房地产法规、交易及产权管理讲座.ppt

1、2020/9/27,房地产法规、交易及产权管理 华中师范大学经济学院 院长 建设部住房政策委员会副主任委员 邓宏乾,2020/9/27,一、 相关的法律法规,1、中国现行法体系 宪法、法律、行政法规、地方性法规、行 政规章 法的效力 宪法具有最高的效力；法律的效力高于 行政法规、地方性法规、规章；部门之间,2020/9/27,一、 相关的法律法规,部门规章与地方规章之间具有同等效力,同 一机关制定的法规，特别规定与一般规定 不一致的，适用特别规定；旧规定与新规 定不一致的，适用新规定。,2020/9/27,一、 相关的法律法规,2、房地产法规 法律：城市房地产管理法、物权法、土地管理法、城乡规

2、划法 法规：城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行条例、住房公积金条例、物业管理条例（2003）。,2020/9/27,一、 相关的法律法规,行政规章：城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法、城市房地产转让管理规定、城市房屋租赁管理规定、城市房地产抵押管理办法、房屋登记办法 、城市房地产权属档案管理办法等。,2020/9/27,一、 相关的法律法规,3、房地产开发法律法规 （1）房地产开发用地 农地征用征收 实行土地用途管制，占用耕地补偿制度，审 批权上收，补偿总和30倍、并不受此限制，农 地

3、不经征用不得用于房地产开发。 国有使用权,2020/9/27,一、 相关的法律法规,出让的主体是国家 出让方式为招投挂 使用者必须按出让合同约定动工开发建设 满一年未开发的，征收20%的土地闲置费 满二年未开发的，可以无偿收回土地。 改变土地利用条件和用途的，必须经出让 方和规划部门同意。,2020/9/27,一、 相关的法律法规,（2）开发建设 招标 工程监理 项目报建 领取施工许可证 竣工验收,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（一）物权的基本知识 1、物权的含义及特征 物权是指权利人直接支配特定的物并排除他人干涉的 权利。其主要特征： 物权是直接支配物的权利； 物权是直接支配特

4、定的、独立的物的权利； 物权是直接支配物并享受物之利益的权利； 物权是一种排他性的权利； 物权是一种对世权，具有保护的绝对性。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,2、物权的效力 （1）排他的效力 同一物之上不得存在两个所有权，一物不容二主； 同一物之上不得设定二个用益物权； 不得在同一物之上既设定抵押权，又设定质权。 （2）优先的效力 物权的对外效力 是指当物权与债权并存时，物权优先于债权。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,物权的对内的效力 是指物权互相间的效力。 定限物权优先于所有权 （3）追及的效力 （4）物上请求权 当物权人在其物被侵害或可能遭受侵害时，权利人有 权

5、请求恢复物权的圆满状态或防止侵害。 3、物权的客体 （1）物权客体的特点,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,作为物权客体的物，必须是存在于人身之外、能够为 人力所支配并能够满足人类需要的有体物。其特点： 主要是有体物 必须是独立物 必须是特定物 但某些无体物也可以作为物权的客体，这包括： 依法可以作为物权客体的权利；能够为人力控制并具有价值的特定空间；人力控制之下的电、气等。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（2）物权客体的分类 动产与不动产 单一物与集合物 主物与从物 天然孳息与法定孳息 土地与建筑物 近现代各国民法处理土地与建筑物的关系，有二种模 式：一是以德国为代表

6、的模式。认为土地与其上的建筑,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,物为一个整体，建筑物不能单独成为所有权的客体；二 是以日本为代表的模式。认为土地与建筑物为二个独立 的不动产，即分别主义。 4、物权的基本原则 （1）物权的法定原则 （2）一物一权原则 （3）公示公信原则 公示公信都是为维护交易安全所设定的，但其功能是不,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,同的。公示原则的目的在于确认依公示方法所取得的物 权具有对抗第三人的效力。公信原则的功能在于：即使 公示的内容是虚假的或有瑕疵的情况下，第三人因信赖 该公示的内容而从事交易，其交易所取得的权利仍受法 律保护。,2020/9/2

