2012年泰丰塞纳广场项目营销策划方案_W

1、泰丰塞纳广场营销策略及市场推广策划方案智联地产开发商的|消费者的朋友泰丰塞纳广场营销策略及市场推广策划方案贵阳智联地产2012-5ADD:贵阳市金阳新区黔图中心广场 A1605第 9 页 TEL:08516864599目录前言一、 宏观环境分析1、六盘水城市经济发展情况分析2、城市规划发展分析3、区域房地产市场环境综合评价分析二、 项目分析1、项目概况描述2、项目周边规划分析3、产品户型分析4、项目 SWOT 综合分析5、项目总体评价三、项目定位1、客户定位2、形象定位3、广告语4、价格定位策略四、营销策略1、总体营销策略及目标规划2、项目 10 大核心价值提炼3、营销节点分析安排4、策略组合

2、计划5、开盘条件6、认筹储客计划7、开盘计划五、广告投放策略及计划1、广告投放目标2、广告投放策略3、广告费用预算前言通过对泰丰 塞纳广场相关设计方案的解读，以及与贵公司领导的深度沟通，结合对项目实地市场的预判与把控，摒弃房地产营销策划界严重存在的“点子拼凑”的毛病，在遵循市场规律的前提下，制定本案营销手段和措施。根据智联公司的对类似楼盘的操盘经验和内部工作流程，本项目整体营销工作将依据六盘水及双水区域市场整体发展态势按照市场预热、认购蓄客、开盘热销、持续强销、再次强销的节奏逐步推进，本方案也将在此基础上进行设计各个工作环节。营销策划是动态的工作，我们将根据国家政策、地方产业政策、区域市场竞争

3、、本案客户表现及诉求、广告表现等相关影响因素进行合理动态调整，适时跟进，制定适合项目在各个阶段的营销策略及计划。本方案的要取得预期实施成果，必然需要贵我双方以及相关团队精诚合作，群策群力，各尽所能的原则开展相关工作。同时，相互信任、彼此尊重也是赢得市场胜利的重要保证。一、宏观环境分析1、城市经济发展情况分析（1）2011 年六盘水全市生产总值为 613.39 亿元，比上年增长 16.6%。分产业看，第一产业增加值为 31.60 亿元，增长 1.9%；第二产业增加值为 384.69 亿元，增长 20.1%，其中工业增加值353.06 亿元，增长 20.2%；第三产业增加值为 197.10 亿元，

4、增长 12.6%，其中，批发和零售业增长 7.8%，住宿和餐饮业增长 5.2%，交通运输、仓储和邮政业增长 9.9%。由此可见，工业在六盘水城市经济发展中占据重要位置。（2）第一产业、第二产业、第三产业增加值占生产总值的比重分别为 5.15%、62.72%和32.13%。与上年相比，第一产业、第三产业比重分别下降 0.68 个百分点和 1.47 个百分点，第二产业比重上升 2.15 个百分点。2010 及 2011 年三次产业增加值构成(%)（3）2011 年，建筑业平稳增长。全年实现建筑业增加值 31.63 亿元，比上年增长 19.4%。资质内建筑企业施工房屋面积 125.01 万平方米，下

5、降 29.9%；房屋竣工面积 53.63 万平方米，增长12.5%，其中，住宅竣工面积 30.86 万平方米，增长 12.3%固定资产投资保持高速增长。全年全社会固定资产投资总额完成 550.63 亿元，比上年增长64.1 %，净增加 215.12 亿元。其中，基本建设投资完成 218.75 亿元，增长 85.4%；更新改造投资完成 59.45 亿元，增长 24.4%;房地产开发完成 36.50 亿元，增长 39.1%；其他投资完成 35.44 亿元，下降 14.0%；农村非农户投资完成 89.92 亿元，增长 71.2%。2007-2011 年全社会固定资产投资及增速（4） 全年房地产开发投

