威尼斯营销策划报告竞标版.ppt

1、城建威尼斯营销策划报告,谨呈：滕州市城建综合房地产开发公司,商业秘密声明,本文内包含的资料属于本公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对本公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果本公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,2020/9/21,2,2020/9/21,3,今天来不是比稿或竞标。,所以今天不是来展示一种可能。,今天不作秀稿！今天不空谈概念！,2020/9/21,4,不谈卖点,不谈项目,不谈市场,20

2、20/9/21,5,“条条大道通罗马。” 但我们要找的是最直的那一条。,直面当前的项目挑战，寻找最有效的解决之道！,2020/9/21,6,挑战：如何实现项目持续销售的又好又快？ 难题1：如何在现有及未来市场环境中突破？ 难题2：如何在消费者的心智中构建买点，从而让他们心甘情愿的掏钱购买？ 难题3：如何持续的找到足够量的客户支撑近百万平米的房源销售？ 难题4：纯高层建筑群的两端尾房如何去化？,2020/9/21,7,又好又快,持续,如何？,我们的思路、方法及达成路径。,提报架构,2020/9/21,8,Part1：为何要突破市场 Part2：如何突破市场？ Part3：怎样持续实现又好又快销售

3、？ Part4：两端楼层尾房如何去化？ Part5：关于我们,2020/9/21,9,PART1：为何要 现有及未来市场中突破？,滕州市场项目竞争格局,2020/9/21,10,苹果花园,润恒 第一城,威尼斯庄园,新天地,伦达国贸城,翠湖天地,维多利亚 港湾,中央城,爱家豪庭,九洲清晏,西班牙庄园,阳光丽景,远航国际,海上明月,问天科技广场,银中里项目,优品天地,天时地利人和苑,汇龙和谐康城 汇龙国际大厦,我们理解的滕州房地产市场,2009年以来滕州房价涨幅累计涨幅超过50%，部分项目价格净增长超过1500元/平米，市场步入5时代 来自于地段、区位的价格差异日渐明显； 总体供应量远超以往，存在

4、过剩压力，潜伏危机 回迁房源等低价房源充斥市场，一旦释放压力不小 价格上涨带来消费力变相减退，首付、月供承受力综合表现为总价承受力，增长缓慢 小户型优势日趋显现 加息、提高首付、限制贷款等政策挤压购房需求 政策导向影响置业消费,2020/9/21,11,价格飞涨 竞争激烈 消费减退 政策影响,我们预见到的市场未来,2010年底全球经济二次探底，中国经济通胀压力； 新出台的国家政策限制贷款将持续作用至2011年初； 预计最快2011年下半年可出现政策性回暖。 2010年集中放量近300万平米，竞争激烈； 市场及产品之间开始出现分化，市场进入细分周期； 2011年放量进一步加大，回迁房面临第一轮集

5、中入市，潜伏价格下探危机。 项目与开发商分化加剧，运作模式决定未来； 地段优势淡化，差异化、大盘执行力是决胜关键。,2020/9/21,12,政策收紧 市场白热 竞争加剧,2020/9/21,13,项目地段相对偏远，交通有障碍,善国大桥以南 靠近火车站商圈 南北交通暂被荆河阻隔，当前仅善国南路贯通 总体发展情况落后于市区 靠近荆河公园，环境优越,2020/9/21,14,项目理解： 规划解读 产品解读 定位思考,居住意向面貌老旧，改造中,周边以低矮、老旧建筑为主，发展相对落后 近距配套相对缺乏，中远配套尚可 以荆河为界，项目地段属于城中偏僻地段 荆河以前少有成规模小区，均由过去的城中村构成 教

6、育、金融及商业、交通配套相对于城区较弱,2020/9/21,15,项目理解： 规划解读 产品解读 定位思考,前景展望：进程较慢 认可度不高 不是滕州发展的重点,大规模单一产品面临较大压力（宏观）,单一产品：高层、超高层，住宅+商业当前滕州最普遍的旧城改造形态，产品单一化； 大规模：东区、西区近百万平米的规模，同步开工建设，潜伏较大风险； 难点：入市选择、销售去化是项目运作的难点，是关乎项目成败的关键 重点：通过有效的运作，使项目保持持续热度是运作的重点，是项目能否赢利的关键,2020/9/21,16,项目理解： 规划解读 产品解读 定位思考,建筑风格彰显项目品质（中观）,中式风格：纯古典的商业

