土地一级开发中的城市规划培训-36PPT.ppt

1、1, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,土地一级开发中的城市规划,城市规划概论 城市总体规划 控制性详细规划 修建性详细规划与城市设计 我国城市规划体系发展展望,2, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,城市规划的基础理论 现代城市规划理论概要 城市规划历史悠远 城市规划对象研究与城市规划技术研究 城市规划在现代社会中的作用 现代城市规划理论发展简述 工业革命、城市化、城市问题 近现代城市规划的起源 近代城市规划的诸学派,3, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERS

2、ITY,1 城市规划概论,城市规划的主要内容 社会经济发展目标与城市规划 物质空间与非物质空间规划 城市综合规划 我国现行城市规划体系 城市规划的空间层次 国土及区域规划 城市总体规划 详细规划 建筑场地规划 各个规划层次之间的关系与反馈,4, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,现行城市规划体系与土地一级开发的关系 城市规划的主要组成部分 土地利用规划 道路交通规划 公园绿地及开敞空间规划 城市基础设施规 法定城市规划 实现城市规划的工具 建设 + 控制 法定城市规划的两种主要类型 法定城市规划的地位,5, 2006 TAN ZONG

3、-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,城市规划的法律依据 城市规划法律法规建设历程 1984年之前的诸项规定 1984年城市规划条例 1989年城市规划法及其相关、配套法律法规 1989年城市规划法 城市规划相关法律法规 城市规划法配套法规文件 城市规划技术标准、技术规范 城市规划相关法律法规 行政管理法制监督法律 地方城市规划条例及规章、技术规范,6, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,我国的城市规划体系 现行城市规划体系的依据 有关城市规划编制审批的法律法规 有关专项规划的法律法规 有关城市规划实施的

4、法律法规 有关城市规划编制资质的法律法规 现行城市规划体系的组成 城市总体规划 （含城市规划纲要；市（县）域城镇体系规划） 分区规划（限于大、中城市） 详细规划 （含控制性详细规划及修建性详细规划）,7, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,现行城市规划体系的外部环境 国民经济社会发展五年计划及中长期展望 省域城镇体系规划 土地利用总体规划,8, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,城市规划的编制与审批 城市规划编制程序 城市规划调查及基础资料收集 城市发展目标的确立 城市规划方

5、案的编制与确定 多方案比较 公众参与 城市规划方案的实施 城市规划方案的评价与反馈,9, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,城市规划的编制与确定 城市规划的编制主体 政府部门 市民团体及个人 城市规划专业人员 城市规划确定的主体及方式 社会意志与游戏规则的形成过程 决定城市规划的主体利益团体代表 决定城市规划过程中各级政府（议会）的权限 决定城市规划的形式与效力,10, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,城市规划的公众参与 公众参与的原因 为市民服务的城市 城市规划具有强制力

6、 权利与义务的平衡 公众参与的方式 议会（人民代表大会） 舆论调查 过程公示、说明、座谈、听证 结果公示、宣传,11, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,规划师的角色 城市规划专家集团 规划师的类型 作为中立公仆（neutral public servant）的规划师 作为促成社区共同意识者（builder of community consensus）的规划师 作为企业家（entrepreneur）的规划师 作为代言人（advocate）的规划师 作为激进改革代理人（agent of radical change）的规划师,12,

7、2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,2 城市总体规划,历次北京市总体规划编制概要 建国初期的城市总体规划编制工作 关于中央政府行政中心选址的分歧 1954年总体规划 1958年总体规划 总体规划的重大调整与缺失 1958年总体规划的重大修改 “文革”期间总体规划暂停执行 总体规划的重新编制,13, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,2 城市总体规划,改革开放后的总体规划 1983年总体规划 1993年总体规划 北京城市空间发展战略（2003年） 区域协调发展战略 市域空间发展战略 市区空间发展战略 旧城空间发展战

8、略 基本结论：旧城有机疏散、市域战略转移、村镇重新整合、区域协调发展,14, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,2 城市总体规划,北京市城市总体规划（2004-2020年） 城市性质、发展目标与策略 国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市 城市规模 人口=1800万 建设用地=1650平方公里（人均105） 城市空间布局与城乡协调发展 城市空间格局：两轴、两带、多中心 四个次区域：中心城、东部、西部、山区 新城发展（11个新城）,15, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,2 城市总体规划,北京市城市总体规划（2

9、004-2020年） 中心城调整优化 人口：850万 用地规模：778平方公里（人均92） 专项规划 历史文化名城保护规划 产业发展与布局引导规划 社会事业发展及公共服务设施 生态环境建设与保护规划 资源节约、保护与利用规划 市政基础设施规划 综合交通体系规划 城市综合防灾减灾规划,16, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,2 城市总体规划,近期发展与建设 规划实施 城市总体规划与土地一级开发规划 土地一级开发必须符合城市总体规划 土地一级开发是实现城市总体规划的重要途径,17, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSIT

