济南大学科技园商业公园与商务公园商业策划思路-74P.ppt

1、,商业策划初步思路,目 录,一、洪舜泰公司简介 二、部分操作案例列举 三、洪舜泰专家团队与执行团队 四、关于项目的初步思考 五、奥特莱斯和城市mall 的业态科学搭配 六、商家资源列表,一、洪舜泰公司简介,科学的选址与准确的策划定位是商业地产成功的基础,专业的业态组合与系统的招商执行是商业地产成功的精髓与主旨，持续、合理的运营管理是商业地产成功的保障。,洪舜泰感言：,洪舜泰商业地产运营策划机构是山东省首家本土化专业从事商业地产运作的股份制公司，着重解决商业地产项目的市场定位、规划开发、业态组合、商业招商、营销推广和运营管理等问题。 我们专业的执行运作团队、专家顾问团队与国际及国内各大知名专业连

2、锁企业建立了长久的战略合作关系，同时与各级政府、众多的房地产开发商建立了通畅的沟通渠道，对项目提供开发前后专业的商业业态与市场的策划定位；为开发商与实力投资机构、金融机构搭建良好的金融服务平台。,关于我们,ABOUT US,项目可行性研究 市场调研分析 市场定位分析 规划设计建议 业态组合规划 项目建设顾问 项目营销策划 经营管理咨询 销售及售后顾问,策 划 咨 询,商业运营管理,统一招商管理 统一营销策划 统一服务监督 统一物业管理 开业旺场策略 经营管理策略 经营管理病症解决 商场可持续经营策略 商场品牌维护与提升,业务范围,BUSINESS SCOPE,业务范围,BUSINESS SCO

3、PE,招 商 运 作,投资服务及其他,招商执行方案策略 实际可行性租金预算 主力租户挑选及组合 媒介组合与推广宣传 专业及完整的招商执行 公开招商活动的综合评估,商业资本的投资服务 项目融资、合作投资 分期贷款、金融担保 管理咨询、地产评估 专业商业网站的运营管理 商业地产论坛、展会的组织,部分合作商家品牌,部分合作商家品牌,部分合作商家品牌,部分合作商家品牌,益华城市广场 CITY MALL,联合远景商业管理咨询（北京）有限公司,上海众盛商业运作有限公司,北京诚中时代文化传媒有限公司,广东益华广场商业管理有限公司,江苏汇辰投资发展有限公司,北京晟昊天成文化传播有限公司,上海智旗策划传播机构,

4、战略联盟企业,美国博万（深圳）建筑与城市规划设计公司,中国连锁经营协会,台湾连锁加盟促进协会,中国商业街工作委员会,济南市连锁经营协会,深圳五洲工程设计研究院,香港尔本建筑师事务所,中国商业地产联盟,战略联盟企业,二、部分操作案例列举,济南汇泉新世界地王广场项目,2005年参与该项目的前期项目策划、规划设计及商业街的定位工作，目前，根据项目进展，后续招商工作正在准备中。,2004年底通过前期市场调研、策划定位，成功的引进了苏宁电器，有效的带动了洪楼商圈的人气。,济南慧都大厦项目,2006年全面代理该项目的商业部分规划定位、全程招商运营和项目的营销推广工作。,济南明湖广场项目,2005年参与青岛

5、颐中银街项目（总商业面积22000平米）前期的市场调研、策划定位和部分物业的招商执行工作。,青岛颐中银街项目,2004年底通过对青岛绮丽广场（总商业面积5000平米）周遍业态的精心调研、科学分析，对物业的商业业态进行重新定位，根据新的业态定位，我们用不到三个月的时间，完成该物业的全部招商工作。,青岛绮丽广场项目招商,2006年通过科学严谨的市场调研和对商业地产市场的准确把握，对淄博鑫盛财富广场项目提出了真实可操作的市场定位和业态报告，保证了系统招商执行的顺利进行。,淄博鑫盛财富广场项目,淄博银领国际一期的市场调研、策划定位工作，现已成功引进国美电器，并于2005年7月盛大开业，目前正在为二期项

6、目招商中。,淄博昆玉商厦（总建筑面积22000平米）的市场调研、策划定位工作，2005年12月份成功引进了如家快捷商务酒店，项目1-5楼的招商引进ITAT服饰百货。,2005年8月参与东北大庆华盈家具城（总建筑面积2万平米）的前期市场调研，策划定位及招商工作，并已成功的引进了百安居，国美电器。从而成功带动了项目整体的销售状况。,大庆华盈项目,2005年12月10日，与上海众盛公司共同合作，在江苏盐城举办总建筑面积6万平米的“缤纷亚洲”休闲广场招商说明会，同时，共同参与该项目的招商运营工作。,缤纷亚洲休闲广场项目,2006年参加益华投资集团在常州益华广场的规划设计及商业定位,益华城市广场聊城项目

