物业管理三十六计.pptx

1、物业管理三十六计,LOREM IPSUM DOLOR,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit.,第计 瞒天过海,作为物业管理人员，对业主说实话没错，但什么 实话都说就大错特错了。,第计 围魏救赵,不交暖气费可以适当地停他水，不交物业费可以有 节制地停他电。法规不允许？当然不允许！但你不 会不说是欠费停电吗？就说是设备故障，反正他钱 不交来设备就老有故障。,第计 借刀杀人,业主不交停车费我们当然不能指使保安砸人家车， 但我们不砸并不说明所有人都不会砸。,第计 以逸待劳,这一批楼建得实在是差劲儿，一下雨就有人投诉北 边儿窗户

2、漏。漏怎么办？要修也得等天晴了，不然 抹上的玻璃胶干不了还是会漏，到时候业主不光投 诉窗户问题，还会投诉你们把人家地板踩脏了。不 过等天晴了业主们倒很少会有人再张罗维修的事儿 了，所以业主报修不要着急，拖一拖、等一等，效 果比你十万火急地赶过去还好！,第计 趁火打劫,业主向开发商、建筑公司投诉房屋质量不好对我们 来说不是坏事，我们也应该积极呼吁：“闹事的业 主只是一小部分，而房屋的质量问题是普遍存在 的。要平息众怒就要追加对本小区的投入。鉴于你 们忙于新的项目抽不出时间，干脆你们直接把钱打 到我们物业公司，我们负责组织施工，对广大业主 也好有个交待。”当然，钱到了我们账上想怎么花 就是我们说了

3、算了。,第计 声东击西,我们要经常与业主沟通：“您对我们的工作有什么 意见？您觉得我们还应该在哪方面改进？”业主如 果有意见，我们一方面表示虚心接受，另一方面也 要向业主大吐苦水，说一说工作难度，求得业主的 理解和支持。如果业主提不出什么意见，那好，就 快把物业费交了吧！,第计 无中生有,业主反映小区里有拾破烂的出没。这有什么，我们 收着拾破烂的管理费呢！当然这事儿不能跟业主 讲，那么可以告诉业主：咱们这个小区是商品房， 拿着银子来买房的都是上帝，售楼小姐缺乏对业主 素质的把关，所以有个别收破烂发财的也成为咱们 这儿的业主了，积习难改，人家不偷不抢，在自己 家院子里拾点儿废品我们怎么干涉？,第

4、计 暗度陈仓,你说这些业主操心自己家的事情不就得了，连我们 这些老总、副总到哪儿度假了也都那么关心，一开 口就说我们是花他们钱腐败去了。我们出去旅游是 谁说出去的？下次再有这样的情况你们一律统一口 径，就说我们到先进小区考察，学习人家的先进经 验去了！,第计 隔岸观火,业主家房漏了？先查查他物业费交齐了没有，如果 没有，你可以先答应他马上就去解决，半小时后等 他再催的时候告诉他还有几户报修，我们得先给交 过费的业主服务，有耐心就让他等吧！,第10计 笑里藏刀,看见欠费的业主我们老远就得上前跟人家打招呼， 可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服 精神，总之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你当知

5、 己。在这个时候就可以提醒他该交物业费了。,第11计 李代桃僵,保安队伍混乱、管理不善，为平民愤当然不能让保 安部长承担责任，因为该部长是总经理的司机兼任 的。那撤谁呢？干脆把挂名主管保安部还不到一星 期的副总给撤了，该副总牛哄哄的早就瞅他不顺眼 了，正愁没理由办他呢。,第12计 顺手牵羊,光撤那个副总是不够的，连跟他有关系的党羽亲信 也一同拿掉。,第13计 打草惊蛇,周三安全检查，赶紧贴通知出去！那些在地下室用 电炉子、用煤气罐的租户看见通知就会在你检查之 前把安全隐患收拾起来，等我们检查的时候天下太 平，这不挺好吗？千万不要搞突然袭击，真到时候 发现一大堆问题你怎么办？把人家轰出去？人家是

6、 租户，租户交费比业主还积极，不能全得罪光了 嘛。,第14计 借尸还魂,业主说咱们是“草台班子”，什么叫草台班子？咱 们公司这些老总、副总、部门经理以前都是国家大 企业的领导干部，如果没有我们，企业怎么能破 产；如果企业不破产，那企业所在的这片土地怎么 能卖给开发商；如果这块地不卖给开发商，那么这 个小区从哪儿来？我们就是这么一路走来，把一个 企业变成居民区，因为我们对开发商的杰出贡献， 我们也从企业领导变身为物业公司的领导，这有什 么不对的？,第15计 调虎离山,业主代表找到总经理室反映问题，好像来者不善。 客服部经理应该马上出面，把这些人请到会议室， 对，就是会议室，会议室离楼梯口远，总经

7、理可以 悄悄地撤离。总之不能让他们把老总堵屋里，别人 干了让业主反感的事情可以说是领导的意思，老总 往哪儿推呀！,第计 欲擒故纵,领导都要抓权，谁也不例外，但你不能一开始就显 出对某项工作的渴望，你得先推荐在这项业务上比 较差的主儿去抓这项工作，等他把事儿都干砸了， 你再出来力挽狂澜，这就能显出你的工作能力了。,第17计 抛砖引玉,小区草坪上死了几棵树，要补种又得投资。随便种 上一棵，告诉大伙儿是小区业主自己种的，其他业 主就会心理不平衡：在公共区域种自己家的树，有 这样的便宜为什么不占呢？不用咱们张罗，业主们 自己就会悄悄地把树补种上，而且浇水施肥都不用 咱们操心，说不定哪天咱们小区就桃李满

