浙江省杭州市拱墅区运河新城拱墅区范围a-r21-14地块项目决策意见表成交补签版、同心共享表-二次定案_W

1、浙江省杭州市拱墅区运河新城A-R21-14号地块项目决策意见表（成交补签版）直接招拍挂、一二三线城市市区项目一、项目关键指标（宗地编号：杭政储出201757号）本期占地 （亩） 37.03 预计获取时间 2017/9/13 容积率 政府规划:2.50 我司规划:2.50 可售计容楼面价（元/方） 22800.00 保证金 2017年09月12日6800万元 保证金预计退回时间 2017年09月14日起拍每亩单价 （万） 1848.83 本期起拍地价 （亿） 6.8462 起拍计容楼面价(元/方) 政府规划:11093 我司规划:11093 项目年化自有资金回报率（按起拍价） 95% 起拍净利润

2、总额（亿） 4.04 起拍销售净利率（含税） 21.80% 成交每亩单价 （万） 3143.00 本期成交地价 （亿） 11.6385 成交计容楼面价(元/方) 18860.00 项目年化自有资金回报率（按成交价） 33% 成交净利润总额（亿） 2.1476 成交销售净利率（含税） 10.9% 总建面 （ ） 7.5439 计容面积 （） 6.17 可售面积 （） 5.1081 项目总货值 （含税，亿） 19.67 土地款支付节奏 一个月内支付一半，八个月内付清 项目总成本(亿) 17.5 我方分配利润总额（按成交价）1.095 我方年化自有资金回报率（按成交价 ） 33% 土地获利倍数 （按

3、成交价） 0.18 我方获取持有物业 9874方 我方占股比 51% 二、产品规划及效益城市概况所在城市 总人口 （万人） 城区人口 （万人） GDP （亿元） 上一年全市商品房销售面积 （） 上一年全市商品房销售金额 （亿元） 城市均价（元/方） 高 层毛坯/精装 双 拼毛坯/精装 多 层毛坯/精装 联 排毛坯/精装 杭州市 918.8 700 11050.49 0 0 16076/- -/- 18371/- 25672/- 产品规划产品类型 占地面积 容积率 建筑面积 单方售价（不含税，元） 单方售价 （含税，元） 单方土地成本 （含税，元） 单方建造成本 （含税，元） 单方其他成本 （含

4、税，元） 单方利润 （含税，元） 类型 毛坯/精装 亩数/占比 建面/占比 可售部分中高层 毛坯 36.7/99.11% 2.48 6.07/118.83% 32432 36000 23443 4140 5069 3348 底商 毛坯 0.32/0.86% 1.00 0.21/4.11% 36036 40000 29448 4397 4834 1321 防地下车位可售部分 / / / 0.87/17.03% 9009 10000 0 3008 3164 3828 总体情况 37.02/99.97 2.50 7.15 / / / / / / 不可售部分综合楼 (不可售部分) 集中商业 (不可售部

5、分) 投策中心意见王少军副总裁意见区域对接人签字：大区负责人签字：中心副总签字：日期： 是否同意使用开发贷： 是 否是否认定为劳斯莱斯： 是 否签字： 日期： 程光煜副总裁意见莫斌总裁意见杨主席意见签字： 日期： 签字： 日期： 签字： 日期： （开发团队：浙江区域）附表一、市场排查及销售目标（区域营销部门签字确认）板块及竞品板块住宅用地成交情况 板块商品房（住宅）去化及积存情况 板块房地产市场发展趋势 近一年平均每亩单价（万/亩） 近一年平均楼面价（元/方） 近期成交每亩单价（万/亩） 近期成交楼面价（元/方） 板块成交均价 （元/方） 年度销售面积 （） 潜在供应面积 （） 杭州市房地产市