7、街区规划与高层的现代建筑镶嵌的中式线条，共同构成了项目整体的中式风格，形成了中风今韵的项目气质，与项目“威尼斯”的案名在风格上构成冲突。,2020/9/21,17,项目理解： 规划解读 产品解读 定位思考,户型面积总体偏大，比例失调（微观）,主力户型：约70%左右的户型面积在100-135平米之间，总体户型面积偏大； 补充户型：100平米以下户型及140平米以上户型比例较小，作为补充呈现两端不足的情况；,2020/9/21,18,项目理解： 规划解读 产品解读 定位思考,说明： 在房价日渐走高的市场环境下，低总价以及由此带来的低首付、低月供将成为市场上的旺销产品。 高端户型需要较大的客群支撑，

8、面临着在房屋类别上的多重选择。可以选择洋房、别墅，高层产品竞争力相对较差,摆在面前的现实难题,2020/9/21,19,近百万米大盘 区位认知欠缺，认可度不高 全市场区域的竞争激烈,给客户一个理由 选择威尼斯的理由！,否则，来自于市场的压力将严重冲击项目,2020/9/21,20,所以，我们决战2011,不是突围，是,突破！,这是我们的必然选择，也是市场给我们的唯一选择！,2020/9/21,21,PART2：如何突破 对现有及未来市场？,项目价值体系、定位、营销策略,2020/9/21,22,经济技术指标： 占地面积：30万平米 容积率：5.02 绿化率：32%,项目基础条件归纳： 荆河南岸

9、的最佳地块 千米河景与荆河公园 周边配套相对南部较为完善,属于近中心的大规模项目,项目初步定位：,滕南唯一、大规模、水岸、新城,目标：建筑改变区域价值,项目属性：,本项目属于大规模区域运营项目,关键在于“如何实现持续发展”和“如何启动”是项目需要重点解决的问题,如何实现持续发展,2020/9/21,23,确定项目的发展模式,是大盘的核心点,如何启动,确定项目的营销模式,关乎整个大盘的形象，是项目成功的前提,发展方向界定,目标客户的契合,营销方式的判断,推广内容的建议,2020/9/21,24,反思：,作为区域运营项目，我们该走怎样的发展方向？,我们是否具备“建筑改变区域价值”的条件和基础？,区

10、域大盘案例研究润恒第一城,2020/9/21,25,项目区位：平行路以西，西环路以东，北辛路以南，学院路以北区域,区域背景： 1.区域形象不高，人群杂乱； 消费者对区域的第一印象是城乡结合部，不适合居住 2.区域内的公交体系和社会配套较差，无公交车直达,项目指标： 1.总占地面积为142万平米，总建筑面积约300万平米； 2.小高层、高层、洋房、别墅及酒店等配套皆有，分多期开发。,2020/9/21,26,机会,总体战略,战略实施,良好的区域前景：整体拆迁改造和自建的区域配套为区域的发展创造了良好的发展前景,改造完善的生态环景：依托小清河西段的天然河道，改造优化了项目内的水景,战略定位：城市副

11、中心、运营城市未来 形象定位：150万平米国际生活城邦 推广重点：润恒再造一座城市,解决形象不足：以独有的复合型、南加州风格大盘为依托，结合清河景观资源，高调打造城市副中心，强化造城的开发理念，提升项目档次。,解决配套不足：以“房地产+教育+商贸”的方式来进行解决，并通过高级商务酒店营造国际氛围。,项目本身具备作为区域运营的条件,主动城市化 开放的社区规划 利用城市机理克服新区客户支持不足,润恒第一城前期战略实施及定位研究,2020/9/21,27,客户定位：滕州全市区域内中低端置业群体,产品定位： 一期首推与市场契合度最高的小高层、高层类产品，以独特的南加州（地中海）建筑风格差异化入市，以区