7、概念性规划,长清汇富美居生活广场,目前正操作长清汇富商城商业定位、业态组合、全程招商运作,目前正操作济南高新开发区世通公司商业街的全程招商营销,东城万象项目,东营清风湖项目,由洪舜泰商业地产运营策划机构承办的2005山东商业地产招商与选址峰会于9月22日在济南国际会展中心举办 国内知名地产专家及各大连锁经营商家齐聚一堂，就地产招商与商家选址的要求、关系及发展战略等问题展开激烈的讨论。,行业论坛活动展示,洪舜泰商业地产运营策划机构承办的2006山东商业地产CE峰会在济南舜耕国际会展中心舜耕会堂成功举行。来自全省各地的开发商与沃尔玛、国美电器、家乐福、易初莲花、英国tesco、家世界、百安居等百余

8、商家进行了面对面交流，美国纽约州注册建筑师庄雅典先生作了精彩演讲。,行业论坛活动展示,三、项目操作的专家团队,北京财贸管理干部学院教授，研究专长：商业地理、商业街区规划等,王希来,李喜华,前国家商务部研究所所长、研究员，研究专长：零售网点规划等,刘念熊,清华大学教授，研究专长：商业建筑师、规划师,顾问团队,THE TEAM OF EXPERT,中国社会科学院财贸所研究员、所长助理、博士生导师。研究特长：零售餐饮、商业街区建设等,荆林波,陈文玲,国务院研究室研究员，研究专长;商业规划、超级市场等,傅跃红,北京金源新燕莎MALL总经理，研究专长：超级市场运营管理、零售管理,陈及,首都经济贸易大学教

9、授，研究专长商业规划、超级市场运营管理等,北京燕莎奥特莱斯总经理 研究专长：奥特莱斯运营管理、超级市场管理,张丽华,贾克俭,摩根基金管理机构旅游文化创意产业投资顾问 研究专长：休闲娱乐业策划、旅游及创意产业规划等,靳兰香,山东省商业经济学会会长，研究专长：服务管理、商业经济等,柴小青,中国政法大学现代企业研究中心主任、中国政法大学商学院现代经营研究所所长、教授，现任中国商业经济学会理事、中国步行商业街工作委员会专家委员会委员、北京市商业经济学会常务理事、北京市商业联合会专家咨询委员会委员。主要研究领域：工商管理、管理经济学、流通经济理论及其应用。现实问题研究的重点是：城市商业网点规划、零售业国

10、际比较、商业地产开发、经营战略管理、现代服务管理等。 承担的城市商业网点规划和商业街区开发咨询项目： 1、 完成国家商务部全国商业街区管理技术规范，2007年 2、 北京市教育委员会课题北京商业历史研究，2007年 3、北京市三大商圈规划，2004年 4、北京市特色商业街区建设规划，2004年 5、中国泛海集团北京东风商城可行性研究，2005年 6、云南诺仕达集团呈贡新城财富中心开发方案研究，2006年 7、安徽淮南商业网点规划，2005年 8、浙江萧山商业网点规划，2005年 9、威海市商业网点规划，2005年 10、安徽淮南大米加工交易市场园区建设规划，2006年 11、平凉市商业网点规划

11、，2006年,专家团队,THE TEAM OF EXPERT,泰国皇家清迈大学及中国科学院研究生院双料MBA，曾任泰国星光国际高级经理、泰国SEALU集团总经理。曾任东方家园市场总监，拓展总经理等职。现任北京博智行商业地产研究院首席专家，是我国为数不多的具有操作型的大师级商业地产专家之一，对商业地产项目的定位、定性、定量分析与对策上具有独特的功底。,鲁炳全,美国纽约州注册建筑师、睿鼎开发有限公司董事长。 在洪舜泰举办的2006CE峰会上就商业地产如何实现价值最大化进行了详细的阐述，他认为要以做事业的态度来做商业地产，同时通过广东现代城等商业地产案例和Branding和麦当劳等商业运营案例深入浅

