济南奥体片区奥龙观邸规划设计策划方案-87PPT.ppt

1、Project for land parcels 3-2 & 3-3, Olympic Athletic Park,Jinan,济南奥体文博片区3-2、3-3号地块 规划设计方案,汇报内容提要 Catalog,第一部分 项目解读 Part A Research 1.1 项目概况Summarize 1.2 区位分析Location 1.3 外部情况分析Analyze of environment 1.4 用地情况分析Analyze of land 第二部分 规划构思 Part B Design concept 2.1 项目定位及设计主题Theme 2.2 规划设计原则及理念Principle &

2、 idea 2.3 同类项目专题研究及比较借鉴 Comparison of other projects,第三部分 规划设计 Part C Urban Design 总平面图 Master plan 透视图 Perspective drawing 3.1 规划结构 Structure of site plan 3.2 建筑形态分布及城市天际线控制 Location of buildings 3.3 功能布局规划 Function of buildings 3.4 分期开发 Develop stage 3.5 交通体系规划 Traffic system 3.6 景观体系规划及环境概念提示 Lan

3、dscape system & concept 3.7 日照分析 Shadow check 3.8 建筑风格概念研究 Architecture style,前言 Preface 济南北临黄河，南依泰山，拥有久远的历史，文化底蕴丰厚，因境内有“七十二名泉”，故也有“泉城”之称，并素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”（清 刘凤诰）的美誉。根据城市规划，东部区域是济南发展的重中之重，这里是一个崭新的城市核心区，将以多种文化交融的国际化形象为济南城带来新的活力。 本项目正位于东部区域的核心，紧邻奥体中心和城市商务、文化中心区，而地块自身则三面环山，风景奇俊秀美，既拥有现代化城市的繁荣便利、又可享受恬

4、静的自然生态，如此优越的地段条件，在全国大城市的核心区中可谓绝无仅有。我们希望通过本案富于想象力的诠释，为城市增添一颗璀璨的明珠，为本地块的发展带来成功的未来。 由此，本案的背景指导思想是：在尊重和延续上级规划的基础上，结合对场地优质环境、项目实际定位的深化研究，通过在建筑形态、建筑密度、配套设施配置等进行统一细化和优化，达到城市与本地块开发双赢的目标。规划设计的重点主要包括以下几个层面：,规划设计调整重点 1 尊重环境，调低建筑尺度，适度提高建筑密度 首先从环境入手，依山就势，造溪筑路，充分利用自然资源，整合环境，将适宜尺度的建筑散落其间，在保持绿化率不变的情况下，适度提高建筑密度至25，从

5、而保障全部的住户都可以享受周边美景，并创造出一个完全契合地段环境脉络的、高品质的多元化社区。 规划设计调整重点 2 根据区位优越的地段条件需求，适度调整户型比例 由于该地块的区位优势极大，参照：全国其他地区在特殊优势资源地区在适度调整住宅套型建筑面积的经验，以及住房和城乡建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的有关规定：“各地应根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，分析住房需求，制定住房建设规划，合理确定当地新建商品住房总面积的套型结构比例”，规划设计建议：从全市平衡的角度酌情降低两个地块90以下的户型比例套型比例，即调整为90平方米以下户型占总住宅建筑面

6、积的30%。由此，本项目的户型结构能够更加符合本区域地段价值和购房群体的实际需求，为济南市的新区开发增加一份亮色。,规划设计调整重点 3 整体规划，充分提高土地利用效率 以两地块总体容积率、包括配套设施等功能的所有分项指标不改变为前提，将两个地块统一同期规划开发，增强城市空间的和谐程度，提升周边区域的层次，并便于楼盘档次的同步提升和方便后期的物业管理。而且配套公建中的幼儿园、学校合并建设，也便于管理，有效降低学校的人员配置数量和运行费用，扩大学校的活动空间，有利于学生的身心健康和快乐成长。由此，避免了单地块形状不规则、地形复杂，造成的土地资源和空间得不到充分的利用，以及城市空间界面不够协调等隐

7、性资源浪费问题。 规划设计调整重点 4 结合地质条件及实际使用情况统计，合理布局停车区域及停车数量 首先，由于基地内部大部分区域为岩石，为大面积地下空间的开挖带来较大难度；其次，根据市场营销部门对本地及青岛等城市的调查发现，用户不喜欢使用地下车库，空置率一般在50甚至更高；另外，如采用低层建筑为主的规划布局，每户实际可以提供前后串列的两个子母车位（依照本地规范只能以一个车位计算）。因此，为尽量加快施工进度保障全运会需要，同时有效减低施工及维护成本，规划建议将地面与地下停车位比例规划为各占50；并将原有1：1的停车要求改为每户0.70.75个车位 (加上低层建筑多出的约400个子母位实际每户为约

