唐槐大厦裙楼.ppt

1、1,唐槐大厦,裙楼（7-9层）产品定位,2006年1月7日,2,劣势： 在国内大型购物中心的案例中，没有商业楼层达到7、8、9层的成功先例； 车位少，向高端物业类型发展的支撑力不足； 交通可及性差（横向交通、竖向交通），对于目的性消费客户吸引力不足；,一、定位约束条件分析,3,优势： 主楼品牌酒店（戴斯）的引进对裙楼有很大的带动效应，利用其酒店强大的集客能力，可转化为裙楼部分的购买力，实现“大店带小店”； 未来酒店式公寓的用户对裙楼部分也具有一定购买力； 柳巷繁华商业街，过往人流的顺带性消费也会起一定作用；,一、定位约束条件分析,4,二、产品定位的方向性构想,非实物商品的消费，而是“过程、感觉

2、、服务”的消费休闲、娱乐、教育等； 人流不太密集，人均消费金额高； 未来业态种类在太原市属于有良好发展前景的朝阳行业；,5,三、目标消费人群,有钱的本地年轻人青年精英及政府官员、企事业领导、及私营业主的子女； 有较强消费力的外来商务客人； 有较开放意识的政府公务员及企业领导等；,6,什么样的业态能够满足上述要求呢?,7,四、产品定位一,国际（国内）品牌健身中心,8,国际（国内）品牌健身中心,在欧美，健身行业较为发达。在美国，现在已经有23500家大型的健身俱乐部，有14的人购买健身卡健身； 在国内，目前的大中型健身机构约200家。在北京上海等大城市，只有不到1的人来购买健身卡来健身； 从200

3、0年开始，国际及国内品牌正在掀起一轮“跑马圈地”热，年增长幅度超过200%； 从2003年末开始，太原高档品牌健身开始兴起，已开业两家（赛力特、中体倍力），第三家正在筹备中（青鸟）；,（一）市场前景,9,太原市中高档健身房列表 大型高档健身中心 山西赛立特康体健身俱乐部 地址：太原市滨河体育中心东门 中体倍力健身俱乐部 地址：太原市杏花岭西羊市38号 小型中档健身房 红青婷俱乐部 地址：太原市桃园北路 59 号 天义健身俱乐部地址：太原市迎泽南街2号芙蓉宾馆地下一层 天行健体育健身中心地址：太原市并州南路88号 迎泽饭店健身中心地址：太原市迎泽大街189号 三晋国际饭店健身中心地址：太原市迎泽

4、大街30号 山西太平洋酒店健身中心 地址：太原市平阳路55号,10,国际（国内）品牌健身中心,（二）产品描述,11,国际（国内）品牌健身中心,一流的进口设备（有氧、无氧健身设备、意大利气压式器械）、大操房、动感单车室 中心采用全绿色新风换气系统 水吧休息区、提供休闲时尚杂志 阳光网吧提供自由上网区 健身区域备有中医按摩，美容美发等综合配套设施 阳光泳池 独具个性的课程安排 专业的私人教练 体测室,（二）产品描述,12,国际（国内）品牌健身中心,前期投资：1000万（1000-1500平米规模） 收入：每人3000元/年，会员1500人左右，则年收入450万元 利润：按40%计算，年利润为180

5、万元 投资收益率：18% 回收年限：5-6年 例：太原赛力特，前期投资800万，共3000平米，现会员2000人，年卡折后价3200元,（三）投入产出,13,国际（国内）品牌健身中心,面积大于1000平米 层高大于3.5米,（四）硬件要求,14,国际（国内）品牌健身中心,健身中心本身是利润率较高，具有良好长远投资回报的项目； 对主楼公寓部分的销售和酒店部分的经营都起到较大助推作用，实现建筑综合体内良性互动； 国际（国内）知名品牌的引入与合作提升了企业形象，扩大影响力；,（五）综合收益,15,国际（国内）品牌健身中心,宝迪沃（Body Works） 宝力豪（Power House） 英派斯（Im

6、pulse ）,（六）品牌推荐,进步（Evolution） 红人（Apex） 浩沙（Haosha）,16,五、产品定位二,品牌量贩式KTV,17,品牌量贩式KTV,（一）产品概念阐述,18,品牌量贩式KTV,（一）产品概念阐述,19,品牌量贩式KTV,从2002年左右由台湾引入大陆，迅速扩张发展，年增长率超过300%，并由北京、上海传入省会城市，处于“跑马圈地”时期； 迅速抢占传统歌厅地盘，在北京已占到50%以上市场份额； 近两年来，太原市场从无到有共约10家量贩式KTV，但无知名品牌店,（二）市场前景,20,太原市量贩式KTV列表 较正规化量贩式KTV 五一广场美特好唱K店 非正规化量贩式K

7、TV 太原影都亮点KTV店 长风剧场金柜KTV 迎泽大街花样年华KTV 千峰南路美特好KOKO店 ,21,品牌量贩式KTV,规模化经营：包房数量在80间以上，房间从2人房到20人房不等； 差异化消费：房价从20元/小时300元/小时不等，灵活的价格策略； 24小时循环营业，提高周转率； 通过电脑系统实现集约化经营，管理服务人员为传统歌厅的1/4； 最大限度体现“薄利多销”的经营原则；,（三）经营特点,22,品牌量贩式KTV,前期投资：100间包房规模KTV约1000万，共约2000平米； 收入：20元/小时*10小时*100*365=730万元/年 利润：扣除房租及管理费等约占60%，年利润额

8、为292万元 投资收益率：30% 回收期限：3-4年,（四）投入产出,23,品牌量贩式KTV,（五）品牌推荐,钱柜（Cash Box） 麦乐迪（Melody） 乐圣,东方斯卡拉 东方之珠 可乐思（Colors）,24,六、产品定位特别说明,大型健身中心与量贩式KTV两种方案可同时并存，也可以只选其中一种，具体方案需与经营公司洽商后决定； 若只选其中一种而又存在剩余面积，可结合保龄球、台球、乒乓球等康体设施等综合利用； 两方案的实施将对楼下开元盛世商业部分的经营起到良好的带动作用；,25,六、产品定位特别说明,健身中心 量贩式KTV 利润率约20%，回收期5-6年 利润率约30%，回收期3-4年 属国际成熟行业，国内朝阳产业 属亚洲特色行业，国内快速发展中 对公寓销售和酒店