开封10月份市场报告定稿.ppt

1、伟业香堤湾10月月报,宽融资严用地 房地产调控长效机制初露端倪 由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面,房地产调控长效机制正在加 快建立。 另据了解，正在酝酿的房地产调控长效机制中，有关房地产企业直接融资的政策可能会得到明确，房地产企业融资将进一步市场化、多元化。其中，备受市场关注的房地产投资信托基金(REITs)政策方案，已被相关机构提交至决策部门。 在房产税、个人住房信息系统建设和供地政策等方面，有可能在短期内取得一定突破，在房地产调控长效机制中被明确。其中，供地政策可能将要求各地年度土地供应规模需比照此前五年供

2、地规模平均值。以限购为主的行政手段恐仍将在一定时期内存在。 多项长期措施有望推出 对于房地产调控长效机制，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一曾表示，更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。 此外，土地供应政策也有可能被纳入房地产调控长效机制中，其原则与国土部现有要求大体类似，即各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。其中，热点城市应高于上述标准。 业内人士认为，与融资层面的松动不同，未来的土地供应政策仍将趋紧。其中，推进城镇化将可能带来大量房地产用地需求，但为防止土地被粗放利用，土地政策

3、反而可能更加严格。 直接融资政策或逐步放宽 中国证券报记者近日从权威人士处获悉，有关机构已将REITs相关政策方案提交至主管部门，该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。 作为房地产融资证券化的重要手段，REITs在国外已较为成熟，被不少业内人士看好。多数业内人士认为，若未来房地产融资政策有所放开，REITs就极有可能随之开闸。 多数业内人士认为，从当前房地产再融资政策的变化不难看出，促进房地产业融资市场化、多元化和规范化，将是政策方向。因此，未来的房地产直接融资政策将可能倾向于逐步放松行政管制和限制。 行政手段短期难退 房地产调控长效机制的确立，是否意味着以限购、限价为代表的短期行政手段迅速

4、退出市场？多数分析人士认为，当前行政手段不具备大规模退出房地产调控领域的条件。 据中国指数研究院统计，9月，全国百城新建住宅平均价格为10554元/平方米，涨幅比8月明显扩大，且自2012年6月以来已连续16个月环比上涨。当前，房价仍处于上涨通道中，业界普遍认为此时不宜对政策进行松绑。 业内人士表示，在国庆长假前后的这波楼市上涨热潮中，除改善型需求释放的影响外，因地价上涨和政策松动传闻而引发的房价上涨预期，也成为重要推动因素。因此，从预期管理的角度，相关政策不会在短期内有大的调整。 上述专家表示，由于涉及多方利益，房地产调控长效机制建立是渐进的过程。相应的，以“限购令”为代表的行政手段退出，也

5、应是渐进的过程。否则，在缺乏 有效替代政策的情况下，大规模放开限购，意味着楼市调控松绑，对市场稳定有害无益。曾有专家认为，房地产调控长效机制建立需5年时间。 业内人士认为，在短时间内，楼市调控政策总基调不会发生大的变化。虽不排除个别城市再度尝试松绑政策，但对热点城市来说，行政手段甚至有加码的可能，如“限价令”、“限房价竞地价”等手段范围可能扩大。,十八届三中全会后 房地产调控升级预期将趋浓,一是加强限购政策社会监督，组建限购监督委员会，严厉打击骗购行为。限购监督委员会邀请人大代表、政协委员、业内专家和购房代表等参加，抽查限购资格审核情况。对弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单，5年内不准在京买房

6、，对企业协助造假的，冻结全部在京项目的手续办理，涉嫌犯罪的，移送公安机关查处。 二是严格资金监管，加强审查和税收稽查。进一步强化预售资金监管，对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管，重点审查地价款来源和开发成本，并加强税收征管和稽查。 三是强化价格引导，严查变相涨价项目。参照前期和周边项目价格，引导开发商合理定价，对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市。 四是进一步严格差别化住房信贷政策的执行。进一步强化购房人贷款资格审核，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。相关部门将联合开展执法检查。 五是切实增加供应，有效满足

