02 2010 09溧阳濑江新城概念性城市设计及控制性详细规划86puser_01699_W

1、THE CONCEPTUAL URBAN DESIGN AND REGULATORY PLAN FOR LAIJIANG NEW CITY IN LIYANG市设计及控制性详细规划溧阳濑江新城概念江苏省溧阳市经济开发区常州市规划设计院 二九年九月 项目背景二现状概况三项目策划四总体规划五城市设计六控制性详细规划汇报内容 1第一篇 项目背景 一项目背景1.1项目起因1.2规划范围1.3规划目的1.4项目操作思路1.5项目进程 1.1 项目起因 南京 溧阳 安上海 徽省 杭州 已编溧阳西部居住区控制性详细规划土地利用规划图溧阳，是长 角洲地区投资创业，安居生活的一方乐土。溧阳经济开发区对溧阳全市经

2、济发展的贡献度较大。在全球经济复苏和国内刺激经济发展的政策出台的大背景下，一系列利好溧阳经济发展的 政策将得到贯彻和实施，经济开发区将迎来新一轮大发展的良好时机。 开发区中的溧阳西部居住区控制性详细规划虽然已编完成，但随着城市发展需求的日益扩大， 产业配套要求的不断提高，原控规已不适应新一轮发展的要求，有必要提升、调整。 此次受开发区管委会邀请，进行此项目的规划编制，共谋新城未来。 1.2 规划范围 濑江新城 规划范围： 研究范围：溧阳城区。规划范围：由南河、清溪路、竹箦河以及规划的芜申运河所围合区域，总面积2.58平方公里。同时兼顾外围6.24平方公里用地的统筹开发。溧阳市城市总体规划（20

3、08-2020）用地规划图 1.3 规划目的 1、提升泓口片区的发展定位与目标，对该区发展提出新思路、新理念。 2、深化土地功能布局研究，细化地块功能。强化规划区内公共服务支撑平台的作用。 3、挖掘景观资源优势，树立对外良好形象。明确重点区域及形态方案，控制引导新城空间景观形象，作为对外宣传、招商开发的依据。 4、修正上轮控规指标，制订管理控制导则，作为规划管理、规划实施的依据。 1.4 项目操作思路 从“研究策划、城市设计、控制引导”三个层面逐步对项目解析并最终落实于用地布局及空 间形态中。研究策划层城市设计层控规层“总体研究”层面主要从区域、资源的角度出发，通过相关案例的比对借鉴， 提升项

4、目定位；通过对规划用地及其周边情况的分析，细化各功能开发模式及 开发量。 “城市设计”层面则落实定位，落实各业态的空间布局，对各支撑系统作深入合理的安排；对建筑开发、开放空间与绿化系统、道路与交通、街区环境与设施提出明确的控制要求；并对重点地块进行详细设计。 “控制引导”层面则更侧重于法定规划。明确各功能地块控制指标、管理要 求。 1.5 项目进程 2009年6月 实地调研勘查，访谈相关部门，了解各层面的发展设想。现状评价与综合。进行研究策划的构思与沟通，明确定位及方案发展方向。进行城市设计方案的构思。 2009年7月 7月初，与规划分局召开项目交流会，对“策划报告初步成果、城市设计初步概念方

5、案”交换意见。7月中下旬，修改调整方案，形成调整方案。 2009年8-9月 8月中旬与开发区管委会、规划分局召开项目交流会，对“策划报告及城市设计的调整方案”进行汇报并交换意见。9月，依照会议精神及最新情况，深化城市设计方案，粗拟各地块控规指标。本次将“策划报告、城市设计、控规”的最新成果向有关领导汇报。 2第二篇 现状概况 二现状概况 2.1 区位特征 2.2 交通特征 2.3 产业特征 2.4 环境特征 2.5 现状用地 2.1 区位特征 濑城北新区 江新城主城片 城西片区昆仑片区 本次规划的濑江新城位于溧阳市区西北部， 是城北新区的重要组成部分，处于昆仑片区、 城西片区、主城片区三个片区