12、域内交通条件相对较差的区域入市，先市场后品牌，以较低价格占领市场。,营销定位： 以高档次产品、低于市场均价为突破口，全力打造大盘的入市形象，以免费办理会员的方式全力吸纳市场客群。,润恒第一城前期营销解读,2020/9/21,28,今年8月，房博会高调亮相，以项目风格为主导，以区域沙盘为载体，高调亮相。融入免费办理会员卡、现场小提琴演奏、派发项目报刊等方式进行USP营销,今年9月，售楼处高调启用，营造的以欧式舒适、豪华为格调的购房体验，提升项目的高端形象。,项目仍处于蓄客当中，尚未开盘。,本地营销动作,进攻城区主市场： 定位：城市副中心 价格：均价3300左右,润恒第一城形象解读,2020/9/

13、21,29,大型沙盘制造口碑传播,南加州风情、小提琴、钢琴提升项目档次感,南加州风格、大理石材质的广泛应用，突出了USP差异，形成了高端的项目形象,本案营销总结,区域运营：通过自建并与城市共享资源体系，并将自身纳入城市体系，借助城市副中心的概念，打造全新的城市中心 价值标竿启动策略：以高端项目形象入市，以低端价格占领市场，通过高居住体验，展现USP价值 展示区域规划，项目配套同步：项目一期启动的同时，启动相关的社区及区域配套解决自身配套不足的劣势，从而有效进行项目的辐射及扩张。,2020/9/21,30,区域运营的基础是实现社区价值最大化须在硬件和软件上具备以下因素,距离中心不远，一河之隔,2

14、020/9/21,31,KPI体系,硬件体系,软件体系,与城市保持适当距离,荆河水景、荆河公园、社区环境,良好的自然资源,保持舒适居住与环境的协调,适中的开发强度,增加社区向心力和社区归属感,公共空间的打造,建筑多样化、风格多样化 功能多样化，生活、休闲、商务和谐发展,多元生活与建筑元素的复合,产品规划具备多元文化的前提,多元社区文化,居住、休闲、购物、市场、商业等,多样性社区功能,古典风情街、公园水景休闲场所,社区休闲气氛浓厚,体验休闲、体验生活、体验角色的变幻,强烈的体验感、突出特色,项目实现社区感的基础,通过项目配套深化社区价值,区域运营大盘多采用高端产品入市打造项目形象，同时结合配套展

15、示生活价值,产品：以区隔于市场的差别化高端产品入市，以较低价格树立价值标杆。 资源展示：通过销售道具、卖场营造、环境示意展示项目的既有资源和未来资源，营造完美的客户体验。 配套：先期投入简单的生活配套及相关的社区商业，从而营造生活氛围和商业氛围，待后期人气聚集时，推出集中式大型商业。,2020/9/21,32,大盘项目对开发商前期的投入与展示提出了更高的要求。,2020/9/21,33,作为区域大盘项目的开发商,我们深信， 城建综合开发公司备了这样的能力和基础,有打造社区的素质基础,有实现城市化的条件,有展现项目品质的能力,2020/9/21,34,深思：,那么，在这样的基础之上，我们如何才能

16、做得更好？,“客户细分、城市圈聚集和产品创新” 建立以客户价值为中心的运营方式,在客户细分策略下，万科将不局限于以职业、收入、年龄等“物理”方式去把握客户，而将从客户的内在价值出发，按客户的不同生命周期，建立梯度产品体系，通过为客户创造价值，实现客户的终身锁定。在变化的市场环境中，从粗放走向精细，走到市场前面去把握客户价值，建立自己的核心能力。 摘自万科年报,2020/9/21,35,价值何在？,城建威尼斯庄园,我们知道的项目卖点,2020/9/21,36,城建 威尼斯,PART1：项目卖点梳理,城建威尼斯庄园卖什么？,2020/9/21,37,地段、景观、荆河、配套、品牌、产品,显然，这些东

17、西已经不能区隔市场，或者说，我们必须搞出点儿新花样，否则就只能卖价格了！,价值挖掘A/300亩纯净视野,2020/9/21,38,境界所在，人杰在,滕州最自然、最纯净、居住的地方 城建威尼斯庄园拥有最完美的答案 225亩荆河公园 85亩湖面 近千米的荆河河道 累计超过300亩的纯净视野,价值挖掘B/绝对稀缺,2020/9/21,39,欢迎二次置业者的挑剔眼光 全线均享一线园景、河景，在家看公园 善南最好的地块 稀缺的力量,价值挖掘C/区域规划拉动的居住新城,2020/9/21,40,善南区域的新发展 火车站片区的拆迁改造 大同南路荆河桥修建，大同路全线贯通 荆河治理及景观带 南部新区的兴起,建

