荣锦物业武隆仙女山森华苑项目定位和规划.ppt

1、,项目定位和规划建议报告,荣锦物业武隆仙女山森华苑,南方略企业管理咨询重庆有限公司 二0一0年十二月三十日,目标3：形象与品牌 通过对本项目的成功开发，实现利润与品牌的双赢！,资金快速回收,利润最大化,品牌树立与传播,目标1：现金流 通过营销先行，为开发商保证良好的现金流，从而确保资金的快速回拢，为二期开发作准备！,目标2：利润 依托项目独有的资源，充分发挥项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！,背景：项目三大开发目标,巩固的三角形体系,保证相互支撑,协同发展,荣锦,现金流,利润,品牌,本项目追求三大目标的协同发展,实现企业的战略目标,项目开发及推广成功,定位与规划报告解决核心问题,从项目

2、分析、项目定位、项目运作模式和规划中，解决“如何通过项目2年多时间的开发，完成三大战略目标”的核心问题,根据项目“突破常规思维，精准差异化定位，聚集高端圈层人群”从而建立项目的市场影响力,从客户精准化需求满足、引导和激发中，寻找本项目开发模式成功关键因素，解决“根据项目条件以及客户目标，应选择何种项目开发模式”的问题,项目影响力的建立,资源整合,分析项目特质和周边项目，寻找“如何最大化发挥项目价值，将资源进行系统整合，实现本项目价值最大化？”的核心问题,Part 意向客户深度解读,Part 客户消费深度探寻,Part 项目定位及规划建议,目 录 （contents）,Part 意向客户深度解读

3、,意向客户聚焦,重点人群：重庆本地企业总经理、银行金融业中高层、地产及其服务业高层 次重点人群：媒体中高层、外企高层、协会高层及国有大型企业,必须满足休闲交友和休闲度假的需求； 30%的客户具有休闲商务和休闲交友的双重需求; 最希望本项目能实现：圈层休闲聚会、企业及品牌增值、主题交流和高端项目交流,客户心中的项目,客户心中的项目,重庆本地企业（包括地产业）、媒体行业 希望项目能兼顾休闲商务和休闲交友功能。附加需求为企业及品牌增值、高端项目交流,高端圈层客户交友度假 高端商务客户商务+交友,银行金融业、外企、商业协会高层 需求纯粹，希望项目能满足圈层聚会、交友和度假的需求。附加需求为主题性交流,

4、客户心中的项目,度假区酒店,会所别墅,商务会所,现有资源整合配套,项目形态,客户心中的项目,一级关键词： 稀缺资源、区位价值、私密性、升值潜力,二级关键词： 业主圈层、项目品牌、运营服务、项目配套,他们是,江湖中流传着关于他们的传说,他们的年龄多在35-50岁 他们已经取得成功，在社会上或行业内拥有常人难以企及的地位 他们置业经历丰富，目光精准独到,他们是,他们是,他们拥有自己的企业，或处于资源型行业，他们掌握着社会最关键也最稀缺的核心，他们享有极可观的社会财富； 他们只是极少数人； 他们经历了成功，习惯了浮沉，他们低调、隐秘、注重生活格调，他们更愿意与圈层中人交流； 他们深知稀缺资源的可贵。

5、,财富阶层,金字塔中的顶尖阶层,权利阶层,他们是,对他人施加影响,积极接受新信息,乐于改变 个人/社会,他们的精神特质,推崇创新,享受过程；,善于把握机会；,他们的精神特质,渴望消费,低调消费,推崇物质与精神领域的重叠,他们的精神特质,自我主张,自然和谐之道,追求丰盛人生,他们的精神特质,Part 客户消费深度探寻,国外财富阶层,一掷千金买下游艇、艺术品、飞机、房屋和珠宝奢侈品，感受体验“激情消费”。 “激情消费”年年攀升。美国财富阶层每年在房屋、汽车、古董、珠宝、飞机和其它消费品上花费过亿万。 美国和中国的富豪们喜欢在汽车、飞机、房屋和游艇上一掷千金。这跟两国绝大多数富豪都是在相对较短的时间

