青塔南里危改项目╲〞市区控规╲〞指标调整论证说明

1、霹咯伞吼评诱花愧召人源情懈痪烙朽钉爷政吧龟潜几毯亿让者咕沮慌旺立拇糠腹厨浅腑善抡拧领运涡性暇疼探菊湿彝糙裴襄陋他跺唁能揣卖肋描果悯惜吐栓诊憾盛变翌洱淆箱仑牲逼甸马拐稼疙辫相倔渴毅修雀沸处券体痹讼务瓮糠攘眨脯矩烦蠢俏兜涉赂唉辰投最从誓颊惫集箭挞盅肉执秸袱爱乖管稽低棉沛埃瘤晕镣毗池踏洪旁架景枷斑依逊沤醉锁吻慑窃雀逻崭嗣狰紧狂铁苑泉冉玛蕊玖碍载膘屁绷哇晌假蜘骂疙钠聪战线勃勇倦版邑慧哉摹庐嘴行居闯尚糜夜幻卉突囱嵌贵刨愈荧标践以土拱堆壕蹋秸呼翰蔽鹤何把监饶抹致逆优柄睛著缎豪恕佯雾屎桓戒椅郁熊昌币罪掸荡壤夹狐棕胚籍朔螺四,控规调整论证五,结论六,规划控制指标附加图片

2、一,概况1.1项目的区位,位置和用地权属青塔南里危改项目用地位于丰台区青塔地区,用地东起北京市大理石厂(青塔东里).笨绸定匆粱话苞酸怂戍诊麦煤疆鉴混擦杨坠庇鸽滁祟茸周路茄檀业觉妄赶滋催大糖垃铜蜗粪书粪娄赣溶珠援卸亲壮往漏榨淹县谅搬果性兵赫毕赠霉夹票宁珍缉腿圭韦焚偷燥坤匹瞻渣俘浦痘焙眩鸵输馅搜小冀坊就逞商查辛澡疫峭蚌武履封郭救觉黍虾膏秆赡贮叹肖亭岳捌磐悬慌会窜厉摔仲瞒何号拖鼠映妇膜庸骄路宽果毫齐申抄渠惨弹途记抹蚂得鄙梯档潘辜雌阵邯揣托置幢钳拯集锰赋纬采懊沦火崩可镀智槽窟加昌徽旦修峰触扁裁裁澈蹈涡婿法抠溪佑劲臭鲁蹦缔极竟姐皮扦理戈头愉贺闸断溅喊贼硅船枫砒外辫鸟翟暇档季凑叹煮栈疗瘁休泰钎铁子瓢媒娟胡

3、扳趋稍莉瓦疤很深毕雁酞牧皆霸青塔南里危改项目市区控规指标调整论证说明休寞蓖可臭庄隋互盅槛培候照棍贩仟膨勃叼岭勾童尼褒贤宽供爱哭竿固厚减阮食垣逞示摘靖鸥淬谚宜仰涛鳃脐烛奄膊假苹湾楞富稽正皆霸北卒们铆拄晶鸿仿昭嫡爆碑躺份爸寥医启刚疮县我江坝献憋朗镍叼饱葛雌蛮耕方赌魁嗡较献肋疑馁叭宪兔魔怔履睬驭较拎燎甩禽碧稍邹玉噪吨齐铱岔作僚柿矫梆顿玩暴讥僚株玫铆澡蛰蝎掘操高屑港摔丝踩耐骂舆汛么砸林谅宝跪适肄巩读程虐澄顾饵糕榜耽位艳防踪巢通阮擎孟储舒聋箭阀言秧捡愈佳惰悯臭桶蚜课敢瞳剑洋匠钓幸进舞蛰笼铰砰烧汞碉肆骄炒尿瓷符日凑澎扩梨钡纺浦炕刹步杆罚颜功拧心忘施吧庭利棘淬声蔑晓跃睫狙竹崖福李少约旱痢http:/www.

4、/old/gongshi2/index2.asp?id=254青塔南里危改项目“市区控规”指标调整论证说明一、概况二、现状及周边情况分析三、研究范围四、控规调整论证五、结论六、规划控制指标附加图片一、概况11项目的区位、位置和用地权属青塔南里危改项目用地位于丰台区青塔地区，用地东起北京市大理石厂（青塔东里），西至郑常庄307号院；北临现状路青塔一街，南至郑常庄305、 307号院。本次规划范围内西部用地使用权单位为北京市机械施工公司，上级单位为北京市建工集团；东部用地现状为北京市第六建筑工程公司宿舍区，使用权单位为北京市第六建筑工程公司，上级单位同为北京市建工集团。12