6、资 36.50 亿元，比上年增长 39.1%。按工程用途分，商品住宅投资21.56指标单 位绝对数比上年增长投资完成额亿元36.5039.1其中：住宅亿元21.5624.8其中：90 平方米以下住宅亿元5.5894.2其中：经济适用房亿元0.14-47.3房屋施工面积万平方米962.5984.5其中：住宅万平方米664.4275.7房屋新开工面积万平方米330.09205.2其中：住宅万平方米218.86179.1房屋竣工面积万平方米82.42308.8其中：住宅万平方米60.07330.0商品房销售面积万平方米102.75-4.8亿元，增长24.8%；办公楼投资0.52 亿元，增长136.1

7、%；商业营业用房投资 5.91 亿元，增长47.2%。2011 年房地产开发和销售主要指标完成情况其中：住宅万平方米93.99-5.0本年资金来源亿元44.7827.6其中：国内贷款亿元5.70-15.6其中：个人按揭贷款亿元7.86-9.6本年购置土地面积万平方米63.1883.72010 年房地产市场投资、销售两旺；市场表现挺好！（5） 消费品市场保持活跃。全年实现社会消费品零售总额 157.61 亿元，比上年增长 20.0%。城乡消费品市场实现较快增长，其中，城镇消费品零售总额增长 20.3%，乡村消费品零售总额增长18.6%。批发业增长 20.0%，零售业增长 20.2%；住宿业增长

8、22.8%;餐饮业增长 16.4%。2007-2011 年社会消费品零售总额及增速（6） 金融业稳步发展。全年实现金融业增加值 20.82 亿元，比上年增长 7.1%。存、贷款规模继续扩大。年末，全市金融机构人民币各项存款余额为 577.02 亿元，比年初增加 77.97 亿元；人民币各项贷款余额为 416.97 亿元，比年初增加 56.08 亿元。2011 年金融机构人民币信贷收支情况单位：亿元指标名称绝对数比年初增加额存款余额577.0277.97其中：单位存款304.7249.75财政性存款6.26-8.07储蓄存款264.9635.53临时性存款0.950.70贷款余额416.9756

9、.08其中：短期贷款90.8228.94其中：个人贷款及透支16.044.29其中：个人消费贷款5.851.40单位贷款及透支61.2319.91其中：经营贷款59.2619.54中长期贷款305.4224.12其中：个人贷款88.7812.35其中：个人消费贷款64.1113.79单位贷款195.593.90（7）2011 年十二五规划开局以来，在贵州“两加一推”主基调指引下，在六盘水、市政府有力领导下；水城县工业经济快速发展。全年规模以上工业增加值完成 274.44 亿元，比上年增长 20.9%，规模以上工业总产值完成 912.13 亿元，比上年增长 40.3%。其中，轻工业总产值11.5

10、3 亿元，增长 294.3%；重工业总产值 900.60 亿元，增长 39.2%。规划建设董地、中箐、发耳三个工业园区和百车河生态园区，并组建了开发投资公司作为投融资平台。年以来，分别与中国青年汽车集团等家企业就重型卡车制造及零配件生产、煤化工、铝精深加工、锰镁精深加工、房地产开发、高档次城郊旅游地建设、城市基础设施等项目签订了投资协议。年，水城县工业总产值达亿元，工业对全县经济的贡献率将达由上列指标表现，我们可以看到，2011 年六盘水整体经济发展良好，房地产投资及消费大幅度增加；居民储蓄及贷款均有所增加，整体经济繁荣， 增长态势好；全市 GDP 首次突破 600 亿元大关。2011 年竞争