12、出的阐明了商业地产运作的真谛，广受好评。,庄雅典,李维华,经济管理博士、工科学士，著名特许经营专家，“特许经营学”概念的中国最早提出者和中国特许经营学的奠基创始人。现执教中国政法大学商学院（主要讲授特许经营管理课程）。 中国政法大学特许经营研究中心常务副主任，“特许经营世纪精品丛书”主编，中国特许经营第一网创始人、首席顾问，多家公司、协会、网站的常年管理顾问，数家机构专家委员会委员，世界经理人兼职专家，深圳连锁经营协会、福建连锁经营协会、长沙连锁经营协会、重庆连锁经营协会、济南连锁经营协会等协会专家顾问等。,付胜利,资深连锁商业专业人士，曾任职多家大型外资管理集团高级管理岗位，多年连锁商业从业

13、经验。 19982000，法国普美德斯集团，先后任职部门经理及中方店长，参与创建该集团在中国的第一家大型卖场-北京方庄店的工作，并参与规划该集团在中国的连锁发展，后普美德斯集团与家乐福集团合并。 20012002，任职于香港和黄集团百佳超级市场有限公司，大店店铺总经理/区域经理，参与公司大型购物广场的创建、管理及连锁发展，并创造和黄集团零售历史的多项销售指标纪录。 20022003，创建天津极玖超级市场有限公司，任职董事总经理，创建该公司并成功开设第一家12000m2大型购物广场-极玖购物广场嘉利中心店。 20032004，北京首联集团，首席零售管理顾问，为该集团创建了商品管理体系、营运管理体

14、系、促销管理体系及卖场标识管理体系，并负责该集团的新店设计及旧店改造。,刘志奇,上海智旗策划传播机构总经理，资深传播与营销策划专家，以“营销策划与广告策划两手都要抓，两手都要硬”的策划思路，8年来深度介入数十个中国一线品牌的全案操作，其中包括21金维他、云南白药牙膏、云南白药气雾剂、前列康、椰岛鹿龟酒、民生小金维他、东阿阿胶、中华制药、脑白金、北极绒、星星电子工业园、船牌日化等。凭借对中国市场的深刻感悟、对国民心理的细致洞察，在与中国众多企业家的深度合作中，博采众家之长，形成了“大气、深厚、实效、锐利”的策划风格。,杨学军,URBANPROLECS公司有两位创始人于2003年创立，主创设计人员

15、都来自美国HOK建筑事务所的资深设计师，其中乌拉先生和大卫先生在工作长达12年之久，完成了一些主要的亚洲项目，具有丰富的规划与建筑设计经验，并对中国文化有着深刻的理解。,美国博万（深圳）建筑与城市规划设计公司,五洲工程设计研究院深圳分院副院长，国家一级注册建筑 师，多次主持国内大型商业地产及城市规划的设计工作,赵学义,现任山东建筑工程学院教授、硕士生导师；设计研究院副院长兼总建筑师、国家一级注册建筑师、注册规划师。2000年获山东建筑工程学院专业技术拔尖人才。 97年以来，主持多项建筑工程的规划及勘察设计，并获优秀勘察设计奖六项、优秀规划设计奖四项。其中，山东建筑工程学院图书馆获2002年建设

16、部优秀勘察设计二等奖（第一位）、山东建筑工程学院图书馆获2002年山东省优秀勘察设计一等奖（第三位）、济南市逸夫职业教育培训中心获1999年山东省优秀勘察设计二等奖（第一位）、临沂市人民广场规划获2002年山东省优秀规划设计二等奖（第二位）。省教育厅科研课题：高校学生公寓节能设计及室内环境舒适度的研究已通过鉴定。近年来发表论文7篇，其中论太阳能建筑一体化设计发表在建筑学报2002年第7期上。编译：芝加哥生物科学学习中心和朱尔斯F纳普医学研究中心、美国使馆大使官邸（新加坡）发表在世界建筑2002年第5期上。,郑元学,济南连锁经营协会秘书长,曾在百事可乐山东公司从事市场营销工作，后转入管理咨询公司

17、从事营销与品牌领域的顾问工作。2004年到济南市连锁经营协会就任副秘书长，全面主持协会工作。作为山东省唯一的连锁经营协会的工作负责人，专门从事零售、餐饮、服务领域的政府公关，同业与异业交流，本省连锁品牌企业的发展促进，省外、国外连锁品牌的引进及行业内的中介、咨询、展览、会议、培训等业务，致力于为促进山东省的商贸流通和服务业的发展而努力。 通过广泛的联络和合作，现在已经具备省内外、国内外多家连锁经营企业和专业机构的合作资源，尤其是与中国连锁经营协会、台湾连锁加盟促进协会、上海市连锁经营协会、广东连锁协会省、浙江省连锁协会等国内外同业协会的合作，在促进地区间的产业合作方面更具优势。,崔勇 洪舜泰商

