税吗？ 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。

15、,统借统还业务纳税问题 v统借统还业务： v 1、企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位)，并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。 v 2、企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。,v统借统还业务的税务处理： v1、统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机

16、构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。 v2、统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。,试点实施前发生的业务如何处理？ v 1、试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的： v （1）试点之日前尚未扣除的部分，不得在增值税应税销售额时抵减； v 营业税计税营业额=全部价款和价外费用-允许扣除项目金额=负数 v （2）应当向原主管地税机关申请退还营业税；,v2、试点之日前已缴纳营业税，试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳

17、的营业税。 v3、试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。,v第三部分：“营改增”后房地 产企业的增值税抵扣票据,那些成本支出有进项，那些没有？,房地产开发项目经营周期,房地产税务规划整体策略图,土地取得环节可能涉及的票据种类,1,土地出让金或土地转 让金,1、土地规费省级财政专用收据（抵减收入额） 2、行政事业单位结算凭证（不能抵减收入） 3、转让无形资产发票（11%）,2契税税票（不能抵减收入）,3规费行政事业单位结算凭证（不能抵减收入）,4土地变更费行政事业单位结算凭证（不能抵减收入）,5土地评估费现代服务业、增值税发票（6%）（3%）,

18、6,其他,应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据 或自制凭证（不能抵减收入）,注意：上述部分服务业发票在2013年8月1日后改为增值税票，以下类同。,土地征用及拆迁补偿费中票据,1,拆迁费,协议、（不能抵减收入） 建筑安装发票（11%）（3%）,2 安置费协议、非经营性收入专用发票（不能抵减收入）,3 补偿费协议、非经营性收入专用发票（不能抵减收入）,4 青苗补偿费 协议、非经营性收入专用发票（不能抵减收入）,5,其他,应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据 （不能抵减收入）,注：上述协议中应注明当地政府的补偿标准文件及具体内容。,前期工程费中票据,序号 项目有效凭证6招标费服务业发票,1

19、,测绘费,服务业发票 （6%）（3%）,7,垃圾处理费,服务发票 （6%）（3%） 或行政收据（不能）,2,规划设计费 服务业发票（6%）（3%）,8,咨询服务费,服务业发票 （6%）（3%）,3,勘察费,服务 （6%）（3%） 建安发票 （11%）（3%）,9,场地平整费,建筑安装发票 （11%）（3%）,4,质检费,服务业发票 （6%）（3%）,10,临时设施费,建筑安装发票 （11%）（3%）,5,审核费,服务业发票 （6%）（3%）,11,其他,应税行为要发票，非应税行为要行政票据或自制凭证,工程建设环节涉及的票据 基础设施费,工程建设环节涉及的票据 建筑安装工程费,工程建设环节涉及的

20、票据 公共配套设施费,工程建设环节涉及的票据 开发间接费用,建筑服务可抵扣项目分析,三项费用的扣除,购买加油卡时能否取得增值税专用发票？,v第四部分：“营改增”后企业将面 临的涉税风险问题,“营改增”后企业将面临的涉税风险问题 v1、企业的账务处理难度增加； v2、营改增后税务管理工作比较复杂； v3、发票风险进一步加大； v 4、税负管控难度加大；,影响应纳增值税的关键因素,一、企业的账务处理难度增加 v “营改增”对企业的账务处理提出了新要求。 v 由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一个会计科目，“应交税金-应交营业税”核算模式简单易 懂。 v 而增值税采用抵扣的核算模式，其应纳税额等

21、于销项税额减进项税额，需增加会计科目，核算难度较原来大幅增加。,应交税费-应交增值税,会计核算，基于新政策、制定新规则,二、增值税管理工作比较复杂 v 1、企业应建立发票管理制度，发票需专人管理、专人开具 v 2、开具发票需通过防伪税控系统，红字发票不可随意开具 v 3、当月开具发票次月申报之前要抄税； v 4、取得专用发票的当月要认证（不认证进项税额当月不能抵扣）； v 5、取得专用发票时应将发票开具人，与该业务的收款人、货物或劳务提供人进行核对，只有三者一致才能申报抵扣； v 6、取得的专用发票抵扣联要装订成册进行保管； v 7、发票认证后，如果采购的货物劳务进项税额不应抵扣（如食堂采购水

22、、电、实物等）应将其进项税额转出等。,营改增后税务管理工作的影响分析,增值税税务管理的“三统一”,2014年第39号不属于虚开增值税专用发票规定,国税发【2000】187号善意取得增值税专用发票的处理,三、发票及法律责任风险,金税三期增值税系统,新的增值税专票票样,老的增值税专票票样,海南最大虚开增值税发票案告破 涉案400多亿元,v v v 海南省公安机关、国税部门近日联合破获公安部、国家税务总局重点督办、涉案金额高达400多亿元的“518”利用黄金交易虚开增值税专用发票案,海口恒功贸易有限公司等51家公司涉嫌虚开增值税专用发票，抓获以钟某成、赵某溪为首的8名犯罪嫌疑人,捣毁开票窝点3处。目前,8名犯罪嫌疑人已全部批准逮捕。 v 犯罪嫌疑人通过代办公司注册工具公司,聘用财务代理人员代理记账并申领、对外虚开增值税专用发票,利用上海黄金交易所进项发票抵扣税款,在没有真实黄金交易的情况下,按照受 票单位的需求虚开增值税专用发票。,四、税负管控难度加大 v房地产项目的成本费用构成非常复杂，而三大主要成本土地成本、建筑安装成本、利息，在收入中所占比重并不高： v1、一、二线城市约40%60%； v2、二、三线城市约占60%70%。,无差别平衡点抵扣率 v 在不考