土地开发政策与业务流程.ppt

1、土地开发政策与业务流程,并购与投资银行部 二一一年八月,1,目 录,一、现行土地政策法规摘要 二、土地分类 三、土地规划 四、土地使用权取得方式 五、土地一级开发和土地供应及竞买 六、土地二级开发 七、工业房地产再处置 八、实际工作中应关注的要点,2,1、基本法律：1986年国家颁布的中华人民共和国土地管理法 1994年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法 2007年颁布的中华人民共和国物权法,一、现行土地政策法规摘要,3,现行土地政策法规摘要,2、指导具体工作的办法、条例、规定：在上述三部基本法律的指导下，下发了一系列关于土地管理、房地产开发、以及房地产物权管理等方面具体管理办法、条例和规定

2、。按照土地开发流程将平时工作中涉及较多的主要法规摘要如下：,4,现行土地政策法规摘要,5,6,二、土地分类,7,土地分类（续）,8,土地分类（续）,9,三、土地规划,1、土地利用总体规划（土地管理部门主导）：对所有土地的使用性质进行划定，明确农用地、建设用地、未利用土地。 2、城市规划（规划部门主导）：对建设用地的用途进行规划，包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、道路交通用地、广场用地、市政公用设施用地 、绿地、特殊用地、水域或其他用地。 3、控制性详细规划（规划部门主导）：对建设用地的具体地块的建设指标和配套设施的建设要求进行明确。 土地的使用性质主要是通过上述三个规划来界定的。

3、要了解一块土地适合做什么项目，主要查看土地利用总体规划和城市规划；要了解一个工程如何规划建设，主要查看控制性详细规划。在项目选址时，要看这三个规划。,10,土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给土地使用者使用的行为。 划拨土地的范围有： 1）国家机关用地和军事用地； 2）城市基础设施用地和公益事业用地； 3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 4）法律行政法规规定的其他用地（如监狱、收容所用地等）。,划拨方式,出让方式,国有土地使用权出让，是指国家将一定年限的国有土地使用权有偿出让给土地使用者的行为。 出让方式

4、有招、拍、挂和协议出让等4种方式。 土地使用权出让最高年限为： 1）居住用地70年（招、拍、挂） ； 2）工业用地50年（招、拍、挂） ； 3）教育、科技、文化卫生、体育用地为50年（协议） ； 4）商业、旅游、娱乐用地40年（招、拍、挂） ； 5）综合或其他用地50年（招、拍、挂）。,租赁方式,土地使用权租赁是指新用地人向原土地使用人支付租金形式获得土地使用权的行为。 主要在企业之间发生。,四、土地使用权取得方式,使用权人以不同方式取得土地使用权，获得的权益不同： 以划拨方式取得土地使用权：只能使用，不能再处置； 以出让方式取得土地使用权：既有使用权，又有处置权，可用于出租、再转让等处置；

5、以租赁方式取得土地使用权：按租赁协议的约定使用，一般不具备再处置权。,11,五、土地一级开发和土地供应及竞买,1、土地一级开发：是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 1.1 一级开发主体：由政府授权的国有或国有控股企业、土地储备中心或者通过招标方式确定的一级开发企业。 1.2 一级开发流程：包括计划编制、前期策划、征询意见和审批、组织实施土地一级开发四个阶段。具体流程见下页。,12,依据 1、北京市国民经济和社会发展计划； 2、北京市城市总体规划； 3、北京土地利用总体规划。,市政府 1、土地供应计划； 2、土地利用

6、年度计划； 3、土地储备开发计划。,原土地所有者或使用者； 1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意； 2、向市国土局提出土地一级开发申请。,市国土局 1、受理申请并进行土地预审； 2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案。,前期策划,计划编制,土地一级开发流程图（以北京市土地一级开发流程为例）,土地一级开发,13,土地一级开发流程（续）,市发改委 核准,土地一级开发主体,市政府批准 1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续； 2、存量国有建设用地收回国有土地使用权。,市规委 规划意见书,市政专业部门 市政接用意见,市交通委 交通评价意见,市建委 建设意见,市园林局 古树处理意