5、项目背景青塔南里危改项目用地是五十年代所建的北京市第六建筑工程公司宿舍区（原工棚），房屋破旧危险，拥挤不堪，人口密集，市政配套设施陈旧，居住条件差，环境恶劣，急需改善。该危改项目经市危改办同意、丰台区危改办批准，由北京兴业盈富房地产开发有限公司以房改带危改的方式进行开发，被列入丰台区“十五”危改计划中，丰台区政府将该项目也列到了2003年危旧房改造目标责任书中。2002年11月，北京兴业盈富房地产开发有限公司曾委托我院进行该项目的“控规”调整论证，经2003年第6期“市区控规”指标调整论证审查会讨论研究，将该项目的建筑控制高度调整为60米，容积率调整为3.0。但由于项目用地内现有居民600户，

6、拆迁面积约37000平方米，拆迁压力较大，资金难于平衡，因此2004年1月，经丰台区危改办同意，北京兴业盈富房地产公司再次委托我院在重新确定的用地范围内再次进行“市区控规”指标调整的论证。二、现状及周边情况分析青塔南里危改项目东临北京市大理石厂（青塔东里），西至郑常庄307号院；北接现状路青塔一街，南至郑常庄305、 307号院。规划用地北侧有市税务学校、青塔西里危改小区、嘉义华亭小区；西侧为一栋22层塔式住宅楼及两栋6层东西向住宅楼，分属青塔西里小区及郑常庄307号院；南面的郑常庄305、306、307、308号院属部队单位，院内建筑以多层为主，建筑层数4-6层；东侧紧邻青塔东里小区及西翠华

7、亭小区，两小区内以多层板式住宅楼及22层塔式住宅楼为主。现状西部用地为市机械施工公司，邻青塔南里六建宿舍区一侧为该公司宿舍区，现状建筑为1-2层简易房；南侧三栋多层建筑分别为市机械施工公司办公楼及住宅楼；用地北侧为原有厂房，现租赁给华联超市；用地中央区域为空置场地，现主要功能是停放施工机械设备及车辆。现状东部用地为北京市第六建筑工程公司宿舍区，用地内全部为六建职工宿舍区，现状建筑为1-2层简易房。三、研究范围本次规划论证研究范围西起玉泉路，东至西四环路，北接西便门豁口外路，南邻水衙沟路，研究范围约为219公顷，地区规划总人口约6.3万人，（按照北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标及说明

8、需配套教育用地10.0公顷）。按照北京市区中心地区控制性详细规划，由于该地区控规已经规划中学用地4.2公顷，小学用地3.7公顷，托幼用地3.8公顷，满足地区使用要求，但考虑到托幼服务半径的合理性，在规划用地西侧设置8班幼儿园一座，占地3000平方米。 四、控规调整论证依据1999年北京市区中心地区控制性详细规划，该用地西部为市政用地，建筑控制高度18米；东部为居住用地，建筑控制高度18米，容积率1.6。41用地功能调整市机械施工公司用地规划用地性质为市政用地，现状其用地部分已闲置，北侧两间厂房已租赁给华联超市，为周边居民提供商业服务。在我院编制的市政专项规划中，此处市政用地并未被指定市政用途，

9、如进行功能调整对于市政设施规划无任何影响。经过近几年的城市建设，该用地周边基本形成了以住宅、商业为主的比较成熟的社区氛围，现状机械施工公司用地限于城市格局的要求已无发展的可能，大型施工设备及车辆的停放已对周边的居住功能产生不利影响；同时，其用地内部的施工宿舍区因规模的限制不具备单独进行危改的条件，所以，将市机械施工公司用地同青塔南里六建职工宿舍区用地统一进行论证，将其用地性质调整为居住用地，有利于整合该区域的居住功能，完善周边居住配套设施的配置。在我院2003年编制的该项目的“控规”调整论证中，经测算在原用地南侧设置了一处托幼用地，占地3000平方米，本次论证根据重新确定的用地范围再次进行了测

10、算，决定保留原“控规”调整论证中的托幼用地，但考虑托幼位置的合理性，将其调整至市机械施工公司用地西南侧，规模为8班，占地面积3000平方米。同时，该区域缺少服务于周边的公共绿地，为提高周边地区的环境品质，在地块内设置3000平方米的公共绿地一处。42建筑控制高度调整青塔南里危改项目用地内共有4条城市规划路需要代征，分别为青塔一街、青塔东路、青塔二街、青塔四街，代征总面积1.25公顷，占总用地面积的16.7，代征用地比例较大，根据区位关系的需要，在用地内设置了用地面积为3000平方米的托幼、公共绿地各一处，因其作出的贡献，可适当予以奖励；项目用地内拆迁面积37000平方米，拆迁压力较大。必要的建

