20141204泗阳市场报告.pptx

1、案例,宏观市场分析,区域内房地产市场分析,城市属性：位于江苏省北部，为在淮海经济区、沿海与沿江经济带交叉辐射区内，是宿迁市下辖县城,泗阳县隶属于江苏省宿迁市，位于江苏省北部，西接宿迁，北靠沭阳，东临淮安，南濒洪泽湖； 泗阳县是长三角城市群成员城市，位于淮海经济区、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区；境内有淮徐高速、京杭运河横贯东西、周边有洪泽湖、新长铁路等，物资集散及旅客运较为方便。 泗阳是全国著名商品粮、商品棉生产基地县，著名的蚕桑基地县，全国绿化模范县，全国唯一的“中国意杨之乡”。,城市经济：GDP总值及人均GDP保持稳定增长，处于宿迁市三县中等、江苏省内下游水平,从历年数据上看，泗阳县城

2、市GDP逐年增长，2013年达305.47亿元，但增速呈下降趋势； 2012年泗阳县GDP在宿迁三县中排名中等，但与沭阳县差距在200亿元以上，与泗洪县差距不大，在江苏省内48个县中排名38，处于省内下游水平； 人均GDP保持逐年增长，2013年人均GDP为36108元。,数据来源：江苏省统计局,人口：城市人口基数较小，常住人口84万，基本保持稳定，2013年城市化率达50.4%，具备15万县城人口,泗阳县人口基数较小，2010-2013年户籍人口数量整体呈稳定上升趋势，年增长率在1.5%左右； 近几年来，泗阳县常住人口数量基本保持稳定，在84万人左右； 泗阳2010年城市化率为43.4%，至

3、2013年城市率已达50.4%，城市率进程发展较快，2013年县城人口约15万人，县域人口30万人；,数据来源：江苏省统计局,产业：以二产为主导，占比保持在50%左右，其中木材加工发展较为突出，产业结构在平稳发展中有逐渐优化的趋势,2010-2013年，泗阳县整体产业结构以二产为主，并始终保持在50%左右。近几年产业结构变化不大，整体处于相对平稳的状态，一产产值比例逐渐减少，三产产值稳定上升，呈现出逐渐优化的趋势； 目前已形成木材加工、纺织服装、电器照明、化工制造、农副食品加工等五大支柱产业，杨树产业已成为泗阳最大最靓的产业“名片”。,数据来源：江苏省统计局,社会消费品零售总额：整体消费保持稳

4、定增长，平均增幅约15%，近年来增速放缓，2012年在市内三县中排名末尾,社会消费品零售总额反映的是城市消费总量，判断城市商业发展水平的重要因素； 泗阳县整体消费市场稳步增长，社会消费品零售总额逐年递增，2013年达到72.54亿元，同比增长14%，近几年社零增长速度放缓甚至呈现下降趋势； 2012年，泗阳县社会消费品零售总额在宿迁三县中排名末尾。,数据来源：江苏省统计局,消费水平：近年来人均消费性收支比持续增长，2013年约69%，居民消费意愿增强，但与其他两县相比仍然较为保守,2010-2013年，泗阳城镇居民人均收入和支出总量持续增加，至2013年人均收入18270元，人均消费支出112

5、663元； 近几年，泗阳居民人均收入支出比持续增长，到2013年收入支出比达69%，表明居民大部分收入用于消费，居民的消费意愿不断加强，生活水平得到较好的改善； 2012年宿迁市三县居民收支比中，泗阳县居民消费收支比仅为68%，沭阳县、泗洪县居民消费收支比分别为70%、75%，反映出泗阳县居民在宿迁三县中消费较为保守。,数据来源：江苏省统计局,投资环境：近几年固定资产投资整体呈增长趋势，2013年达229亿元，其中房地产投资平均占比在21%以上；房地产投资比重在省内排名靠前,2010-2013年，泗阳县社会固定投资总体呈增长趋势，2013年社会固定投资为229亿元；其中房地产开发投资逐年增长，