11、增长及工业园区建设，为 2012 年和今后几年的发展奠定了较好的基础。2、城市规划发展分析根据六盘水城市近期建设规划（20112015），中心城区总体布局 和中心城区空间结构将着力打造为；“一主一次三组团”的空间结构，“一主”指以片区、石龙片区和德坞片区为主的城市功能主中心中心组团；“一次”是指双水城市功能次中心双水次中心组团；“三组团”分别指柏杨坡片区、水月片区和老鹰山董地片区三个工业组团。（1） 中心组团向东南方向发展凤凰新区；向西方向发展德坞片区；向西南方向发展石龙片区明湖组团。（2） 双水次中心组团完善以朵片区城市功能，同时向南、向西方向扩展。( 3 )柏杨坡工业组团全面启动柏杨坡工业

12、组团的建设。（4） 水月工业组团向西方向发展建安组团，向东方向发展水月循环经济产业园区，结合空港建设发展空港物流园区。（5） 老鹰山董地工业组团全面启动老鹰山董地工业组团的建设。规划 8 处近期重点拓展区分别为：凤凰重点拓展区、柏杨坡重点拓展区、建安重点拓展区、月照重点拓展区、以朵重点拓展区、老鹰山董地重点拓展区和机场配套重点拓展区和德坞西重点拓展区。规划范围面积为 36.44 平方公里。规划 5 处近期重点改善区分别为：德坞重点改善区、石龙重点改善区、水钢重点改善区、杨柳重点改善区和双水重点改善区。规划范围面积为 16.46 平方公里。泰丰塞纳广场营销策略及市场推广策划方案（1） 德坞重点改

13、善区：规划面积 182.9 公顷，以生活居住、职业教育和旅游休闲功能为主。（2） 石龙重点改善区：规划面积 296.4 公顷，以教育科研、生态观光、旅游度假为主，配套部分居住生活。（3） 水钢重点改善区：规划面积 105.8 公顷，以水钢集团职工及家属居住功能为主。（4） 杨柳重点改善区：规划面积 168.9 公顷，是中心城区中心组团重要的城市功能承载区，规划为市级商业中心、市级体育中心和居住生活配套区。（5） 双水重点改善区：规划面积 249.7 公顷，功能定位为六盘水市中心城区次中心，城市东大门，以居住、办公、商业、客运、休闲度假为主的城市综合功能区。小结：随着六盘水经济的迅速崛起，全市

14、GDP 经济总量上升幅度为 16%，发展后劲十足，居民消费水平不断提升，固定资产投资突破 550 亿元，其中房地产投资在 2011 年完成 36.5 亿元， 均比往年大幅提升并有利于在消费上支撑项目顺利在市场打开局面，实现盈利。六盘水城市建设步伐加快，作为近期重点建设的未来城市次中心双水新区。本项目在该地段及区位优势上将得到极大的拉升，在总结以上利好的宏观经济环境的带动下，在购房者心中的认知地位、产品的居住价值、商业价值、保值增值潜力都能很好的突显。ADD:贵阳市金阳新区黔图中心广场 A1605第 25 页TEL:085168645993、房地产市场环境综合分析从 2012 年初的中央经济工作

15、会议制定的继续房地产市场的调控政策不松动，抑制房地产市场投机到继续适度从紧的货币信贷政策，再到有区别的对待首次置业群体，从中所释放系的信号，是对市场刚性需求购房者的大力支持，对投资炒房者的坚决。今年以来一线及主要城市住宅成交量持续、大幅萎缩，房价疯狂上涨一定程度上得到有效抑制，作为西部省份的贵州，由于整体经济与发达城市的差距，房地产市场还算健康，泡沫较少整体房价在西南五省城市中最低，市场刚性需求旺盛。一季度是商品住宅传统的销售淡季，通常从 4 月份开始成交量会显著上升，而 5 月份、特别是 6 月份是传统的销售旺季。但今年这个规律恐怕难以保持，从全省主要城市的市场表现来看， 今年二季度开始整体

