房地产营销策划第五讲产品策略.ppt

1、第五讲 产品策略,商战之道,利儿是买出来的，不是卖出来的！ 物业第一性，推销第二性！,产品策划的思路,一、房地产地域分析,立地决策,地域分析,地块分析,一、房地产地域分析,地 域 分 析,交通线路,区域特征,发展规划,一、房地产地域分析,（一）交通线路 问题1：那些交通线路会给区域带来影响？,交 通 线 路,江河,公路,铁路,地铁,飞机,一、房地产地域分析,（一）交通线路 问题2：从那些方面来分析交通线路的影响？ （1）是形成交通线路的本身所具有的物质形态对周围地块的直接影响。 （2）是由交通线路所带来的人流、物流因数量、类别和质量的差异给地域发展带来的直接或间接的影响。,一、房地产地域分析,

2、（一）交通线路 问题3：这些交通线路是怎样影响房地产产品的？,一、房地产地域分析,（二）区域特征 区域特征指相对聚集而产生的，依附于地域间且为其所有的一种物质和精神形态。 取决于该区域的经济发展水平、产业结构、生活水准，人的数量、文化教育、购买力，建筑物种类、风格数量和分布等,一、房地产地域分析,区域特征对房地产的影响表现在群体对个体的作用，也就是平常我们所讲的良币驱除劣币，或劣币驱除良币作用。 因为区域特征时长时间历史沉淀所形成的，所以分析区域特征时要重视分析其中无形的部分，要结合交通动线来分析。,一、房地产地域分析,（三）发展规划 发展规划是指当地政府的有关职能部门，为了实现一定时间内城市

3、的社会和经济发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。,一、房地产地域分析,分析重点 1、交通线路的调整和兴建 2、区域特性的设定和调整,二、房地产地块分析,地 块 分 析,地点,位置,交通,环境,三、房地产产品规划,（一）房地产产品规划的两个切入点（产品品质） 1、产品“骨架”,是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由此而延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，大楼内部三维空间的设计、外观造型（社区环境）和总体功能规划等。,三、房地产产品规划,（一）房地产产品规划的两个切入点（产品品质） 2、产品“肌体”,指整个大楼或小区

4、中以满足人们日常生活或工作需要的各项机能设施的全面配置。,三、房地产产品规划,（二）房地产产品规划的要点 1、产品规划应和客源定位相吻合； 2、产品规划应该顺应和引导消费时尚； 3、产品规划应该兼顾实际销售的需要，注意恰当的应对； 4、产品规划有时应该考虑到消费者的接收意愿。 此外，产品规划设定是否有利于销售宣传有时也是一个重要的考虑因素。,四、面积配比和格局配比,1、什么是面积配比？ 指的是各种面积范围内分布的单元数，在整个大楼或某个销售单位的单元总数中各自所占的比例是多少。,四、面积配比和格局配比,2、什么是格局配比？ 指的是二房二厅、三房二厅等各种形式格局的单元数，在整个大楼或某个销售单

5、位的单元总数中各自所占的比例的多少。,四、面积配比和格局配比,3、在具体的操作中如何确定面积配 比和格局配比？ （1）首先要了解现有的市场供给状况； （2）其次，判断消费热点，发现市场空白点； （3）最后，确定合理的面积配比、格局配比。,五、公寓楼的房型设计,（一）是每个房间的大小形状合适，功能安置得当; （二）是每一套房的各房间之间搭配合理，布局科学; （三）整个大楼平面、立面简洁实用，得房率高且合理。,五、公寓楼的房型设计,（一）是每个房间的大小形状合适，功能安置得当; （二）是每一套房的各房间之间搭配合理，布局科学; （三）整个大楼平面、立面简洁实用，得房率高且合理。,业界声音：冯仑 （万通集团董事长） “让大学刚毕业的年轻人就去买房，这无异于让幼儿园的小男孩找媳妇！”,五、公寓楼的房型设计,（一）是每个房间的大小形状合适，功能安置得当 （二）是每一套房的各房间之间搭配合理，布局科学。 （三）整个大楼平面、立面简洁实用，得房率高且合理。,1、起居室中的餐厅应和厨房相连，客厅部分则应与阳台相接； 2、正门的设置应有一个玄关，以避免一打开房门，外人将您的家居一览无遗。 3、好的布局还表现在与厨房相连的餐厅和与阳台相接的客厅分而