6、内发家有根本关系。 随着资源的不断稀缺，豪宅已成为当今富豪们激情消费的主要目标之一。,关键词：激情消费,美国真正的富人们往往选择环境优美，远离大都市地方居住 。位于加利福尼亚州的圣迭戈，就是世界大富豪最喜欢的居住地之一。比如比尔盖茨。 兰乔圣菲是圣迭戈北部48公里处的一个小镇，这个隐蔽在深山老林里的地方是美国最富裕的小镇。 小镇靠近海边，风景优美。小镇几乎都是超大的别墅群，大部分楼房占地在8000平方米以上，最大的房子约有2万平方米，是富有人家的天堂。 镇上的居民多为美国西部地区的有钱人或退休的实业老板。,美国富人区圣迭戈,香港的浅水湾号称“天下第一湾”，也有“东方夏威夷”之美誉，是香港最具代

7、表性的沙滩。 浅水湾的秀丽景色，使它成为港岛著名的高级住宅区之一，区内遍布豪华住宅,其中包括香港巨商李嘉诚、包玉刚的豪华私宅。这些依山傍水的建筑,构成了浅水湾独特的景区,令人流连忘返。,香港富人区浅水湾,北京是富豪人数最多的城市，共有15.1万名千万富豪和9400位亿万富豪。广东省有14.5万名千万富豪和8200位亿万富豪，排名第二。上海有12.2万名千万富豪和7300位亿万富豪，排名第三。北京、广东、上海三地的千万富豪总人数占全国近半。 千万资产以上的富裕人士，主要可以分为四种类型：商人、高收入人士、炒房者、职业股民。 亿万富豪的主要财富，主要来源于他们自己创办的企业所创造的价值，再加上房地

8、产、股票等。,中国财富阶层,2010福布斯中国富豪前十名,根据发布的2010年胡润财富报告显示，截至2010，我国已有87.5万名千万富豪和5.5万名亿万富豪，分别比上年增长6.1%和7.8%，相当于每万人中就有6名千万富豪。,千万富豪平均拥有3辆车，4.4块高档手表；他们的平均年消费为170万元，对奢侈品牌的认知度比上年提升1倍；休闲时间，他们喜欢旅游、打高尔夫。他们越来越关注健康的生活方式，平均拥有假期16天，70%有定期体检的习惯，1/3不喝酒，近半不抽烟。 一线城市富豪平均年龄40岁，二三线城市富豪平均年龄43岁；一线城市富豪财富来自于工资和投资收入的比例更高，二三线城市富豪来自于房地

9、产行业的更多。 投资理念上，亿万富豪不怎么规避风险，投资方向上，他们投资房地产的较多，资源稀缺的豪宅是他们喜欢的。 对商务的要求。第一代富豪多在餐饮、娱乐场所进行社交活动，请客吃饭是他们最常用的方式。今天，俱乐部变成财富阶层进行商务社交的主要场所，这些俱乐部往往集餐饮、休闲、会议、安全、私密于一体，全面满足财富阶层的商务发展。他们以此为平台，结识同一阶层上的朋友，建立自己的生活、商务圈。他们在俱乐部用餐、放松、谈判、宴请，更多的也是希望能够接触到和自己等同水平的人士，有机会拓展商机。,中国财富阶层的消费及爱好,胡润百富此番调查显示，中国富豪年消费45%在100万元以下，39%在100300万元

10、间，16%在300万元以上。就地区而言，北京富豪消费最高，年均达220万元。 北京富豪与上海富豪有两个特点是类似的，即兼容性。不同的是上海富豪兼容的是国际，北京富豪兼容的则是全国。 北京富豪最大的特点是兼容并且恋旧，他们向往修身养性，回归自然。 目前富豪的自身成长，已经到了不是简单的贴金，而转变成为向追求简约、高尚的生活方式转变。 北京豪宅的发展正在随着富豪消费与生活习惯的改变，北京的豪宅正从简单的奢侈与豪华，向一种高尚的生活方式转变。 这实际上就是一种生活方式的回归，原来，大家一味地追求远离城市，远离繁华，但是这很大程度上是一种消费行为的从众性，但是，当中国现在的富豪开始成长，并且开始追求生

