新景祥2011年6月杭州地产观察_W

1、海量房地产资料下载 房商网 连锁中地产专业服务商中地产策划企业 TOP10杭州地产观察2011 年 6 月2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款海量房地产资料下载 房商网 杭州市 6 月份房地产市场研究报告服/务/创/造/价/值 目录第一篇 房地产市场资讯2第一章、热点评述2一、政策法规2二、宏观动态3三、行业动态4四、市场反应6五、杭州资讯8第二篇房地产一级市场分析10一、土地供应分析10二、土地成交分析13第三篇房地产二级市场分析16第一章：商品房市场16一、市场综述16二、板块成交情况17三、各物业成交情况17四、商品房成

2、交排名18第二章、住宅市场18一、住宅市场综述18二、六月开盘项目情况22四、重点项目跟踪23五、7 月份开盘项目24六、个案分析25第三章、办公、商业市场27一、办公市场27二、商业市场28第四章房地产营销分析28一、营销综述28第三篇萧山市场分析30一、市场综述30二、成交结构31三、存量分析31四、个案分析32六、区域竞品跟踪33392012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款第一篇 房地产市场资讯第一章、热点评述一、政策法规2011 年 6 月份国家及各地方相关政策一览表时间政策名称颁布单位主要内容6月1日广州加强对刷卡收取商品房预售款广州国土资源局自 2011 年 6 月 1 日

3、起，开发企业通过 POS 机收取商品房预售款的，POS 机资金结算账户必须是预售证中注记的预售款专用账户。本施行之前已设立 POS 机的，必须于 2011 年 6 月 10 日前将 PO S 机资金结算账户变更为预售款专用账户。6月2日关于切实落实保障性安居工程资金加快 预算执行进度财政部、住房和城乡建设部要求各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。6月7日国有土地上房屋征收评估办法住房和城乡建设部被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧

4、程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。6月 14 日年内存款准备金第六次上调央行从 2011 年 6 月 20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。这使得存款准备金 “一月一调”的频率得到延续，本次上调后，存款准备金率将达到 21.5%，再度创下历史新高。6月 23 日关于明确跨境人民币业务湖南省人民政府外商直接投资人民币结算业务目前处于个案试点阶段。目前人民币外商直接投资业务试点对国家限制类和重点调控类项目暂不受理。同时要求境外参加银行只可为内地企业作为收款或付款方的贸易项目办理人民币购售业务，不能办理与内地企业无直接贸易往来支付的人民币购

5、售业务。6月 29 日关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题国家发改委地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设；支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资；企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续。6月 30 日关于经济适用住房上市交易有关问题的补充成都市城乡房产管理局规定5 年内经适房出售由政府回购，而5 年后交易增值收益的60%要上缴。这或许为经适房的退出机制提供了借鉴方向。6月 30 日广州市地方税务局关于土地增值税预征率的公告广州市地税局住宅类房地产开发项目土地增值税预征率为，普通住宅 2%，非普通住宅3%

6、，别墅 4%；生产经营类房地产开发项目预征率为，写字楼(办公用房)2%，商业营业用房和车位 4%；对符合市政府“经济适用住房(含解困房)”和“限价商品住宅”规定的房地产开发项目，不实行预征土地增值税，待其符合条件时按规定进行。6 月份宏观政策层面主要体现在保障房建设和存款准备金上调，其中国家对地方保障房建设的督促、落实将是今年最重要的工作之一，6 月份国家保障房的相关政策主要体现在保障房的资金渠道问题，通过 10%的土地出让金保证及放宽保障房融资渠道进一步加快保障房建设，上调存款准备金率主要原因是抑制不断上涨的通胀压力，但同时也增加了开发贷、购房贷的难度和成本。二、宏观动态 银监会出台新政支持

7、小企业贷款6 月初，银监会下发了关于支持商业银行进一步改进小企业金融服务，对于运用内部评级法计算资本充足率的商业银行，允许其将单户 500 万元(含)以下的小企业贷款视同零售贷款处理。在计算存贷比时，对于商业银行发行金融债所对应的单户 500 万元(含) 以下的小企业贷款，可不纳入存贷比考核范围；并对小企业不良贷款比率实行差异化考核， 适当提高小企业不良贷款比率容忍度。加大银行对小企业信贷支持的动力，新政策提高了银行向小企业提供信贷的积极性。 全国地方负债 10 万亿元，负债率 70%未超偿还能力6 月底，国家审计长在向全国人大会作工作报告时表示，截至 2010年底，全国省市县三级地方债务总规

