房地产法第一章演示文稿.ppt

1、第一章 房地产概述,第一节 房地产的概念,不得不说的房价：2010年1月中国城市房价排行榜 房价排行 城市 新房均价(元) 1 深圳市 22304 2 上海市 20186 3 温州市 20050 4 北京市 19999 5 杭州市 16360 6 三亚市 15858 7 宁波市 11405 8 厦门市 10943 9 广州市 10937 10 大连市 10663,2010年1月十大最高房价城区排行1、北京市西城区337252、上海市静安区322003、深圳市罗湖区319964、温州市瓯海区310005、杭州市西湖区268206、南京市玄武区210007、天津市和平区187418、广州市天河区1

2、84089、三亚市区1800010、厦门市思明区17860,广州2009年房价状况,广州市国土房管部门最新数据显示，2009第三季度以来涨势明显，几个月累计涨幅超过40%，使得2009年12月的成交均价较上年同期上涨了40.6%。广州中心城区的房价涨幅更加明显，全年中心六区房价为11883元/平方米，同比涨10.4%；中心四区(越秀、荔湾、天河、海珠)全年房价为13319元/平方米，同比涨11.4%。,万恶的高房价,房，是栖息的港湾、幸福的殿堂； 房，让我们对生活充满了想象和希望； 但众多人正在过着蜗居般的生活。 高房价让多少血性男儿变得唯唯诺诺， 让多少女孩变成疲惫的海萍， 多少女孩变成无奈

3、的海藻。 一个个诤诤男儿只能无助地看着自己心爱的“海藻”被房子逼成了“小三儿”。,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其物理上的位置固定性和不可移动性，在经济学上称为不动产。 房地产至少有以下特点： （一） 位置固定性和不可移动性 （二） 耐用性 （三） 影响因素多样性 （四） 高价值性,家 ji,甲骨文字形,上面是“宀”(min),表示与室家有关,下面是“豕”（SHI）,即猪。古代生产力低下,人们多在屋子里养猪,所以房子里有猪就成了人家的标志。本义:屋内,住所) 家,居也。从宀,豭省声。说文 “有夫有妇,然后为家。” 室为夫妇所居,家谓一

4、门之内。诗周南桃夭 便要还家,设酒杀鸡作食。陶潜桃花源记 修身、齐家、治国平天下 普天之下,莫非王土.,不动产和房地产之辨,1、语义学上，英语中的REAL ESTATE，REAL PROPERTY,翻译包括不动产和房地产，但是它们的范围现实差别较大。飞机、船只的归属？ 2、不动产是物权法的香饽饽，而房地产并不是物权法上传统概念，房地产主要用语经济法、行政法和商事领域。如1804年法国民法典第516 条规定：“一切财产均为动产或不动产。” 法典对不动产和动产的确定方法表述：“财产为不动产，或依其性质，或按法律的规定。”（第527条）法国民法典对动产与不动产分类标准基本上是物理性的。 问题:我国物

5、权法是否对不动产有规定?,房屋和土地的关系之辨,一结合主义（一元主义），即建筑物是土地的重要组成部分，建筑物本身不是独立的物。如德国和瑞士，它们是直接继承罗马法的结果，但此种立法例之下有较多的例外。 二分别主义（二元主义），即土地及其上之建筑物都是独立存在的不动产。法国、日本、我国大陆和台湾地区采此立法例。,土地与建筑物之间的所有权动态关系,（1）以土地公有制为前提。 在所有权的动态关系中，我国土地所有权与建筑物所有权的分离基本上为常态。物权法第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。 （2）一体转让与分割转让的限制。 城市房地产管理法第三

6、十二条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 物权法第一百四十六条： 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第一百四十七条： 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。,上述法条包含“房随地走”、“地随房走”两个方面，也称“房地同走”。 有学者称为“房屋所有权和土地使用权权利主体同一原则”，因为房地产的不可分割性，决定了房、地的权利主体必须同为一人，否则就有可能形成无法调解的权利和权益冲突，进而损害房产、地产的经济效用；

7、实行主体同一原则有利于充分发挥土地、房屋的经济效益，也便于主体行使权利，维护正常的房地产交易秩序,第二节 房地产业：三次房地产泡沫1、香港房地产业,香港房地产热最早追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等纷纷投资房地产，香港十大房地产公司先后公开上市，来自日本、东南亚和澳大利亚的资金也蜂拥而入。到1981年，香港成为仅次于日本的全世界房价最高地区。,19841997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段写字楼甚至每平方米近20万港元。受房价飞涨刺激，香港房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂“炒楼族”。当时人们盲目地投资房地产

8、，许多人往往仅凭地产经纪人电话描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。,在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临。1998年2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产总值还多。 而对于普通香港市民，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。香港平均每位业主损失267

9、万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。,2、美国房地产,上世纪20年代中期，美国经济出现短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。 佛罗里达州位于美国东南端，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，迅速成为冬日度假胜地。由于佛罗里达地价一直远低于美国其他州，因此成为理想投资地。许多美国人来到这购买房地产。 随着需求增加，佛罗里达土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年至1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎

10、湃。,到1925年迈阿密市居然出现2000多家地产公司，当时该市仅7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每3位居民就有一位专做地产买卖。 当时地价每上升10%，炒家利润几乎翻一倍。当时口头禅“今天不买，明天就买不到了！”在狂潮催动下,保守冷静的银行界也加入炒房者行列。,到1926年，佛罗里达房地产泡沫破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀或发疯，有的则沦为乞丐。 美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年纸杯推销员。这场泡沫激化了美国经济危机，结果引发了华尔街股市崩溃，最终导致20世纪30年代世界经济大危机。,3、日本的房地产,20世纪80年代后期

11、，为刺激经济发展，日本中央银行采取非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。 1985年9月，美、德、日、法、英五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本房地产业，更加刺激房价上涨。从1986年到1989年，日本房价整整涨了两倍。,受房价骤涨诱惑，许多日本人他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。 当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额4倍。1990年，东京的地价就相当于美国全国总地价。工薪阶层即使花费毕生储蓄也无

12、力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司高管。,1991年后，国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。 从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长一次。不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重财政危机。日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。,中国房地产,第一阶段：

13、理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。,第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱，在个别地区出现明显的房地产泡沫。 1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。,第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水