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文档简介
1、案例,宏观市场分析,区域内房地产市场分析,城市属性:位于江苏省北部,为在淮海经济区、沿海与沿江经济带交叉辐射区内,是宿迁市下辖县城,泗阳县隶属于江苏省宿迁市,位于江苏省北部,西接宿迁,北靠沭阳,东临淮安,南濒洪泽湖; 泗阳县是长三角城市群成员城市,位于淮海经济区、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区;境内有淮徐高速、京杭运河横贯东西、周边有洪泽湖、新长铁路等,物资集散及旅客运较为方便。 泗阳是全国著名商品粮、商品棉生产基地县,著名的蚕桑基地县,全国绿化模范县,全国唯一的“中国意杨之乡”。,城市经济:GDP总值及人均GDP保持稳定增长,处于宿迁市三县中等、江苏省内下游水平,从历年数据上看,泗阳县城
2、市GDP逐年增长,2013年达305.47亿元,但增速呈下降趋势; 2012年泗阳县GDP在宿迁三县中排名中等,但与沭阳县差距在200亿元以上,与泗洪县差距不大,在江苏省内48个县中排名38,处于省内下游水平; 人均GDP保持逐年增长,2013年人均GDP为36108元。,数据来源:江苏省统计局,人口:城市人口基数较小,常住人口84万,基本保持稳定,2013年城市化率达50.4%,具备15万县城人口,泗阳县人口基数较小,2010-2013年户籍人口数量整体呈稳定上升趋势,年增长率在1.5%左右; 近几年来,泗阳县常住人口数量基本保持稳定,在84万人左右; 泗阳2010年城市化率为43.4%,至
3、2013年城市率已达50.4%,城市率进程发展较快,2013年县城人口约15万人,县域人口30万人;,数据来源:江苏省统计局,产业:以二产为主导,占比保持在50%左右,其中木材加工发展较为突出,产业结构在平稳发展中有逐渐优化的趋势,2010-2013年,泗阳县整体产业结构以二产为主,并始终保持在50%左右。近几年产业结构变化不大,整体处于相对平稳的状态,一产产值比例逐渐减少,三产产值稳定上升,呈现出逐渐优化的趋势; 目前已形成木材加工、纺织服装、电器照明、化工制造、农副食品加工等五大支柱产业,杨树产业已成为泗阳最大最靓的产业“名片”。,数据来源:江苏省统计局,社会消费品零售总额:整体消费保持稳
4、定增长,平均增幅约15%,近年来增速放缓,2012年在市内三县中排名末尾,社会消费品零售总额反映的是城市消费总量,判断城市商业发展水平的重要因素; 泗阳县整体消费市场稳步增长,社会消费品零售总额逐年递增,2013年达到72.54亿元,同比增长14%,近几年社零增长速度放缓甚至呈现下降趋势; 2012年,泗阳县社会消费品零售总额在宿迁三县中排名末尾。,数据来源:江苏省统计局,消费水平:近年来人均消费性收支比持续增长,2013年约69%,居民消费意愿增强,但与其他两县相比仍然较为保守,2010-2013年,泗阳城镇居民人均收入和支出总量持续增加,至2013年人均收入18270元,人均消费支出112
5、663元; 近几年,泗阳居民人均收入支出比持续增长,到2013年收入支出比达69%,表明居民大部分收入用于消费,居民的消费意愿不断加强,生活水平得到较好的改善; 2012年宿迁市三县居民收支比中,泗阳县居民消费收支比仅为68%,沭阳县、泗洪县居民消费收支比分别为70%、75%,反映出泗阳县居民在宿迁三县中消费较为保守。,数据来源:江苏省统计局,投资环境:近几年固定资产投资整体呈增长趋势,2013年达229亿元,其中房地产投资平均占比在21%以上;房地产投资比重在省内排名靠前,2010-2013年,泗阳县社会固定投资总体呈增长趋势,2013年社会固定投资为229亿元;其中房地产开发投资逐年增长,