18、立客户价值体系各阶段客户价值点梳理,2020/9/21,41,项目营销方向的最终目标,2020/9/21,42,前提：本项目未来的产品体验必将是客户前所未有的、全新的。,项目规模+提升竞争力所必需打造的各种配套=客户居住了，便无须换房子的地方,继北部新市区、东部居住区、城市中心区、西部开发区之后，善南区域将成为滕州第五个热点区域,项目营销定位由此确立,本项目应发展为： 占据滕州绝无仅有河景、园景资源，以城建综合开发公司精品开发模式为基础，通过建筑改变区域形象；以建立一生之城为驱动，打造具有文化内涵，满足城市中高端客户需求的高品质生态生活社区。,2020/9/21,43,2020/9/21,44

19、,为追求最高生活品质的人而准备 城市“第五极”，高品质生态生活社区一生之城,我们的“新城愿景”,形象统领：滕州|新生活观“一生之城” 新城的内涵：有文化内涵的，有活力和特色的休闲生活之城 “我们不是为了生活中多一所房子，而是在寻找一些生活，一些新的生活替代它。” 不只是卖房子，同时售卖一种生活方式和营造一种生活格调,2020/9/21,45,实现大盘的可持续发展,大规则： 建立游戏规则 善南唯一大规模水岸居住新城 城市化稀缺资源大规模社区,2020/9/21,46,项目推广形象定位,中规则： 一生之城 如果把有水的地方换成沥青，把有绿化的地方换成山丘，再按照舟与车的比例把水体和道路加宽一些，你

20、面对的简直就是一座城市，不同的是，每个区域都有自己的主题，每个区域都有自己的建筑，每个区域都有自己的名字，每个区域都有自己特定的居住人群，这完全就是最强烈的那种城市主义：最少的单元，最大的生活内容,2020/9/21,47,我们依旧要为客户购买寻找更多理由,潜规则 优质生活标准 展卖空间客户体验计划。 生活全方位展示临时售楼部/会所/商业街/滨河公园/沿河景观大道 项目全方位体验水景体验、景观体现/未来生活方式体系; 物业管理安全保证体系,2020/9/21,48,2020/9/21,49,动心的原因： 价格便宜 交通方便 配套较全 有学校 靠河 离城市中心很近，不偏，环境熟悉、生活方便,顾虑

21、的方面: 价格会不会继续高涨，会不会跌价 房屋质量 得房率 物业管理 交房时间,如何与客户建立沟通他们在意什么？,2020/9/21,50,在激烈的市场竞争环境下，我们发现滕州人置业具有明显的、强烈的： “实用主义功利性”,2020/9/21,51,老滕州人选择这里，部分是因为区域情节，部分是受总价限制，新滕州人则可能更多受限于支付能力； 他们购房要满足的是“有个家”，关注点集中在产品面； 对户数、总价、交通、配套等的关注，暴露了他们渴望能用有限的资金实现“一步到位”； 他们很理智（明智），明白选择这里，除了可以满足现阶段的居住和生活，还能为将来二次置业提供保障（带有投资性的自住需求）。 不管

22、是自住还是投资，他们对该区域都有一根“价值杠杆”，知道这个区域“该值多少钱”。,2020/9/21,52,因此，最有效的营销和推广就是： 基于客户利益的思维和表达！ 我们需要基于客户表达的、可以落地的策略支持,利用FAB模型进行卖点再发掘,威尼斯卖什么不重要！ 重要的是客户买什么，客户愿意为什么而埋单！ 其实，这正是FAB模型所关注的重点 重点在于我们的卖点如何实现客户利益的回归 威尼斯是什么不重要！ 重要的是我们的客户认为威尼斯是什么？！,2020/9/21,53,FAB模型： F：属性，指项目自身具备的元素或我们理解的卖点； A：优势，通过比较得出的项目的优越性； B：利益，项目的优越性能