7、7,二、房地产产权基本知识,5、物权与债权的联系与区别 债是发生在特定主体之间请求为一定行为或不为一定行 为的财产法律关系。财产权的静止状态体现为物权；在 运动中又表现为债权。 物权与债权的联系 （1）物权是债权产生的前提； （2）债权是物权变动的基础； （3）物权与债权相互渗透。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,物权与债权的区别 （1）主体特征的区别 物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。 （2）权利性质的区别 物权是支配权，而债权只是请求权。 （3）客体上的区别 物权的客体只能是物而不是行为；债权的客体既包括行 为也包括物，债权一般指向的是行为，间接涉及到物。 （4）权

8、利设定上的区别,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（4）期限上的区别 物权一般来说，法律上无期限上的限制；债权有期限的限制。 （5）效力上的区别 物权具有优先于债权的效力，同一物上数个物权并存时先设立的物权优先于后设立的物权；债权具有平等性。 物权具有追及性，债权不具有追及性。 （6）保护方法上的区别 法律赋予物权人享有物上请求权；债权一般采取损害赔偿,2020/9/27,6、物权的分类 （1）所有权（又称自物权） （ 2）用益物权 指对他人所有物享有以使用收益为内容的限制性物权。主要包括：建设用地使用权、宅基地使用权、农村土地承包经营权、地役权。,2020/9/27,（3）担保物权

9、 是指以担保债务履行为目的，债务人或者第三人在自已合法的财产或权利上设定的具有优先受偿权内容的他物权。主要包括：抵押权、质权、留置权等。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（二）房地产产权的类型 1、房地产所有权 土地所有权 房屋所有权（独有、共有、建筑物区分所有） 2、房地产他物权 用益物权 担保物权,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（三）房屋所有权 1、建筑物区分所有权 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物

10、内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（1）特征 复合性 专有权的主导性 一体性 权利主体身份的多重性 （2）种类 纵切型区分所有权 是指一般连栋式或双并式分间所有建筑物。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,横切型区分所有权 指将一栋建筑物作横的水平分割，使各层分别由不同的人所有的建筑物。 混合型区分所有权 （3）专有部分及专有权 专有部分是指在构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使 用的建筑 物部分。专有部分的存在是区分所有权成立的基础。构成专有部分须具备三个条件：,2020/9/27,二、房地产产权

11、基本知识,构造上的独立性 也称物理上的独立性，是指各区分部分有客观明确的 事实区分，即一专有部与另一专有部分须在建筑构造上能客观地区分其范围。 利用上的独立性 利用上是否具有独立性，依以下标准判断：一是单独使用，即指建筑物区分部分无须借助其他辅助部分，,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,即可独立使用。可否单独使用，通常是以该区分 部分有无独立出入门户为判断要素。二是独立的 经济效用。 形式的独立性 即通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。但它是以构造上和利用上的独立为基础的，若构造上和利 用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也不存在。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,

12、（4）共有部分及共有权 共有部分主要包括三方面： 建筑物的基本构造部分 公共使用的部分，如公共设施、消防设备等 仅为部分区分所有人共有的部分。 共有权按其成立可分为法定共有权和约定共有权。本科教学资料/房地产产权产籍管理.ppt#16. 【案例10】,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,区分共有权中的几个特别问题 屋顶平台的归属 有二种观点：一是认为应属顶楼住户所有权的范围；二是应归区分所有人共有。 我认为，若没有特别规定，应归全体区分所有人共有,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,地下停车场的所有权和使用权 地下停车场不同于一般的空间，它可以成为所有权的客体，但地下停车场在建

13、筑物内已形式了一定的空间，且范围明确，可以作为特定物，而单独成为所有权的客体。它是归区分所有权人共有，还是归开发商所有？我认为，主要看其成本是否摊入到房屋的成本中。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,我国物权法对车库、车位的规定有： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本科教学资料/房地产产权产籍管理.ppt#19. 案例12,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,2、房屋共有 （1）共有的定义