6、占比在21%以上; 2010-2012年房地产开发投资增幅有所减慢,但增幅仍维持在22%左右; 2012年房地产投资占比超20%的城市共6个,其中常州、淮安、宿迁为典型激进发展型城市,泗阳县房地产投资亦呈现出激进发展现象。,数据来源:江苏省统计局,城市规划:城市主要向东进行发展,向西进行优化;规划形成“一河两岸三城”的空间格局,城市城市发展方向 东拓新兴产业城、西优宜居生活城、南跨生态智慧城。 城市空间结构 规划形成“一河、两岸、三城” 的空间结构。 “一河”:指运河。规划将运河建设成为泗阳的生态主轴、活力水道和景观长廊。 “两岸”:指在运河两岸形成城市发展的两大组团。沿运河两岸,城、水、绿有
7、机融合,形成运河水岸画廊。 “三城”:指由运河和泗塘河将城区分为生活城、产业城和生态城。,小结,案例,宏观市场分析,区域内房地产市场分析,泗阳市场格局:主要分为城中、城东、城西、城北、东开发区及运河南岸六个区域,目前区域内商品住宅在售楼盘约62个,城中区域,城西区域,城东区域,东开发区区域,城北区域,运河南岸区域,土地供应量较大,2010年-2013年推出的土地大多处于储备状态,土地积压现象严重;住宅类产品土地供应量大,市场同质化严重,未来市场竞争激烈;本案周边推出土地集中,未来两年的开发重点区域,市场压力较大;市场去化速度较为缓慢,呈现供大于求的状态; 以上数据所反映的一些问题; 市场情况:
8、 近几年市场推出的土地基本都是在城区,拆迁量较大,并且城区拆迁有一定的难度,导致实际进入市场的量不多,出现断销的现象,随着拆迁的不断的完成,市场供应量将不断的增加,集合近期推出的地块,基本无拆迁,未来1-2年市场供应量将会出现井喷的现象。,土地总供应情况:大多开发商土地供应现在处于储备状态,未来的1-2年市场供应量出现激烈的竞争,右侧是近几年各类型土地供应情况: 从图表我们可以看出: 纯居住类型土地供应量不多; 居住和商业类型的土地供应量最多; 商业类型的土地供应量最少;,备注:以上土地类型划分主要是根据土地挂牌时所规定的性质类型,其中上主类型土地主要以住宅为主,我们地块类型也属于居住和商业用
9、地,土地总供应情况:土地供应以商住为主,纯商业用地最少,纯居住类用地供应量较少,土地成交情况:市中心土地价格在110万/亩以上,开发区、城南、城西板块在100万/亩,偏离市中心土地成交在50万/亩,商品房整体市场:商品房年均成交量在100万方左右,住宅成交85万方左右,市场波动性大,市场较为初级,2010-2012年,泗阳县商品房及住宅成交均呈现明显波动,2011年商品房及住宅成交出现大幅下滑,增幅为负值; 泗阳县商品房成交中,住宅成交占比在81%以上,显示住宅是其成交的主体,房地产市场较为初级。,数据来源:江苏省统计局,泗阳房地产:市场住宅价格及商业价格逐渐上升,2013年,住宅成交均价为3
10、900元/,商业均价达到1万/以上,泗阳房地产格局:整体市场均价在3000-5000,城市以城中区域和开发区区域去化较好,市场关注度较高,目前泗阳楼盘所推出的户型中,以紧凑型的90-110的小三房销售最为紧俏,所推出的户型主力面积也以此面积区间为主,并适量配有80-100的两房和110-140的大三房。 开发区内各楼盘的平均价格区间在2700-3500之间波动,支持高价格的楼盘,优势和卖点体现在地理位置、学区、成熟生活区、市政配套和景观配套等方面; 城中区域内各楼盘的平均价格区间在4000-5000之间,去化较好,优势和卖点主要体现在区域位置、成熟的生活配套,位于市中心位置,成熟度较高; 城东