8、0.830.9个车位，而如再加上小区干道沿路临时夜间车位实际平均每户车位将高于1：1)。,第一部分 项目解读Part A Research,1.1项目概况Summarize 本项目位于济南奥体文博片区3-2、3-3号地块，两地块合计：占地235,901平方米，总建筑面积为474,157平方米，其中计入容积率建筑面积为383,868平方米，土地性质均为居住用地，并包含商业、托幼、小学等配套设施。,1.2区位分析Location 项目位于城市发展的新区，整个区域周边自然环境优美，规划理念先进，城市形态整齐，是一块闹中取静的难得“宝地”。 依照城市规划，本项目隶属的片区是市级公共服务设施中心，以崭新

9、的形象和标志性的城市景观，塑造出新的城市亮点及风格独特、生态型的居住社区。具有体育、商务、居住、旅游等综合片区功能。 项目周边交通良好，进入方便。北靠经十路、南临旅游路，10分钟内分别可达济南老城市中心，即将启用的奥体中路南起奥体中心，北穿工业南路，直达工业北路，是东部的一条南北交通大动脉，道路规划有BRT线路，在2009年全运会前，与经十路、北园大街等形成两横三纵的BRT网络。,1.3 外部情况分析 Analyze of environment 本项目外围东、南具有优质山景资源，西侧拥有优质城市景观，但在临近的北、东、南三面有规划的居住用地。因此基地的西部是环境品质最优区域，本项目临街区域的

10、外部环境不确定性因素较大。 本项目西、北侧有城市干道经过，城市道路噪音干扰较大，东、南、北三面临近城市支路，也有一定噪音干扰，而基地内部较为安静。 依照以上景观、噪音分析，本项目的西部土地价值最高，南、北、东部临近城市道路区域最低。,1.4 用地情况分析 Analyze of land 本项目基地形状不规则，地形南高北低，起伏多边，以325的中坡、缓坡地形为主，局部有陡坎。地表除北侧带状区域及东侧少部分区域土层较深外，其余大部分区域均为岩石，且基地中部有十余米高的碎石堆场。 由此分析，除北、东部区域外，其它区域不适宜规划建设基础埋深大、核载重的多、高层建筑，否则施工难度及成本增加较多，而且为工

11、期的快速推进带来较大困难。,有外围已开外道路看到的 全部为岩石的基地地质断层,基地北部土层较厚的带状区域,施工中的城市道路,基地北部为变电站等城 市配套公建设施用地,西侧32地块,东部33地块,卫星图,现状图,第二部分 规划构思Part B Design concept,2.1 项目定位及设计主题 Theme 根据用地、规划技术、市场调查的研究分析，本项目具有三个主要特点： 良好的生态环境是本项目规划设计中需要尊重和利用的重点； 临近市级商务区的核心地位，便利的市级商业配套和体育健身、旅游资源其聚集的精英人群是本项目未来的主要目标客户； 多元化、多彩城市形象为本项目的风格定位提供了指引。 基于

12、以上特点的提炼，本项目的规划设计主题定位为： 1、高尚生态住区 尽可能地降低建筑尺度，保障建筑与自然环境的完美融合；并以经典、高尚的空间及建筑形象，体现整个住区的文化档次。 2、国际化社区 切合城市新区多元、丰富的文化内涵以及广泛的国际化用户需求，以国际化、异域风情的形象塑造新时代的社区环境，并以国际化的设计、建设、管理团队保障项目拥有成功的未来。,2.2 规划设计原则及理念 Principle & idea 融合生态成就自然生活 尽可能地利用自然要素，对山地自然环境给予极大的尊重，将纯粹的自然地形与高雅精巧的建筑融为一体，塑造优美、趣致的环境意念。 融汇文化营造高雅生活 项目临近奥体中心，借

13、北京奥运“同一个世界、同一个梦想”的理念，通过对世界先进的居住空间和建筑风格的提炼，融汇国人的审美观念，将目前最为逻辑、合理的人居内涵引入到本项目之中，体现出能经受时代考验的文化、艺术、技术特色。 整体规划充分提高土地利用效率 由于两个地块由统一单位同期规划开发，整体规划便于楼盘档次的同步提升和方便后期的物业管理，增强社区的和谐程度，并提升周边城市空间的层次。而且配套公建中的幼儿园、学校合并建设，也便于管理，有效降低学校的人员配置数量和运行费用，扩大学校的活动空间，有利于学生的身心健康和快乐成长。由此，避免了单地块形状不规则、地形复杂，造成的土地资源和空间得不到充分的利用，以及城市空间界面不够