7、居民刚性自住需求。通过“限房价、竞地价”方式，加大自住型商品住房供应力度，满足中端需求和夹心层家庭需求。今后年度这类住房用地在土地供应计划中单列。 六是加强市场监管，部门联动，严厉打击各种违法违规行为。对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为的房地产开发企业，采取禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、强化土地增值税征收管理等措施。 七是加强市场信息公开，提高市场信息透明度，防止误导误读。加强房地产市场信息公开，防止不当言论和错误数据信息误导市场预期，对恶意制造和散播谣言、严重扰乱市场秩序的，严肃查处。,京七条内容,10月23日出台,小结,北京本次房价干预措施一方

8、面稳定了购房者预期，另外一方面，则对开发商直接施加压力，从房企的土地购置，融资，税务，以及销售资金等各个关键环节加强管控，迫使房企降低定价和利润水平，对房企的经营能力影响较大。房企的定价权有所减弱，提价能力也有所降低，预计将会有更多的房企被迫快速周转，平价出货。,上周成交土地19幅，共计约316.35亩（210906.84），成交均价约158.454万元/亩（2376.73元/），全部是商务金融用地，新区商务区17幅，六大街东侧、安康路南侧2幅。,来源：,本月成交土地信息,从市场推售来看：本月是银十旺季，各竞品楼盘来访来电跟上个月比变化不大，但成交量有所下滑，主要原因是本月只有橄榄城加推了新房

9、源，而且推出体量较少，仅20余套；其他楼盘基本都是前期剩余房源在售，楼层偏高，户型偏大，客户心里有一定的抗性 从各项目营销活动来看：本月竞品项目在十一黄金周期间，大都抓住机遇，根据项目的具体情况，举行了各式各样的营销活动或者推出相应的优惠政策，吸引了客户的关注，提高了项目的知名度，提高了客户来访量认筹成交量； 从成交价格来讲：本月各个竞品楼盘成交价格相对上月来说比较稳定，没有明显的涨幅； 从推广角度来看：本月各项目的广告诉求以基本上以优惠为主； 从推广途径来看：本月网络、短信、围墙广告、派单、户外、朋介（老带新）等成为各项目主要推广途径。户外、围墙广告、短信、网络、朋介为各个项目常用的推广途径

10、，电视、报纸、广播为各项目时效性推广途径。,市场总结,开元物业组织开展“谁羽争锋”羽毛球比赛 为了丰富小区业主的业余生活，进一步加强邻里之间的互动，提高身体素质，2013年10月19日下午3点，开元物业开封分公司在金池名郡羽毛球馆开展了“谁羽争锋”羽毛球比赛，吸引了众多爱好羽毛球的业主参加。,东区大盘公园世家项目售楼中心10月24日华彩开放！ 卞东核心，3600平方米私家花园，10万平方米洋房院落，公园世家，10月26日即将盛大开盘！89-128花园洋房VIP客户全城招募。10月6日-10月24日，认筹期间交1000元抵10000元，日进斗金、集印章额外可享受最高9000元优惠！,10月24日

11、公园世家售楼中心华彩开放,“死党万岁”幸福里秋季客户答谢晚会,10月20号下午5:30，“死党万岁”欧美时尚派对暨幸福里秋季客户答谢晚会即将闪耀开封！届时，幸福里邀请来自法、美、意、俄成员组成的国际乐队，欢聚幸福里售楼部，呈现最完美的音乐单，带您踏上当下最潮音乐之旅，精选来自各地的美食，为您奉上舌尖上的饕餮盛宴。更有花式调酒大师，带来最精彩的炫技，神奇魔术带你穿越时空，精致茶歇，更有ipadmini、价值2000的购房优惠券，数百张电影票，你来，我就送！,安联青年城西环路改造施工庆典仪式盛情开幕,10月20日上午9时许，位于复兴大道与西环路交汇处西南的安联青年城西环路改造施工庆典仪式盛情开幕，