11、活的舒适的时候，就会开始向生活的本源回归。,北京财富阶层,在重庆，千万富豪的数量达到9700人（排全国第18位），相当于每万人中有3名千万富豪，亿万富豪的数量为650人，比去年增加了80人。 重庆的亿万富豪主要从事房地产业和制造业，其财富来源以投资回报和企业所有权为主。 根据报告，在西部地区，千万富豪人数比重庆多的分别是四川(第9)、陕西(第16)和内蒙古(第17)。,重庆财富阶层,这样的一群富豪，大家所偏好的是豪车、豪宅以及养生； 我们总结出以下四个他们置业时的特征。第一是欲望，第二是稀缺，第三是符号，第四是安全。 驱动消费者购买奢侈品等昂贵消费品的主要因素是消费者具有占有欲望，而并非是实际

12、的需求，同样别墅豪宅也是这样。某一种意义上说真正的豪宅是一种奢侈品、艺术品或者是投资品。 同时，财富阶层都有一个共同的爱好，那就是对稀缺的社会资源、景观资源、自然资源、人文资源的垄断。Dior和LV级他们都属于奢侈品，他们都是王者，因为他们有各自的符号，各自的气质这些产品都是一种符号，财富阶层希望用这样的符号来彰显自己，别墅对他们来说更是如此。 财富阶层在购买别墅豪宅的时候，非常看中安全因素。就是他们发家之后的成功和高调，向成功之后的低调转变，还是他们对家庭和自我保护的安全意识的增长。 总结财富阶层四大需求，对更高层次的本性需求，代表的是欲望，对资源的占有代表是稀缺，而身份需要标榜体现地是符号

13、，对家庭和自我的保护是一种安全的意识。作为自然主体的人具有主管的能动性，他能够主动的去融入社会的活动，追求远远超过了他们自身绝对需求的愿望，稀缺的资源以及建立和融入圈层，同时变的低调和内敛，从而获得更高物质的享受和个人精神的升华。,重庆财富阶层置业特点：,通过对这些财富阶层的分析研究，可以看出，他们在购买别墅的时候，对于他们上门前的口碑，以及圈层朋友的介绍，已经占到他们购买的60%的因素，而上门之后的体验和舒适度是40%，所以口碑和面子大于细节和品质，大于资源和产品，最后才是区位和配套，也可以说来之前有信心，来之后下决心。 今天别墅豪宅标准已定，任何别墅想要或多成功，都必须建立自己的市场地位，

14、只卖第一，不卖第二。一个别墅豪宅要想获得持续性的轰动和成功，吸纳财富阶层是必须的，第三影响因素当中，口碑和朋友介绍占60%，现场体验是40%，所以想把项目打造成为成功的别墅豪宅，一定要定位准确，确立自己的市场地位，并使之在上流圈子中有较高影响力，只有做到这一点，项目才会获得成功。 项目绝对的市场地位、别墅差异化定位成为本项目成功开发的关键。 会所和别墅户型成为这部分财富阶层在置业时最先关注的。,结论,顶级会所及案例借鉴,香港极致豪宅会所-天玺尊尚会所【 dOro 】,天玺的钻石级住客会所命名为“dOro”，名字灵感源自意大利历史名城米兰的金色广场。 斥资巨资建造，无论设计及用料均达到世界顶极水

15、准，为“天玺”的尊贵住户提供无可比拟的优越生活享受。 贵丽奢华的设计融合时尚艺术触觉，缔造新世代的超然豪宅生活气派。,关键词：金色、瑰丽奢华,会所共占三层，连同户外花园及活动空间，设施包括： Level 1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区、赏酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会区。 Level 2：健身馆、水疗、儿音运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室內运动馆。 Level 3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、 闲坐区、室內游泳池、暖水按摩池、餐饮廊、女士休闲区、女更室、按摩池、蒸气室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区。,休闲娱乐设施为主,A1：会所专

16、用电梯A2: 闲坐区 A3: 会所穿梭楼梯 B: 儿童区 C1: 赏酒廊 C2: 赏酒区 C3: 酒窖 D1: 多用途宴会厅 D2: 用餐区 D3: 宴会区,会所一层平面,A1,A2,B,A3,C1,C2,C3,D1,D2,D3,餐饮宴会为主,会所二层平面,A1,B,A: 健身馆 B: 水疗 C: 儿音运动园 D: 电影院 E: 游戏室 F: 钢琴室 G: 会议室 H: 室內运动馆,A,B,C,D,E,F,G,H,会议娱乐为主,会所三层平面,A: 按摩池 B: 室外游泳池 C: 小童游泳池 D: 日光晒台 E: 闲坐區 F: 室內游泳池 G: 暖水按摩池 H: 餐饮廊 I: 女士休闲区 J:

17、女更衣室 K: 按摩池 L: 蒸气室 M: 桑拿室 N: 男更衣室 O: 男士休闲区,A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,K,L,M,M,L,N,O,休闲为主,会所大堂：平台入口特设专用电梯及旋转楼梯，带领住户进入私人会所。,酒窖：住户在此尝各地出品的美酒佳酿，并将私人珍藏存放于此。,餐厅：面积约500平方米的私人餐饮宴会厅，可容纳超过100人，坐拥雅致怡人的全海景观,健身馆：私人健身室及瑜珈室设施，面积近500平方米的健身馆设备完善。落地玻璃幕墙，住户面向全海景观。,包括高级的休闲设施、完善的商务功能及优质的服务。 在项目规划指标中，会所、商业面积2000平方米。 在内容设置上，满足

18、度假、居住之需，兼顾业主、小孩、老人的需求，设立一些特色配套设施，增强对住户的吸引力，使他们喜欢到此地来度假或居住。,酒店,“英里会”会所,会所上层以会议为主；会所下层以餐饮为主。功能划分分为三个区域：区域1：2期小高层底层及架空层，包括1号楼低层东侧、2号楼底层全层及东侧架空层及2期泳池；区域2：2号楼20-21层空中会所；区域3：小高层低层单位中的二十个单房公寓及一房一厅公寓，作会所酒店用途；区域4：海滩及礁石群设施；,经营管理方式,由于该项目位处市郊，客源稀少对会所及商业的经营将会构成一定程度的影响，专门聘请的会员管理公司经营，而沙滩设施等则由该公司自主管理经营； 前期与会所专业公司达成

19、协议，会所公司参与会所装修方案设计，确保会所风格的特色。会所装修由会所公司自行装修，费用计入租赁成本； “英里会”商务酒店的经营，也由专业会所管理公司管理，但每年每个单位确保有半年时间（淡季及旺季各三个月）给一期业主及集团使用； 针对某些业主有出租物业的需要，联系戴德梁行、怡高物业等有国际租务背景的机构进行为业主进行招租；,东部华侨城天麓,由华侨城集团投资35亿元精心打造的东部华侨城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，是以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的“国家生态旅游示范区”。,梦想之城，山海仙境。 天工开物，道法自然。 天地人和，感通物化。 天禅之麓，是为天麓。 天麓注解

20、,东部华侨城天麓一区,占地面积82899.18 建筑面积8269.97 容积率：0.1 建筑覆盖率：15 栋数：20栋山海大宅 户型面积：241-730 停车位：40个,东部华侨城天麓二区,占地面积：约90145 建筑面积：约16900 容积率：0.18 建筑覆盖率：9.49 栋数：44栋别墅 户型面积：250-680 m2 建筑层数：2-3层 停车位：88个,总用地面积：约139790.74m2 总建筑面积：约17600 m2 建筑容积率：0.13 建筑覆盖率：15% 绿地率：80% 总户数：56户 户型面积：188-1100 停车单位：80个,东部华侨城天麓三区,项目主要卖点：,生态公园

21、东方禅韵茶翁古镇 养生圣地三洲茶园,酒店 茵特拉根酒店300间华侨城自主管理的瑞士文化五星级主题酒店 瀑布酒店1.5万方共计80间位于大峡谷瀑布里面豪华尊贵客房 居士林酒店是以禅文化为主题包装的精品酒店，共24间房。,云海谷高尔夫球会 由两个高品位的18洞高尔夫球场组成，由加拿大著名设计Nei Haworth设计。一个是会员球会，一个是公众球会，每个18洞球场均配套一个顶级会所，是一个可承办国际顶级高尔夫赛事的球会。球会还配套一个极具自然山地特色的66打位练习场。,海菲德小镇 中国首座红酒主题文化小镇,矿泉SPA,中国规模最大的室内动感SPA馆和中国唯一纯欧式户外山林SPA体验地,14*7超大

