房地产估价案例与分析.ppt

1、房地产估价案例与分析,中国房地产估价师执业资格考前培训讲座之,一、房地产估价报告写作的四个基本要素 写作主体：房地产估价报告的写作主体实质上是从事该项业务的房地产估价机构和专业估价人员。 写作客体：是独立于写作主体之外的种种客观外在事物。 写作载体：是指作者进行写作活动的工具，以及写作成果的凝聚物，亦即语言文字符号，以及语言文字符号、篇章结构生成的文章。 写作受体：是指文章的接受者。,二、房地产估价报告写作的三个原则 客观性原则 目标性原则 规范性原则 三、房地产估价报告的三大构成要素 法律依据性要素 描述性要素 分析性要素,成都九鼎房地产交易评估有限公司 公司地址：成都市锦里西路107号“锦

2、江时代花园”南楼402室 电话号码：86115099 86125099 移动电话13808049279 E-mail：Clientcd-,估价项目名称：XXX大厦第七至九层办公用房房地价格评估 委 托 方：成都XXX公司 估 价 方：成都九鼎房地产交易评估有限公司 估 价 人 员：X X 注册房地产估价师 注册号：61000089 X X 注册房地产估价师 注册号：5198011 X X 房 地 产 估 价 师 估价作业日期：2002年11月8日-2002年11月11日 估价报告编号：九鼎房评（2002）XXX号,房地产估价报告,目 录,一、致委托方函 二、估价师声明

3、 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 （一）委托方 （二）估价方 （三）估价对象 （四）估价目的 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 五、估价技术报告 六、附件,一、致委托方函,成都XXX公司： 承蒙委托，我公司对您位于成都市XX街3号附4号(现为XX巷子17号)的xxx大厦第7至9层办公用房建筑面积1505.79平方米及其占用范围内应分摊的土地使用权价格进行了评估，作为您抵押贷款的参考依据。 本着独立、客观、公正的原则，依据我国现行有关法律、法规政策的规定

4、，利用贵方提供的资料以及评估人员现场查勘和市场调查取得的资料，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定，完成了估价工作。现将评估结果报告如下：,估价对象在估价时点2002年11月8日的评估价格为： 小写人民币：450万元； (取整) 大写人民币：肆佰伍拾万元整。 详见下表：,法定代表人：X X X X X评估有限公司 二二年十一月十一日,二、估价师声明,我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正

5、的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的“估价的假设和限制条件”的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师XX、XX对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。,6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论，因此委托方应对提供资料和陈述情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责；因其失实造成评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任。 注册房地产估价师：X

6、X 注册号： X X X X 注册房地产估价师：X X 注册号： X X X X,三、估价的假设和限制条件,（一）、本报告假设前提条件 1、假设估价对象符合中华人民共和国担保法、中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法设置抵押的有关规定。估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷，不存在司法机关和行政机关依法裁决、查封或者以其他形式限制该资产权利的情形； 2、至估价时点止估价对象（房屋及其占用范围内应分摊的土地使用权）未设定抵押担保等他项权利，未发生任何产权转移行为； 3、本报告未考虑估价对象处置时可能对其价值有影响的债权、债务的限制，也未考虑委托方的资信状况及经营能力； 4、估价对象应

7、以保持估价时点时房屋所有权证载明的用途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提；,5、本报告所采用的建筑面积或土地面积以房地产评估委托书、房屋所有权证国有土地使用证载明的面积为依据，我们对该等数据未实测； 6、估价对象作为整幢大厦的组成部分，与建筑物的其他部份连为一体，故本次估价是以估价对象可以合理分享使之具备使用功能的各项权益为假设前提。 7、委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权。 （二）、本报告限制条件 1、本报告评估结果是根据公开市场原则确定的估价对象在估价时点的公开价格。根据本报告评估目的，抵押权人应在充分考虑如下因素后，根据本报告评估结果合理确定贷款额。、估价对象产