23、够给消费群体带来的好处。,2020/9/21,54,F-属性,A-优势,B-利益,便利,舒适,休闲,随性,领先,观景,享受,周边生活配套设施,极致的完善,时间成本的有效控制,社区景观环境,精品化、园林化、规模化,舒适的生活感受,商业配套和休闲场所,古风今韵商街、休闲景观长廊,休闲养生地,掌控性,掌控自己的生活,做自己生活的主人,教育资源,四级教育体系 教学质量最优,收获家庭的希望和未来,荆河公园 沿河景观带,城市风景线 荆河风景线,景致生活 愉悦身心,综合品质的完善性,古色古香商业体验,跨时空的生活体验,纯生活 一生之城,关于“一生之城”,丰富的生活资源、从幼儿园到高中的全程教育体系 从出生到

24、养老的全程医疗保障、荆河公园、滨河景观带的休闲资源 35150平米的全系列格调生活、唐风古韵的中式商业街 后现代中式的建筑风格、错落有致的楼体布局 丰富生活资源集成的复合型社区、从住宅到商业到写字楼公寓的城市综合体物业 近百万平米的超大型城市社区，极致完善社区物业管理,2020/9/21,55,生活价值集成,生命周期的全程呵护，畅享人生的无限惬意！,2020/9/21,56,F-属性,A-优势,B-利益,空间价值,升值价值,身份价值,稀缺价值,心理价值,品牌价值,城市生态核心资源,城市绿肺中心,无可替代，无可比拟,成熟的城市核心价值,强大的区域增值潜力,只要选择，就能拥有,一线园景、荆河水景,

25、对于居者身份的加成,城市名片，身份象征,城市繁华中心,再造城市繁华区,城市价值的洼地,汇集特色消费群,城市文化策源地 生活标杆化,城市财富策源地,国有企业,滕州实力开发商,质量保障 安心置业,城市价值的集大成者,关于“场所价值集成”,2020/9/21,57,优越城市空间的生态价值、成熟商业区域的投资价值 价值高地与价格洼地的潜力空间、一线荆河景观的身份认同、居高临下的城市景观价值 繁华区不可多得的稀缺价值，与众不同的特色商业街区与社区体验，身份从此不同 跨时空与地域的生活体验，穿越古今的梦幻人生,场所价值集成,集合稀缺城市资源，成就尊崇人生体验,2020/9/21,58,当我们把生活元素与场

26、所价值相加，我们会发现威尼斯的一生之城的价值核心： 善待您一生！,2020/9/21,59,城建威尼斯庄园： 一生之城，善待您一生！,这不是一句空洞的口号，而是在洞穿项目卖点之后，将客群利益与项目价值相结合的、基于人性的呐喊！,2020/9/21,60,Part3：怎样实现 持续又好又快销售？,整合推广、营销策略、团队保障,项目运作时间节点推广排期,2020/9/21,61,第一攻击阶段：2010.11 第三攻击阶段：2011.8 第五攻击阶段：2012.4 启动攻击阶段 客户攻击阶段 提升攻击阶段 核心点：形象建立 核心点：公开蓄客 核心点：加推、二次开盘 第二攻击阶段：2011.5 第四攻

27、击阶段：2011.10 展示攻击阶段 示范攻击阶段 核心点：售楼处开放（开战） 核心点：首次开盘 我们的目标：全面胜利,2020/9/21,62,如何与客户建立沟通？ 开发品牌、项目品牌落地,主题报广一,300亩城市绿肺/100万平米城央新城/20余年品牌积垫/唐风古韵现代建筑群/1200米荆河畔至尊府邸 谁与争峰？,2020/9/21,63,2020/9/21,64,比建造房子更擅长的， 是培养建筑之于居住者的礼节.,内文： 几十年的厚积十余个项目开发的成功经验，造就了城建综合开发公司对于建筑的理解，已跃升到另一层次：建筑之于人，应该有更和谐的互动关系。因此，除了擅长建造房子，我们更擅长塑造