6、的结合部。该区有利于 综合利用各片区资源。 S239 濑江新城 中心城区 2.2 交通特征 S241 燕山片区 城南片区 溧阳经济开发区交通区位优越，对外联系方便，有省道241、239。芜申运河和宁杭高铁的建成将大大提升经济开发区与外界联系。 2.3 产业特征 其他企业26%轧钢及相关钢处理企业74%2008年溧阳经济开发区GDP贡献度 溧阳市其他区域42%其余911家企业7%溧阳经济开发区58%前100位企业93%2008年溧阳经济开发区1011家企业的销售额比例 2008年溧阳经济开发区产业销售额比例（年收入 1000万以上的企业） 溧阳经济开发区工业基础雄厚，产业环境成熟，并逐步形成“3

7、+1”的产业新格局溧阳经济开发 区GDP和工业销售占据全市总量的大半，是溧阳市经济发展的绝对领头羊。 2.4 环境特征 三水交汇，漕运文化 水运文化、生态田园文化、凤凰公园文化集中反应于规划用地内。三河交汇的独特地貌、形成“金凤摆尾”之势。景观环境特征明显。“金凤摆尾”示意图 2.5 现状用地 S241以东以居住用地为主， S241以西以工业用地为主。除用地东南改造难度较大外，其余大部分用地为尚未开发，新城建设整体难度较小。 综上，濑江新城有可能打造成城北新区与主城片之间“区区联 动”的环境优美、配套齐全、交通便捷、设施先进的现代化产业支撑服务平台。 如何立足自身优势，谋求最优发展？如何提升、

8、如何打造？ 3第三篇 项目策划 三项目策划3.1项目策划研究思路3.2区域宏观背景研究3.3城市房地产市场研究3.4工业园区发展经验研究3.5新城整体定位与功能定量 3.1 项目策划研究思路 3.2 区域宏观背景研究 城市区域发展研究 宏观城市研究溧阳城市发展研究结论 溧阳城市发展能大大提升苏锡常城市群的影响力和辐射半径。 溧阳市域面积占到常州市的36.7%，远大于 同级的金坛市， 在常州市地位举足轻重。 城市区位 城市交通体系 城市发展格局 城市经济地位 城市经济分析 城市人口分析 城市消费力分析 城市旅游市场分析 走非“苏南模式”差异化发展之路，强调二三产业的集聚发展，通过溧阳经济开发区龙

9、头的带动，实现经济腾飞， 形成溧阳城市“工业强市”和“旅游城市”的两张城市名片。 3.2 区域宏观背景研究 城北区域现状研究总结 3.3 城市房地产市场研究1 2 溧阳房地产市场预警预报指标体系 对项目的启示： （1）溧阳经济开发区存在大量的交往应酬需求，却 缺少相应的片区型商业节点。 （2）片区高星级酒店存在一定以服务自身商务客户 为主的市场空间。 （3）传统办公市场空间几乎不存在，要与溧阳经济 开发区结合寻找服务自身企业的相关办公形态。 （4）片区前期不适宜开发高端居住类物业。 3.4 工业园区发展经验研究 启示：综合前面策划分析，45平方 公里的城北工业园未来发完全具备“产业平台”和“城

10、市生活肌理” 双重属性的“多功能产业新城”， 成为未来城市体系中既相对独立又 相互联系的一个“新兴复合型区 域中心”。 发展阶段研究 3.4 工业园区发展经验研究 运作模式 功能演化 3.4 工业园区发展经验研究 在多功能产业新城的发展演化过程中，“产业新城核心区”的打造是实现产业园区由单一“产业功能”向“多功能综合新城” 高级形态升级的关键。综合前文分析，此次规划的濑江新城，完全具备成为城北工业园区核心区的条件。 3.5 新城整体定位 城北新区是溧阳市经济绝对的领头羊，而本次规划濑江新城位于城北新区的中心位置，结合以上分析与研究,完全具备了成为城北新区核心区的条件。因此，濑江新城整体定位为：