16、房地产销售市场出现疲软，原因一是，受前期一线城市销售的影响，老百姓持币观望的情绪依然浓厚， 很多房开商受资金链吃紧影响新房施工进度和交房时间都一再拖后， 造成消费者对开发商实力的怀疑，造成持币待购，二是，受年初的央行加息的影响造成一部分购房者放弃或延缓购房计划，三是，在当前大多数房开企业资金紧张的情况下，为了迅速回笼资金保证项目能顺利开发不得已降价促销，导致给购房者楼市整体将继续下滑和和降价的迹象，综合以上分析， 本项目在六盘水市场的销售表现要以市场为导向，适时动态调整，前期储客蓄水期间以具有针对性的储备计划和营销推广策略，以快制胜，以动制静迅速去化产品回笼资金。二、项目分析1、项目概况描述本

17、项目位于东路与人民东路交叉口西北面，与水城县行政中心相邻；建筑整体外观呈法兰西欧式建筑风格；其中住宅部分 25 层、商业裙房部分 5 层，地下负一层为停车场，项目交通发达，距离市中心仅 20 分钟车程，拥有得天独厚的交通区位优势和良好的景观资源优势。项目所在双水新区核心板块，是六盘水政府规划建设的“一主一次三主团”的城市次中心，城市东大门，板块功能定位为，以居住、办公、商业、客运、休闲度假为主的城市综合功能区，该板块是六盘水市近几年重点拓展改善的区域，在城镇化建设的推动下，双水片区已经融入六盘水大城市的格局。地块四至：北面： 规划建设的项目东面：人民路（隔路向望是水城县行政中心）西面：部分为居

18、民自建房，向西是世纪雅苑、锦绣名门南面：南侧为雨田地产项目，临大道，正对优美人工湖和修建中的卡达凯斯项目2、地块周边规划项目所处位置为六盘水城市东部新区，为水城县政治、文化、教育中心，建设有小学、双水闲文化广场、明洞水库等公共设施，项目正对面是优美的人工湖，和修建中的卡达凯斯综合项目相对； 沿 大道西面有有锦绣名门、世纪雅苑在建中的项目；东北面为水城县消防大队，双水大道东南面有天羿枫凤苑和祥和人家等项目。其中，在项目周边 1KM 范围内集中了目前双水新区主要在售楼盘，竞争较大；但也是最具发展潜力的双水城市核心区域。3、产品户型分析本项目户型每户都量尽做到了保证明厅、明厨、明卧、明卫的“四名”格

19、局，各房间通道采光良好，使房屋形成穿堂风，每户均能最大限度保证客厅和一间卧室以上朝向景观面。卧室设计了低窗台凸窗，客厅至阳台为落地玻璃门，能保证客厅的采光及开阔的景观视野，户型进户设置玄关作为过渡空间，同时结合储藏空间，合理的避开了开门见厅，营造了良好的房间层次效果。4、配套及相关产品个性化建议 智能化系统（1） 安防系统社区安全防卫系统包含组团级红外监控系统、厨房瓦斯报警系统、户内紧急呼救系统、一卡通门禁可视对讲系统、夜间巡更系统。（2） 物业管理智能网停车场、库微机管理系统，能自动读取每个住户的冷水表、今后气表，实现三表系统的故障自动诊断及计算机管理。（3） 小区布线通过 ISDN 业务，

20、互联网相连，住户可通过户内个人电脑访问上述网络。 节能建议1） 外窗采用双层玻璃或贴防爆膜，减少热传导。2） 采用保温屋面，保温沙浆减少热传导。3） 采用新型墙体材料减少热传导。 化学建材的使用1） 隔墙采用轻质材料做隔墙，减少自重。2） 门窗采用中空塑钢玻璃窗，隔热防噪性能大大加强3） 采用 UPVC 水管，有利环保4） 屋面柔性防水材料采用 SBS5） 内墙采用环保涂料。 科技生活强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的发展和科技的进步，e 生活（宽带等）不仅是一种时尚，且已上升为必需，小区内按照国标进行智能化配备为此提供基础。完善配套项目所在区域目前的配套设施较少，