8、模为 10.717491 万亿元，其中地方政府负有偿还责任的是 6.71 万亿元，占 62.62%。总体看，全国地方政府性债务负担尚未超出其偿债能力。上述审计公告内容表明，2010 年底，有 78 个市级和 99 个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于 100%，分别占两级政府总数的 19.9%和 3.56%。 央行 6 月 30 日发行 200 亿央票中国人民银行 29 日下午公告称，将于 6 月 30 日发行 50 亿元 3 月期央票和 150 亿元 3年期央票。其中 3 月期央票继上周停发以来稍放量，而 3 年期央票是自 6 月 2 日以来再次发行。周二发行的 1 年期央票发行利率再次跳

9、升，已经超出一年期定存利率 24.82 基点，市场加息预期渐强。本周公开市场到期量共计 1420 亿元，较上周的 830 亿元增加 590 亿元。预计本周央行在公开市场仍将维持净投放。 个税起征点定为 3500 元 ，9 月 1 日起施行6 月 30 日下午，十一届全国人大会第二十一次会议表决通过了全国人大会关于修改个人所得税法的决定。根据决定，个税起征点将从现行的 2000 元提高到 3500 元，修改后的个税法将于 2011 年 9 月 1 日起施行。 重启汇改周岁，人民币涨 5.5%6 月 19 日最后一个交易日，人民币对美元汇率中间价报 6.4716，创出汇改以来新高。自去年 6 月

10、19 日汇改重启以来，人民币升值幅度已达 5.5，而衡量通胀水平的 CPI 指数， 也月月攀升，5 月份的 CPI 涨幅更是创下了 34 个月的新高。一年来，人民币汇率走势整体呈现出“碎步式”升值和弹性增强两大显著特征。 央行发布二季储户调查报告，房地产仍是投资首选央行 16 日发布的2011 年第 2 季度储户问卷调查报告显示，在当前物价、利率以及收入水平下，居民储蓄存款的意愿更高，投资意愿回落。而当日公布的2011 年第 2 季度企业家问卷调查综述也显示，企业未来投资意愿小幅回落。在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民占 22.2%，比上季减少 2.8 个百分点，仍为居民投资首选。

11、货币依旧泛滥，6 月份 CPI 或超 6%6 月份我国物价形势仍不容乐观。在 6 月 11 日举行的第五届中国经济增长与周期国际高峰论坛上，中国社科院经济研究所学部委员张卓元指出，影响 6 月份居民消费价格指数(CPI)的翘尾因素达到 4 个百分点，因此 CPI 可能达到 6%的高点，全年 CPI 可能接近 5%。 6 月非制造业 PMI 连续两月回落中国物流与采购联合会 3 日发布数据显示，6 月份中国非制造业商务活动指数为 57%， 较上月回落 4.9 个百分点，这是该指数连续第二个月出现回落。这是否预示今后一段时间内企业经营和经济增长继续趋缓，值得关注。三、行业动态 土地监控扩容,楼市调

12、控将深入国土资源部对土地市场的监控再度升格。去年 12 月份，国土部要求全国 105 个重点城市需要及时上报高价地块，如今，这一范围已扩大到全国所有县级及以上城市。国土部 5月 26 日向各省国土部门下发了关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，文件要求各县级国土部门对 2011 年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在 6 月 30 日前补充上报。 十家信托公司房地产信托业务被叫停近日信托业内再度流传房地产信托业务被暂停的消息，称日前有关部门已经以口头和书面的形式了相关信托公司，要求“房地产信托余额不得超过 4 月底的规模。” 监管部门近期召集部分信托公司负责人开会，要求房地产信托余

13、额不得超过 4 月底的规模， 并叫停了十家信托公司的房地产信托业务，但并没有全面停止房地产信托业务。此举对房地产信托业务无疑将是一个很大的打击。 住建部要求各地保障房 11 月末前须全面开工并公布信息根据住房城乡建设部此前发出的关于公开城镇保障性安居工程建设信息要求，各地要公开保障性安居工程建设信息，11 月末以前必须全面开工。住房城乡建设部要求， 年度建设计划、开工和竣工项目信息，应在当地政府网站公开工项目信息，还应在项目建设地点公开。 12 家房产商因价格等行为被罚款 363 万继 5 月份发改委对北京市场展开商品房明码标价检查后，6 月 24 日发改委再次披露， 近期又派出调查组赴天津、