11、 3.5 新城整体功能定位 3.5 新城功能定量推导思路 1 国际、国内成熟工业园区各功能用地百分比统计2 考虑园区相似度及项目成长性的拟合修正3 远期项目成熟期功能百分比构成 4 商业、住宅占地面积预估5 核心功能区常规功能占地面积配比 核心区人口预估商业、住宅量预估核心功能区常规功能占地面积63.5公顷公共道路及生产防护绿化、水域占地86.3公顷总规中相关公共服务设施及配套占地13.9公顷待处理用地70.12公顷 233.82公顷（河道内侧用地） 3.5 新城功能定量总用地明细表 4第四篇 总体规划 四总体规划 4.1 规划思路 4.2 规划依据 4.3 总体布局 4.4 规划结构 4.5

12、 道路系统 4.6 开发时序建议 4.1 规划思路 (1) 规划原则 规划原则：在策划研究的基础上，总体布局遵循“符合未来定位、” “尊重已编规划”，“依据客观事实”的原则。(2) 规划步骤 策特启 划征案示 报定例借 告位鉴 方案比选 用地布形态 局调整方案 功能定性、定量结论已批上位规划 方案形态 控制要求 实施难度等客观事实 “符合未来定位” 4.2 规划依据策划定位、案例借鉴 特征： 策划报告定位： 属于二三线城市 规 位于城市边缘区 挺起全市经济脊梁的核心基地、城市北部的综合服务中心。 城北新区划地块 主城片 具有特色资源 区区联动 选取案例：选取相似度最高的苏州工业园区、无锡新区等

13、园区为重点研究对象。 阳澄湖 4.2 规划依据策划定位、案例借鉴 沪宁高速公路“符合未来定位” “符合未来定位” 苏嘉杭高速出口工业园区出口对苏州工业园区、无锡新区以及常州高新区等园区研究后得出： 金鸡湖 要求: 建立核心、带动区域发展独墅湖 加大本项目定位的对外宣传，循苏嘉杭高速公路无锡东出口沪宁铁路 高铁站 机场苏州工业园区 京沪高铁沪宁高速公路硕放出口序开发。 合理把握外围产业园区(26平方公里） 用地出让时机与核心区用地（2.58平方公里）开发需求时机间的关系。 紧抓本项目特色优势，复合开发各类功能并妥善布局。 选取并建立若干轴线、建立重要节点以作为启动引擎。太湖无锡新区 4.2 规划

14、依据上位规划 “尊重已编规划” (1) 总体规划要求 名 称 规划面积（hm2）规划人口（万人） 范围 城中居住区 153.5 5.1 北起北环河，东至昆仑南路，南界平陵中路，西临清溪路 马垫居住区 61.9 1.9 北起北环河，东至祥门路，南界平陵路，西临昆仑南路 花园居住区 111.1 3.5 北起平陵东路，东至东环路，南界宁杭公路，西临南大街 燕山居住区 145.4 4.5 北起平陵中路，东至南大街，南界宁杭公路，西临清溪路 泓口居住区 78.8 2.5 竹箦河、芜太运河、团结路、南河所围区域 清安居住区 86.8 2.7 南河、团结路、平陵西路、湾溪河所围区域 西郊居住区 153.4

15、4.8 北起平陵西路，东至湾溪河，南界宁杭公路，西临西郊风景区昆仑居住区98.03.1北环河以北（城北工业区内） 站前居住区 247.4 7.7 北起宁杭公路，东界东环路，南至站前路，西至团结路 城南居住区 135.2 4.2 北起宁杭高速公路，南到环园南路，西起天目南路，东到燕山南路合计1271.640 按照溧阳市城市总体规划（2008-2020，规划区东部为溧阳城区10个居住区之一，用地性质以居 住为主，规划人口2.5万。“符合未来定位” 4.2 规划依据策划定位、案例借鉴 (2) 全市社区规划及公共服务设施布局规划要求 全市社区规划用地规划图+ 全市社区规划用地规划图规划区东=泓口基层住