21、因此功能齐全、高起点的配套设施将成为我们打败竞争对手的王牌之一。根据市民的生活特点，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能，为客户提供舒适、便捷的生活环境。 物业管理对于本项目住宅而言，管理是提升项目品质的核心要素，直接决定了业主后期入住的品质。因此，本案的物业管理分两步走。 硬件在小区内安装红外线周界和可视系统；并在每栋楼的入户口安装对讲系统，确保安全。 物业管理公司的提前介入在项目销售前期即选择一家在区域内或是省内内有声誉的物业管理公司作为管理顾问，提早物业管理的介入时机，同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项目的附加值和市场形象4、项目 SWOT 综合评价分析S 优

22、势W 劣势n 城市东大门标志建筑；n 地块较小，无项目独立环境配套；n 工程主体已封顶，展示开发实力；n 单套平均面积大，总价高，缩减客户n 地理位置优越，得天独厚的资源优势；群；n 建筑形式新颖，外观华丽，在双水新区具有较好的建筑形象；n 开发商建筑设计、物业配套理念较好， 对提升物业品质做到保障。n 规划中人民中路站台就在项目门口，未来交通便利。O 机会n 双水新区城市功能逐步提升，市场认可度进一步提升；n 双水新区价格相对德坞、凤凰新区、市区来说较低，有可能吸引一大部分对价格十分敏感的客户置业；n 双水新区唯一具有广场、政府、学校资源优势的高层建筑项目；n 雨田项目的建设，对完善项目的商

23、业配套，提升商业价值有帮助；n 项目本身酒店、会所等功能配套对提升项目品质有一定的帮助。T 威胁n 受政策面影响，双水整体市场环境不如 2011 年景气，市民观望情绪比较浓厚；n 项目地块南侧”雨田项目“今后的建设将对项目景观造成直接的影响和削弱， 对项目品质是最大影响n 双水开发建设项目可售面积较大，市场竞争激烈5、项目总体评价进度好、位置好；景观好，标识性强；但后期发展受一定的影响；面临政策环境复杂多变的产业环境；房价有上涨空间。施工中应加强监管，确保项目在建设施工各个环节质量得到保证，真正打造一个好品质楼盘，赢得市场赞誉。三、项目定位1、目标客户定位从区域来源上进行分析主要来自水钢、双水

24、、滥坝、老鹰山、小河、猴场等周边乡镇；以及来自纳雍、威宁等相邻县份的客户；争取到部分市区中低端消费客户。从职业来说公务员、事业单位职工以及具有购买实力的工薪阶层。本案是中等及中高等阶层目标消费群应当定位于改善住房的再次购房消费群或多次置业者中， 他们的消费需求不低，对房型、小区的生态、文化环境的有一定的要求，但在房价方面却表现出相当的谨慎，因为目前水城不同的楼盘和地段的选择具有一定的差异性。现将着重分析他们对住宅产品的购买心理及行为。 1、要求企业品牌及项目品牌较好，能体现一定的身份感和置业自豪感；2、对环境要求较高，看重物业的综合环境因素；3、对双水新区的发展有信心，看好双水新区的价格优势和

25、发展趋势。总体而言用“政商新贵、城市 “进行概括较为准确。2、形象定位目前已经面市的住宅产品尚在发展阶段特别是中高档产品；另外消费者的消费理念相对不是很成熟，大部分居民认为“小区的绿化、景观、环境是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。我们的项目地块地处城水城县核心位置，未来双水新区城市中心；结合我们项目特点，确定本项目的产品形象定位为中高端的品牌路线。因此我们的目标提升价值、创新理念我们的策略倡导高端生活品质；塑造高端住宅形象赢得消费者认同借品牌与地段之势而上，撬动区域市场项目自身胜出同时，通过行为主张，产品核心价值、差异性、跳出周边竞争包围3、形象定位：行政官邸醉美华宅“醉美”充满浪漫主

