房地产开发作业指引宣讲.ppt

1、项目管理七大作业指引文件应 用 交 流,二九年七月,作业指引文件的地位与性质,结论： 1、三级文件体系：制度、程序、指引，最终成果标志：工作表单； 2、流程文件与总包合同的关系：逻辑传承，逐步细化。,七大作业指引文件目录,1、工程质量控制作业指引 2、动态成本管理作业指引 3、工程进度控制作业指引 4、设计变更和现场签证控制作业指引 5、材料样品管理作业指引 6、成品保护作业指引 7、工程验收作业指引,一、动态成本管理作业指引,成本作业指引要点回顾,1、目标成本、动态成本（ERP）、目标调整； 2、目标成本确定流程图（设计阶段、建造标准、报审流 程）； 3、成本部、财务部和其他业务部门的重点职

2、能（付款计划，付款登记）； 4、合约规划编审； 5、结算流程（三级审核体系）； 6、合同付款（依据合同，线上线下统一，例外处理）； 7、目标成本调整处理。,二、设计变更和现场签证控制作业指引,变更和签证指引要点回顾,1、变更和签证的概念：图纸，现场； 2、不同部门角色：发起人：工程部；其它业务部门：工 作联系函；审批：工程副总；项目管理部：50万元以上； 3、变更的三种类型：设计、工程、销售； 4、变更审批流程：发起，会审（成本、销售、设计）。 重点：估价；施工单位附件处理方式；完成后 5d内及时三方确认； 5、变更和签证的结算：单笔20万元，随工程款同比例支付；单笔20万元，纳入结算。,三、

3、工程进度控制作业指引,进度作业指引要点回顾,1、三级进度计划的概念及编审程序： 项目总进度计划：项目公司总经理，板块经营班子 审批；施工总进度计划：工程副总，项目管理部审 核；总包进度计划：总包单位，工程副总审批； 2、总包进度计划管理：动态，修正；多工种、多专业搭 接； 3、工期计划的调整：报板块审批； 4、工程月报：工程副总审核，报项目管理部备案； 5、工程管理规划：头脑里先盖楼，预先全盘谋划。,辛苦了，大家休息一会儿！,四、材料样品管理作业指引,样品管理作业要点回顾,1、适用范围：各方采购材料的样品管理； 2、样品管理流程图：选样 母板 招标/采购 封样 保管 使用 留存 销毁； 3、选

4、样部门和“母板”的确定； 4、样品的保管、使用； 5、样品的销毁：交付一年，报主管领导审批，视情况 销毁。,五、工程质量控制作业指引,质量作业指引要点回顾,1、房产板块工程质量管理的四大主体及职能：工程部、监 理公司、施工单位、项目管理部。 2、质量控制要点： （1）技术交底； （2）样品管理（作业指引，4张表单）； （3）样板引路（一张验收记录表）； （4）工序检查（二个层面，两套表单）； （5）阶段性小结：工程进展情况季报（工程副总）。 3、质量事故处理： 提供报告单模板；事故的不同处理方式；最终事 故报告。,六、成品保护作业指引,成品保护作业指引要点回顾,1、成品保护措施应用：施工单位编

5、写；工程部初审，工程副总审批；监理公司监督施工单位落实； 2、成品破坏处理：三种情况，与总包合同（P50）的差异； 3、推荐部分标杆企业的成品保护措施：铝合金、进户门、室内木门、电气管线/开关面板、给排水管道、洁具及五金、栏杆/扶手/空调百叶、墙地砖、台面板、清洁。,七、工程验收作业指引,验收作业指引要点回顾,1、本指引文件具有地域适用性，但有参考意义； 2、宁波市区工程验收的种类：隐蔽工程验收、桩基工程验收、地基与基础工程验收、主体结构验收、分户验收、单位工程竣工验收、专项工程验收（人防、测绘、规划竣工测绘、环保、消防、交通、技防、物业、规划、土地、城管、工程备案）、联合检查、城建档案归档、房产初始登记、模拟交付质量验收（公司内部规定）； 3、开发和报建指南：实践中应注重知识成果积累。,结 束 语,一、作业指引文件是对我们长期以来相对随意、粗放的作业习惯的固化与标准化，是从“散打”到“套路”的飞跃。推行流程再造是企业发展的大势所趋，是我们走向成熟和壮大的必经之路，绝非贯标或作秀，这一点已广为标杆企业的成功轨迹所印证； 二、作业指引文件作为公司颁布的制度，从加强规范管理的意义出发，其合