6、占比在21%以上； 2010-2012年房地产开发投资增幅有所减慢，但增幅仍维持在22%左右； 2012年房地产投资占比超20%的城市共6个，其中常州、淮安、宿迁为典型激进发展型城市，泗阳县房地产投资亦呈现出激进发展现象。,数据来源：江苏省统计局,城市规划：城市主要向东进行发展，向西进行优化；规划形成“一河两岸三城”的空间格局,城市城市发展方向 东拓新兴产业城、西优宜居生活城、南跨生态智慧城。 城市空间结构 规划形成“一河、两岸、三城” 的空间结构。 “一河”：指运河。规划将运河建设成为泗阳的生态主轴、活力水道和景观长廊。 “两岸”：指在运河两岸形成城市发展的两大组团。沿运河两岸，城、水、绿有

7、机融合，形成运河水岸画廊。 “三城”：指由运河和泗塘河将城区分为生活城、产业城和生态城。,小结,案例,宏观市场分析,区域内房地产市场分析,泗阳市场格局：主要分为城中、城东、城西、城北、东开发区及运河南岸六个区域，目前区域内商品住宅在售楼盘约62个,城中区域,城西区域,城东区域,东开发区区域,城北区域,运河南岸区域,土地供应量较大，2010年-2013年推出的土地大多处于储备状态，土地积压现象严重；住宅类产品土地供应量大，市场同质化严重，未来市场竞争激烈；本案周边推出土地集中，未来两年的开发重点区域，市场压力较大；市场去化速度较为缓慢，呈现供大于求的状态； 以上数据所反映的一些问题； 市场情况：

8、 近几年市场推出的土地基本都是在城区，拆迁量较大，并且城区拆迁有一定的难度，导致实际进入市场的量不多，出现断销的现象，随着拆迁的不断的完成，市场供应量将不断的增加，集合近期推出的地块，基本无拆迁，未来1-2年市场供应量将会出现井喷的现象。,土地总供应情况：大多开发商土地供应现在处于储备状态，未来的1-2年市场供应量出现激烈的竞争,右侧是近几年各类型土地供应情况： 从图表我们可以看出： 纯居住类型土地供应量不多； 居住和商业类型的土地供应量最多； 商业类型的土地供应量最少；,备注：以上土地类型划分主要是根据土地挂牌时所规定的性质类型，其中上主类型土地主要以住宅为主，我们地块类型也属于居住和商业用

9、地,土地总供应情况：土地供应以商住为主，纯商业用地最少，纯居住类用地供应量较少,土地成交情况：市中心土地价格在110万/亩以上，开发区、城南、城西板块在100万/亩，偏离市中心土地成交在50万/亩,商品房整体市场：商品房年均成交量在100万方左右，住宅成交85万方左右，市场波动性大，市场较为初级,2010-2012年，泗阳县商品房及住宅成交均呈现明显波动，2011年商品房及住宅成交出现大幅下滑，增幅为负值； 泗阳县商品房成交中，住宅成交占比在81%以上，显示住宅是其成交的主体，房地产市场较为初级。,数据来源：江苏省统计局,泗阳房地产：市场住宅价格及商业价格逐渐上升，2013年，住宅成交均价为3

10、900元/，商业均价达到1万/以上,泗阳房地产格局：整体市场均价在3000-5000，城市以城中区域和开发区区域去化较好，市场关注度较高,目前泗阳楼盘所推出的户型中，以紧凑型的90-110的小三房销售最为紧俏，所推出的户型主力面积也以此面积区间为主，并适量配有80-100的两房和110-140的大三房。 开发区内各楼盘的平均价格区间在2700-3500之间波动，支持高价格的楼盘，优势和卖点体现在地理位置、学区、成熟生活区、市政配套和景观配套等方面； 城中区域内各楼盘的平均价格区间在4000-5000之间，去化较好，优势和卖点主要体现在区域位置、成熟的生活配套，位于市中心位置，成熟度较高； 城东