26、义色彩，与本案法兰西风情建筑风格吻合；同时“醉美”与“最美” 谐音，意指“最好的房子”；行政官邸，把本案品质提高到最大的层面，通过行政、官邸与本案目标客户群产生心理呼应。主打广告语：最“贵“的房子，最美的生活！此“贵“非彼贵，此贵为“贵气，富贵，贵人”；人以类聚，县府旁，广场边，畅享最便利交通，最优越环境，最完善配套，赢取最美丽生活。寄希望给予业主最好的祝福， 给予业主最好的归宿。同时，以“贵”提起人们的好奇心理，要看看最“贵”的房子什么样，为何敢打最“贵”的房子，暗合人们的好奇心理，为营造价格空间做准备，做解释。系列广告语：不要和我比环境，我家门前就是广场不要跟我比升值，我这里是最中心城中央

27、县府旁广场边最美华宅 富贵天定，大器在你法式风情，经典生活成就越大，圈子越小定位诠释：本案定位高调，策略高举高达，主推“贵“字当头，自古富贵兼得为人之愿望，本案通过阐述”贵“房子与”美”生活的关系,衔接呼应行政官邸的一房难求。4、价格定位：（1）、低开高走、稳步提升策略：以几套相对偏低单价或总价的住宅价格作为市场价格切入，采用低幅多频方式提价，逐步推出略高于市场价格的主力价位，营造不断升值趋势。第一阶段：通过高端形象推广，积累客户意向，带动市场，聚集人气； 第二阶段：物超所值的高性价比入市，形成“价美质优”的市场印象； 第三阶段：低幅多频调价，价格逐渐涨幅产生“升值”的市场印象，同时铸造平稳、

28、幅度较大的价格走势。2、低价辅助策略：低单价低总价体现正式销售时，挑选几套位置、景观略差的房型及面积较小的房型。以较低单价或较低总价首先推出，消除客户对本项目高端形象所带来心理价位的抗性。（“富贵不贵的好房子”）。3、分户定价原则及调差因素面积：大面积起价略低、小面积起价略高层差：15F 以下层差 15 元/平方米/层，16 层至 26 层层差 20 元/平方米/层，27 层层以上层差 30 元/平方米/层。顶层定价在 4200-4500 元之间，根据各套屋顶花园面积及景观朝向的差异进行定价。朝向：综合考虑南北向、东西向景观：综合考虑与项目周边景观因素的关系。其他因素：户型内部结构、细节采光、

29、屋顶花园观景等因素。四、营销策略1、总体营销策略及目标规划本项目总体的的营销策略应遵循从低区高区中区分批销售、层层提价、稳步推进的原则。有利于价格的推进及风险控制，在销售上能得到较好的衔接，整个项目营销周期控制在 12 个月内完成。6 月初6 月底 随着项目市场形象的建立广告宣传的导入、项目知名度、概念得到最大程度传播，达到家喻户晓的效果，特别是针对我们的目标客户群，建立起市场的渴望。7 月初- 8 月底 VIP 客户储客达 150-200 批。9 初10 月初 第一批次解筹率达 50%以上；项目品牌概念深入人心；期内销售率达到 80%以上，项目的核心观得到社区人群的大量认可， 口碑传播效果佳

30、。2、塞纳广场 10 大核心价值价值 1：城中央双城市干道旁，奢享各种城市功能配套，交通便利，配套完善价值 2：县府旁与县府为邻，与尊贵为伴，与安全向依价值 3：广场边宽阔、开阔，人的视野融入全新广场概念价值 4：高配备全天候智能化监控设施、酒店式大堂、门厅装修;尊享墅级配套价值 5：好邻居千金买屋，万金买邻；一群好邻居，一个好圈子；聚集高端城市人群的生活圈子，为生活、为工作铺平道路价值 6：好实力泰丰品牌，封顶才认筹，穿衣才开盘，实力，降低风险。价值 7：有品牌好品牌的房子，成就业主身份感；身份感铸就自豪感，成就价值符号价值 8：好管家好房子要好管家；美生活要好管家；管家式物业，居家有保障价