14、及特征 共有是指二个或二个以上民事主体对于同一物 共同享有所有权。它有下列特征： 共有的主体是二个以上的民事主体，但多个主体对共 有物只享有一个完整的所有权；共有的客体是同一物共有人对共有物按份额或平等地享有权利、承担义务共有不是一种独立的所有权类型，而是所有权之间的联合。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（2）按份共有 也称分别共有，是指二个以上的共有人按各自 的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的 一种共有类型。 （3）共同共有 它是基于共同关系而形成的共有，如夫妻关系、家庭成员关系等，在共同共有中，共有物并没有份额，各共有人的权利和义务都是平等的。,2020/9/27,二

15、、房地产产权基本知识,夫妻共有财产本科教学资料/教学案例2.ppt#8. 该房属于共有房屋吗？ 家庭共有财产 家庭共有财产和家庭财产是不同的，所谓家庭财产是指家庭成员共同所有和各自所有的财产的总和。家庭财产既包括家庭成员的共有财产，也包括家庭成员的个人财产。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,区分家庭共有财产与家庭成员个人财产的意义是：一是在家庭成员分家析产时，只能对家庭共有财产而不能个人财产进行分割；二是因在对外经营活动中负有债务时，个人经营的以个人财产承担责任；家庭经营的，以家庭共有财产承担责任；三是家庭成员共同生活期间，为家庭的共同生活和生产需要所付出的开支，由家庭共有财产负担

16、。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（四）优先购买权 是指特定人依法或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有在同等条件下优先于他人购买的权利。 （1）优先购买权的主要种类 共有人的优先购买权；承租人的优先购买权 （2）优先购买权行使的条件 出卖人将标的物出卖给第三人是先买权行使的,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,前提条件。其他情况不得行使先买权，主要有： （1）因赠与、遗赠、继承、征收等非买卖转移标的物； （2）以招标、拍卖方式出卖标的物的； （3）依强制方式出卖标的物的。 同等条件也是先买权的行使条件。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（3）优先购买

17、权的顺位 共有人的优先购买权优先于其他优先购买权； 物权性的优先购买权优先于债权性的优先购买权。 应注意的问题：数个共有人同时享有相同的优先权时，应由出卖人决定先买权人；在数人租用同一建筑物的不同部分时，若在整体出卖时，承租人无优先购买权。本科教学资料/房地产产权产籍管理.ppt#10. 【案例6】,2020/9/27,（五）相邻权的特征和性质 （1）相邻权的涵义 是指二个或二个以上相互毗邻的房地产所有人或使用 人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方 提供便利的权利和接受限制的义务。 （2）特征 主体是相邻房地产的所有人或使用人 相邻权的内容十分复杂 相邻权的客体是因行使房地产所有权

18、或使用权所体现 的财产利益或其他利益。,2020/9/27,（3）性质 相邻权不是一种独立的物权，是所有权的延伸和对所 有权的一种限制，属于所有权的范畴。因为： 相邻权的规定大都为禁止性规定，不允许当事人通过 约定加以排除； 相邻权无需登记。 （4）相邻权的种类 1）土地相邻权 土地相邻权主要有： 邻地地基动摇或其他危险防免的相邻关系,2020/9/27,水的相邻关系 包括：相邻的用水关系，相邻的排水关系。 邻地使用的相邻关系 包括：邻地土地的通行关系，相邻土地管线安设关系 营缮的邻地使用关系。 越界相邻关系 包括：越界建筑的相邻关系，越界竹木的相邻关系， 果实越界关系.,2020/9/27,