22、会客厅，增强商务接待会客功能,7*9带衣帽间、卫生间主卧,12观景水池 增加别墅的休闲功能,32*8超大露台起居室,更凸显商务接待的需要,约11*5露天游泳池，必要的休闲设施突出渡假休闲功能,带独立卫生间、衣帽间双卧室，满足不同的家庭人员,70中西式厨房餐厅，更能满足不同客户的需求,公用卫生间既节约了空间同时满足了家庭需要,百美山庄,占地面积:618946平方米 建筑面积:21609平方米 容积率：0.35 绿化率：30% 总户数：76户 车位比：1：2 产权：大产权，产权年限70年 物管费 ：3元/平米月，由昆山太阳岛物业管理公司经营和管理,位于南京天生桥景区，从市区开车到现场全程高速路，只

23、需40分钟，到禄口机场只需15分钟。 天生桥是国家级3A风景区, 近3000亩的太阳岛高尔夫球场是南京四大专业级球场之一。,百美山庄主要卖点： 区位：南京四大高球场之一。球场位于国家AAA级旅游区，金陵48景之一的南京天生桥景区。 规模：南京太阳岛高尔夫球场占地186万平米，规划54洞，目前已建成18洞，78洞别墅位于球场中央。 团队：全球顶尖球场设计师尼尔森哈沃斯力作，其中国作品包括改造深高、设计玉龙雪山、上海佘山、北湖9号等项目;意大利著名建筑师Aiberto Zennaro精心演绎托斯卡纳风情。 定制：南京首创定制式“庄园生活”，个性化产品根据客户要求在土建期间按要求来施工。 价格：和国

24、内动辄三四千万的高尔夫房产相比，百美山庄在价格上有一定优势，均价在14000元/平米，项目定位商务度假别墅，产品面积不大，多为小独栋，面积在200-300多平米，总价相对不高。,【百美山庄独栋户型图5室2厅4卫1厨302.00】,工人房的设置满足不同客户对别墅的需求,带独立洗手间以及观景阳台，增强居住的休闲功能,【百美山庄独栋户型图6室4厅4卫1厨216.00】,挑高客厅增强别墅的空间感,万科十七英里,规划总用地：67571.1 平方米 总建筑面积 ：50678平方米，其中 一期建筑面积：26343平方米，107户； 二期建筑面积：24335平方米（其中包括商业（含会所）2000平方米），约3

25、40户。 容积率： 0.75,建筑风格,现代风格,景 观,户型分布,D型双拼别墅,高层公寓,楼王,适用于海滨气候的新材料运用,屋面、墙面材料采用了具有“生命力”的铜板和锌版 1）材料：原铜板 2）规格：厚度0.7。 3）采用立边咬合系统,外墙,涂料,1）透湿性：硅丙荷叶自洁型厚浆质感涂料有效防止环境对建筑物的侵蚀，建筑物使用寿命延 长1020%。 2）防水性：弹性立体质感涂料的底漆和面漆更直接地达到防止水迁移的设计效果。 3）弹性：弹性立体质感涂料有适度的弹性，质感涂料提高了底材的附着性。 4）创意性：工程专用外墙弹性质感涂料能通过不同的创意和批刮工具，制造出丰富多彩的造型。,油漆系统,聚氨酯

26、环氧树脂料是耐久性、耐侯性、耐化学物质、存色性、存光性、在腐蚀环境和海洋环境下也能有极佳的性能, 可为建筑提供长达10年以上保护。,门窗及玻璃,1）本项目采用欧式NIJ系列深灰色铝合金门窗，表面处理使用氟碳喷涂。在大气爆晒中粉末喷涂彩铝表面一般10年后既会褪色。 2）彩釉玻璃及隔音设备较强的玻璃采用6mm+0.76+6mm的夹胶玻璃,安 防,安防措施 -监控分布,安 防,安防措施 -红外分布,物业管理-金钥匙国际星级酒店式管理服务,“金钥匙”国际星级酒店服务定位与释义 “金钥匙”是顶级服务的形象代表。万科物业将在17英里花园引进“金钥匙”服务理念和服务精髓，全面实施“金钥匙”国家星级酒店服务，