14、上海、重庆、南京、杭州、广州、成都、西安八个城市检查，并发现有 12 家房地产企业存在未明码标价的情况，发改委共对 12 家房企处以 363.5 万元的罚款，其中广州一家房企被最高处罚 69.5 万元。 住建部公布房企百强七成缺席保障房住房和城乡建设部政策研究中心、中国建设报社发布的中地产企业社会责任实践研究报告显示在百强房地产企业中，有七成未参与保障房建设。房地产企业参建保障房的整体情况并不乐观。参与 2010 年保障性住房建设并公布了在建面积的有 18 家企业，排在前十名的企业中，有 8 家公布了 2010 年保障性住房建设总面积，其平均值为 92.37 万平方米，总面积为 739 万平方

15、米，占公布的 18 家企业总面积的 43.63%。 严厉房产调控下，中粮地产将尝试多渠道融资6 月初，中粮地产在深圳总部举行 2010 年年度股东大会，中粮地产明确表示， 在房地产市场的严厉调控以及银根收紧的现状下，公司今年在融资方面受到较大影响，将尝试多渠道的融资来支撑发展。同时公司将择机去寻找商业项目，将一部分持有、一部分销售，最理想的状态是销售大一点，持有少一些，这样能加快资金回笼。 雅居乐联手苏宁电器俏江南等国内著名商家抢滩商业地产2011 年 6 月 3 日，雅居乐商业地产招商推介会暨联盟商户签约仪式在深圳华侨城洲际大酒店隆重举行，来自、深圳和大珠三角的 70 多家知名商户出席了会议

16、。商家们对雅居乐着力展示的商业不动产项目表示了浓厚的合作意愿，本次与雅居乐地产结为战略联盟商家的企业包括：苏宁电器、俏江南股份有限公司、深圳市海上世界实业发展有限公司、保利影业投资、时代今典影院、佛山兴华百货、至尊汽车租赁、华美天培教育。 一线品牌抢攻二三线城市6 月 16 日, 碧桂园湖南区域品牌发布会在长沙碧桂园凤凰酒店隆重举行，这一次是碧桂园湖南区域 8 盘齐发的首次正式亮相。就在 6 月 3 日，碧桂园在郴州再次拿地，正式进驻郴州。一线品牌在湖南二三线城市的积极拓展并非个例，郴州恒大、五矿、保利地产、中建地产等更是早已经在湖南的许多市州落子布局。 富力接手深圳凤凰队，更名广州富力足球队

17、再上征途6 月 26 日晚，广州富力地产与广州市足协、沈阳金德正式签约，自此广州富力地产正式接手深圳凤凰，新俱乐部改名为“广州富力地产股份有限公司足球俱乐部”，球队也正式改名为“广州富力足球队”。一直关注足球运营并跃跃欲试的富力，终于找到心仪的球队， 一方面，把由于资金问题而濒死的深圳凤凰队救活，另一方面，富力也如恒 大、万达等知名房企，准备享受一场足球带来的品牌推广盛宴。 龙头房企主动出击，万保金招半年销售 1234 亿根据中产信息集团联合中地产测评中心共同发布的2011 年上半年中地产企业销售排行榜 TOP30显示，2011 年上半年，以万科、保利为代表的龙头房企延续了去年的良好销售势头，

18、销售金额均同比大涨，其中传统龙头“万保金招”上半年共计销售的金额达到 1234.3 亿元，同比去年的 670.3 亿元上涨了 84.17%。6 月份宏观经济依然不容乐观，央票由于一二级倒挂的原因对压缩货币流动性并没有起到有效的作用，6 月份 CPI 将超过 6%， 人民币升值、同时本月 PMI 为 50.9%，继续下滑， 经济增速回落态势延续，宏观经济政策陷入两难境地。政策出台新政支持小企业贷款的同时， 紧缩性政策还将进一步出台。6 月份房地产市场中，保障房建设依然是主旋律，受政策影响， 开发商资金压力增加，本月房地产开发出现一些新的东向，多个一线开发企业调整了企业战略，布局二三线城市、加快商

19、业开发力度、加大营销推广，虽然与 2010 年政策年相比，今年上半年一线品牌企业依托品牌和规模优势，销售业绩良好，但整体房地产企业生存压力剧增，销售放缓、资金不足、市场信心不足等等表现，在今年房地产调控目标已成定局之下， 预计下半年房地产依然维持上半年市场态势。四、市场反应 全国百城 6 月房价同比涨 2.87% ，广州领涨十大城市6 月全国 100 个城市住宅平均价格为 8856 元/平方米，环比 5 月上涨 0 .41%，根据监控数据报告显示，6 月份 75 个城市房价环比上涨，仅 25 个城市下跌。6 月十大城市均价为15829 元/平方米，与 5 月基本持平，同比去年 6 月则上涨 2