10、Y,3控制性详细规划,控制性详细规划产生的背景及其地位和作用 控制性详细规划产生的背景 1991年城市规划编制办法与控制性详细规划 市场经济体制的确立与利益多元化 土地使用制度的改革 建设方式与投资渠道的变化 对规划管理及规划设计工作提出新的要求 控制性详细规划的作用与地位 通过抽象的表达方式落实城市总体规划的意图 提供管理依据，引导开发建设 体现城市设计构想,18, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,3控制性详细规划,控制性详细规划中的问题 仍作为侧重工程技术的规划手段 被作为城市规划中的一个层次 缺少法律依据 缺少编制义务的相关规定 控制性详细规划

11、中的技术问题,19, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,3控制性详细规划,控制性详细规划的主要内容 土地利用性质及强度等控制要求 地块划分 控制指标体系 用地种类划分与用地兼容性控制 道路交通设施 工程管线 管理规定,20, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,3控制性详细规划,控制性详细规划的编制与审批 控制性详细规划的编制程序 基础资料的收集 地块划分及用地分类 给局规划设计构思确定控制内容 编制规划成果 控制性详细规划的成果 规划文本（包括土地使用与建设管理细则） 规划图纸 控制性详细规划的审批 控制性详细

12、规划与土地一级开发,21, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,4修建性详细规划与城市设计,修建性详细规划职能与地位的演变 修建性详细规划的渊源 修建性详细规划的任务 修建性详细规划的特点 修建性详细规划的编制与审批 修建性详细规划的内容 修建性详细规划的编制程序 修建性详细规划的成果,22, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,4修建性详细规划与城市设计,修建性详细规划的审批 修建性详细规划与城市设计 修建性详细规划与土地一级开发,23, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY

13、,5我国城市规划体发展展望,现行城市规划体系的问题 城市规划的大环境 经济体制的转型政府职能的转变、投资主体多元化、经济发展的负面影响 快速城市化时期城市化进程被压缩、城市建设用地快速快长 社会多元化、民主化、以及对私有财产的承认 现行城市规划体系的问题 “总规不总、控规不控” 城市总体规划层面的问题 详细规划层面的问题,24, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,5我国城市规划体发展展望,对我国城市规划体系的展望 建立以土地利用规划为核心的二元结构 构建二元结构的目的 西方工业化国家的经验 对我国城市规划体系的展望与建议 实现城市规划的现代化 应对建设

14、主体多元化的城市规划 体现公共干预的城市规划 科学、合理、公平、民主的城市规划,25, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,城市规划法配套法规一览表,26, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,城市规划技术标准、技术规范一览表,27, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,城市规划相关法律法规一览表,28, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,行政管理法制监督法律一览表,29, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNI

15、VERSITY,控制性详细规划的内容（新城市规划编制办法）,（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 （二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用

16、地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。 （六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。,30, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,控制性详细规划控制指标一览表,31, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,控制性详细规划基础资料一览表,（l）总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料； （2）土地利用现状，用地分类应分至小类； （3）人口分布现状； （4）建筑物现状（房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等）； （5）公共设施规模及分布； （6）工程设施及管网现状； （7

17、）土地经济分析资料（地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变化、开发方式等）； （8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。,32, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,控制性详细规划用地分类方案,33, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,控制性详细规划文本内容,总则：制定规划的目的、依据及原则，主管部门和管理权限； 各地块划分及规划控制的原则和要求； 各地块使用性质划分和适应要求（适建、不适建、有条件适建的建筑类型）； 各地块控制指标一览表； 建筑物后退红线距离的规定； 相邻地段的建筑规定； 市政

18、公用设施、交通设施的配置和管理要求； 奖励和惩罚。,34, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,控制性详细规划图纸一览表,35, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,修建性详细规划的内容（新城市规划编制办法）,（一）建设条件分析及综合技术经济论证。 （二）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。 （三）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。 （四）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。 （五）市政工程管线规划设计和管线综合。 （六）竖向规划设计。 （七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投

19、资效益。,36, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,修建性详细规划成果一览表,37, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,淡市营销成功案例东莞万江风临美丽湾,世联研究案例,38, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,关键字： 淡市营销 降价,案例简介： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。,案例适用范围： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行

20、调整价格的项目。,39, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,项目基本情况介绍,区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679 总建筑面积：138,731 住宅建筑面积：89,323 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。,未推售单位：407套,40, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,项目入市背景,9.27新政后，东莞市场一片萧

21、条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。,3月28日，阳光海岸悦湾开盘，均价4500元/，与项目90-130平米的三房四房形成竞争 4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。 4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。,东莞市场,万江市场,项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套） 剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。,项目情况,41, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,项目销售成果,4月25日，价格调整通过，开始销售。截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标80套）截至5.31日，共成交202套，超过开发商目标82套（开发商目标120套）,42, 2006 TAN ZONG-BO, TSINGHUA UNIVERSITY,项目成功的关键举措,