8、权性质；、房地产市场价格波动风险；、短期强制处分的不确定性及变现费用；,、物业转让时应缴纳的各项税费；、资产占有人的金融信用营能力。 根据中华人民共和国担保法及城市房地产抵押管理办法的有关规定，办理抵押贷款手续时应到有权机关办理抵押登记后本报告方才有效。 2、本估价结果包括房屋（含附属设备设施）及其占用范围内应分摊的土地使用权的价值。该土地使用权和附属的设施设备若与房屋分割处置，本估价结果无效。 3、本报告有效期内若国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设前提条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，应重新委托估价。 4、如发现本报告内的文字或数字

9、因打印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。,5、本报告有效期内，为确定之评估目的服务，不得用于其他目的。未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。 6、本报告书应与估价对象的合法权证一并使用方才有效，评估机构仅对正确使用本报告者负责。 7、本报告书由“致委托方函”、“房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割离使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。本报告经

10、法定代表人签章，注册房地产估价师签字，评估机构盖章并作为一个整体时有效。,四、房地产估价结果报告,（一）、委托方 （说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所） 名称：成都XXX公司 法定代表人：XXX 住所：成都市红星中路二段XX号 营业执照号：XXXX （二）、估价方 （说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级） 名称： X X X X评估有限公司 法定代表人： X X 住所： X X X X 估价资格等级： X级 资质证书编号：建房估证字2003 X X号,（三）、估价对象 本报告估价对象为成都XXX公司所属xxx大厦第七至第九层

11、办公用房； 坐落：成都市锦江区XXX街3号附4号(现为新巷子17号)； 结构：钢混； 总层数：9层； 估价对象所在层数：第七至及第九层； 建筑面积：每层均为502.93平方米，共计1508.79平方米； 装修状况：临街外墙面砖，背街外墙刷涂料；第七层为小开间办公室：公共过道为水泥地面，墙面为涂料刷白，天棚为石膏板吊顶；部分办公室铺木地板，墙面刷乳胶漆，天棚为矿棉板吊顶，其余为水泥地面，墙面及天棚为涂料刷白；玻璃地弹门，防盗门及普通木门，铝合金窗。第八层为开敞型办公间，为新时代广告公司租用：会客间为文化石铺地，墙面刷乳胶漆，天棚为木质吊顶刷乳胶漆；工作区为水泥地面，墙面为红砖墙或上刷白涂料，天棚

12、刷乳胶漆；卫生间铺300300防滑地砖，墙面贴1.5米高,300300的面砖，其余及天棚刷白涂料；玻璃地弹门及榉木门，铝合金窗。第九层为开敞型办公间：水泥地面，墙面及天棚为涂料刷白，背街为铁门窗，临街为铝合金窗。楼梯间为碎花岗石踏步，铝合金扶手。 平面布置：方正； 设施设备：配置一部中迅赛勒瓦客梯； 车位：院内带地面停车场，有15个车位； 基础设施状况：水、电、视、讯； 利用现状: 作办公室使用; 使用情况：第七层部分为成都商报租用，部分空置；第八层为新时代广告公司租用；第九层空置。 维护保养：一般； 工程质量：合格； 建成年月：1995年；,设计用途：办公； 土地基本情况: 土地使用权面积为

13、1012.76, 用途为商业、综合；形状较方正； 权属状况：根据蓉房权证成房监证字第0623481号房屋所有权证记载：估价对象所有权人为成都XXX公司，丘（地）号权0344596；单位产；他项权摘要：2001年7月11日设定1330.45平方米，共计200万元的权利价值，未注销；1999年9月16日设定的906.97平方米，共计200万元的权利价值，已注销；2002年7月2日设定1005.86平方米，共计200万元的权利价值，未注销；他项权利人均为交通银行成都支行。根据成国用（2001）字第858号国有土地使用证记载：估价对象使用者为成都XXX公司，用途为商业、综合；为出让土地使用权；综合用地