16、区+清泓基层社区 产业园区地块划分示意图规划区西=产业区研发创业园 规划区=两个基层社区+产业区研发创业园 “符合未来定位” 4.2 规划依据策划定位、案例借鉴 (2) 全市社区规划及公共服务设施布局规划要求 规划区须配置的公共设施有： 区级医院 中学、小学 基层社区服务 幼儿园 以及消防站、加油站等 要求：依托现状，分两处集中设置 全市社区规划用地规划图 “依据客观事实” 4.2 规划依据现状实际情况 （1） 现状建设情况 产业情况：有个别项目已建成（ 如上上电缆），但整体上尚处于建设的起步阶段。同时用地周边产业污染较为严重。 服务设施：公共服务设施陈旧， 服务能力有限，有待改善。 生态环境

17、：河口区域(竹箦河、南河以及丹金溧漕河交汇区域)集中大量工业，整体形象一般偏差；规划范围南侧山体已有破坏。 水系绿化：芜太运河、竹箦河、南河以及丹金溧漕河仍在通航中， 河道两侧景观性不够，亲水程度不够，公共绿化缺乏。 建筑风貌：整体风貌一般，与高品质的新城形象不符，有待提升。产业资源、景观资源尚未有效利用。主要道路及河道两侧集中大量废旧工业，破坏视觉景观且用地调整难度较大。已实施的新建建筑风貌一般。 “依据客观事实” 4.2 规划依据现状实际情况 （2） 现状建筑质量 要求：对建筑质量较好居住用地予以保留提升。对建筑质量较差的工业用地予以置换更新。 4.2 规划依据要点总结 “符合未来定位”

18、“尊重已编规划” “依据客观现实” 加大宣传、有序开发 复合开发，特段 规划区=两个基层社区+产业区部分 对建筑质量较好居住用地予以保留提升。 对建筑质量较差 借用资源，区域联动 建立轴线，启动引擎 公共设施布点符合全市布点要求，集中在两处设置。 的工业用地予以置换更新。 规划布局符合客观需求量。 4.3 总体布局周边用地衔接 为与周边已批用地有序衔接，并兼顾地块内部的长远发展要求，做如下基本功能区块划分： 老城拓展片+居住延伸片+产业升级服务平台 “三片”通过正昌西路及滨水绿环相联系。 （1） 老城拓展片： 空间布局：与老城连片填充式发展 对策：用地预留及有序改造 （2） 居住延伸片： 空间

19、布局：与眠杨、清安基层社区连片填充式发展对策：用地预留、适机开发 （3） 产业升级服务平台： 空间布局：与粘连跳跃式发展 对策：用地集中、提前开发 眠杨、清安老城 基层社区 4.3 总体布局方案比选 在基本功能区划的基础上 ，进行多方案比较。 方案1方案2S241两侧形成形象展示面，以正昌路为主要交通干道，滨水环线及各支路形成生活性界面， “以面带面，逐步推进” 填充式发展。交通性主要干道北移至滨水线，以正昌路为主要生活性干道及形象展示面，先期大投入地建设若干形象节点，拉开框架，“以点带线带面”。跳跃式发展。 4.3 总体布局方案比选 比较项目 方案一 方案二 规划结构 一带、四片、一环 三心