28、建筑超越居住功能之外的另一种气质：对居住者的身体和心灵的充分尊重。 城建综合开发公司，以凡想之外的高度，超越于现代超前于未来。,2020/9/21,65,比建造房子更擅长的， 是培养景观之于居住者的尊重.,内文： 国内业界精英顶尖智慧，历炼了城建综合开发公司对于景观的理解，已超越到另一层次：景观之于人，应该有更亲善的共处关系。因此，除了擅长建造房子，我们更擅长塑造景观除了欣赏功能之外的另一种态度：对居住者的身体和心灵的无比礼遇。 城建综合开发公司，以凡想之外的高度，超越于现代超前于未来。,2020/9/21,66,比建造房子更擅长的， 是培养细节之于居住者的亲和。,内文： 超高的标准国际的视野

29、，决定了城建综合开发公司对于细节的理解，已进化到另一层次：细节之于人，应该有更和睦的沟通关系。因此，除了擅长建造房子，我们更擅长塑造细节除了实用功能之外的另一种脾气：对居住者的身体和心灵的真实感动。 城建综合开发公司，以凡想之外的高度，超越于现代超前于未来。,2020/9/21,67,售楼部展示：通过灯箱、展板展示城建综合开发公司20余年来多取得的卓越成就； 品牌手册：详细介绍城建品牌背景、理念、作品及独特优势，用于赠阅或随DM杂志派送； 系列软文：在滕州日报上开辟城建见证城市变迁，详细介绍滕州市城建综合开发公司与城市共发展的历程见证；,二、品牌展示,项目推广,产品说明会：邀请几个全国知名的文

30、化界人士出席产品说明会，以现场直播的对话方式，探讨居住和人文的关系、以及“一生之城善待您一生”； 项目杂志：围绕项目特质出版几期针对“一生之城”的解读专刊，探讨一生之城的内涵以及在本项目上的每处体现，随题配发价值系列硬广；,一、主题公关,2020/9/21,70,举例1：高端客户活动(主动营销) 客户冷餐会：低成本主动营销。 适用条件：区域成熟度不够和客户积累期不够，以展示等客户上门的蓄客方式被动，需要寻求主动出击的项目,2020/9/21,71,形式：新闻发布+酒会 参与人员：企业主/政府官员/专业人士/媒体 活动形式：新闻发布会与会员招募合而为一，介绍环节简便，准备相应的介绍资料和相关新闻

31、供稿，设定专区及专访时间 酒会安排：创造良好的主客沟通环境，以自由、优雅、轻松的格调为主，工作人员借助酒会的轻松氛围，主动与客户沟通，推荐项目,举例2：主题活动：产品发布会,二、价值诉求,左品人文历史， 右赏自然景观， 滕州另有何处？,左拥滨河商业街， 右揽荆河公园， 滕州另有何处？,左依荆河， 右偎新城市综合体， 滕州另有何处？,左临江南水乡， 右处现代都市， 滕州另有何处？,三、人群沟通,挑剔地段的人，不一定就能远见地段的未来价值。 占据荆河中心启迪区域价值的全系列舒居大宅，领秀上市！,荆河中心地段，有人每天熟视无睹，有人早就心仪已久。城建威尼斯庄园，雄踞荆河中心绝版地块，独揽荆河公园30

32、0亩城市绿肺，脚踏运河眼观自然左依历史右偎现代，以“后无来者”的不二地段，领主城南新中心，启迪区域未来的无限价值。,懂得时间的人，不一定就懂时间的连带价值。 荆河中心区国际品质全系舒居户型，优雅上市！,时间，对于一些人，可能显得多余；但对于拥有事业的另一部分人，则是价值无比。城建威尼斯，不仅占据着荆河中心，沉淀有千年荆河的人文意蕴，更以奢侈景观人文品质，让你在国际品味中，享受“被善待一生”的从容与优雅。,重视家庭的人，不一定就懂家庭距离的亲情价值 和谐亲近方正实用的全系舒适大宅，荣耀上市！,家庭，对于有些人而言，比一切都来得重要。城建威尼斯，从空间的魅力出发，深刻洞察中国家庭的生活习惯，拿捏生