20、.87%。十大城市里面，广州环比上涨 0.38%，领涨十大城市，此外杭州、深圳、上海、天津、武汉也环比上涨。而北京、成都、南京、重庆四城市则环比出现微跌。 满足单身族买房需求，武汉公积金贷款额度上调至 70%武汉住房公积金管理中心获悉，为满足年轻职工基本购房贷款需求，调整公积金贷款实施细则中单方缴存公积金职工的贷款限额标准。按照规定，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的 50%，在武汉住房公积金管理中心及其分中心正常足额缴存住房公积金达 6 个月及以上的在职职工，购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。 全国首个限购松绑城市：大连一家三口可买 6 套房以“家庭”为单位

21、，改以“个人”为单位限制购房。 上半年，逾一半的城市新房成交量下跌某研究机构数据显示，刚过去的 6 月份，该机构监测的 30 个城市中，逾八成成交量下跌，有 4 个城市成交量跌幅超过 40%，其中连云港环比跌幅最大，达到 48%。10 个重点城市中，仅北京和武汉成交量环比上涨，其余城市均下跌。其中杭州跌幅最大，接近 45%， 南京跌幅亦超过 20%。今年上半年，20 个主要城市中有超过一半的城市新房成交量下跌， 其中海口的成交量降幅最大，超过 60%。 上海商品房库存创新高，开发商压力大或全面降价今年 6 月份，上海商品房库存量达到了 850 万平方米，创下三年来新高。上半年销售惨淡，以及即将

22、到来的楼市淡季，使得一些开发商开始在近两周的时间里集中推盘。那么这样的存量，势必会造成上海楼市供大于求的局面，进而促使价格有所下调。 广州 6 月一手房价 11357 元创年内新低据阳光家缘网签数据显示，6 月 1 日至 6 月 29 日，广州一手住宅成交面积为 81.78 万平方米，环比升 0.5%；成交套数为 6893 套，环比降 1.1%；均价为 11357 元/平方米，环比降 5%。一手房价已经是广州今年以来的月度最低价，而且也是自去年 9 月以来，连续 10个月内的楼价新低。此外，6 月份广州成交套数前十的楼盘，仅有 2 个万元盘，比 5 月份减少了两个。 北京楼市 8000 亿元库

23、存压顶，房价下降可期北京的房地产交易管理网数据显示，截至 6 月底，北京 2011 年上半年，期房住宅签约套数为 36571 套，同比去年下调16%，现房住宅同比下调18.5%。住宅总签约套数为43353套，同比下降 16.4%。北京 2011 年上半年，项目签约率仅 43.1%。” 北京商品房库存总面积分别为：期房面积 1510.5 万平方米，现房面积 1809.5 万平方米。总库存面积为 3320 万平方米， 根据今年在售期房预售均价，目前全市积压库存总市值已经超过 8000 亿。五、杭州资讯 杭州市公积金月缴存基数下限比去年上调 210 元杭州住房公积金管理中心发出关于开展 2011 年

24、度住房公积金调整工作，规定住房公积金月缴存基数下限向上调整为 1310 元，较 2010 年提高了 210 元，涨幅为16.03%。7 月 1 日起，个人或单位最低月缴存数=缴存基数 1310 元缴存比例 12%（元以下四舍五入）=157 元。合计月缴存额=个人月缴存额（157 元）单位月缴存额（157 元），将达到 314 元。 万科融资 12 亿元开发杭州白鹭郡南项目万科企业股份有限公司 6 月 16 日公告，为满足杭州白鹭郡南项目开发的需要，操作该项目的杭州良渚文化村开发有限公司向金融机构融资人民币 12 亿元。杭州良渚文化村由公司全资子公司浙江万科南都房地产有限公司持有 100%的股权

25、。同时，公司全资子公司深圳万科为该笔融资提供连带责任担保，担保期限自保证合同生效之日起至融资合同项下杭州良渚文化村全部义务履行期限届满之日后两年止。 金色黎明 7 月入市，滨江集团低价策略保百亿作为滨江集团下半年的重点大盘，杭州金色黎明项目在开盘一推再推的情况下确定于 7 月初面市。金色黎明首次开盘将推出一期 1、6、13 号楼，户型面积为 87-138 平方米的房源，以 87 平方米、89 平方米的小户型为主。预计售价约 22000 元/平方米左右，远低于目前周边楼盘的在售价格。尽管这是滨江新一代高层项目代表作之一，但为了加速项目的销售， 滨江同样采取低价销售策略。 保利香槟国际产品品鉴会隆