12、安联青年城新老业主纷纷聚集于此为庆典祝贺，庆典现场人山人海，为答谢新老业主的厚爱，安联青年城工作人员为到访业主准备了丰厚大礼，业主们纷纷登记领取抽奖券。,10月20日鼎城塞纳左岸软陶DIY活动缤纷开场,10月20日，位于黄河大街与汉兴路交叉处的塞纳左岸项目售楼处，售楼处工作人员正在紧张忙碌地为客户准备各色软陶及图纸，供到访参与的客户发挥想象，亲自动手制作小玩偶。,开元华庭七标段交付筹备之拓荒工作,开元华庭小区七标段楼宇工程完工即将向业主交付，作为开封市的标杆星级小区，华庭严格按照公司要求对楼宇内公共区域、每套房屋、外环景观硬质铺装地面的卫生进行精细化的开荒清洁工作，旨在顺利完成房屋的交付工作，

13、给广大业主营造一个干净整洁的生活境,10月13日公园世家九九重阳节欢乐秀圆满落幕,10月13日公园世家九九重阳节欢乐秀圆满落幕，活动当天公园世家准备了丰富的活动，既有吹乒乓球，又有抓金币，活动形式丰富多彩，凡当天参与认筹的准业主还可享受交1000抵10000元优惠，每天日进斗金，参与公园世家活动在开盘当日再优惠5000元。,国庆七天乐 开元华庭国庆假期种植草皮,国庆七天乐，华庭忙不停。趁着国庆7天长假，趁着小区业主们外出旅游，华庭服务处物业人员牺牲休息时间加班加点，对园区绿植的成活率进行了仔细排查，特别是针对季节交替造成的草坪枯死等情况，及时进行整改。,东方今典十一七天乐活动圆满落幕,东方今典

14、国庆七天乐、到访送豪礼活动取得圆满成功。,长金贵和世嘉幸福石膏彩绘DIY活动火爆开场,十一长假，无论长假期间你是在各大景区看人潮涌动，还是天天宅在家中，假期带给我们的总是充实与欢乐。10月6日，长金贵和世嘉项目在售楼部开展了一场别开生面的石膏彩绘DIY活动，让参与的客户感受DIY的快乐。,橄榄城金秋钜惠 国庆购房抽大礼 趣味活动等你来,10月3日上午小编来到位于郑开大道和第一大街处的郑开橄榄城，这里正在举办一场别开生面的趣味运动赛。幸运魔圈，迷你高尔夫，X-BOX动感体验，超级投篮运动等游戏吸引了众多前来购房的客户。,国庆建业东京梦华回馈客户 送清明上河园门票,国庆节到来之际，建业东京梦华推出

15、回馈老业主的活动赠送清明上河园门票。赏民俗、忆古风，免费畅游国家5A级景区清明上河园。老业主们可以到开封市龙亭西路清明上河园东侧建业东京梦华接待中心领取。,举国同庆贺国岁 相聚东方今典笑相随,2013年10月1日上午，东方今典 国庆七天乐活动倾情开启！活动现场热闹非凡，七种欢乐游戏，各种精美礼品，让客户们倾心不已；砸金蛋、五彩转盘、扔飞镖、愤怒的小鸟、涂鸦T恤衫、捞金鱼、抓娃娃等游戏,公园世家10月6日开启认筹 会员1000元抵10000元,公园世家首期89-128花园洋房将于10月6日公开认筹，VIP会员1000元抵10000元全城招募中。,砸金蛋送豪礼 安联青年城国庆特惠活动起航,10月1

16、日安联青年城国庆特惠活动砸金蛋送豪礼盛大开幕。位于西环路北段建业大宏城市花园东门向南200米的安联青年城售楼部举行安联青年城国庆特惠活动。,开元华庭积极宣传“消防通道、请勿占用”,近期，在华庭小区发现了不少乱停、乱堆、乱放的情况，不仅损害了业主们的公共利益，更是存在着极大的消防隐患。针对此项问题，开元物业华庭服务处火热开展了“消防通道、请勿占用”的宣传工作，提醒小区业主及过往车辆不要挤占消防通道，不要在楼道内堆放杂物，保证消防通道的畅通，共同维护消防安全。,【4.开元.上城】,【4.开元.上城】,6,2,5,4,3,1,黄色为团购房和销售房源，红色为内部认购。,推盘情况 2#2012年7月28