11、区域房地产市场处在发展初期,缺乏品质导向型产品。,每个区域最受关注楼盘,区域发展趋势;2011年项目在大部分集中在城中区域,2012年项目集中在城西区域、城中区域及东开发区,2013年项目重点集中东开发区区域,宏观观察的房地产的发展来看,项目的开发在政府的宏观调控下进行,泗阳县政府对泗阳县城区规划有着清晰的规划,房产的发展依据政府的引导。 建筑物业类型:2011年后以新型的高档商住小区推出小高层,高层建筑。泗阳县的房产环境相对成熟起来。由以往的多层向小高层,高层的居住社区的发展。而政府规划当中也刻意去规划城市市区的高层建筑类型,提高泗阳县整个城市的居住水平。 各楼盘的主力购买客户为本楼盘周边的
12、常驻居民和乡镇居民、拆迁户。部门楼盘根据自身的项目优势,吸引就读父母、企事业单位等客户在本项目购房。价格和区位成为客户购买主要的决定性因素,对于楼盘规模、小区景观、居住环境等方面因开发商新的开发理念的引导,也越来越被消费者所认识和追崇。 在售的楼盘中,多层销售还算理想,开盘销售率多层基本在70%以上,后续销售也较为平稳,小高层/高层由于客户接受度的原因,产生销售抗性,去化相对缓慢,消费观念需要一定时间的转变。,泗阳房地产发展趋势:目前开发区发展最为优越,物业类型以小高层及高层为主,泗阳楼盘top9,备注:来源于网站备案数据,泗阳楼盘:各楼盘物业类型分类及各楼盘的去化情况,备注:开盘到至今去化数
13、据,黄河路商业广场以两层商业街为主,无备案数据,案例,宏观市场分析,区域内房地产市场分析,哥伦布商业广场:位于城中板块,首个城市综合体项目,处于市中心商圈的核心位置,项目主要卖点:中心地段、商业配套,项目位置:泗阳县人民中路西与振兴路北 项目规模:总建22万 容积率:4.96 产品:一期7万商业,二期15万酒店及住宅 均价:9700元/平(商铺) 销售状况:正在销售商铺 车位:数量1000个 项目特色:教育地产、投资地产、首个冬暖夏凉、适合全天候逛街休闲的体验型购物中心,佳源 巴黎都市:位于城中板块,打造成集住、购物、休闲、教育与一体,具有浓郁欧式风情的高尚公园景观住区,项目主要卖点:环境、位
14、置,项目位置:泗阳县众兴东路众兴实验小学旁 项目规模:总建22万 容积率:2.85 产品:多层、小高层 面积段:96-137 均价:4300元/平 总价:约40-60万 销售状况:一期售罄,业主入住;二期加推 物业: 0.8元/月 车位:车位数量为4000;车位配比为1:0.7 开发商:宿迁佳源房地产开发有限公司,盛世嘉园:位于城中板块,定位为“城市庭院住品”,充分考虑人的需要,以“自然生态景观”和“运动休闲景观”的有机结合、立体叠加,创造适于人工作、生活、交往的场所,位置:泗阳县银河中路1号(广源菜场对面) 规模:总占地200亩,总建面25万方 容积率:1.71 产品:多层、高层 面积段:9
15、1平两房,109-136平三房,125平四房 均价:高层4200元/,多层5200元/ 停车位:车位数量750个;车位配比为1:2.66 物业:淮安总公司物业 开发商:鸿基地产 开盘时间:2013年10月31日,香缇花园:位于城西板块,傲居城市核心区位,经典法式宫廷建筑,打造完美社区空间,领创高尚生活的社区配套,项目主要卖点:户型设计、位置,项目位置:泗阳县洋河南路10号 项目规模:总建46万 容积率:2.8 产品:高层 均价:4400/平 面积:79-203平 销售状况:一期在售;商铺在售 建筑情况:一期11栋18层高层 开发商:宿迁金科房地产开发有限公司 车位:机动车位1896辆,其中地上机动车位119辆,地下机动车位1777辆。 项目特色:品牌开发商、打
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