19、2）建筑物的相邻关系 相邻使用关系 包括：区分建筑物相邻使用关系，相邻建筑物使用关系 日照妨害 不可量物侵害,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（六）房地产他物权 1、房地产用益物权 对他人所有物享有以使用收益为内容的限制性物权。主要包括：建设用地使用权、宅基地使用权、农村土地承包经营权、地役权。 （1）建设用地使用权 住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。,2020/9/27,（2）地役权 1）含义 是指为了自已使用、经营房地产的便利而使用他人房 地产的一种权利。如通行权、排水权等。 在地役权关系中，为自已房地产的便利而使用他人房地产一方称为地役权人（也称需役地人），将自已的房地产

20、供他人使用的一方，称为供役地人。 地役权的发生必须以二宗土地为前提，否则，地役权 无以成立，即供役地和需役地。,2020/9/27,2）地役权和相邻权的区别 性质不同。相邻关系是直接由法律规定和确认的，是所有权延伸和限制；地役权则主要依当事人间的合约产生，属他物权的范畴。 两者适用的范围不同。相邻权适用的范围既包括土地毗邻关系，又包括建筑物毗邻，及建筑物内部区域的毗邻关系。地役权只适用于土地之间的利用关系。 两者的权利要求程度不同。相邻权作为法定权利，所反映的是不动产毗邻关系中最基本的生活,2020/9/27,生产、安全要求。地役权作为约定权利，反映对自己土地提供约定的便利要求，自然在对他人土

21、地利用权能上比相邻权有较大扩展。 权利义务的主体范围不同。相邻权的权利、义务主体的都是特定的，只能在相邻不动产主体之间产生，地役权是一个独立的用益物权，具有物权对世性的特征，故其义务主体是不特定的。 两者权利发生的前提条件不同。相邻权必须以相互毗邻的不动产为前提，地役权并不一定以需役地与供役地相互毗邻为限度，有时即使两地并不相连。,2020/9/27,相邻权的行使一般是无偿，地役权的设定往往 是有偿的。,2020/9/27,案例： A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪华酒店。该地旁边B有一商店，A与B曾于2004年5月订立一项书面合同，约定：B在20年内不得兴建高层建筑，以阻碍A

22、的旅客在酒店上眺望大海。为此，A每年向B支付10万，以作为补偿。合同生效后1年，B因经营不善便将其房屋全部转让给C。在与C订立合同时，B未向C提及其与A的协议，C购买到该房屋以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢11层楼的旅馆，该旅馆与A酒店相距约200米。 A得知这一情况后，立即找B和,2020/9/27,C交涉，请求C停止兴建旅馆，遭到拒绝；A便在法院提起诉讼，请求法院责令C停止兴建旅馆，请求确认B与C之间转让商店的合同无效，并要求B赔偿损失。问题： （1）C兴建11层旅馆是否侵犯A的相邻权？（2）A与B的合同属于什么性质?是否设定了地役权；（3）B与C的转让协议是否有效?（4）A是否有权请求C停止

23、兴建旅馆?,2020/9/27,2、担保物权 指以担保债务履行为目的，债务人或者第三人在 自已合法的财产或权利上设定的具有优先受偿权 内容的他物权。主要包括：抵押权、质权、留置 权等。 抵押权是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（1）特征 特定性 不可分性 从属性 物上代位性,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（2）房地产抵押的类型 房地产抵押 在建工程抵押 预购商品房贷款抵押 最高额抵押,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（3）可以设定抵押的房地产 抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

24、抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,（4）不能抵押的房地产 土地所有权； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，（乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押）； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的

25、财产； 依法不得抵押的其他财产 。 （5）房地产抵押的有关规定 同一宗房地产可以设定多个抵押权 几宗房地产可以一并抵押,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,部分产权的房地产只能以抵押人自已可以处分和收益的份额为限设定抵押 租赁权对抵押权的影响 抵押权对房地产转让的影响 抵押设定后,地上新增房屋不属于抵押财产 抵押期间问题 绝抵合同问题 抵押财产不属于破产财产,2020/9/27,二、房地产产权基本知识,抵押房地产的拍卖问题 保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市价的80%；若出现流拍，每次降低的数额不超过前次保留价的20%。 保留价、起拍价由委托人、拍卖行确定。,2020/9/27,