17、日入会排号，入会缴纳1万元，2013年8月11日内部选房，客户缴纳20万元定金，当天选完；2012年8月26日1#开始团购，团购约有60套左右； 目前1#、2#号楼剩余10余套房源，已封盘，计划10月份3#4#推出其中一栋排号，具体时间未定。 1#31层，4单元，2梯4户，户型为622房，126-1353房； 2#1#31层，4单元，2梯4户，户型为622房，126-1353房；,销售情况 价格： 均价5600-5700元/ 优惠： 无优惠。,【5.开元华庭】,F6,F5,推盘情况 F5号楼18层2个单元，2梯2户，135-1403房，1794房； F6号楼18层2个单元，2梯2户， 135-

18、1403房，1925房； G1号楼24层2个单元，2梯2户，1403房，1804房； G2号楼24层2个单元，2梯2户，1403房，1904房； G3号楼24层3个单元，2梯2户，140-1503房、1804房，1905房， 目前没有在售房源，最近正在做交房工作。 价格： 表价6500-6600元/，最低6400元/，最高7400元/；层差在50-100元/之间。,【5.开元华庭】,G1,红色为在售房源,G2,G3,F7,【1.未来湖滨花园】,【1.未来湖滨花园】,13,12,11,10,2,3,4,5,6,价格 复式余6-7套（1层9500元/,7-8层6000元/）； 2#、5#、6#、1

19、3#临街房源成交价4800-4900元/， 12#花园洋房成交价5800元/， 3#、4#、11#两房5200元/，3房5800元/，9月7日开盘，当天成交23套，到场客户40组。 优惠 一次性3个点，按揭1个点；二期老带新两房老客户1000购物卡、三房1500购物卡，新客户两房减1000元房款，三房减1500房款,21,推盘情况 一期推出13栋住宅，其中10栋电梯洋房、2栋临湖高层，1栋纯商业。14#、15#、16#、19#、20#，14#-16#为8层洋房，19#、20#为高层建筑； 14#3个单元，1梯2户，1层为商业，2-8层为1梯2户的135-140左右3房； 15#楼3个单元，16

20、#两个单元，1梯2户，1-2层为260-310复式，3-6层为158-162左右3房，7-8层为复式； 19#楼为1个单元2梯4户，每层892套，1371套，152-1571套； 20#销售2-11层， 1个单元2梯4户，共40套，11层以上去年已团购，19#和20#户型一样； 2#、3#、4#、5#、6#8层，2层底商，一梯3户，89； 13#8层退台洋房2个单元，2-6层1223房，7层1173房，8层1143房； 10#2单元，11#、12#8层3单元，一梯2户，2-6层1403房，西边户1604房，一层和7层复式； 目前在售房源多集中在3#4#11#12#剩余的50余套在售，面积集中在

21、140以上，10#暂未推出；21#26层1个单元2梯4户，东户130-135，2南户88，西户170-180，正在排号，交1万额外优惠一个点，已经排有30余组客户。,【2.蓝湾国际】,【2.蓝湾国际】,6号楼为团购房，8号楼少量房源未能正常签约，3号楼为11年团购房，刚拿预售证，2013年9月底开始签约，11年团购价格4500-4900元/，5号楼22日开始排号； 6号楼为团购房27层，1个单元，2梯4户，户型为892房、1103房； 7号楼32层，1个单元，2梯4户，户型为621房2厅，1323房； 8号楼27层，1个单元， 2梯4户，户型为892房、1103房； 9号楼14层，2个单元，2

22、梯3户，户型为852房、115-1303房； 10号楼32层，2个单元，2梯4户，户型为892房，1323房； 5号楼32层，2个单元，2梯4户，户型为892房，1323房。 1号楼27层，2个单元，2梯4户，户型893房，110、1303房； 2号楼27层，1个单元，2梯4户，户型893房，110、1303房； 目前3#5#6#8#9#10#基本售罄，剩余房源主要集中在1#2#7#上面，其中1#上面剩余少量的的有89魔变三房，其余的130偏多一些，楼层比较高。,【2.蓝湾国际】,销售情况 价格： 7#一层7300元/（余2套62），8层（余1套130）5200元/，27层5500元/（余1套

