荥阳市场季度市调报告.ppt

1、荥阳市场 研究报告,Part1 荥阳概况,城市概况,辖9镇：崔庙镇、乔楼镇、豫龙镇、广武镇、王村镇、汜水镇、高山镇、刘河镇、贾峪镇，3乡：城关乡、高村乡、金寨回族乡，2个街道办：索河街道、京城街道 1个风景区管：委环翠峪风景名胜区,荥阳市郑州的县级市，郑州西15千米，总面积908平方千米，人口67万， 荥阳市区面积33.6平方千米，人口28万。,荥阳市区,城市区位,荥阳市位于郑州和上街之间，是郑上一体化的纽带,外部交通：陇海铁路、310国道、连霍高速公路、郑州绕城高速公路 内部交通：构筑起“三横三纵”的公路主骨架,郑 州 市 区,城市名片,城市经济,自2006年以来，荥阳市GDP增速一直维持在

2、13%以上。2011年荥阳市GDP达430亿元，经济平稳发展客观上为房地产市场的发展奠定了良好的基础,城市文化,荥阳是华夏祖根文化的核心地区，是中国最古老的运河源头 境内有郑国京城遗址、洞林寺、虎牢关等名胜古迹， 郑姓发源地，象棋棋盘上的“楚河汉界”起源,郑氏三公像,桃花峪风光,城市规划,荥阳规划：一带、两轴、三中心、五区,荥阳市长期愿景是：大郑州上街荥阳组团的重要组成部分,小结,1、荥阳市具有深厚的文化底蕴，丰富的旅游资源 2、荥阳市的区域占位，为当地的房地产发展奠定了良好的基础 3、郑州大市区的规划为荥阳房地产的发展带来了新的契机 4、荥阳是经济的快速发展，提高了当地市民的承受能力，为房地

3、产的发展提供了客户保障,Part2 整体市场分析,土地市场,2012年上半年商业和工业用地供求基本平衡，住宅用地供不应求,2012年主要商品房土地成交明细,商品房走势,2012年下半年以来，荥阳市商品房销售套数及销售均价都在上涨 2013年2月份春节假期，同比上涨41%，销售均价4368元/,商品房走势,2012年下半年以来，荥阳市商品房销售面积及销售额涨幅较大 2013年2月份春节假期，同比上涨40%，销售额15301万元,商品房走势,荥阳市房地产2009开始进入快速发展阶段，销售面积大幅增加，销售均价则在一路上涨,商品房存量,2008年供大于求，2009年供不应求，去化两年的存量，2010

4、年供求基本持平， 年去化量约50万。2011年商品房余量约为14万， 供求比约为1：0.78。,市场供求,2012年市场销售房源主要以前期库存和新增预售为主，目前在售约有20万。,海派风格,新中式风格,简欧风格,西班牙风格,建筑风格、园林：行政新区房地产项目建筑风格表现出多元性、精细的特点，外来风格成为趋势,新区项目在建筑风格多样性，如香槟大道的海派风格，新区名苑的新中式风格，意墅蓝山的西班牙托斯卡纳风格等，都表现了新区板块高起点、多元性和外来风格逐渐风靡的特点,建筑风格,小结,1、政策层面延续调控，信贷机构紧缩，购房成本增加； 2、购房者观望情绪浓厚，房地产市场低迷（商品房销售同比下降50%

5、以上）； 3、新开楼盘及申请预售面积突增，市场压力加大； 4、项目开发融资难度加大，销售回款压力增大； 5、商品房均价环比有所增加，存在一定刚需市场； 6、郑西经济发展，在一定程度上支撑市场信心！ 7、2012年荥阳市场存量及投放量约为80万方，近三年年均去化量约50万方；,Part3 个案分析,开 发 商：郑州市中森置业有限公司 项目位置：荥泽大道与康泰路交会处 占地面积：265亩 建筑面积：45万 容 积 率：2.2 绿 化 率：36% 建筑类型：洋房、高层 主力户型：82-88两房、102-143三房 160-185四房 在售均价：洋房成交价6980元/、高层成交价4340元/,1、中森

6、意墅蓝山,销售动态：1、目前五期在售2栋高层28层（4个单元）和32层，面积在97、129、143；共约400多套，现剩余230套，目前可售房源70多套。另6栋5.5层洋房，面积在110160，9月22日开盘。共约280套左右，截止到2013年4月份现剩余70套左右. 优惠政策：洋房一次性优惠3%，按揭优惠1%；高层每平米优惠260元/,开 发 商：荥阳市金龙房地产开发有限公司 项目位置：康泰路与荥泽大道交会处 占地面积：100亩 建筑面积：26万 容 积 率：3.49 绿 化 率：36% 建筑类型：小高层、高层 主力户型：75-93两房、95-136三房 162四房,2、金龙紫东郡,销售动态

7、：推出3栋楼，房源约380套， 10#11层小高层为楼王，3个单元，1梯2户，；11# 18层高层，2个单元，2梯3户；15# 高层，2个单元33层，1个单元18层，2梯3户。户型面积100107小三房、130160。 优惠政策：一次性优惠3%，按揭优惠1%， 整体成交价在4100元-4500元。,开 发 商：郑州海龙实业有限公司 项目位置：荥阳市索河路与荥泽大道交会处 占地面积：240亩 建筑面积：30万 容 积 率：1.9 绿 化 率：36% 建筑类型：多层、高层 主力户型：127、129、132、133三房,3、海龙香槟大道,优惠措施：127以下优惠2万，127以上的优惠4万，一次性付款