26、二、房地产产权基本知识,（6）关于优先受偿权问题 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 受偿顺序是：购房者、建筑企业的工程款、银行设定抵押的债权。,2020/9/27,案例1,2002年6月23日，某商业银行宝河支行与坤轩房 地产开发股份有限公司签订人民币资金借款合同 一份，约定由宝河支行向坤轩公司贷款150万 元，借款期限为2002年6月23日至2002年11月 23日，月利率为8.91。借款利息自借款转存到 坤轩公司账户之日起计算。同日，宝河支行按借 款合同付给坤轩公司150万元。此前于2002年,

27、2020/9/27,案例1,6月22日，宝河支行曾与九鼎置业企划有限公司签订一份抵押合同，约定：为确保借款合同的全面实际履行，九鼎置业企划公司愿以其拥有的某城市花园三幢商住楼中的200万元权益作抵押；担保范围为主合同的本金及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金和实现借款债权的费用（包括诉讼费、律师费）,2020/9/27,案例1,抵押期间为主合同生效之日至主合同履行期限届 满之日后两年止抵押合同签订后，由于宝河支行 工作人员的疏忽，双方并未及时登记部门办理 抵押登记。后因坤轩公司不能按期归还借款，宝 河支行于2003年1月6日以坤轩公司与九鼎置业 企划公司被告向法院起诉。,2020/

28、9/27,案例2,2002年6月，祥龙房地产开发股份有限公司为建设资金融资的需要，以自己正在建设的明光大厦的第15层作为抵押物，向京港城市商业银行申请抵押贷款，贷款金额 1000万元人民币，期限1年。经有关登记机关登记生效后，京港城市商业银行发放了全额贷款。2003年1月，明光大厦竣工。2003年3月，祥龙公司在通知京港城市,2020/9/27,案例2,商业银行的情况下,开始售楼.其中将15层A座以40万元售与刘女士并告知刘女士该楼已被抵押的情况刘女士在办理了相关产权证之后，以A座这套房产作抵押向某国有商业银行京港分行申请贷款，期限10年。抵押合同亦经登记。2003年8月，由于祥龙公司未能按期

29、清偿贷款金额，京港城市商业银行提起诉讼。本科教学资料/房地产金融案例.ppt#8. 【案例4】,2020/9/27,三、房地产交易,（一）房地产交易形式 房地产转让、抵押、房屋租赁 （二）房地产转让 转让的形式：有偿转让、无偿转让 有偿转让的形式：商品房预售、商品房销售、房 屋买卖,2020/9/27,三、房地产交易,1、商品房预售 （1）商品房预售的条件 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中 的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定 金或房价款的行为.但必须符下列条件: 已支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证; 持有建设工程规划许可证和施工许可证;,2020/9/27,三、房地产

30、交易,按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工 进度和竣工日期; 已办理预售登记,取得商品房预售许可证。 （2）商品房预售登记的法律效力 当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。,2020/9/27,案例分析 未经房地产主管部门登记，商品房预售合同能否生效？ 【案情介绍】 1996年5月，原告房地产公司发售静宜公寓的楼花。被告广告公司派人前去查询。经洽谈，双方达成协议。协议约定：（1）广告公司购买房地产公司静宜公寓D座1202、1203两个单元的物业，共200平方米，每平方米售价为7000元人民

31、币。（2）房地产公司按广告公司的要求，改变原图纸设计，将上述两单元的物业作特殊设计、施工及装饰，为此，广告公司须,2020/9/27,另外支付房地产公司改装费14万元人民币;（3） 上述物业于1997年12月31日前交付广告公司使 用。（4）本合同签字时，广告公司应向房地产 公司支付定金7万元，本合同签订后9个月内，应 支付50%的房价款及全部改装费，余款在房屋交 付前支付。（5）本合同自签字之日起生效。,2020/9/27,合同签订后，广告公司如约向房地产公司支付了合同定金7万元，房地产公司遂按合同规定对广告公司所订房屋进行了特殊设计、施工和装饰。但随后广告公司未按合同约定向房地产公司支付房