14、土地使用权终止日期为2043年12月29日。 （四）、估价目的 （说明本次估价的目的和应用方向） 为委托方抵押担保提供价格参考 （五）、估价时点 （说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日） 二二年十一月八日,（六）、价值定义 （说明本次估价所采用的价值标准或价值内涵） 本次估价采用公开市场价值标准。 本报告估价结果是反映估价对象（房屋及其占用范围内应分摊的土地使用权）在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的估价对象在估价时点的公开市场价格（该价格为交易双方负担各自税费的价格），未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对其价格的影响。,（七）、估价依据 1、房地产估价规范（GB/T5029

15、1-1999）； 2、中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法城市房地产抵押管理办法中华人民共和国担保法； 3、地方有关法规政策； 4、房地产评估委托书； 5、委托方提供的估价对象的权属证明和其他有关资料； 6、估价对象实地查勘记录； 7、本公司掌握和搜集的有关资料。,（八）、估价原则 （说明本次估价遵循的房地产估价原则） 1、合法原则； 2、最高最佳使用原则； 3、替代原则； 4、估价时点原则。,（九）、估价方法 （说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义） 房地产评估的常用方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法选用应按照房地产估价技术规范（GB/

16、T50291-1999）要求，根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价方法。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 本项目的估价技术路线和方法为：由于估价对象的用途为办公楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为活跃，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。经综合分析考虑，拟采用市场比较法和收益法分别法进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的最后评估结果。,市场比较法的定义为：将估价对象与在估价时点近期有过交易

17、的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产市场比较发达的情况下，是一种说服力强、适用范围广的估价方法。 收益法的定义为：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。 （十）、估价结果 历经上述评估程序和评估方法后，最后确定估价对象在估价时点2002年11月8日评估价格为： 小写人民币：450万元； (取整) 大写人民币：肆佰伍拾万元整。 详见下表：,（十一）、估价人员 （列出所有参加本次估价人员的姓名） X X

18、 中国注册房地产估价师 注册号： X X X X X X 中国注册房地产估价师 注册号： X X X X X X 房 地 产 估 价 师 （十二）、估价作业日期（说明本次估价的起止年月日） 2002年11月8日至2002年11月11日 （十三）、估价报告应用的有效期 （说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年） 自本估价报告完成之日起一年内有效，即2002年11月11日至2003年11月10日,五、估价技术报告 仅供估价机构存档和有关管理部门查阅 六、附件（略） ,估价技术报告,（一）个别因素分析 （详细说明、分析估价对象的个别因素） 本报告估价对象为成都

19、XXXXX公司所属xxx大厦第七至第九层办公用房； 坐落：成都市锦江区庆云南街3号附4号(现为新巷子17号)； 结构：钢混； 总层数：9层； 估价对象所在层数：第七至及第九层； 建筑面积：每层均为502.93平方米，共计1508.79平方米； 装修状况：临街外墙面砖，背街外墙刷涂料；第七层为小开间办公室：公共过道为水泥地面，墙面为涂料刷白，天棚为石膏板吊顶；部分办公室铺木地板，墙面刷乳胶漆，天棚为矿棉板吊顶，其余为水泥地面，墙面及天棚为涂料刷白；玻璃地弹门，防盗门及普通木门，铝合金窗。第八层为开敞型办公间，为新时代广告公司租用：会客间为文化石铺地，墙面刷乳胶漆，天棚为木质吊顶刷乳胶漆；工作区为

20、水泥地面，墙面为红砖墙或上刷白涂料，天棚刷乳胶漆；卫生间铺300300防滑地砖，墙面贴1.5米高,300300的面砖，其余及天棚刷白涂料；玻璃地弹门及榉木门，铝合金窗。第九层为开敞型办公间：水泥地面，墙面及天棚为涂料刷白，背街为铁门窗，临街为铝合金窗。楼梯间为碎花岗石踏步，铝合金扶手。 平面布置：方正； 设施设备：配置一部中迅赛勒瓦客梯； 车位：院内带地面停车场，有15个车位； 基础设施状况：水、电、视、讯； 利用现状: 作办公室使用; 使用情况：第七层部分为成都商报租用，部分空置；第八层为新时代广告公司租用；第九层空置。 维护保养：一般； 工程质量：合格； 建成年月：1995年；,设计用途：