6、场近期表现良好，量价齐升，2016年3月以来月均成交近2万套 ，达到了历史成交最高水平 竞品名称 占地面积(亩) 容积率 建筑面积 （） 主力产品 主力面积段（方） /赠送比例(%) 当前成交均价 （元/方） 最新开盘时间 最新一期去化 首次开盘时间 累计去化 大家绿城金鳞府 75.00 2.7 13.5000675 中高层精装洋房 125-180 中高层(精装 ):51000 2017/7/21 推319套，去化100% 2016/8/13 推651套，去化100% 城市产品总体描述 别墅产品：有/无 大平层产品：有/无 杭州市商品住宅市场发展较早，有别墅和大平层产品，且商品住宅品质普遍较高

7、 产品定价类型 毛坯/精装 单方售价 （不含税，元）单方售价 （含税，元） 货量组织及销售目标年份 推货（含税，亿） 销售目标（含税，亿） 中高层 毛坯 32432 36000 底商 毛坯 36036 40000 2017年预计推货(含税,亿) (首年) 0 0 防地下车位可售部分 / 9009 10000 2018年预计推货(含税,亿) (次年) 10 9.27 2019年预计推货(含税,亿) (第三年) 9.67 10.40 项目总体 19.67 19.67 总体情况 / / 区域营销部门意见（对市场排查、产品定价、销售目标提出意见）区域营销负责人意见地块所属板块是杭州主城区内绝无仅有的“

8、0库存”板块，市场机会大，考虑到当前市场情况，建议合作开发。 签字： 日期： 附表二、开发运营（区域运营部门签字确认）进度信息计划开工时间 2017/12/31 开放工期(含集团规 定的春节、冬歇期） 10个月 计划开放时间(从集团规定的摘牌起算点计) 2018/7/26 开盘工期(含集团规定的春节、冬歇期） 11个月 计划开盘时间(从集团规定的摘牌起算点计) 2018/8/26 货量组织及销售目标总货量 （含税，亿） 19.67 2017年预计推货(含税,亿) (首年) 0 2018年预计推货(含税,亿) (次年) 10 2019年预计推货(含税,亿) (第三年) 9.67 目标销售额 （含

9、税，亿） 19.67 2017年预计销售(含税,亿) (首年) 0 2018年预计销售(含税,亿) (次年) 9.27 2019年预计销售(含税,亿) (第三年) 10.4 开发条件报建总费用 119.00元/ 批报建费、基础设施建设配套费、 人防易地建设费、城市建设基金、散装水具体构成说泥专项资金费、新型墙体基金、其他报批报建费 市政配套 水,电,气 车位配比 60-90,0.8；90- 140,1.2；140- 地下车位比例 90% 土方费用情况说明 地下一层开挖 冬歇期 无 抗震设防烈度 6.00 是否天然基础 是 预计桩基础类型 预制管桩 道路通达程度 优 特殊规划条件限高 90 90

10、/70 无 配建安置房情况 无 其他 不得建设低、多层住宅建筑 预售条件正常销售；具体预售条件说明：主体工程完成50%且不低于10层 预售保证金监管情况 开盘30%，验收40%，交楼30% 地块特征有利因素 处于杭州主城区拱墅区内，紧邻历史文化遗产- 大运河以及沿河景观带和代建公园，景观资源丰富；教育配套完善，可满足孩子幼儿园、小学、中学周期教育；交通便利，距离规划地铁4号线拱康路站1.2公里，地块南部道路规划有公交始发站，地块 西部1.5公里就是上塘高架，可直达主城区；地块位于杭州城北副中心，汇聚了拱墅区打造的八大重点产业平台，还分布有生命科技小镇，产业集聚能力强； 不利因素 地块南部1公里

11、有热电厂，该电厂使用天然气发电，排放水蒸气，无污染，但可能影响部分客户的预期。 区域运营部门意见（对开盘工期、货量组织等内容提出意见）区域运营负责人意见运营节点合理。 签字： 日期： 附表三、开发成本（区域成本部门签字确认）产品类型 中高层 底商 防地下车位可售部分 人防地下车位 综合楼 （不可售部分）集中商业 （不可售部分）毛坯/精装 毛坯 毛坯 / 单方建造成本 （含税，元） 4140 4397 3008 单方其他成本 （含税，元） 5069 4834 3164 项目总成本（含税，亿） 17.5 项目总体单方建造成本 （含税，元） / 项目总体单方其他 （含税，元） / 区域成本部门意见（