26、重举行 6 月 19 日或将首开6 月 12 日，位居申花城西中心的高端楼盘保利香槟国际产品品鉴会盛大举行，500 余位 VIP 预约客户汇聚一堂，共同了城西改善的新里程。据现场说明会介绍，保利香槟国际或将于 6 月 19 日首次开盘。保利香槟国际首期房源面积在 85139 平米之间，主推139 户型，均为两梯两户，纯边套户型设计。 新西湖小镇首推网上卖房，网上预订一般杭城楼市除了蠢蠢欲动的降价潮之外，目前新西湖小镇推出的网上卖房活动，成为杭州房地产界的另一热议话题。此次新西湖小镇网上卖房的核心，是通过网络平台组织团购。团购数量达 30 套，按揭 98 折，全款 95 折；团购数量达 60 套

27、，按揭 97 折，全款 94 折；团购数量 150 套，按揭 93 折，全款 9 折。这是新西湖小镇网上团购的优惠幅度。6 月 26 日-27 日的团购活动中，开发商宣布所有购房者都可享受 9 折优惠，项目最终成交仍然不到 40套成交仅占 30%不到。 杭州上半年卖地收入 280 亿元 同比降 3 成2011 年上半年杭州共出让土地 4792.5 亩，成交金额约280.1 亿元，与去年上半年相比， 下降了近 30%。其中，三大区域中仅主城区的土地出让收入出现了大幅度的下降，同比降幅达 69%；余杭、萧山反而双双大涨 3 成以上，成交金额分别为 102.7 亿元和 99.9 亿元， 第一次大幅超

28、越主城区。杭州主城区供应量异常稀少，尤其是住宅用地。主城区上半年仅推出612.9 亩土地，不到去年同期的 4 成；而其中宅地（包括商住用地）仅 5 宗，共 246.9 亩， 仅为去年同期的四分之一。 寰宇天下产品鉴赏暨建党伟业明星见面会举办6 月 11 日 14 点，寰宇天下产品鉴赏暨建党伟业明星见面会于洲际酒店国际会议厅隆重举行。寰宇天下从 4 月开始的“家国邦”广告形象宣传，此次寰宇天下携手建党伟业献礼建党 90 周年，也是一种主流文化的传播，地产与文化的跨界，是中海发展战略的延伸。 绿城明月江南西区新品发布6 月 23 日，绿城明月江南在萧山开元名都大酒店举行西区新品发布会。绿城明月江南

29、目前在售东区，受政策影响目前销售缓慢，为应对市场变化，项目以本次新盘发布会为契机， 力推西区房源，西区 90 -200 平米的户型配比，提供了更为多样的产品类型。7 月份将首次推出西区 135-185 房源。受供应量的持续加大，6 月份全地产市场成交保持平稳上升，但同时上半年多数城市的房地产存量达到历史新高，受政策影响，上半年多数城市房地产整体成交量下跌明显， 购房客群压缩、成本加大是主要原因。目前有少数城市已经出现政策松动，如上调公积金贷款额度、大连二套房以“个人”为单位等，但这仅仅是个别城市，政策放松很难在其他城市进行扩散。杭州本月多个项目举办了产品发布会，销售不畅、资金压力大促使项目加快

30、入市，新的销售模式开始尝试，但表现一般，和住宅市场一样，杭州上半年土地市场表现不尽人意。未来不论杭州还是其他城市，顺应政策变动，通过加速推盘抢占市场，并以降价优惠吸引潜在客源将是未来房地产市场主要策略表现，也是开发商实现市场突围的主要手段。第二篇房地产一级市场分析一、土地供应分析1、土地供应结构分析 6 月份杭州八区经营性土地整体供应量与 5 月份基本持平，但其中住宅用地供应量依然偏低，未能呈现正常的供应水平，在 2011 年土地供应计划的压力下，上半年住宅用地供应不足将会加剧下半年住宅用地的供应量的增加。2011 年 6 月2011 年 5 月2010 年 6 月环比增长同比增长住宅供应（万

31、）17.720.927.7-15.3%-36.1%商业供应（万）32.432.79-0.9%260%总共供应（元）50.153.636.7-6.5%36.5%注：以上数据包括杭州八区，数据来源杭州6 月份杭州八区经营性土地共供应 23 幅地块，供应面积为 50.1 万，与 5 月份相比， 下降了 6.5%，基本与上月持平。其中住宅用地供应 17.7 万，供应下降 15.3%，商业用地比上月供应仅下降 0.3 万。同比 2010 年 6 月份，经营性土地供应上涨了 36.5%，其中住宅用地下降 36.1%，商业用地上涨了 260%。6 月份杭州经营性土地市场虽然保持的平稳的供应，没有出现较大幅度