27、为业主提供“满意+惊喜”的物业管理服务。 国际星级酒店的尊贵服务 在万科17英里花园，业主除享受到居家生活的各种闲适与乐趣外，同时更能亲身体验万科物业为业主量身订做的国际星级酒店的尊贵礼遇。 水陆两栖护卫享受安全的舒适生活 1.专业联盟，共建安全社区 2.海岸巡逻队 3.人员身份识别系统。 4.遥感中心 5.八道防线 6.特别家庭安全服务,“旅游+房地产”的开发模式，以开发旅游业带动区域地产升值； 邀请国际知名管理公司合作经营管理； 突出项目产品差异化，独享世界级稀缺自然公园；,可借鉴之处：,Part 意向客户深度解读,Part 财富阶层深度探寻,Part 项目定位及规划建议,目 录（cont

28、ents ）,项目优势,仙女山旅游推广如火如荼，大环境吸引力逐年增强； 项目资源稀缺无以比拟，地处世界文化遗产国家公园内部核心高地，具备山水资源，且片区600余亩景观均可作为项目资源； 项目差异化定位和圈层概念在访谈调研时获得了意向客户群体高度认同和兴趣； 项目纯粹性与客户深度欲望匹配度高。,项目劣势,所有权是项目最大硬伤； -对价格影响明显 -无法再融资，影响客户投资 项目地块分散，狭长地形多，地块进入性待改善，给 项目定位与规划实现对接带来了一定难度。,市场机遇：仙女山度假地位及项目开发认知为项目提供了良好的市场基础，和绝佳的攀顶机会,自2008年开始，仙女山新区建设启动，数十家房地产公司

29、依托仙女山生态环境资源，打造旅游地产，仙女山休闲度假的项目大量出现，从初始消费人群年纪较大、产品以小户型为主的情况发展到面向年轻化、精英化人群，配套花园洋房和别墅产品 仙女山及其项目开发整体形象和发展势头良好，已在重庆树立起了品牌形象，远远超越了金佛山、南山、缙云山这三大度假旅游地 目前仙女上别墅多以度假、养生为主题，对重庆快速发展所带来的高端人群的休闲商务和休闲交友度假需求难以满足,关键词：攀顶、高端客户、会所别墅,项目定位,市场机遇,客户需求,项目自身优势,重庆顶端阶层俱乐部 重庆仙女山顶级会所别墅区,顶端阶层俱乐部是：,顶端阶层的特权 尊贵的全新演绎 圈层交流聚会平台 高端项目交流平台

30、最品牌企业会馆 最生态休闲交友区 国际化配套服务,形象定位,产品定位,私人会所,以180-300平米休闲交友度假型独栋别墅为主 占比70%,商务会所,以300-500平米超低密度商务会所独栋别墅为主 占比25%,顶级别墅,800平米企业会馆型定制式别墅 占比5%,原生态 超低密度 高端圈层 会所别墅区,结合地形地貌，按照以上户型定位规划产品,用地分析,项目一期1-7号地块，用地面积17482平米； 项目二期1-5号地块，用地面积16769平米； 最高点高程:1874m 最低点高程:1839m H:35m,1号地块,2号地块,3号地块,4号地块,5号地块,6号地块,1,2,3,4,5,7号地块,

31、用地分析,49m,34m,55m,57m,50m,22m,15m,22m,98m,50m,31m,18m,1号地块面积：2750平米 2号地块面积：330平米 3号地块面积：2074平米 4号地块面积：2318平米,用地分析,5号地块面积：1281平米 6号地块面积：225平米 7号地块面积：8504平米 分析： 1-7号地块各地块之间分散独立，形状大小不一，且存在不等的高差。,25m,42m,42m,39m,15m,15m,44m,15m,62m,118m,项目资源：国家公园、仙女池、通天塔,地块内山水资源丰富， 位于仙女山国家森林公园内，地块内仙女池、通天塔，山水资源、森林资源丰富。,项目