21、办公； 土地基本情况: 土地使用权面积为1012.76, 用途为商业、综合；形状较方正； 权属状况：根据蓉房权证成房监证字第0623481号房屋所有权证记载：估价对象所有权人为成都XXXX公司，丘（地）号权0344596；单位产；他项权摘要：2001年7月11日设定1330.45平方米，共计200万元的权利价值，未注销；1999年9月16日设定的906.97平方米，共计200万元的权利价值，已注销；2002年7月2日设定1005.86平方米，共计200万元的权利价值，未注销；他项权利人均为交通银行成都支行。根据成国用（2001）字第858号国有土地使用证记载：估价对象使用者为成都XXXXX公司

22、，用途为商业、综合；为出让土地使用权；综合用地土地使用权终止日期为2043年12月29日。,（二）、区域因素分析 （详细说明、分析估价对象的区域因素） 商服繁华度：估价对象临新巷子，西距红星路约100米，紧邻大发电器市场。距天府广场约1公里，距春熙路约0.7公里，周围商铺林立，商服繁华度较好。随着玉双路的全线畅通及该区域的旧城改造，更提升了该区域的整体形象。 交通便捷度：估价对象距公交车站约300米，附近有6、28、62、8路等多条线路通过，距火车北站约4公里，距新南门汽车客运中心约2公里，交通较方便； 公共配套设施完备程度：估价对象周边有天涯石小学、和平街小学、四川工业学院、电子科技大学等学

23、校；附近有王府井商场、百盛购物广场、东风商贸大厦、太平洋商厦、九环宾馆、红星饭店、星光宾馆、猛追湾邮政分局、外文书店、四川省图书馆、猛追湾游泳馆、成都游乐园；银行、电影院、医院、菜市场、餐馆、派出所等城市配套设施完善； 城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备； 环境质量状况：空气质量一般，周边环境一般。,（三）、市场背景分析 （详细说明、分析类似房地产的市场状况、包括过去、现在和可预见的未来） 1、宏观政策背景 （1）入世为中国经济带来新活力 中国经过十多年的艰苦谈判，已经加入了世贸组织，成为全球经济一体化的一员，这为中国经济的繁荣提供了崭新的活力和机遇，无论是对商业发展类型，还是

24、商业经营深度，都将得到历史性的提升。 （2）西部大开发战略 1999年底中共中央提出实施“西部大开发”战略，这对处于开放与发展最前沿的成都，作为西部大开发支撑城市的成都，对其经济增长影响无比巨大。如何抓住这一历史性机遇，促进成都经济升级换代至关重要。,2、成都市办公类房地产市场分析 从2000年下半年国民经济走势来看，受国内国际大气侯的影响，成都市经济总体增长步伐有明显的放缓趋势。下半年来，消费品零售总额增速出现一定幅度的下滑，虽然固定资产投资增长速度仍在进一步提高，但是社会总需求增速明显不够，显示出上半年持续上升后后劲不足，增长乏力。写字楼租售需求与地区经济景气状况息息相关，去年上半年成都经

25、济的恢复性发展本来就对写字楼市场的复苏启动意义不大。而这种经济刚刚出现好势头就遭遇挫折，无疑使得写字楼市场刚刚看到的一线曙光又黯淡下来，从目前写字楼盘的情况看，整个市场表现为少量位置好、配套设施完善的新楼好销、大量旧楼冷清的情况。估价对象位于市中心商业区，商业繁华度较好，随着玉双路的全线贯通及该区域旧城改造力度的加大，提升了该区域的整体形象，增强了其物业的吸引力。,（四）、最高最佳使用分析 （详细分析、说明估价对象最高最佳使用） 最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证能使估价对象产生最高价值的使用。 估价对象当前法律上允许的用途为办公，根据估价人员现场调查及对估