12、对总成本、各产品单方成本提出意见）区域成本负责人意见成本合理。 签字： 日期： 附表四、财务资金（区域财务部门签字确认）经营指标项目净利润总额（亿元） 2.1476 项目销售净利率（含税） 10.9% 项目年化自有资金回报率 33% 资金筹措我司出资 （亿元） 3.13 外部资金占用时间（月） 12 我方分配利润总额（亿元） 1.095 土地获利倍数 0.18 我方年化自有资金回报率 33% 外部资金 （亿元） 13.18 外部资金成本 （年利率） 5.5% 奖励方案成就共享计提比例 20.00% 成就共享日期 2018/9/20 成就共享总金额 2300.00万元 首期成就共享金额 0.00

13、万元 项目公司资金峰值 61406.00万元 区域投资比例及金额 0.87%，272.523775万元 同心共享资金投入时间 2017/10/20 签字确认同心共享投资金额 272.523775万元 首期土地投资奖励计提比例勾地、收购并购：万分之五招拍挂及后续地：万分之二 预估首期土地投资奖励金额 0.00万元 首期土地投资奖励分配方案 区域总 % 0.00万元 投资负责人 % 0.00万元 投资跟进人 % 0.00万元 区域财务部门意见（对项目经营指标、资金筹措、奖励方案等内容提出意见）区域财务负责人意见财务项目预估合理。 签字： 日期： 附表五、区域投资部门意见（区域投资部门签字确认）区域

14、投资团队意见区域投资负责人意见地块所属板块是杭州主城区内绝无仅有的“0库存”板块，市场机会大； 处于杭州主城区拱墅区内，紧邻历史文化遗产-大运河以及沿河景观带和代建公园，景观资源丰富； 教育配套完善，可满足孩子幼儿园、小学、中学周期教育； 交通便利，距离规划地铁4号线拱康路站1.2公里，地块南部道路规划有公交始发站，地块西部1.5公里就是上塘高架，可直 达主城区； 地块位于杭州城北副中心，汇聚了拱墅区打造的八大重点产业平台，还分布有生命科技小镇，产业集聚能力强； 签字： 日期： 区域预审会意见区域总裁意见参会时间：2017/8/30 参会人员：陈良总、崔颖亨总、各职能部门相关同事会议主持：崔颖

15、亨总 会议决议：地块所属板块是杭州主城区内绝无仅有的“0库存”板块，市场机会大； 处于杭州主城区拱墅区内，紧邻历史文化遗产-大运河以及沿河景观带和代建公园，景观资源丰富； 教育配套完善，可满足孩子幼儿园、小学、中学周期教育； 交通便利，距离规划地铁4号线拱康路站1.2公里，地块南部道路规划有公交始发站，地块西部1.5公里就是上塘高架，可直 达主城区； 地块位于杭州城北副中心，汇聚了拱墅区打造的八大重点产业平台，还分布有生命科技小镇，产业集聚能力强； 签字： 日期： 类：【浙江区域】浙江省杭州市拱墅区运河新城A-R21-14地块同心共享表项目总货值19.67奖励系数0.02%我司权益51%投资拓展激励奖金总额20.0634我司自有资金投入峰值（ E ）3.1317区域同心共享投入总金额（A+B +C+D）272.523775区域同心共享投入占资金峰值比例（A+B+C+D）/ E0.87%投资拓展奖金投入至同心共享的金额7.523775序号姓名职位原同心共享强投金额（ A）区域承责强投金额（ B）自愿跟投金额（除强投金额外）（ C）投资拓展奖金拟分配金额投资拓展奖金投