32、价款和改装费。房地产公司多次向其催要广告公司答复，现已放弃购买所订房产的打算双方遂发生纠纷。房地产公司向法院起诉，要求广告公司继续履行合同，并承担违约责任。广告公司辩称：双方的合同未经市房地产主管部门登记因而不发生效力，所以它可以退订。,2020/9/27,三、房地产交易,2、商品房销售中的广告问题 下列情况不得发布广告 （1）在未经依法取得国有土地上开发建设的； （2）在未经国家征收的集体土地上建设的； （3）未取得商品记预售许可证的； （4）权属有争议的； （5）不符合工程质量标准，经验收不合格；,2020/9/27,三、房地产交易,（6）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限

33、制房地产权利的； 房地产广告的要求 （1）房地产广告中对价格有表示的，应为实际的销售价格，并明示价格的有效期； （2）房地产中表现项目位置的，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际,2020/9/27,三、房地产交易,距离表示，不得用时间距离表示； （3）房地产广告中不得利用其他项目形象、环 境作为本项目的效果； （4）房地产广告中不得有融资或变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺； （5）房地产广告中涉及所有权或使用权的，其基本单位必须是有实际意义的完整的生产、生活空间。,2020/9/27,三、房地产交易,注意：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀 请，但出卖人就商品房开发

34、规划范围内的房屋及 相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品 房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影 响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入 商品房买卖合同，应视为合同内容.本科教学资料/教学案例2.ppt#6. 广告宣传与购房合同不一致，怎么办？,2020/9/27,三、房地产交易,3、商品房销售合同中的几个问题 定金问题 (1)若签订合同时发现发展商不具备销售、预售资格，购房者不具备购买资格，按无效合同处理，发展商退还定金及利息，过错方赔偿损失。 (2)若购房者在约定条件下与发展商签订合同,但双方在具体条款不能达成一致,则不适用定金罚则.,2020/9/27,三、房地产交易,(3

35、)若签订认购书后,出现自然灾害,政府征用土地, 变更规划等原因致使无法再签订合同,返还定金。 (4)定金不同于订金。后者没有保证订约的性质一方违约，另一方无权要求双倍返还，只能得到原额。 (5)定金不同于预付款。 (6)违约金与定金问题.,2020/9/27,三、房地产交易,认购、订购和预订协议的效力问题 预约合同转化为本约合同必须具备二个条件： 一是它们具备商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。本科教学资料/房地产产权产籍管理.ppt#9. 【案例5】,2020/9/27,三、房地产交易,面积误差的处理 当事人应在合同中载明约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式;合同

36、未作约定的,按以下原则处理: A.面积误差比绝对值在3%以内的,据实结算房价; B.面积误差比绝对值超过3%时,买房人有权退房,中止合同履行。,2020/9/27,三、房地产交易,面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积） 合同约定面积100% 若购房人不退房的，产权登记面积大于合同约定 面积时，面积误差比在3%以内部分的房款由购 买人补足；超出3%部分的房款由开发企业承 担，产权归购房人。,2020/9/27,三、房地产交易,若产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差 比绝对值在3%以内部分的房款由开发企业返还 购房人；绝对值超过3%部分的房款由开发企业 双倍返还。,2020/9/27,三、

37、房地产交易,4、房地产交易的程序 签订书面合同 当事人应向房地产管理部门提出申请，并申报成交价 房产管理部门对有关文件审查，作出是否受理决定 审核申报的成交价 当事人按规定缴纳税费,2020/9/27,三、房地产交易,办理产权登记 5、不能转让的房地产 权属有争议的 共有房地产，未经其他共有权人书面同意的 未经依法登记领取产权证的.本科教学资料/房地产产权产籍管理.ppt#7. 【案例4】 已依法公告属于拆迁范围的房地产,2020/9/27,三、房地产交易,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。 6、房地产交易中应注意的问题 审查主体资格是否合法，当事人的意思是否真