7、见,市文物局 文物保护意见,市环保局 环境评价意见,委办局联席会 市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见。,市国土局会同相关部门 1、确定土地一级开发主体（委托或招标）； 2、下达土地一级开发批复； 3、签订土地一级开发合同。,征询意见和审批,编制控规报市规委,市规委征询园林、交通、水务、市政、文物等部门意见,市规委通过控规方案上报市政府,市政府批准控规方案,控规审批,14,土地一级开发流程（续）,组织实施土地一级开发,相关委办局 办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。,土地一级开发主体 组织实施征地、拆迁

8、和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。,市国土局会同相关委办局 1、审核土地一级开发成本； 2、组织验收土地； 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费； 4、纳入市土地储备库。,15,1.3土地 一级开发成本组成：,土地一级开发,16,2、 土地供应和土地竞买 2.1 供应方式,土地供应和土地竞买,2.2 供地价格组成 2.3 土地供应和竞买流程：包括入市准备、市场交易、签订合同和办理后续手续三个阶段。具体流程见下页。,一级开发商直接挂牌出让 土地储备中心先收储，然后再招拍挂出让,土地一级开发建设补偿费 土地出让金（包括溢价收益）,注：工业用地两种供地方式均可，

9、但房地产开发用地只能是先由储备中心收储，然后再招拍挂出让。,17,依据市政府年度土地供应计划； 1、北京市国民经济发展计划； 2、宏观调控和房地产市场运行情况； 3、储备开发土地情况。,市国土局 1、确定土地出让方案； 2、发布国有土地使用权出让公告(报纸、网站、土地交易市场)； 3、制定招标拍卖挂牌文件。,市国土局会同市发改委等有关部门 确定土地出让价格,投标人、竞买人,市土地交易市场 1、到土地交易市场购买相应土地的招标拍卖挂牌文件； 2、提出竞买或投标申请，需提供竞买或投标申请书、董事会决议或法定代表人授权委托书等资料，并交纳竞买保证金或者投标保证金； 3、竞买人按规定参加招标、拍卖、挂

10、牌现场竞价活动。,市国土局 1、签订国有土地使用权出让合同； 2、交纳政府土地收益和土地开发费等。,中标人、竞得人,规划委 建设用地规划许可证,签订合同和办理土地证,市场交易,国土局 地籍调查、国有土地使用证,入市准备,土地供应和土地竞买流程图（以北京市土地供应和竞买流程为例）,土地供应和土地竞买,18,3、 土地竞买时优惠地价的落实 在土地竞买前，一般先与属地政府签订项目入驻协议，以约定属地政府对项目提供的优惠政策，工业项目一般可向属地政府申请如下优惠政策：地价补贴、建设资金补贴、项目贷款贴息、税收返还、人员安置、提供配套生活区用地、配合项目审批、减免市政配套费等相关费用。 关于优惠地价的落

11、实方案：土地竞买时实际竞买成交价一般高于此约定价格，两者的差额即为政府在项目土地供应上给予的优惠政策。其落实方案有： （1）先补后缴政府先将差额部门补贴给企业，然后与企业应承担的部门一并缴清； （2）先缴后补先由企业按照成交价缴清地价款，然后由政府将差额部门补贴给企业。 政府补贴企业的方式一般有：（1）产业结构调整基金； （2）科技研发费； （3）企业发展奖励基金； （4）项目奖励资金。,具体要根据各地招商引资政策而定,土地供应和土地竞买,19,六、土地二级开发（工程建设）,1、新建工程程序图（工业用地）,20,2、新建工程流程图（工业用地）,土地二级开发（工程建设）,21,3、新建工程程序图（配套住宅用地）,土地二级开发（工程建设）,22,4、新建工程流程图（配套住宅用地）,土地二级开发（工程建设）,23,七、工业房地产再处置,1、产权变更出的方式不同，流程也不同,开发完成后的房地产的使用,（1）房地产投资流程,（2）房地产买卖的流程,项目提出,评估,董事会/股东大会决议,签订协议,新公司注册,完税,过户登记,工商变更登记,验资,增资时,项目提出,评估,董事会/股东大会决议,签订协议,完税,过户登记,自 用 对外出租 对外出售 对外投资,不发生产权变更 发生产权变更,24,2、两种处置方式的运作成本分析,工业房地产再处置,对于用土地投资这种处置方式，财