32、的波动，但其中住宅用地供应量依然偏低，未能呈现正常的供应水平， 上半年住宅用地的谨慎供应将会加剧下半年住宅用地的供应量的增加。2、土地供应区域分析 杭州主城住宅用地供应在 了半年后，6 月份住宅用地出现了两位数的供应量，达 15 万，虽然未回到正常的供应水平，但从供应趋势来看，杭州主城区杭州供应量有放大的趋势，萧山区住宅用地依然供应不足。注：以上数据包括杭州八区，数据来源杭州6 月份杭州主城区经营性土地供应出现反弹，共供应 19.1 万，占整体供应的 38.1%， 其中住宅用地供应量为 15 万，环比增加了 70.5%，占整个 6 月份住宅用地供应的 84.7%， 为2011 年以来住宅用地供

33、应量最大的一个月，萧山区和余杭区本月供应均以商业用地为主， 且住宅用地供应出现明显减少。2011 年 6 月杭州经营性土地供应明细地块编号地块坐落出让面积（）用途容积率建筑密度日期杭政储出 201116 号 江干区彭埠单元U29-01 地块 3361 加油站用地 0.4 _ 2011-6-2 杭政储出201117 号 下沙中心单元U29-D-38 地块 18324 加油站用地 - _ 2011-6-2 杭政储出 201118 号 拱宸桥单元 FG06-R21-24 地块 5857 住宅（设配套公建） 用地 2.0 2011-6-2 杭政储出 201119 号 江干区天城单元R21-01 地块

34、29859 住宅（设配套公建） 用地 2.3 2011-6-14 杭政储出 201120 号 江干区天城单元 FG04-R21-06 地块 30196 住宅（设配套公建） 用地 2.4 2011-6-14 杭政储出201121 号 下城区创新创业FG03-C2/C6-01A 地块 9277 商业金融兼教育科研设计用地 4.3 2011-6-14 杭政储出201122 号 下城区创新创业FG03-C2/C6-01B 地块 10107 商业金融兼教育科研设计用地 4.3 2011-6-14 杭政储出 201123 号 滨江西兴单元 BJ13-R21-11 地块 12190 住宅（设配套公建） 用地

35、 1.2 2011-6-16 杭政储出201124 号 滨江区长河F15、16 地块 17674 住宅（设配套公建） 用地 1.8 2011-6-16 杭政储出 201125 号 滨江区威陵钢家具厂 （1）地块 54314 住宅（设配套公建） 用地 2.4 2011-6-16 余政储出 201142 号 文一西路北、荆常大道 西,东至文一社区土地 16065 商业 2.0-2.5 20% 2011-6-3 余政储出201143 号 钱江开发区兴国路东侧,东至杭钱 09-112-2 号地块；南至杭钱 09-112-2 号地块； 6770 商业办公 4.0-4.85 35% 2011-6-3 余政

36、储出201144 号 瓶窑镇花园路西羊城路南侧,东至瓶窑镇规划 花园路； 15506 商业金融业 1.0-1.5 40% 2011-6-3 余政储出201116 号 仁和镇东塘村,东至仁和镇东塘村土地，南至 东西大道， 3599 旅馆业 1.0-1.1 30% 2011-6-20 余政储出201145 号 钱江开发区兴起路东侧,东至杭钱 10-002-3 号地块；南至 2 号港； 46506 商业办公 1.5-1.8 40% 2011-6-20 余政储出201147 号 五常街道五常社区，东至五常街道五常社区土地；南至五常街道五常 社区土地 11096 商业金融业 1.5-1.6 35% 20

37、11-6-20 余政储出201146 号 运河新城核心区勾运路 南侧,东至规划道路；南 至滨河绿带 9499 商业、住宅 1.8-2.5 35% 2011-6-30 余政储出201149 号 乔司镇杭海路西侧、永玄路北侧,东至永和村 土地 3034 商业办公 1.8-2.8 35% 2011-6-30 萧政储出 201115 号 城区农业高科技单元 A-8 地块 59892 商业及商务办公用 地 2.0-2.5 30% 2011-6-21 萧政储出 201116 号 城区农业高科技单元 A-19-1 地块 16235 商业及商务办公用 地 2.0-2.5 30% 2011-6-21 萧政储出

38、201117 号 城区农业高科技单元 A-2-2 地块 58751 商业及商务办公用 地 2.0-2.5 30% 2011-6-21 萧政储出 201118 号 城区农业高科技单元 A-19-2 地块 19104 旅馆业及商务办公 用地 2.0-3.0 30% 2011-6-21 萧政储出 201119 号 城区农业高科技单元 A-1-2 地块 43901 商住用地 2.0-2.5 30% 2011-6-21 数据来源：杭州市国土资源局二、土地成交分析1、土地用途分析 5 月份经营性土地供应量的增加拉高了 6 月份土地成交量，住宅用地成交量已连续两个月稳中有升，但依然呈现正常的成交水平，住宅成