38、实。 审查交易客体是否具备交易条件 （1）成本价房改房上市交易后，其收入在按规定缴纳税费和土地收益后归个人所有；,2020/9/27,三、房地产交易,（2）标准价房改房，可以先按成本价补足房款及利息产权归个人所有，上市交易按成本价房处理；也可直接上市交易，其收入在按规定缴纳税费和土地收益后，由职工个人和原单位按比例分享。,2020/9/27,三、房地产交易,(3)购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地

39、收益等相关价款后，取得完全产权。本科教学资料/房地产产权产籍管理.ppt#20. 【案例13】,2020/9/27,三、房地产交易,6、其他房地产有偿转让形式 以房地产作价入股，与他人成立企业法人 一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合作、合资开发经营房地产 因企业被收购、兼并、合并，房地产权属发生变更； 以房地产抵债的。,2020/9/27,三、房地产交易,7、房地产转让合同纠纷处理 （1）土地使用权出让合同 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。 以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定

40、土地使用权出让合同约定的价格条款无效。,2020/9/27,三、房地产交易,（2）土地使用权转让合同 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：,2020/9/27,三、房地产交易,-已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； -未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记

41、等合同义务的，应予支持 -均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的,2020/9/27,三、房地产交易,受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用 权变更登记等合同义务的，应予支持； -合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。,2020/9/27,三、房地产交易,（3）合作开发房地产合同纠纷 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。,2020/9

42、/27,三、房地产交易,房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的 ，按照约,2020/9/27,三、房地产交易,定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照

43、当事人的实际投资比例分配利润。 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。,2020/9/27,三、房地产交易,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当,2020/9/27,三、房地产交易,认定为借款合同。 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合

44、同。,2020/9/27,三、房地产交易,（4）商品房买卖合同 因以下导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。,2020/9/27,三、房地产交易,由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9

45、0日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。,2020/9/27,三、房地产交易,出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持,2020/9/27,原告刘某是某电脑公司职员，被告郭某是某中学教师，原告与被告系朋友关系。2000年11月原告刘某得知本市某房地产公司出售经济适用房，欲购买一套。而根据本市有关政策规定，只有具有本市户口的人才有资格购买，原告非本市户口，

46、无购房资格。原告就与被告口头商定，由原告以被告名义购买经济适用房一套，商品房由原告实际占有、使用。随后，原告出资20万元，由被告与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，购得一套80平方米的两居室房，产权人登记,2020/9/27,为郭某。之后不久，郭某以该房屋的产权证作抵 押向银行贷款15万元借给其弟做生意。贷款到期后，郭某无力偿还，银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。刘某得知后向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。,2020/9/27,四、房地产产权登记,（一）房地产登记制度的社会功能 界定和确认产权 保护产权，维护产权关系的稳定 维护交易安全，稳定经济秩序 降低

47、交易成本，实现交易的便捷,2020/9/27,四、房地产产权登记,（二）房地产登记的公信力 登记的公信力主要表现以下几方面： 从积极方面看，每个人对登记给予信赖； 对于第三人产生推定效力，登记权利人的权利被视为如同登记薄上的记载而存在； 在登记记载与权利人的实际权利不一致时，对第三人来说，以登记薄上的记载为准；,2020/9/27,五、房地产产权登记,纵然登记记载是因为登记官员错误而发生的，登记记载对于信赖登记而受让权利的第三人仍然有效； 若登记薄上的权利被注销，即便权利人享有权利， 但对第三人来说，推定该项权利不复存在。,2020/9/27,四、房地产产权登记,（三）原则及范围 1、原则 实