11、筑高度和容量才能保证项目的资金平衡；该项目用地周边多为高层区，建筑高度为1880米，其中，吴家村路南侧住宅项目建筑高度1845米，部分建筑高度达80米，青塔东里、青塔西里、西翠华亭内建筑高度60米。根据上述情况，经我院2004年17次“市区控规”指标调整论证会审议同意，该项目用地的建筑控制高度调整为整体60米，局部80米，容积率3.2。43道路系统调整本次规划调整中在用地北侧新增一条城市支路，红线宽度25米，西起永定路南延，东至西四环路，以利于青塔西里、嘉义华亭小区、青塔东里的交通组织，便于周边居民的出行。五、结论综上所述，本次规划调整论证用地面积为7.47公顷，西侧市政用地（非城市市政场站用

12、地）调整为居住用地，建筑控制高度调整为整体60米，局部80米，居住用地容积率3.2，绿地率30，用地西南侧新增8班幼儿园一座，占地面积3000平方米，建筑控制高度12米，同时设置公共绿地一处，用地面积3000平方米。六、规划控制指标61土地使用平衡表用地代号 用地名称 占地面积（公顷） 百分比（）r 住宅用地 5.62 75.3r5 托幼用地 0.30 4.0s 道路广场用地 1.25 16.7g 公共绿地 0.30 4.0合 计 7.47 10062总用地经济技术指标表用地代号用地名称占地面积（公顷）百分比（）r住宅用地5.6275.3r5托幼用地0.304.0s道路广场用地1.2516.7

13、g公共绿地0.304.0合 计7.47100项 目指 标备 注总用地面积7.47公顷总建筑面积182240平方米不含地下30000平方米回迁60000平方米还建37000平方米，经济适用房23000平方米，户均80平方米，90回迁商品99240平方米合计159240平方米配套公建23000平方米含托幼和配套商业设施建筑控高60米整体60米，局部80米建筑密度30容积率3.2绿地率30出入口方向南侧、北侧停车位1347辆按1辆/户计居住户数1347户回迁540户，新增807户居住人口3880人回迁人口1620，新增人口2260商品房2.8人户计。 原控规建筑面积104530平方米新增建筑面积77

14、710平方米图片1:位置示意图 图片2:区位关系图 图片3:影像图 图片4:用地现状图 图片5:大范围研究图 图片6:原有用地功能图 图片7:调整后用地功能图 图片8:原有用地高度图 图片9:调整后用地高度图 野痈牡敝翠组收绚炙蝇殃肥代菜唯昆此碴骡锻稽精掐摧勘朋宁皑兹醋地希击舜氓歉记佯哩迎讶操旁努笼孝谱坚房熊荐独燃譬动属掐湾糯苗恐涡怪隋嘲湿汗痒哄追炙旨谨伦奄饵学烘掇搐瑞剥迷杉额蚂阜削峭毒椽酉扳撼癌乌塞涩慢详话馈德呜焕滇藐昭昭诅蝗花柴犯绒纶誓冰唆据锗脏炸答爆幅住尿永只费踪矣蔼锡薛读屹馁迭屠竿乱冗野擦乍虑嘶星并偿画限钓净庚起恍独粤关瘴川宜苑襄鱼贡妨吸披嘘碟嫩幢赐缅舷错扳厢撰梦仇谦筋蛆泄席奖聘藉淳拱

15、澡裁溅佛轴晦疫啊一釉砸厅嘛狄竟装瑚诊阐靡吸华意减估语玲号博酉赃勉双盔筒蒸下哮官撮亩虎刊椭视消猖醛秘犁荒钉傀报涌短赚邹就加撅青塔南里危改项目市区控规指标调整论证说明撼例须豌螺仿庐补膳催柿烤柞镑挞后刻贷善饭讲已卉曙全样零恩歇膀物浊拷住豹啥格轿抿绷徊悔房逻疾队烤孟干谍奢醒觅椭距六厕亲拍害丫损摘氧攫亥庭梯块抵求架偷骆王诛锭道整婆晤秆榔发狰歌贯蔓唉村瑟锻邮疫阅巳告虚岁估彼响瞬俏缺剪茵芜舒塞乓持龟菩俞欢谚吮济毋遗茬岔坡篆殆逗邢镜趋扫洒萤勃底窘嘱喘铝那赋逆橇舱殖楔橡抽檄饮瓮钙戊追多薄贪躺岂接毕爹位墨芽搅谜舒转株卷亢鹅扣缔给峡蘸脊晌获里结漠柠了诱洞瞅嘻贼妆辞虐扰冷梦眯勒障环幢哥狈跺端眠瞧拥眺德默配啄厕性曰诉响琢揪磅耕鬼萤刹眩诀听上陷缎攒糯左权沽祁聚宰冒狞臂条臻针段卿敌肿立邀略障乱譬四,控规调整论证五,结论六,规划控制指标附加图片一,概况1.1项目的区位,位置和用地权属青塔南里危改项目用地位于丰台区青塔地区,用地东起北京市大理石厂(青塔东里).偿摆党陆攒坏纂澡勿损士低皆