39、交溢价率继续低于商业用地。商业用地成交下降明显，随着住宅供应量的增加，预计未来住宅用地成交量将会加大，但成交价将依然维持低位2011 年 6 月2011 年 5 月2010 年 6 月环比增长同比增长住宅成交（万）12.710.0542.626.4%-70.2%商业成交（万）21.940.7110.4-46.2%110.6%总共成交（元）34.650.7553-31.8%-34.7%注：以上数据包括杭州八区，数据来源搜指数据6 月份杭州八区共成交 34.6 万，环比下浮了 31.8%，其中住宅成交 12.7 万，商业成交 21.9 万，与 5 月份相比，住宅用地成交增长了 26.4%，商业用地

40、成交下降了 46.2%， 住宅用地成交量呈现了上升趋势，同比 2010 年 6 月，住宅用地和商业用地成交分别下降了70.2% 和增加了 110.6%，住宅成交依然处于低位。和 5 月份一样，6 月份住宅成交溢价继续低于商业用地成交溢价，可见开发商对住宅用地依然保持谨慎的拿地计划。2、土地区域分析 6 月份杭州经营性土地主要集中在余杭区，萧山区由于两幅商住用地的流拍，住宅用地无成交， 主城区成交 8.8 万住宅用地，随着政府对住宅用地供应量的加大，后期杭州主城区住宅用地成交将会有所增加，但住宅用地依然缺乏开发商的关注。注：以上数据包括杭州八区，数据来源搜指数据6 月份主城区、萧山区和余杭区经营

41、性用地成交分别为8.8 万、4.3 万和 21.4 万， 其中住宅用地成交分别占到了 100%、0%和 18.2%，杭州主城住宅用地增幅明显，与 5 月份相比，上涨了 104.7%，萧山区本月无住宅用地成交，主要原因是萧政储出（2011）09 号地块和萧政储出（ 2011 ） 10 号地块两块土地出现流拍，从本月住宅用地成交情况来看， 住宅用地成交量均较低，但随着后期住宅用地供应的加大，成交量将会进一步上升。2011 年 6 月杭州市经营性土地成交明细宗地名称 土地坐落 出让面 积（）土地用途 容积率 总成交价 （万元） 楼面价 （元/） 溢价率 竞得人 成交日期 杭政储出201113 号 西

42、湖区(转塘 浮山C-3 地块) 18923 住宅(设配 套公建)用地 1.5 20216 7122.00 4.66% 温州东日 房地产开发 2011-6-14 杭政储出201114 号 杭州经济技术开发区 C/R-I-10 地块 18324 住宅(设配 套公建)用地 2.4 35500 8072.00 24.07% 澳门万城置业 2011-6-14 杭政储出201115 号 江干科技园FG12-R21-37 地块 51078 住宅(设配 套公建)用地 2.4 104400 8516.00 11.37% 德越有限公司 2011-6-14 余政储出 201132 号 星桥大道西 侧、天元路北 57

43、84 商业办公 2.0-2.9 2089 1245.41 9.43% 杭州余杭 贾家股份 2011-6-2 余政储出201136 号 杭州农副物流中心 路以北、吴家门路 以西 77895 商业、会展、住宅兼容用地 2.8-3.8 35114 1186.28 0.17% 浙江亿丰置业有限公司 2011-6-16 余政储出201137 号 良渚镇巨州路以西金昌路以南,东至巨州 路 59250 商业金融业 1.5-2.1 25834 2076.27 0.23% 杭州康桥品牌汽车园区投资 有限公司 2011-6-16 余政储出201125 号 文二路以南、朱庙路以西, 东至创新基地 28941 商业办

44、公 3.0-3.5 6098 602.01 0.33% 大运盈通 （北京）数码科技有限公司 2011-6-17 余政储出201133 号 文一西路以北、金星二路以东,东至 【2011】34 号 地块 9449 商业办公 （汽车 4S 店） 1.5-2.0 1933 1022.86 18.59% 杭州申申汽车销售有限公司 2011-6-17 余政储出201134 号 文一西路以北, 东至余政储出【2011】 35 号地块 8412 商业办公 （汽车 4S 店） 1.5-2.0 4150 2466.71 185.81% 杭州德奥汽车有限公司 2011-6-17 余政储出201135 号 文一西路北