31、值 9：好建筑法式建筑、精工雕琢，经典建筑，筑就辉煌价值 10：有潜力城市中央顶级物业，价格洼地蕴藏增值潜力，投资价值极高3、营销节点分析安排n 5 月中旬项目的主体封顶，同时对目前的准备工作开始进行等现实情况分析考虑，在项目销售，应给足前期准备时间（造势）；n 6 月初6 月底时间段作为项目广告形象的导入阶段，6 月中旬售楼中心施工完毕；n 8 月中旬样板房施工完毕并组织开放；n 7 月初- 8 月底认筹客户储客量达 150-200 批n 9 月初11 月时间段作为项目开盘强销阶。4、策略组合计划营销期策略组合形象导入期（6 月7 月）客户蓄水期（7 月 8 月 ）开盘期强销期（9 月11

32、月）营销目标高举高达， 迅速建立本n 塞纳广场项目概念n 第一批次解筹率达项目在市场上的认知及形象深入人心；50%以上；度，项目的高端形象深n 项目知名度传播到n 开盘期内总体销售率入人心，口碑传播达到位。达到 45%-50%。较好的效果，意向客户n VIP客 户 储 客 达n 项目居住价值观得到电话咨询、售楼部现场150-200 批。客户的大量认可，口碑咨询。第一批次 VIP 客户开始认筹。n 项目品牌概念深入人心。传播效果佳工程进度售楼中心盛大落成开放样板示范区施工完毕并组织开放。建筑内部装修及外立面施工开始价格策略价格保密价格保密、价格试探 30000认 筹 金 抵50000 元房款n

33、价格提升，第一批次推售房源均价 3300 元/平方米左右； 开盘日根据交款多少给予优惠，交多优惠多，全款优惠更大SP 计划看房送精美礼品； 赠送电影票；赠送精美楼书；开盘抽奖； 特价房源； 赠精美杂志RP 计划 高端商务聚会、冷餐会n 塞纳广场品质生活活标准发布会n 开盘庆典n 爵士、 蓝调音乐part 演出5、开盘条件n 预售房许可证取得n 客户积累量达 150 个以上n 开盘销售政策落实n 房源控制方案n 售楼中心装修完毕并投入使用n 现场包装n 相关表格资料n 开盘方案准备6、认筹计划如何采取有效的认购策略，为避免非法集资及非法认筹的方式进行认筹，针对本案目前情况，建议采以下两种方式认筹

34、：（1） 、预售许可证办理完毕之前意向储客，储单也可省钱这个阶段我公司建议采取先在指定银行开设诚意账户的形式吸纳意向客户，客户凭诚意帐户 30000 元存款凭条领取 VIP 优惠卡，正式认筹时可优先认筹；认筹后可享受享受 20000 房款优惠。客户可自由支配自有现金，通过存款甄别客户的诚意及信用。（2） 、预售许可证办理完毕至开盘前30000 抵 50000，“日进斗金”升值计划利用售楼中心开展认筹，通过户外广告，DM 宣传、内部关系等多种传播手段，项目达到一定的市场知晓度；客户交付 30000 元认筹金可冲抵 50000 元房款；同时享受“日进斗金” 升值认筹计划，即自认筹之日起，享受如下升值优惠： 凡认购建筑面积在 100 平米以下的客户可享受 50 元天“累计购房基金”；开盘当日， 累计总金额可抵扣房款。 凡认购建筑面积在 100 平米以上的客户可享受 70 元天“累计购房基金”；开盘当日， 累计总金额可抵扣房款7、开盘计划开盘前，根据销售顾问应该把控客户要求和诚意度，具体储客如下：1） 、对意向极好的优质客户，可以定位为 A 级诚意客户，直接定下来房号，但是不出具任何证明，在实客登记资料中将客户房源、价格等都注明。开盘当日，并告知客户过来， 房源就是他的，需制作A 级诚