26、价对象所在区域的环境、潜在市场分析后，办公用途为其最高最佳使用。 （五）估价方法选用 （详细说明估价的思路和采用的方法及其理由） 房地产评估的常用方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法选用应按照房地产估价技术规范（GB/T50291-1999）要求，根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价方法。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。,交易和租赁活动较为活跃，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较本项目的估价技术路线和方法为：由于估价对象的为办公楼，根据市场

27、调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产法和收益法进行评估。经综合分析考虑，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值。 市场比较法的定义为：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产市场比较发达的情况下，是一种说服力强、适用范围广的估价方法。 收益法的定义为：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。,（六）估价测算

28、过程 （详细说明测算过程，参数确定等） 1、利用市场比较法评估 通过搜集分析市场交易资料，从中选取三宗与估价对象处于同一供需圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相类似的房地产交易案例作为可比实例，通过对其交易情况、交易日期、区域因素、个别因素进行比较修正后，求取估价对象七层的比准价格， 其计算公式为： 比准价格=比较实例房地产的交易价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 估价对象评估价格=比准价格建筑面积。 （1）选取可比实例 可比案例资料表,下一张,（2）、交易情况修正 由于A、B、C三个案例交易均为正常交易，无需修正，修正系数均为100/

29、100。 （3）、交易日期修正 由于A、B、C三个案例交易日期与估价时点相近，且在该月内该类商业用房价格无明显波动，故交易日期修正系数均为100/100。 （4）、区域因素和个别因素修正 以评估对象的各因素条件为基础，确定其相应指数为100，将比较实例各因素分别与之进行比较，量化出相应指数。 区域因素和个别因素比较修正系数表,下一张,（5）、比准价格计算 比准价格计算表,估价对象七层的比准价格=(2857+3328+3016)3=3067元/,2、利用收益法评估 通过估价人员的市场调查及估价机构长期积累的数据表明，该区域的办公用房租金收益较为稳定，本次评估假设其年净收益每年固定不变。根据成国用

30、（2001）字第858号记载：综合用地土地使用权终止日期为2043年12月29日，至估价时点止，尚余41年。钢混结构非生产用房使用年限为60年,当土地使用年限短于建筑物使用年限时，以土地尚可使用年限确定未来的收益期，因此从估价时点计，收益期N=41年。则本次评估选用与之对应的收益法公式为： 式中：V收益价格（元/） A年净收益（元/）； R资本化率（%）； N收益期（年）。 (1)参数的确定 与估价对象类似办公用房租赁案例较多，经估价人员现场调查和综合考虑相同档次、相同类型、区位接近的写字间的有关资料，该区域办公用房目前正常租金为30-45元/M2.月,出租率80%，可出租面积占总面积90%；

31、考虑估价对象实际情况，第七层的租金取35元/,(2)年有效毛收入测算 年有效毛收入=单位月租金出租率可出租比率12个月 =3580%90%12=302.4元/ (3)年运营费用测算 运营费用中，维修费为有效毛收入的3%，管理费由承租方支付，税金占有效毛收入的17.5%（房产税12%，营业税及附加5.5%），合计占有效毛收入的20.5%。根据成都市建筑行业平均水平，参照四川省建设厅颁布的“二定额”和相关配套文件，经估价人员现场勘察并结合估价对象现状测算，确定在估价时点钢混结构的房屋成本为1000元/平方米。保险费根据房屋成本的3计算。 年运营费用=单位年有效毛收入20.5+房屋造价3 =302.