18、业地产运营机构董事、总经理,山东黄河龙文化传播有限公司总经理，资深商业运营与营销策划专家，具有多年的新闻媒体及商业策划管理的从业经历。曾担任国内知名连锁企业国美、苏宁电器的高层管理者，具体负责山东地区的连锁发展工作，具有丰富的商业选址、商业地产的策划定位和营销运营经验。策划组织过系列大型活动。曾先后组织并成功运作了济南，青岛，烟台，潍坊，淄博，临沂，大庆等十多个商业地产项目。,个人文章: ,OUR TEAM,部分执行团队成员,杨浩 洪舜泰商业地产运营策划机构董事、总监,济南慧都房地产开发公司运营总监，清华大学房地产管理专业EMBA硕士。资深房地产项目运营专家，尤其在商业地产的开发与招商运作方面

19、具有独特的个人见解和丰富的实操经验。曾先后具体负责并成功运做了济南慧都大厦、汇泉新世纪地王广场、淄博银领国际、鑫盛财富广场等10多个商业项目。,张永林 洪舜泰商业地产运营策划机构总经理助理兼业务总监,太原理工大学工学学士、北京大学光华管理学院工商管理硕士（MBA）。曾先后在美国通用电气公司（GE），上海汽车工业集团担任职务。长期从事资本运作和市场发展工作。具有丰富的融资、投资资源和项目运营经验。,公司项目招商运作的优势：,、长期致力于对山东本地商业地产的运作，对山东、济南、长清的市场有深入地了解 、具有丰富的当地商业连锁企业的资源优势 、对当地投资商及消费者的消费习惯有准确的把握 、具有南北方

20、不同风格的规划，设计专家团队资源 、专业高效的执行团队保证项目的整体运作 、长期商业地产项目的操作经验 、项目操作团队的本土化优势 8、大型商业购物广场CITY MALL的招商成功经验,四、关于项目的初步思考,商业公园二期(拟建奥特莱斯) 总用地面积：7.7万平米 总建筑面积：6.7万平米 其中 地上：4.6万平米 地下：2.1万平米,商务公园(拟建 大型 MALL) 总用地面积：16.5万平米 总建筑面积：33万平米 其中 商业：10万平米 商住办公：23万平米,商业步行街一期(已营业) 总用地面积：7.6万平米 建 筑 面 积：8.7万平米 已于06年开街营业，以餐饮、服饰、生活配套为主,

21、本项目商业规划定位,奥特莱斯,奥特莱斯源自英文Outlets，指专门销售名牌过季、下架、断码商品的商店组合，又被称为“品牌、工厂直销购物中心”，是现代欧美商业社会最为流行的一种商业零售业态。“奥特莱斯”(Outlets)最早诞生于美国，迄今已有近百年的历史。,奥特莱斯购物中心一般位于市郊，其优势之一是专营名牌商品。其经营商品都是名牌下架商品、过季商品及断码商品。这些全新商品，由高档专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售。 优势二是价格，奥特莱斯的商品与市中心的百货商场比较，同样的商品在价格上普遍偏低60%，甚至更多。 奥特莱斯的另一个优势是购物环境。每一个奥特莱斯中心的购物面积都很大，以美国为

22、例，奥特莱斯中心的面积由几万平方米到几十万平方米不等。而每一个购物中心都有自己的特点和环境，有配套的服务设计和便捷的交通。因此成为人们购物休闲的理想场所。,城市商业广场 简介,Mall（音译“摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或商业街。Mall是目前世界上大型商业地产的顶级形态, 属于一种新型的复合型商业态。,CITY MALL,关于项目的定位，我们有以下几点思考：,资 源 整 合,就整个西区而言，目前还处于城市发展的起步阶段，周边居住人群稀少，即使以2010年人口将达到的50万人来测算，消费支撑力仍然十分有限。我需要营造

23、的不只是西区商业，更要经营整个城市。 整合政府资源、知识经济资源、旅游资源、商业经济资源互相带动，循环促进，共生共荣。 目的性消费带动商业经济突破地域瓶颈,关于奥特莱斯,关键词：品牌选择 辐射范围,品牌选择：,项目距济南城区不足30公里。这是一个非常微妙的距离值，在进驻奥特莱斯的品牌上有着特殊的意义。地域选择的错位性必须要考虑。 一方面，在济南可以买到的品牌,目标客户不会弃济南而选择长清，很难想象消费者会跑这么远的路去买一件在市区能天天打折的商品。 另一方面在济南见不到的世界名牌必须具有一定的知名度，同时在折扣价位上达到顾客的心理期待值。目前中国真正意义上的奥特莱斯，只有北京燕莎奥特莱斯，上海