23、130），最高5700元/；6#、8#售罄； 9#2层5600元/，7-8层5700/，最高6100元/； 10#30层、31层均价5300元/； 5#5层均价5200元/ ； 以上为优惠前价格，层差约20元/。 营销活动 一次性3个点，按揭1个点，成交均价5500元/； 老带新活动介绍一名客户，赠送老客户1年物业费，新客户减免3000元房款，介绍成功购房2套，免3年物业费，介绍成功购房3套，免5年物业费，新客户减免3000元房款； 首付分期（4.7万元起），首付30%,签合同时付10%，2013年5月31日前付10%,2013年12月31日前付10%（所有130房源总房款额外优惠1万，首付一

24、周内10%，13年底付10%，14年5月31前付10%）。 优惠： 按揭1个点，一次性3个点，全免配套费（天然气初装费、暖气初装费）； 特惠房（一口价总房款优惠4个点，成交价约5200-5300元/），120以上房源额外优惠1万，其他房源额外优惠1个点。,【3.碧水蓝城】,【3.碧水蓝城】,2,4,6,8,1,3,5,7,9,10,11,14,13,15,23,29,28,20,27,26,18,16,12,24,25,17,19,21,22,推盘情况 7#多层6层，4单元，一梯两户，6层加阁楼，户型为942房，129-1303房； 9#多层6层，4单元，一梯两户，6层加阁楼，户型为942房，

25、129-1303房； 25#、26#高层19层 2梯2户，3单元，户型为124-1463房； 2#4#6#8#小高层11层，1个单元，2梯2户，户型为962房、1283房； 17#小高层9+隔楼，3个单元，1梯2户，户型为902房、1203房、1604房。 19#小高层9+隔楼，4个单元，1梯2户，户型为902房、1273房 4#6#8#小高层11层，1个单元，2梯2户，户型为962房、1283房； 18#20#小高层9+隔楼，3个单元，1梯2户，户型为902房、1203房、1604房。 目前2#4#6#8#18#19#20#21#22#23#24#25#26#剩余有200余套在售，主推2#4

26、#6#8#18#21#。 价格： 小高层成交均价5600元/，高层成交均价5000元/； 优惠： 正常优惠：每平米减200元，按揭优惠一个点，一次性优惠3个点；每周都有特价房源，在正常优惠的基础上再减5% 老带新老客户2000块钱，新客户无优惠,【4.郑开橄榄城】,【4.郑开橄榄城】,红色为2期房源,推盘情况 一期1、3号楼高层、5、6号楼为团购；花园洋房12-14号楼，联排为7-11号楼； 高层1号楼2个单元2梯4户，26层，842房，112-1373房； 3号楼2个单元2梯3户，26层，1152房，126-1383房； 花园洋房每栋6层3个单元1梯2户，1层191、2层168、3层154，

27、4-5层140、6层115； 别墅：面积在240-260； 二期，12#20#21#30#31#59#花园电梯洋房，1、2层面积160-175，3层130-140，四层110-125；5层100-110；6层80-100； 二期煕岸9月7日开盘，5栋洋房，132套房 ，分别是12#20# 21# 30# 31# 50 #，全部是6层洋房，开盘当天约200组客户到场，当天成交60套 2013年10月19号19#洋房开盘，2单元，一梯2户，1、2层面积160-175，3层130-140，四层110-125；5层100-110；6层80-100；前期排号2万抵5万，按揭一次性均减2%，目前已成交14

28、套 目前剩余房源：一期联排别墅20余套；二期12#20# 21# 30# 31# 50 #剩余30余套，19#剩余10套在售,19,【4.郑开橄榄城】,价格： 高层成交均价5600元/，最低5300元/，最高6000元/； 洋房2-5层成交均价7600-7700元/； 别墅一套400万左右，单价16000元/ 二期煕岸成交均价8500元/（售价7200元/13000元/） 剩余房源售价：一期联排别墅20余套，售价17000-18000元/；二期12#20# 21# 30# 31# 50 #剩余30余套，基本上集中在3层以下，成交一层10000-11000万元/；19#剩余10套集中在2层以下，成交价10000-12000万元/优惠： 按揭2个点，一次性3个点；别墅优惠2000元/，送配套费； 老带新（新老客户减免物