32、420.5+10003=64.99元/ (4)年净收益的测算 年净收益=年有效毛收入一年运营费用 =302.4-64.99=237.41元/,（5）资本化率的确定 根据房地产估价规范, 资本化率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等四种。本次估价采用以市场提取法为主，并以安全利率加风险调整值法加以修正的方法确定。 估价人员通过对成都市办公用房的租售市场的抽样调查计算，得到全市房地产综合资本化率平均为8-14%；而根据安全利率加风险调整值法，一年期银行存款利率为1.98%，根据对目前成都全市房地产市场的调查分析和评估人员的经验，办公类房地产风险调

33、整值6-8%,该地段为成都市中心商业区,办公用房入住较稳定,本次估价其风险调整值取6.02%。据此，确定本次估价采用的资本化率为8%。 （6）收益价格的测算 V= =237.4111.97 =2842元/（取整）,（七）、估价结果确定 （详细说明估价结果及其确定的理由） 通过市场比较法和收益法得出的结果较为接近，都比较真实的反映了市场状况，可以将这两种结果的算术平均值作为最终结果。 估价对象第七层评估单价=（比准价格+收益价格）2 =（3067+2842）2=2955元/ （取整） 估价人员对估价对象所在区域多个类似写字楼进行了现场调查，多层电梯办公用房楼层价格相差不大，有的甚至为均价，多数楼

34、盘楼层间差异在20元至50元之间，考虑实际调查情况及本次评估目的，估价对象楼层间价差取30元/平方米，因此第八层单价为2985元/平方米；第九层单价为3015元/平方米。 估价对象在估价时点2002年11月8日的评估价格为： 小写人民币：450万元； (取整) 大写人民币：肆佰伍拾万元整。,法定代表人： X X X X X X评估有限公司 二二年十一月十一日,详见评估结果下表：,第一章 房地产估价技术路线及其确定 大纲 了解房地产估价技术路线的概念 （10%） 熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系，熟悉房地产估价技术路线与房地产估价方法之间的密切关系。（30%） 掌

35、握房地产估价技术路线的确定方法和过程 （60%）,一、房地产估价技术路线的概念 是指导整个房地产估价过程的技术思路，其结果和目的就是确定房地产价格内涵和价格形成过程。 二、房地产估价技术路线与房地产价格内涵，价格形成过程及估价方法的关系。 房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。 例如：划拨用地抵押价值评估（两种技术路线、一种价格内涵）,路线与方法都是估价人员对房地产价格形成过程的认识。每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。 市场法：房地产的价格可利用周边类似房地产的实际成交价格修正求得。 成本法：房地产的价格可由各组成部分的市场价格累加而成。 收益

36、法：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定。 假设开发法：未完成的房地产价格最终取决于它开发建成后的市场价格。,三、房地产估价技术路线确定的方法 1、确定房地产估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识。 要充分了解估价对象（实体、权益、区位） 要充分了解估价目的 要充分了解估价时点 2、确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则 合法原则 确认估价对象具有合法产权 确认估价对象的合法用途 确认合法的交易或处分方式 替代原则 无论利用什么估价思路和估价方法，都必须首先承认替代原则, 最高最佳使用原则 首先要确定房地产的最高最佳使用状态，进而才能确定房 地产在这种状态下的价值。 估价时点原

37、则 估价结论具有很强的时间相关性（时间价值） 估价结论具有很强的时效性（市场波动性） 估价对象在不同时点有不同的状态，相应就有不同的价格。,四、房地产价格技术路线的确定过程 1、首先明确估价对象的价格内涵 2、其次确定其价格形成的过程 3、再确定估价的测算过程和需要利用的估价方法 五、本章知识点可能的考题题型及答题技巧 从历届的考题看：第一大题3个问题共30分，第二大题单选题10小题共20分（30-50分之间） 第一类考题：如何确定估价技术路线 例题 第二类考题：如何搜集估价资料？ 例题 第三类考题：估价人员如何解释自己的评估报告 例题 第四类考题：综合能力测试 试题,第二章 各种估价方法在房

38、地产估价中的应用 大纲 了解每种估价方法的实质和难点 （10%） 熟悉房地产估价的价值标准以及价值标准与估价目的、估价方法之间的关系 （30%） 掌握各种主要房地产估价方法的共性和特性，以及如何在估价中综合运用各种房地产估价方法 （60%）,一、公开市场价值标准与估价方法、估价目的 公开市场、公开市场价值、公开市场价值标准 各种估价方法的实质都是确定估价对象的公开市场价值 估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间无严格的对应关系。 二、房地产估价方法的选用要符合房地产估价规范的规定 规范正文 1、估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准