20、、三带、四片 空间景观效果 较好 很好 人口吸引力与社会效应 全区为主，市为辅 全市级别 建设模式 填充式 跳跃式 分期实施模式 以面带面、逐步推进 由点带线、由线带面 近期实施难度 较易 较难 政策依赖性 一般 非常强 经过多次交流讨论，确立以方案一为基础进行深化。 4.3 总体布局土地利用规划 4.3 总体布局用地规划分析 现有工业用地 老城 （1） 与周边： 现有工业用地提升为产业服务衍生带 现有生态绿地提升为生态农庄 老城三水交汇处提升为特色主题公园 （2） 地块内部： 依托现状公共设施布点形成生活轴 规划为产业地块升级服务的轴与带 依托现状，以正昌路为联系东西向交通轴 干道 4.4

21、规划结构 为此，规划形成“一带 、一环、四轴、五片 ”的布局结构。一带： 总部经济带一环： 滨河景观环四轴：三条生活服务轴，与一条东西向交通轴。 五片：产业服务片、产业孵化片、高端地产片、中低端地产片、老城延伸片 4.5 道路系统 （1） 路网等级:由“对外 省道、主干道、次干道、支路、滨水自行车专用道”构成的 道路系统。 （2） 交叉口处理:立交+ 平交 （3） 停车及公交系统： 符合上位规划及规范要求。 立交道口 平交道口 滨水自行车专用道 4.6 开发时序建议 核心功能区、产业孵化区，展示给各企业、开发商，增加开发商未来入驻的信心。 提升市场对于城北工业园区的期望，改变市民对城北工业园区

22、固有认知，实现利润的稳步回收。 社会形象引擎、商务交往引擎和科研培训的整体启动； 酒店、商务金融等城市功能逐步导入； 未来将会逐步发展居住型功能，区域发展步入口碑和利益的“双赢”格局； 保留用地作为项目区域竞争力增强功能（农业观光、生态旅游、工业旅游）的载体，可以依据情况，逐级打造； 保留用地的另外一个补充用途，即作为前期导入功能的一个储备，为后期功能的灵活调整预备了充足的空间； 前期的投入带动人气的提升，人气的提升催生区域的成熟； 保证整体项目的效益最大化、地块价值逐步转变为物业价值。 4.7 开发时序建议 参照策划报告核心启动区选取建议，综合考虑整理运营过程中的实际情况，对开发时序 做如下

23、建议： 总体策略： 以“面”带“面”， 逐步开发。 1启动区域高调启动：创业中心+产业孵化片+中低端地产（安置房、单身公寓等） 2复合引擎综合启动：产业服务片+总部经济带 3其余功能的分批导入： 高端地产+老城延伸片 4保留用地的灵活运用： 滨水景观环 5地块价值的持续增长： 老城延伸片及初期启动区的持续提升 5第五篇 城市设计 五城市设计5.1新城形象定位5.2总体形态5.3高度分区5.4开敞空间系统5.5界面控制5.6节点设计5.7城市设计导则 5.1 新城形象定位 结合功能布局、环境特征，打造“现态、开放”的城市北部新城核心形象。 5.2 总体形态 （1）多方案比较依据新城形象定位，多方

24、案比较后确立形态方案。方案一 方案二 5.2 总体形态 （2） 形态方案总平面 5.2 总体形态 （3）鸟瞰图 5.3 高度分区 （1） 高度控制点 高度控制区 -低区 制高点 制高点 高度次高区 高度次高区 高度中区 高度中区 制高点 高度中区高度次高区 为营造“现代”的新城形象，总部经济带设计为高层建筑密集群，并控制S241与正昌路交叉口节点为统领规划中段的制高点。同时，在用地东，西两头分别设置数栋酒店、办公高层建筑，统领东西两头用地。由“东中西”三个空间制高点，引导整个地块高度分区。 为营造“生态”的新城形象，控制生态绿地，及滨水地区的局部段的建筑高度。 最终规划区内的建筑高度形成“高次