33、活尺度，用方正紧凑的空间，营造更融洽的家庭和谐氛围，为你拉近彼此距离，创造更多家庭欢乐。,期冀景观的人，不一定就懂古今景观的文化价值。 带飘窗主卧、一眼看尽古今多景的全系户型型，敞亮上市！,景观，能影响一个阶层的精神气质。城建威尼斯，从人对景观的本能出发，独揽荆河历史商业街景观桥荆河公园荆河CBD等四大景观，成全滕州人恋水思景的诗意情结。270度视角的飘窗设计，让你享受眼观多景的不凡心境。,崇尚品位的人，不一定就能欣赏建筑形态的品位价值。 威尼斯情调结合现代中式立面格调，成就全系舒居户型，精致上市！,建筑的形式，能折射一个阶层的思想与品位。城建威尼斯，从建筑的艺术功能出发，结合区域人文要素，融

34、入中国居住文化理想，以威尼斯的多元文化为启发，结合现代中式建筑立面，形成别具艺术气息的社区风格，让每个家庭拥有不凡视界的同时，彰显你卓越不凡的生活品位。,营销策略执行概述,透式营销 颠覆传统的操盘策略 销售执行销控策略 控局-保证房源全面合理去化 控价-保证价格稳步爬升 控利润-保证销售速度、降低滚动开发成本、增加利润空间,2020/9/21,87,营销策略： 渗透式营销，通过有效的销售控制，实现楼盘整体的“赢”。,阶段策略蓄客期包装策略,2020/9/21,88,高调亮相、充分铺垫、起势抢点 统一形象、规范识别，建立并强化项目记忆点 立体化媒介组合，轰炸式铺开市场，迅速建立起知名度 强化项目

35、特质，眼球攻略，以荆河公园、荆河景观为依托，炒热项目地段，形成价值洼地，构建市场壁垒，区隔竞争,包装策略： 项目整体形象包装、售楼处包装、工地围包、出街广告、报广组合。,阶段策略蓄客策略,远期积累：1000元或免费贵宾卡 低门槛，最大化积累项目人气，不限卡量，具备选房权益，享受总价优惠10000元 选房前：10万元升级 截流客户，增加选房成功系数 在开盘选房前，为截流客户，推出10万元限量升级，直接确定房号 二次选房前：5万元确定选房资格 进一步筛选客户，确保选房成功率，引导客户意向，降低客户流失度。,2020/9/21,89,蓄客策略： 在保证项目人气的基础上，通过设置不同的门槛筛选客户，将

36、客户精确划分为不同的等级，针对性的进行积累和维护，是确保选房成功的重要措施。,阶段策略客户维护策略,客户分类维护. 针对不同客户的偏好进行活动及礼品寄送的维护，保持项目的到达率又不致使客户觉得是打扰。 适用条件：客户积累量大，销售周期较为滞后 应对策略： 1、研究客户喜好，根据不同的客户特征进行不同的维护活动； 2、充分利用发展商资源，展示发展商的实力，增强客户的购买信心,2020/9/21,90,客户维护策略： 针对不同客户的偏好进行活动及礼品寄送的维护，保持项目的到达率又不致使客户觉得是打扰。,阶段策略公开期策略,保持房源释放量与蓄客量之间1：1.2的比例，制造市场旺销、一房难求的现象，快

37、速市场抢点，确保首次开盘成功，形成市场热度 结合项目蓄水情况，确定分批加推房源，本着成熟一批、开放一批的思路，对房源实施有效控制，确保项目有序去化 结合客户需求对项目房型价格进行合理调控，本着先市场后利润的原则，在保证回款效率的前提下，循序推进 媒介及广告方面，以形象广告结合软性宣提供全程支持,2020/9/21,91,开盘强销策略： 高峡蓄水 集中释放 分段爆破 有效控制 利益诱惑 低开高走 循序渐近 软硬结合,阶段策略延续策略,针对加推房源分批蓄水，成熟一批吃掉一批，确保销售的持续热度，实现房源加推的有效衔接； 结合工程进度和重要时间节点，以SP活动为手段，做好节点宣传及促销，确保持续可控性回笼资金 结合市场变化及政策走向，监控销售及市场，适时修正策略方向，调整项目运作节奏,2020/9/21,92,延销策略： 分段蓄水 分段释放 持续热度 有效衔接 循序渐近 SP促进,执行概述-销售管理的系统