14、协调等隐性资源浪费问题。,2.3 同类项目专题研究及比较借鉴 Comparison of other projects,1、华侨城波托菲诺 位于深圳华侨城片区北部，距离南部城市重要节点华侨城商务、旅游核心区（拥有世界之窗等著名景区、大量高档写字楼及大型商场）仅约1公里，地块内原为沼泽湿地及少量丘陵坡地。 为保护和充分利用优越的环境资源，小区被规划为以townhouse及别墅为主的低层建筑居住社区；同时切合华侨城片区特有的海内外文化交融氛围，以地中海风情为主题，营造出绚丽多彩的小区环境。另外，由于整个片区多块土地进行了深入的整体城市设计，使得其周边空间形象协调完美，土地利用效率提高，穿行于其间的

15、城市道路也能享受到小区内部渗透出的特色文化风情韵味。 在楼盘开发建设后，有效的提升了整个华侨城片区甚至南部红树湾片区的居住、文化档次和土地价值，改善了城市形象，使其迅速成为深圳市高尚社区最为集中的核心区域之一。,2、中海香蜜湖壹号 位于紧邻深圳福田中心区（深圳核心CBD区）的香蜜湖片区北部，南部为寸土寸金的深圳福田中心城区少有的湖区，北部为山林保护绿地，且周边没有特区成立初期形成的旧村居住区，城市形态整齐、安全，因此，该片区被定为全市规划管理控制的最重要区域。 但前期周边开发的项目均以高层、小高层建筑为主，严重压缩了湖体、山地的相对尺度（类似于北京北海公园边建造的大尺度办公建筑产生的问题），加

16、之湖区周边地块被切割得较小并属于不同的开发单位所有，原城市设计希望保留的视觉、景观通廊由于楼盘各自设计管理，均无法实现，区域价值一直未能得到充分体现。 经深入设计研究，香蜜湖壹号被规划为以低层住宅为主导的高尚居住社区，建筑形态高雅、稳重，色彩细腻丰富，并且与南湖、北山的自然环境融为一体，保障了最多的住户可以欣赏到美丽的湖景，得到了在附近CBD工作的城市精英人群的认可，并有效的将整个片区的形象、文化档次提升到了应有的地位。,3、熙城 位于深圳特区西部，与历史悠久、配套便利的宝安城区仅隔一条快速城际干道，地块坐落于群山环抱的峻秀山谷之中，地形、地势与本项目非常相似。 地块由华侨城地产联合招商地产以

17、50亿的巨资打造，规划以熙山为中心，以西班牙建筑风格为主题，充分利用独有的山景资源，设计联排、双拼低层住宅为主的居住社区；在重要节点和临近城市道路区域规划建设了商业街区，提供超市、餐饮、酒吧设施，形成集中体验式特色商区；景观设计巧妙利用地势，形成切合低层小尺度建筑的带状景观轴，塑造亲切幽静、高标准的自然生态住区。,第三部分 规划设计Part C Urban Design,总平面图 Master plan,技术经济指标,技术经济指标,技术经济指标,土地利用规划图,透视图 Perspective drawing,西南向鸟瞰图,南北向景观轴透视,联排低层区域及东西向景观轴透视,高层建筑沿街透视,风情

18、商业街,3.1 规划结构 Structure of site plan 根据多轮设计比较研究以及解读构思，本项目严格依照道路景观道路间错排列的先进居住区规划逻辑设计，整个项目包含五轴、五核心的基本规划结构： 两条东西横向主轴： 北部主轴将高层建筑区连接起来并形成低层、高层区之间的景观走廊；南部主轴将西、中部低层建筑区与东部的高层建筑区、教育设施区联系为一个整体。 三条南北纵向主轴： 在基地西、中部分别规划有3条南北向景观主轴，与机动车道路系统间次错开，是重要的连接每个组团绿地空间的景观轴线，为周边住户提供均好的环境资源。 五个核心节点： 在三横两纵的景观主轴交叉点，即为本项目最为重要的五个核心

19、节点。位于北部的两个节点结合居住区及商业街的功能需要，形成硬景观为主的风情广场；位于南部的三个节点将以软景为主，塑造温馨自然的居住区氛围。,3.2 建筑形态分布及城市天际线控制 Location of buildings 高层建筑布置在基地较为平缓、且土层较厚便于开挖的北部及东部，采用先进的板式居住建筑平面，采光、通风良好，取景面开阔。 由于基地中、西部地表均为岩石，基坑开挖难度极大，且地形高低起伏、变化丰富，规划将在此布置施工可行度大、且与自然环境能够良好融合的低层建筑。 特别是为保障全运会的需要，低层建筑的建造速度是最快的。 由此基地形成北高南低的建筑布局，由于基地北面为高强度开发的城市商