39、地价修正法以及这些估价方法的综合运用。 2、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。,3、根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。 4、有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。 5、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 6、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 7、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。,三、

40、各种房地产估价方法的应用研究 市场比较法（比准价格） 概念将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 理论依据房地产价格形成的替代原理（大数法则）。 适用对象具有交易性的房地产。 适用条件在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。,操作步骤搜集交易实例； 选取可比实例； 建立价格可比基础； 进行交易情况修正； 进行交易日期修正； 进行房地产状况修正； 求取比准价格。,收集资料 交易双方情况及交易目的：交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况；更重要的是要说明交易双方是否在公开的市场状况下

41、进行公平自愿的交易，即属正常交易。 交易实例房地产状况：一般包括坐落位置、形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情况，权利情况,成交价格应包括房地产总价、房屋总价、土地总价及相应的单价及相应的单价与房屋租金内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况。 付款方式包括：一次性付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。 成交日期，交易情况，特殊交易需说明。,实质通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定估价对象在公开市场上最可能的成交价。 比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数 房地产状况调整

42、系数 难点修正因素的准确量化（如住宅的朝向、楼层差的量化）, 成本法（积算价格） 概念是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。 理论依据卖方的角度：生产费用价值论；买方的角度：替代原理； 适用对象既无收益又很少发生交易的房地产。 适用条件该商品可自由进入市场和大量重复生产。,操作步骤搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； 估算重新购建价格； 估算折旧； 求取积算价格。 资料收集 有关房地产开发的成本，税费，利润等资料客观市场价格，建造年代，结构类型，耐用 年限，已使用年限，残值率，实际新旧程度，重置价格，基准地价等。,实 质通过

43、对估价对象的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价值。 积算价格=土地取得费用开发成本管理费用投资利息销售税费 销售费用+开发利润 =重新购建价格折旧 难 点折旧的求取 折旧=物质折旧功能折旧经济折旧 =重新购建价格市场价格(现值) (租金损失资本化法求折旧剩余技术求折旧) 房地产成本的增加并不一定能增加其价值； 要区分实际成本和客观成本； 要结合市场供求分析来确定评估价值。,收益法 收益法分为直接资本化法和报酬资本化法 概念是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(现金流量折现法) 理论依据收益法

44、是以预期原理为基础的；收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。 适用对象是有收益或有潜在收益的房地产 适用条件是房地产的收益和风险都能够量化,操作步骤（7个） 1、搜集有关房地产收入和费用的资料； 2、估算潜在毛收入； 3、估算有效毛收入； 4、估算运营费用； 5、估算净收益； 6、选用适当报酬率或折现率； 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。,搜集资料 主要收集收益实例资料：如涉及有效毛收入、合理运营费用和市场收益率水平的信息等有关房地产收入和费用的资料，是否带有租约。 例如住宅： 该地价区段同类型住宅的平均收益水平，经营税费，以确定年平均净收益 该地银行一年期贷款利率，同类型住宅的

45、租金与售价比率，同行业平均净收益等以确定资本化率。 该住宅的土地使用权期限，建成年代，耐用年限，重置价格，平均房屋空置率，实际新旧程度，结构类型等,对出租的房地产：可供出租的面积，租金水平，出租率，空置率，运营费用，管理费等资料。有关房地产收入和费用的资料,实质以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值,收益价格=,难点A、求取净收益时扣除项目的准确界定，如何从各种要素创造的总收益中剥离出由房地产本身所创造的收益？实际中把不是由房地产本身所创造的收益当作“运营费用” B、报酬率的确定, 假设开发法 概念是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等