8、园了,第18计 擒贼擒王,拣一个对我们意见最大的、嚷嚷得最凶的、拖欠费 最久的治他一下，他把欠费补齐了，别人还会不交 吗？,第19计 釜底抽薪,最烦的就是业主们搅和在一起闹事，什么物业费 高、设施不完善，提不完的意见。先办那个最麻烦 的，私下里跟他谈谈减免他一些费用，让他别带头 折腾了，闹得最欢的不嚷了，其他人也就散了。,第20计 混水摸鱼,业主因为房屋质量索赔，好，我们支持嘛，不过开 发商、建筑商划过来的钱得经我们的手给业主。我 们不是白服务的，在给业主发钱的时候物业费、暖 气费得扣出来，如果业主不强烈抗议，连明年、后 年的费用也一同扣除。这多好，通情达理的业主从 我们手里拿钱还会对我们说声

9、谢谢，我们也预收了 费用。,第21计 金蝉脱壳,在物业客服部工作不善没关系，可以把你调财务 部，到财务部把账目弄乱了没关系，可以把你调到 行政办，行政办被你整得一塌糊涂也没关系，你可 以去做人力资源。总之，只要老总欣赏你，你就可 以做得潇潇洒洒，走得干干净净，弄砸的事情自然 会有人替你担责任。,第22计 关门捉贼,业主不交费？我就不信他能躲我们一辈子，他买自 来水、天然气不都得来我们这儿吗？他只要进了我 们这个门儿，我们就要动之以情，晓之以理，没事 儿的时候多跟人家推销保险的、商场促销化妆品的 学习学习，要学会让业主不交钱不好意思出咱们这 个门儿！,第23计 远交近攻,这个小区也没有什么潜力可

10、挖了，就这么着吧，我 们要把眼光瞄上新建小区，和开发商建立良好的关 系。新建小区好哇，一方面是什么都新，没那么多 维修量，就是有问题不都还在保修时期内吗。我们 接下来，不仅没有什么投入，还有一笔可观的开办 费，够我们吃一阵子啦！,第24计 假途灭虢,业主报修？好，维修工和收费员一起上门，维修没 问题，但您得把欠费给交了。,第25计 偷梁换柱,不是原装儿的配件就不能用啦？你不要跟业主说这 是真的还是假的，业主不问你别多嘴。业主真问起 来你可以说：“次品我能给您用上吗？将来又坏了 还不是我来修，我能给自己找不自在吗？”,第26计 指桑骂槐,小区公告栏别让它闲着，收集一下最近报纸上的信 息，什么哪儿

11、有保安打业主了，哪儿有物业公司把 欠费业主给告了，法院判决强制执行了什么的，别 让那拨儿人欠费欠得心安理得！,第27计 假痴不癫,你问我物业费为什么收这么高？我能告诉你这是我 们总经理根据自己的爱好随便想出来的吗？既然企 业机密不能泄露，那就只好打哈哈了：“按什么标 准收费当然是有依据的，不同的小区有不同的成本 当然也就有不同的价格了嘛，计算公式太复杂，一 时半会儿说不清”等把业主说糊涂了，这件事 你也就解释清楚了。,第28计 上屋抽梯,我们公司竞标接管小区时是怎么承诺的？问那些有 用吗？那时候不这么说小区能给我们吗？现在是我 们管，那就得按我们的办法办，不然都从你们的利 益出发，我们不成了赔

12、本赚吆喝了吗？,第29计 树上开花,这一季度收费率达到了，不错，不过客服部 就别指望拿奖金拿提成了，管理好那是因为公司高 层的领导得法，有奖金也得让领导们分。那什么， 下一季度的收费率达不到扣你们工资！,第30计 反客为主,业主是小区名义上的主人，我们物业公司是小区事 实的主人。我们可以决定谁可以在这个小区自由出 入，谁进出小区必须接受盘查，包括回家的业主。,第31计 美人计,你们这些收费小姑娘也别太一本正经了，业主跟你 们贫两句就跟人家翻脸，以后还怎么跟人家打交 道、怎么向人家收费？开两句玩笑怎么了，跟他们 混熟了他们好意思为这点儿物业费跟你们计较吗？,第32计 空城计,员工会餐时可以锁上门，但电脑一定要开着，给人 一种我们刚离开而且马上会回来的假相，不然的话 业主会有意见：我们交那么多物业费就是为了让你 们吃吃喝喝？,第34计 苦肉计,物业费收缴率和员工工资挂钩（注意，这里指的员 工是那些被业主所认可、受业主欢迎、为业主服务 热情周到、兢兢业业的员工，至于那些拿着业主的 钱洗桑拿、泡脚、喝酒、旅游的领导们当然不计在 内），收不上来物业费就扣这些人的工资，凭你付 出再多的劳动也是活该，总会有些心软的业主看不 过去把物业费交了。,第33计 反间计,你们家狗狗真可爱！我就喜欢狗，我支持养狗，可 是你们家狗狗没少在电梯里撒尿吧？