8、额外优惠1%。老带新新客户再优惠1万，折合成交均价预计在4500元/. 销售动态：目前在售的为四期高层，四期建有6栋高层，其中1栋18层，5栋26层。现在可售的还有260套左右。,开 发 商：河南昌煜置业有限公司 项目位置：郑上路与绕城高速交汇处向西500米 占地面积：60亩 建筑面积：12万 容 积 率：2.9 绿 化 率：40% 建筑类型：高层 主力户型：66-88两房、98-135三房 139-144四房 销售价格：成交均价4200元/,4、豫龙之春,销售动态：目前在售1、3、8#共278套，已售148套，成交均价4250元/；2、5、7、9、10、11#6栋楼400多套房源团购，成交均

9、价3600元/ 优惠政策：一次性优惠2%，按揭每平米优惠150元。,开 发 商：河南隆兴置业有限公司 项目位置：荥阳市京城路康泰路交叉口东南角 占地面积：180亩 建筑面积： 38万 容 积 率：3.16 绿 化 率：30% 建筑类型：高层 主力户型：90-103两房、105-136三房 在售均价：成交均价4200元/，8#楼王成交均价 4650元/,5、郡临天下,1,2,8,3,6,7,11,10,9,5,一期,销售动态：目前在售一期2、6、7、8、10#，其中2、7、8#去年6月份开盘，去化90%以上；现主力销售6、10#，8#楼王大部分是关系户。现在可售还有200多套。 3#楼现在正在排

10、号:120平方以下1万抵3万,120平方以上1万抵3.6万 优惠政策：一次性优惠2%，按揭优惠1%。,开 发 商：郑州永泰置业有限公司 项目位置：康泰路与京城路交叉口，荥阳三中斜对面 占地面积：35亩 建筑面积：7.7万 容 积 率：2.64 绿 化 率：32% 建筑类型：多层、高层 主力户型：多层户型为112、137；高层为124137 在售均价：高层成交价4300元/,7、怡景苑,销售动态：目前在售1、2、3、5、6#多层，整体成交均价4400元/；7、8、9#高层均价4200元/。目前项目整体销售70%以上。 优惠政策：一次性优惠3%，按揭优惠1%。,8、清华大溪,项目位置：荥阳市 中原

11、西路与商隐路交汇处 项目概况：清华大溪地位于荥阳新区，1000余亩的商业休闲区及2500余亩的高档住宅区。 清华大溪地是集温泉、水上娱乐、星级酒店、商业街区、高档住宅等为一体的大型综合性休 闲居住项目。,项目最新动态： 项目现推出二期房源，红色“L”标志为小高层6层 面积133、108三房价格5200元/；8层 面积124三房价格5300元/；其中，21#、22#、29#、30#层高17层 面积89两房，面积116、面积124 三房；高层均价5100元/，黄色标志是别墅区，价格1.2万元/。一期已交房；二期在售。 优惠措施： 按一次性付款优惠3%，按揭优惠1%。,开 发 商：河南隆兴置业有限公

12、司 项目位置：荥阳市广武路与康泰路交叉口东南角 占地面积：180亩 建筑面积： 38万 容 积 率：3.16 绿 化 率：30% 建筑类型：多层、高层 主力户型：多层户型为100126；高层为134147较大户型。在售均价：高层成交价4300元/，多层成交价4800元/,6、理想名家,销售动态：目前在售3#高层及5#、6#、7#三栋7层多层，126套房源。5#、7#户型面积主要是105、117，6#户型面积主要是135，销售率70%左右，热销户型105。 优惠政策：一次性优惠4%，按揭优惠1%。,市场形势：受调控影响，2012上半年荥阳楼市持续低迷，到8月份市场才开始逐渐回暖，比郑州晚3-5个

13、月 时间，预计2013年市场需求会保持增长态势； 供求态势：市场整体呈现供大于求的态势，按每年50万的市场去化量计算，明年近150万的市场供应量需要3年才能消化完毕，所以未来几年市场竞争将非常激烈； 供应结构：荥阳主城区住宅市场供应以高层为主，且户型及面积基本相同，产品同质化严重，而多层住宅则日显稀缺； 客户来源：荥阳市房地产市场购房主力为市区及下辖乡镇客户，郑州等外来客户较少，从荥阳房管局统计数据来看，外来人口购房仅占荥阳市场的10%左右。（个别高端项目除外，如大溪地、忆江南、新田城等） 价格走势：受宏观调控和市场供求形势影响，荥阳区域商品住宅销售价格疲软，上涨乏力。,区域竞争分析及总结,槐

14、西A4项目位于中原西路与飞龙路交叉口东南角，占地面积约70亩，拟规划建筑面积约10万，分二期开发，项目一期由2栋多层住宅和5栋高层住宅楼及临街商铺组成，总建筑面积约4.3万，总计444户，分三种户型，其中二房面积约80，共240户；小三房面积约110，共148户；大三房面积约130，共56户。项目计划于2012年底前动工，2013年9月份开盘。,居易世界观项目,项目SWOT分析,优势： 1、交通便利，紧邻中原路和荥泽大道； 2、区位发展前景广阔；（宜居健康城） 3、中原路景观绿化和市政公园； 4、居易置业品牌； 劣势： 1、区域教育、生活配套尚不完善； 2、公共交通设施不够健全。 3、商品房处于安置区，整体品质无法提高，后期物业成为硬伤。 4、A4地块相对周边项目体量较小。,机会： 1、宜居健康城的建设改善区域配套，提升区域关注度和居住价值； 2、大溪地项目的综合运营改善区域居住品质，并带来大量客流； 3、市政府的西迁和中原路的改造吸引更多郑州客户 威胁： 1、激烈的市场竞争，主要来自于荥阳新区众多新项目； 2、市场环境的