46、，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。 理论依据是以预期原理为基础的；在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。 适用对象具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。 适用条件估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。 1、有房地产资料库 2、房地产投资开发和交易的税费清楚 3、有长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。,操作步骤 1、调查待开发房地产的基本情况 2、选择最佳期的开发利用方式 3、估计开发经营期 4、预测开发完成后的房地产价值 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费 6、进行具体计算，求出待

47、开发房地产的价值。,搜集资料 弄清土地的位置：土地所在城市的性质、所在城市内的区域的性质、具体的坐落状况，如周围环境，进出交通的便利与否等选择最高最佳的土地用途。 弄清土地的状况：面积大小，形状，平整程度，基础设施通达程度，地质和水文状况等。为估算开发成本，费用等。 弄清政府的规划限制：用途，建筑高度，容积率为确定最佳最高利用方式。 弄清将拥有的土地权利：包括弄清权利性质（目前均为使用权），使用年限，可否续期，以及对转让出租抵押等的有关规定。为预测未来开发完成后的房地产价值，租金等选择最佳的开发利用方式包括用途，规模，档次等的确定。最重要的是选择最佳的用途。,实质特别选用于“待开发房地产” “

48、再开发潜力的房地产”。本质上可看作是市场法原理和成本法原理的综合运用 传统方法的公式 : 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费销售费用开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费 难点预计估价对象开发完成后的价格、投资开发后的房地产的经营方式（售、租、自用）, 基准修正法 概念在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。 理论依据是以替代原理为基础的 适用对象及条件政府确定公布了基准地价的地区。,操作步骤一般分为5个步骤： 1、搜集有关基准地价的资料 2、查出估价对象所处地段的基准地价 3、进行交易日期修正 4

49、、进行土地状况修正 5、求出估价对象宗地的价格,实质市场法的变异，基准地价就是“可比实例”的价格。 宗地价格=基准地价（ 1修正系数 ）TWY 难点是要准确把握基准地价的价格内涵。,第三大题（指错题）答题技巧： （一）考核的知识点 房地产估价规范全部要求 各种估价方法的综合运用能力 （二）答题技巧及思路 A 报告书格式不完整的错误 整个报告书漏项（8项） 估价报告书漏项（13项） 估价技术报告书漏项（共7项）,B 报告书中内容描述不完整的错误 1、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （

50、3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 2、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）,3、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 4、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不规范,5、综合察看 1、对照估价规范看估价报告安全是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。 2、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确。 3、

51、估价时点是否准确 4、修正年限是否正确 5、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致 6、对采用的方法是否有合理的说明和理由 7、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明 8、注意利息的计算方式，期限,9、报告有效期应以报告完成之日为准 10、现实用途和法定用途相符 11、注意对价格的称谓是否错误（比准、收益、积算） 12、纠纷房屋，拆迁房屋，拍卖等特殊的估价，应注意特别说明原因状况。 13、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复。 14、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确。,C 估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法。 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益

52、性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。 D、估价方法应用方面的错误 详见各种方法“易犯错误点”,谢谢大家,估价的假设和限制条件： 说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件。,（三）估价对象 （概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落

53、，面积，形状，四至，周围环境，景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护，保养，使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）,（七）估价依据（说明本次估价所依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）,（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价

54、格）,估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。,附件,第一类考题： 1、2003 年第一（二）题 1、某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估，请写出应选用的估价方法及估价技术路线。,答题要点： 1、选用成本法、收益法和比较法中任两种的（2分）（答一种方法给1分） 2、将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值（2

55、分） 3、收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估（2分） 4、答（1）选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金 答（2）或评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金 答（3）说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值（3分） 5、收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计（1分）,2、2001年第一（三）题 商业区某商场共6层，每层建筑面积3000平方米，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场一至四层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；五至六层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。,答题要点： 1、应优先选用的估价方法是收益法和市场法（2分） 2、因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法（1分） 3、在市场交易实例比较多的情况下，应选择市场法为另一种估价方法（1分） 4、在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响（2分）有租约的租金收入用实际租金（2分）租约期满后的租金收入用客观租金（0.5分）空置部分