48、行权利主体一致的原则 属地管理原则 2、房地产登记的权利客体范围 土地：城镇国有土地、集体土地 房产：农村和城市房屋。,2020/9/27,四、房地产产权登记,（四）房产登记 1 、登记的一般程序 申请与受理 权属审核 记载于登记簿 颁发权属证书 2、登记的种类 总登记（即静态登记） 动态登记 （1）初始登记,2020/9/27,四、房地产产权登记,新建房屋、集体土地转为国有土地上的房屋。 应当提交下列材料： 登记申请书； 申请人身份证明； 建设用地使用权证明； 建设工程符合规划的证明； 房屋已竣工的证明 房屋测绘报告；其他必要材料。,2020/9/27,四、房地产产权登记,（2）转移登记 房

49、屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割合并、裁决等原因，使权属发生变化而进行的登记。 抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。,2020/9/27,四、房地产产权登记,（3）变更登记 权利人名称发生变更和房屋现状发生变化而进 而进行的登记。房屋现状变化包括：房屋坐落街 道、门牌号和名称改变；房屋面积的增加或减少 同一所有权人分割、合并房屋的等。,2020/9/27,四、房地产产权登记,（4）注销登记 是指因房屋灭失、放弃所有权的、他项权利终 止等而进行的登记。 （5）他项权利登记 抵押权

50、登记 、抵押权变更登记、最高额抵押权设立登记 、在建工程抵押权设立登记 地役权登记,2020/9/27,四、房地产产权登记,（6）预告登记 是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权而进行的提前登记。也称预登记、暂先登记、假登记。预登记是对买受人房屋所有权的期待权进行的公示，因此具有对抗第三人的效力。申请预告登记的情形：预购商品房；预购商品房设定抵押； 房屋所有权转让、抵押； 法律、法规规定的其他情形。,2020/9/27,四、房地产产权登记,（7）更正登记 权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，申请更正登记。 （8）异议登记 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以

51、申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记为真正权利人提供临时性的保护措施。,2020/9/27,四、房地产产权登记,3、房地产产权登记的几个问题 （1）房屋登记机构应当不予登记的情形 未依法取得规划许可、施工许可或未按照规划 许可的面积等内容建造的建筑申请登记的； 申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的； 申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的； 申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值,2020/9/27,四、房地产产权登记,房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记 房屋被依法查封期间

52、，权利人申请登记的。 （2）房屋登记机构应当实地查看： 房屋所有权初始登记； 在建工程抵押权登记； 因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记。,2020/9/27,四、房地产产权登记,（3）注销权属证书 申报不实的；涂改权属证书的；房屋权属灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销的；人民法院、司法机关 生效的法律文书确定权属不实或错误的；登记机关应注销权属证书。,2020/9/27,（4）公用设施等的登记 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。,2

53、020/9/27,因房地产开发拆迁，开发公司在拆除了旧房后为吴某夫妻安置了一套拆迁安置房。并向吴某夫妻交付了安置房及该房的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。2003年5月26日，吴某夫妻与李某签订了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将开发公司为其安置的房屋出售给李某，价格为80000元，李某预付订金20000元。协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款60000元。,2020/9/27,同日，李某向吴某交付了“订金”20000元。因后来吴某夫妻反悔，不愿履行合同，李某向法院起诉，要求吴某夫妻继续履行合同，协助其办理房屋产权过户手续。吴某夫妻则辨称，他们的房屋未办

54、产权证即转让，双方签订的房屋买卖协议违反了有关规定，属于无效合同，应该予以解除,2020/9/27,五、物权法、房地产政策对房地产的影响,（一）物权法中涉及房地产的一些新规定 1、房地产产权登记方面 （1）明确提出建立不动产统一登记制度。 （2）增加了三种登记方式 更正登记、异议登记、预告登记,2020/9/27,五、物权法、房地产政策对房地产的影响,（3）明确区分了合同效力和登记效力 物权法明确了“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”登记是物权变动的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效 。,2020/9/27,五、物权法、房地产政策对房地产的影响,（4）登记错误赔偿 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。,2020/9/27,五、物权法、房地产政策对房地产的影响,（5）对不动产登记收费做出了规定 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取 2、建筑物区分所有权 3、关于土地征收和房屋拆迁问题 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收