11、区域房地产市场处在发展初期，缺乏品质导向型产品。,每个区域最受关注楼盘,区域发展趋势；2011年项目在大部分集中在城中区域，2012年项目集中在城西区域、城中区域及东开发区，2013年项目重点集中东开发区区域，宏观观察的房地产的发展来看，项目的开发在政府的宏观调控下进行，泗阳县政府对泗阳县城区规划有着清晰的规划，房产的发展依据政府的引导。 建筑物业类型：2011年后以新型的高档商住小区推出小高层，高层建筑。泗阳县的房产环境相对成熟起来。由以往的多层向小高层，高层的居住社区的发展。而政府规划当中也刻意去规划城市市区的高层建筑类型，提高泗阳县整个城市的居住水平。 各楼盘的主力购买客户为本楼盘周边的

12、常驻居民和乡镇居民、拆迁户。部门楼盘根据自身的项目优势，吸引就读父母、企事业单位等客户在本项目购房。价格和区位成为客户购买主要的决定性因素，对于楼盘规模、小区景观、居住环境等方面因开发商新的开发理念的引导，也越来越被消费者所认识和追崇。 在售的楼盘中，多层销售还算理想，开盘销售率多层基本在70%以上，后续销售也较为平稳，小高层/高层由于客户接受度的原因，产生销售抗性，去化相对缓慢，消费观念需要一定时间的转变。,泗阳房地产发展趋势：目前开发区发展最为优越，物业类型以小高层及高层为主,泗阳楼盘top9,备注：来源于网站备案数据,泗阳楼盘：各楼盘物业类型分类及各楼盘的去化情况,备注：开盘到至今去化数

13、据，黄河路商业广场以两层商业街为主，无备案数据,案例,宏观市场分析,区域内房地产市场分析,哥伦布商业广场：位于城中板块，首个城市综合体项目，处于市中心商圈的核心位置,项目主要卖点：中心地段、商业配套,项目位置：泗阳县人民中路西与振兴路北 项目规模：总建22万 容积率：4.96 产品：一期7万商业，二期15万酒店及住宅 均价：9700元/平（商铺） 销售状况：正在销售商铺 车位：数量1000个 项目特色：教育地产、投资地产、首个冬暖夏凉、适合全天候逛街休闲的体验型购物中心,佳源 巴黎都市：位于城中板块，打造成集住、购物、休闲、教育与一体，具有浓郁欧式风情的高尚公园景观住区,项目主要卖点：环境、位

14、置,项目位置：泗阳县众兴东路众兴实验小学旁 项目规模：总建22万 容积率：2.85 产品：多层、小高层 面积段：96-137 均价：4300元/平 总价：约40-60万 销售状况：一期售罄，业主入住；二期加推 物业： 0.8元/月 车位：车位数量为4000；车位配比为1:0.7 开发商：宿迁佳源房地产开发有限公司,盛世嘉园：位于城中板块，定位为“城市庭院住品”，充分考虑人的需要，以“自然生态景观”和“运动休闲景观”的有机结合、立体叠加，创造适于人工作、生活、交往的场所,位置：泗阳县银河中路1号（广源菜场对面） 规模：总占地200亩，总建面25万方 容积率：1.71 产品：多层、高层 面积段：9

15、1平两房，109-136平三房，125平四房 均价：高层4200元/，多层5200元/ 停车位：车位数量750个；车位配比为1:2.66 物业：淮安总公司物业 开发商：鸿基地产 开盘时间：2013年10月31日,香缇花园：位于城西板块，傲居城市核心区位，经典法式宫廷建筑，打造完美社区空间，领创高尚生活的社区配套,项目主要卖点：户型设计、位置,项目位置：泗阳县洋河南路10号 项目规模：总建46万 容积率：2.8 产品：高层 均价：4400/平 面积：79-203平 销售状况：一期在售；商铺在售 建筑情况：一期11栋18层高层 开发商：宿迁金科房地产开发有限公司 车位：机动车位1896辆，其中地上机动车位119辆，地下机动车位1777辆。 项目特色：品牌开发商、打