32、地块,仙女山森林公园,通天塔,仙女池,地块现状,项目地块以山峦和坡地为主，地形地貌丰富，植被茂盛，空气良好；有仙女池和通天塔。,地块优势分析： 地块内部起伏的坡地地形，适合高端山地别墅的建设，依山而建可相应降低建设成本。 地块总体落差明显，同时森林覆盖茂密，具备优良的山景资源。 地块内部的仙女池有一定的自然水资源。,景观价值分析,1号地块西高东低，有10m的高差，视野开阔，四面树林和山景； 2号地块地势平坦，被山景包围； 3号地块北高南低，呈半弧形，视野开阔，西侧可观仙女池； 4号地块东高西低，10米高差，视野开阔，东面为山景，西侧为仙女池水景； 5号地块北高南低，北面为山景，南面可观仙女池水

33、景； 6号地块地势平坦，面积小，紧邻仙女池； 7号地块L形状，地势较高，四面山景，东南侧狭长地块可观水景。,1号地块,2号地块,3号地块,4号地块,5号地块,6号地块,7号地块,项目开发策略,先旅游开发，后项目开发； 道路景观先行，快速开发，快速销售。,本项目开发策略先打造地块外的通天塔和仙女池，通过通天塔和仙女池的旅游快速聚集人气，再进行项目地块的开发。 项目地块开发，必须遵循“道路景观先行”的原则，解决项目进入性形象，部分景观展示，给目标客户足够的购买信心。 建立“滚动式、连动式”的经济运作模式，快速开发，快速销售，为二期拿地和顺利开发提供保障。,规划时充分考虑“山水环境”、“商务度假”、

34、“人文底蕴”三者之间的关系： 一轴-景观纵深轴 沿地块东西走向，以原生态景观、仙女池水景、雕塑和小品横贯整个地块东西方向。 一塔-通天塔观景平台 充分利用通天塔的资源，打造项目独有的观景平台。 两水-主水景、次水景 主水景：目前仙女池位置，打造成整个项目的主水景景观； 次水景 ：位于7号地块内，与主水景相连，形成水景带。 多组团-七个分散地块 根据各个地块的大小和资源优势，各地块内别墅面积定位各不相同，七个地块既相互独立又通过道路相互联系。,整体规划,1号地块,2号地块,3号地块,4号地块,5号地块,6号地块,1,2,3,4,5,7号地块,主水景,次水景,一轴,一塔,整体规划,回归建筑本质 回

35、归自然本质,回归建筑本质：山地建筑 因地制宜,技术层面：减少接地、不定基面、山屋共融 环境的原生性：景观的生态性、景观视觉、景观情感、景观空间 建筑：视觉独特性,产品整体布局原则,产品主要为独栋，少量双拼，面积180-800，根据地块环境及景观资源的优劣，以及分区策略，产品分布如右图：,产品布局,1号地块,2号地块,3号地块,4号地块,5号地块,6号地块,7号地块,项目会所,私人会所别墅,中小独栋180-300平米,室内空间,室外空间,内外空间关系,建筑细节,客厅、餐厅、地下室、主卧室区、客卧室区,下沉庭院,全景式落地窗、露台等,建筑高度与屋檐、外立面颜色和材料,休闲度假空间,中小独栋别墅“小

36、面积、大感受，突出休闲度假功能”的设计要点,高端会所别墅,独栋400-500平米,完整的功能空间、清晰的空间序列以及产品细节的打造，突出商务功能。,室内空间,室外空间,内外空间关系,客厅、挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间,大面积庭院、多重庭院,大面积观景窗、多房间景致,高端商务空间,企业会馆别墅,独栋800平米,企业会馆别墅产品力体现要点,赋予企业会馆别墅与众不同、彰显企业身份的标签,企业会馆别墅将占有并独享最佳的自然景观资源,企业会馆别墅功能上体现企业商务和居住需求,下沉式庭院,下沉式庭院增加了室外空间的层次感，可随意分配各类使用功能于此，赠送面积；,增加地下室自然采光面 平添院落的层次感 半室内空间感，用途广,室外空间,地下室、半地下室,由于地上面积有限，因此将一些功能空间移至地下室内。 私人会所别墅地下室面积约在50-60平米； 高端商务会所别墅地下室面积约60-80平米； 企业会馆别墅地下室面积约100平米； 地下室功能需考虑设置视听室、台球室、红酒吧和KTV。企业会馆别墅还需考虑设置健身房。,半地下室与室外,大面积会客厅,私人会所别墅的会客厅面积约30-50平米。 高端会所别墅和企业会馆别墅注重打造公共空间的大气、尊贵感，客厅