24、奥特莱斯和上海松江FOXTOWN三家。这三家的共同特征就是拥有众多国际一线品牌加盟，且有相当数量的厂家直开店。而目前进驻一些二线城市的奥特莱斯多半以品牌吸引力较差的国内品牌为主。,根据项目自身的情况我们建议从以下几个方面出发对商家及品牌招商做出选择：,一、以在国际上有知名度，在国内有生产基地国际品牌为主。 二、国内一线品牌。 三、少量占据国际顶端位置同时有意愿拓展国内北方市场的国际品牌。,辐射范围：,项目定位于奥特莱斯，则针对的目标客户是偏离大众消费的中高档消费群体，这部分群体数量相对于大众消费群体来说数量要小得多，同时目标客户的在产品品质，购物环境等方面要求极高，且自由选择度大，不易掌控，因

25、此扩大项目辐射范围争取更多的客户源，宽泛的吸引客户以增加消费群体的数量是项目成功的关键。 辐射主商圈：以1小时生活圈为主的都市商圈，济南、泰安 辐射次商圈：200300公里辐射范围，包括德州、聊城、济宁、莱芜、淄博、滨州。,清醒认识：,目前国内，打着奥特莱斯旗号的商家已经越开越多。全国各地已开办了约200多家的奥特莱斯商场，除了北京、上海，西安、郑州、南京、杭州等越来越多的城市都开业了新的奥特莱斯。但大多数奥特莱斯的经营状况都不尽如人意。 我们要清醒地认识到，以目前国内民众的消费意识来说奥特莱斯不是主流，只是一种补充业态。现在的消费者已经养成去百货商场、超市一站式集中购物的习惯和消费心理，客源

26、很难转移到面积较小、种类较少的折扣店内。,关于城市mall,项目设计城市mall的位置毗邻大学城和众多中高档小区，同时又是带动新经济板块消费人气的核心点。城市mall的出现必定可以满足区域需求。但以目前情况看，在市场环境及商业氛围极不完善的条件下，选择什么样的mall进驻，什么样的mall敢于进驻这是个亟待解决的难题。,选择城市 mall的六个满足, 满足市场需求,项目区域内大量的住宅小区、大学城、教职工宿舍、200余家落户企业已完成入驻，我们所引进的城市 mall必须从满足市场需求的角度来定位。,满足配套需求,随着西部新城的飞速发展，区域性消费需求空间不断扩张，城市mall必须满足生活及商业

27、配套的功能。,满足带动需求,目前西部新城整体商业氛围不够浓厚，区域内消费人气不旺，缺乏有效购买力，这就要求我们所引进的城市 mall要具有强大的综合实力，以聚集人气，带动商业氛围，提升地块价值。, 满足规模需求,在新兴城市的形成过程中，商业的发展速度往往滞后于新城市的规模扩张速度，这就需要我们的城市mall具有相当的规模，既能满足后续发展的实力要求，又能同步于城市规划的速度要求。, 满足经营需求,在项目区域的现有商业氛围下，大型mall的生存具有很大的风险性。其前期招商、后续经营都是非常棘手的难题。引进什么样的城市mall，怎样运作，都是项目成功的关键所在。, 满足示范需求,城市mall的存在

28、不仅仅是满足商业配套的需求，更重要的是可以起到很好的示范作用。城市 mall的成功运作可以使区域内的其他商业得到鼓舞和带动，从而形成循环式良性马太效应。,五、奥特莱斯和城市mall 的 科学业态搭配,奥特莱斯：以奢侈品牌服饰，佩饰，化妆品为主。 城市 mall ：以五星级酒店、三星级商务酒店、中型超市、百货店、餐饮、影视城、KTV、娱乐、休闲、电玩、儿童购物休闲广场为主。,两种业态形成错位经营，即能互补又可形成互动。,六、商家资源列表,奥特莱斯品牌列举：,运动、休闲类： ADIDAS 、 NIKE 、 PUMA（彪马）、MIZUNO(美津侬)、KAPPA(背靠背)、REEBOK（锐步）、UMBRO（茵宝) 化妆品类：兰蔻 (LANCOME)（法国）、迪奥（ CHRISTIAN DIOR）（法国）、 SK-、资生堂(SHISEIDO )、ZA(姬芮)、高丝（