45、、东西大道以西 10130 商业办公 （汽车 4S 店） 1.5-2.0 4020 1984.21 129.98% 杭州东顺 汽车有限 公司 2011-6-17 余政储出201138 号 运河镇章家河社区, 东至杭州老板电器股 份有限公司 4729 加油站 0.3-1.0 950 2008.88 21.64% 杭州余杭舒达加油站有限公 司 2011-6-28 余政储出201140 号 闲林镇民丰村, 闲林镇民丰村四组土地 9684 道路用地、商业办公 2.5-3.3 （不含道路用地） 3450 1079.57 58.33% 浙江恒达实业集团有限公司 2011-6-29 萧政储出201112 号

46、 地块 浦阳镇桃北新 村：详见选址蓝线图。 25192 公共设施 用地（旅游） 0.4-1.0 2183 866.54 0.46% 杭州桃花 源度假村有限公司 2011-6-21 萧政储出201113 号 地块 浦阳镇桃北新 村：详见选址 蓝线图。 8352 公共设施 用地（旅 游） 0.4-1.0 717 858.48 1.41% 杭州桃花源度假村 有限公司 2011-6-21 萧政储出201114 号 地块 北干街道兴议村：建设一路以南，凯利五 金厂房以东， 9893 商业、办公用地（文化创意） 8.53 20800 2464.83 58.21% 浙江天之林控股有限公司 2011-6-21

47、 数据来源：杭州市国土资源局第三篇房地产二级市场分析第一章：商品房市场一、市场综述 与 5 月份相比，6 月份杭州商品房市场量价齐跌，2011 年过半，杭州房地产市场低位徘徊， 上半年商品房供应量的不足直接加剧了后期的集中上市，本月这种趋势已经凸显，随着供应量的增大，市场竞争加剧。2011 年 6 月2011 年 5 月2010 年 6 月环比增长同比增长供应量（万）59.6326.2435.75127.25%66.8%成交量（万）26.3928.5715.79-7.6%67.13%成交均价（元/）220422303021573-4.29%2.17%数据来源：搜指数据，数据为杭州主城六区6 月

48、份杭州主城区商品房供应量和成交量分别为 3872 套、59.63 万和 2931 套、26.39 万，与 5 月份相比，商品房供应量加大，涨幅达 127.25%，但成交面积较低，6 月份仅成交 26.39 万，供需比达 2.3:1，成交量环比下跌了 7.6%。6 月份商品房成交均价为 22042 元/，同比 2010 年成交价格，上涨了 2.17%，但与 5 月份相比，商品房成交价格环比下跌了 4.29%，为今年以来最低。从上半年商品房成交情况来看，虽然政策后成交逐月有所上升， 但整体成交量基本维持在较低的成交水平，上半年供应量的不足直接加剧了后期商品房的集中 上市。二、板块成交情况 6 月份

49、商品房成交依然主要集中在江干区、下沙区和西湖区，但其他区域随着供应量的增加， 成交有所上升，各区域供应量的增加加剧了区域之间对客源的争夺。 数据来源：搜指数据，数据为杭州主城六区6 月份商品房成交主要集中在江干区、下沙区和西湖区，分别占总成交的 23%、17%和14%，与 5 月份相比，其他各区成交比例均有所上升，主要原因是本月各区域均有新增供应量， 从各区域的存量变化来看，江干区、下沙区和西湖区作为目前存量最大的前三个区域， 分别占总存量的 22%、23%和 15%，但与 5 月份相比，占比有所回落，同时与上月相比， 滨江区和下沙区存量有所增加，随着后期各区域供应量的增加，各板块对客源的争夺

50、更加明显，板块之间竞争加剧。三、各物业成交情况 6 月份商品房成交中，住宅成交量占 69%，且住宅成交趋于平稳，与上月相比，由于供应量的不足，办公成交量有所减少，商业保持较为平稳的成交态势。2011 年 6 月2011 年 5 月2010 年 6 月环比增长同比增长住宅成交（万）18.218.415.58-1.14%226.16%商业成交（万）2.532.013.0325.87%-16.5%办公成交（元）5.428.157.16-33.5%-24.3%数据来源：搜指数据，数据为杭州主城六区6 月份杭州商品房成交中，住宅成交面积为 18.2 万，占总成交的 69%，与 5 月份相比，成交面积出现微跌，同比 2010 年 6 月，增幅达 226.16%，商业成交 2.53 万，环比增加了 25.87%，商业成交平稳；办公成交 5.42 万，环比减少了 33.5%，已连续两个月成交出现下浮，供应量不足是主要原因。四、商品房成交排名6 月份杭州主城区商品房成交成交前十排名楼盘区域成交量（套）成交面积（）套均面积（）1湾天地下沙区373