25、高中低”三个层次。 5.3 高度分区 （2） 天际线 天际线南河视角 天际线竹箦河、芜申运河视角 由高度控制点引导的轮廓线：形成“起伏起”之势。 5.4 开敞空间系统 为营造“开放”的新城形象，打开如下视线廊道、设置如下公共开敞空间节点： 视线廊道：省道S241，正昌路，主要生活性次干道（三条南北向生活轴线）两侧。 南河、竹箦河、芜申运河滨水空间。 河道交汇处、S241与正昌路的形象展示口、主要生活性轴线两侧的广场。 基于此开敞空间系统，进而定义若干主题特面。 5.5 界面控制 （1） S241省道 N界面定义：创业大道吸引投资及创业者入驻的理想大道 断面控制要求： 断面西侧：40米（10米绿

26、化+20米河道宽度+10米绿化） 中间：60米路幅宽度 东侧：30米绿化 建筑风貌控制要求:高度40-90m，风格现代大气，强调通过性的视觉观感。 创业大道 5.5 界面控制 （2）正昌西路（2） 正昌西路N 界面定义：新城大道串联新城各个主题片区，集中展示新城建设成果星光大道。 断面控制要求： 东段断面控制要求：(北侧20米绿化中间40米路幅南侧10米绿化+15米河道+10 米绿化) 西段断面控制要求：（北侧20米绿化40米路幅南侧20米绿化） 建筑风貌控制要求:整体，现代，大气，强调通过达性的视觉观感。 新城大道（正昌西路）效果 5.5 界面控制 （3） 主要生活轴线 界面定义：新城水街（

27、规划道路）借用水渠、河道景观、集商务花园及产业服务配套设施为一体生活性街道。新城尚街（永久路）以商业为主，连接北部生态农庄、高尔夫，南部滨水酒吧的生活休闲街道 。新城府街（规划道路）集原泓口乡镇府、区级医院、小学幼儿园等公共设施为一体的生活性街道。断面控制要求： 8米绿化路幅宽8米绿化建筑风貌控制要 求: 以中低层为主； 风格现活、 休闲、时尚。强调 驻留性的视觉观感。新城水街（规划道路）新城尚街（永久路）新城府街（规划道路） 新城尚街 （永久路）效果 5.5 界面控制 （4） 滨水界面集休闲、居住、商业、展示、文化为个主题为一体的复合型界面。生态农家贸易区 滨水生态示范区滨水酒吧街区滨水住区

28、产业文化交流区 滨水生活休闲区 水运文化体验 区 滨水生态公园滨水酒吧街效果 5.6 节点设计 节点选取： “三个主 景观节点、三个辅景 观节点” 图例： 主节点次节点 （1） 西三角节点 商务花园用地规模适宜，与三角绿地一体化开发，并彰显水体景观特色。 （2） S241与正昌西路节点 维持尊重西北角创业中心原方案， 用地以北作为预留用地开发高层办公。 西南角地块控制沿S241为高层界面。 东北、东南角开发总部经济高层办公(兼顾商务酒店功能）。 （3） 东三角节点 凤溪路、清溪路以东，结合凤凰公园，形成开阔的三水交汇的绿地空间。 路西规划开发酒店文娱设施一座， 兼顾老城及城北新区的客流服务需求

29、。并结合指挥中心、中天市等办公机构形成高层建筑背景。 西三角节点效果 S241与正昌西路节点效果 东三角节点效果 5.7城市设计导则 建筑设计导则1 公共服务设施建筑 公共服务设施沿三条“生活轴”布置。 （1） 医疗、教育设施 借用已有设施，采取“改造+扩建”的方式提升形象。 （2） 社区服务设施 借用已有设施，采取“改造+扩建”的方式提升形象。 （3） 商业娱乐设施 濑江路两侧侧商业借用已有设施，采取“改造+ 扩建”的方式。 其余服务设计均采用“新建”方式，提升形象。 改造建筑连廊新建建筑改造、扩建建筑意向新建建筑意向 5.7城市设计导则 建筑设计导则 建筑形式需简洁、现代、大气，材料以石材、玻璃、钢为主。 5.7城市设计导则 道路设计导则 S241省道断面 正昌西路