20、务、文化区，建筑高度高，南侧为风景秀美的山坡地，因而本项目由北向南的天际线及开发强度与整个城市空间到山地的过渡完美切合，建筑逐渐融入到了自然生态环境之中，并符合中国传统风水的排列格局。 另外，由于南部均为低层建筑，对北向建筑的遮挡被减至最低，所以在各栋低层建筑的顶层和绝大部分高层建筑均能欣赏到南部山林，达到了城市与本项目发展双赢的目的，最大化的利用了外围景观资源。在此种规划形态下，经测算绿地率没有损失，建筑密度适度提升到25。,北高南低建筑布局规划 建筑密度为25： 1、与城市天际线及山地易于融合 2、施工速度快，满足全运会需要 3、各户均可欣赏山景,建筑密度为15建筑布局， 1、小区内必须规

21、划为全部高 层、 小高层建筑，与自然环 境不易融合 2、施工难度大，进度慢 3、各户观景面均被遮挡,3.3 功能布局规划 Function of buildings 基地北侧高层建筑底部规划为开间、进深尺度适宜，便于灵活组合的风情商业街区；在基地东南部托幼及小学毗邻布置，为孩子们提供了最好的采光、通风条件，并可以集中管理，扩大活动空间，两侧临城市支路便于上下学的交通组织；高层居住建筑布置在基地的东、北部；低层居住建筑呈组团形状布置在基地的中、西部；消防控制、物业管理等管理、配套设施布置在高层底部；变配电、水泵房等水电设施布置在地下室；机动车停车布置在高层区地下室。,3.4 分期开发 Devel

22、op stage 为保障2009年全运会召开前本项目能够以崭新的形象展示出来，开发进度计划分为23期：一期工程为基地西侧建设进度较快的低层住宅区域，在全运会前其外立面装修需完全完成，而其北部施工进度较慢的高层建筑区域，将在运动会期间被布置为优美的公园绿地；后续各期建设将在全运会结束后逐次展开。,3.5 交通体系规划 Traffic system 3-2地块在其东部设置两个小区出入口，3-3地块在其西部、北部共设置了三个小区出入口，机动车进入基地后各自沿环线连接各宅间道路和地下车口出入口；人行活动则被规划在无车流干扰的南北向景观主轴内，实现了平面的人车分流，同时为便于居民快捷返家，在所有小区机动

23、车干道的两侧或一侧均设计人行道。 基地内的低层区中横向均分布有符合消防要求间距的消防路网，而高层区则均在建筑长边两侧规划了消防环路系统。 低层建筑的停车分布于建筑半地下室；高层建筑及商业的停车规划于地面和地下室；教育配套设施的停车排布在其用地内部。,停车位规划 首先，由于基地内部大部分区域为岩石，为大面积地下空间的开挖带来较大难度； 其次，根据市场营销部门对本地及青岛等城市的调查发现，用户不喜欢使用地下车库，空置率一般在50甚至更高； 另外，如采用低层建筑为主的规划布局，每户实际可以提供前后串列的两个子母车位（依照本地规范只能以一个车位计算）。 因此，为尽量加快施工进度保障全运会形象需要，同时

24、有效减低施工成本，避免资源和能源的浪费，规划建议将地面与地下停车位比例规划为各占50；并将原有1：1的停车要求改为每户0.70.75个车位 （加上低层建筑区多出的约400个子母位实际每户为约0.830.9个车位，而如果再加上小区干道沿路临时停车及夜间位实际平均每户车位将高于1：1）。,地面及半地下停车位规划,低层区采用半地下 串列停车，每户实 际提供两个车位,共增加约400个车位,地下停车位规划,3.6 景观体系规划 Landscape system & concept 根据周边建筑尺度的不同，室外环境空间被规划限定为不同形式：在高层区域，环境空间开阔、整体，硬质景观多；而在低层建筑区域，如果采用传统的集中大型小区绿化会造成严重的环境资源分配不均匀（仅仅临近集中绿化且位于其北部的约510的住户可以享用），因此在低层区，同等的景观面积被尽量分配到各组团、楼栋间，环境空间尺度亲切舒适，适合低层建筑比例，并以软景为主。 依照居住区规划和环境心理学的理论，本项目的景观体系被规划为四个层次： 第1层次公共空间，即规划结构确定的五轴五核心区域，这里将是居民最经常 使用的室外空间和觅路的重要标识区域，是全小区的公共交往场所； 第2层次半公共空间，规划在低层建筑区的西部（南北向布局）及北部（东西向布局），与第1层次的景观主轴相连，强化区域的