投资性房地产

1、27.09.2020,.,1,第八章 投资性房地产,第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露,27.09.2020,.,2,一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点,第一节 投资性房地产概述,27.09.2020,.,3,一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义,房地产是房屋财产和土地财产即房产和地产的总称。 一般而言，房产包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公、医疗和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供电、排水、排污等地下管线以及地面道路等

2、。,27.09.2020,.,4,一、房地产的涵义和特点 （二）房地产的特点 1.房地产物质形态的不可移动性 2.房地产价格的地域性 3.房地产业是城市型产业 4.房地产商品的使用周期长、价值量大 5.房地产市场与商业活动紧密相连,27.09.2020,.,5,二、投资性房地产的概念和适用范围,（一）投资性房地产的概念 （二）投资性房地产的适用范围,27.09.2020,.,6,二、投资性房地产的概念和范围,（一）投资性房地产的概念,投资性房地产是为赚取租金或资本增值、或者二者兼有而持有的房地产。,27.09.2020,.,7,二、投资性房地产的概念和范围,（二）投资性房地产的范围,1.已出租

3、的建筑物：企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。 2.已出租的土地使用权：企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 3.持有并准备增值后转让的土地使用权：企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。,27.09.2020,.,8,二、投资性房地产的概念和范围,（二）投资性房地产的范围,不包括自用房地产：作为固定资产 持有并准备增值后转让的建筑物：存货 闲置土地（按照国家有关规定认定 ） 闲置时间 1年 开发面积30% 开发投资25%,27.09.2020,.,9,二、投资性房地产的概念和适用范围 投资性房地产与一般房地产的区别:,它们之间最大的不同在

4、于是否以获利为目的。 投资性房地产持有的目的在于获取利益；而一般房地产通常用于自用或作为存货，并不进行出售和出租。,27.09.2020,.,10,第二节 投资性房地产的确认与初始计量,一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。,27.09.2020,.,11,二、投资性房地产的初始计量,（一）初始计量的原则 （二）入账成本的构成,27.09.2020,.,12,二、投资性房地产的初始计量 （一）初始计量的原则,初始计量即入账价值的确定。 投资性房地产的入账价值一般采用历史成本原则：即企业取得投资性房地产时，应当按照

5、取得时的实际成本进行初始计量。（这与普通资产的核算标准相同。）,27.09.2020,.,13,二、投资性房地产的初始计量 （二）入账成本的构成 投资性房地产的取得渠道不同，相应地投资性房地产的入账成本的构成也会不同。 投资性房地产的取得渠道有如下几种： 1.外购 2.自建 3.其他方式,27.09.2020,.,14,（二）入账成本的构成,1.外购方式 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 外购的投资性房地产，按购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值。,27.09.2020,.

6、,15,（二）入账成本的构成,2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。 在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。,27.09.2020,.,16,（二）入账成本的构成,3.其他方式 以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。,27.09.2020,.,17,第三节

7、投资性房地产的后续计量,一、成本计量模式 二、公允价值计量模式,27.09.2020,.,18,一、成本计量模式,成本模式下，投资性房地产与一般的房地产处理方法一样，可参照固定资产的会计期末计量方法。 成本减去累计折旧/累计摊销，再减去累计减值损失。 折旧、摊销、减值同一般固定资产和无形资产的后续计量。减值一经计提，不允许转回。 设置“投资性房地产累计折旧（累计摊销、减值准备） ” 科目。,27.09.2020,.,19,二、公允价值计量模式,（一）公允价值的含义 （二）公允价值计量模式的优缺点 （三）采用公允价值计量模式应满足的条件 （四）公允价值计量模式的核算方法,27.09.2020,.

8、,20,二、公允价值计量模式,（一）公允价值的含义 国际会计准则委员会（IASC）认为，公允价值是熟悉情况和自愿的各方在一项公平交易中，能够将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额。 美国财务会计准则委员会（FASB）认为，公允价值是指双方在当前的非强迫或非清算的交易中，自愿购买（或承担）或出售（清偿）一项资产或负债的金额。 我国给公允价值下的定义是：公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产和债务清偿的金额。 公允价值最大的特征就是来自于公平交易的市场，是参与市场交易的理智双方充分考虑了市场信息后所达成的共识，这种达成共识的市场交易价格即为公允价值。,27.09.2020

9、,.,21,二、公允价值计量模式,（二）公允价值计量模式的优缺点 优点：现时的市场价值为基础，能够准确的反映投资性房地产的现行市价。与历史成本计量模式相比，公允价值模式更具有相关性和可靠性。 缺点：公允价值不易取得，且每隔一定时期就要进行一次，不如成本计量模式方便。,27.09.2020,.,22,二、公允价值计量模式,（三）采用公允价值计量模式应满足的条件 必须符合两个条件，才可以选择采用公允价值模式，但不是一项强制要求。 1投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。 2企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从

10、而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,27.09.2020,.,23,二、公允价值计量模式,（四）公允价值计量模式的核算方法 企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 。 借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益,27.09.2020,.,24,注意：,（1）企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。 （2）计量模式一经确定，不得随意变更。 已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。 成本模式转为公允价值模式的，应

11、当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。,27.09.2020,.,25,第四节 投资性房地产的转换、处置,一、投资性房地产的转换 二、投资性房地产的处置,27.09.2020,.,26,一、投资性房地产的转换,（一）转换条件 （二）转换日的确定 （三）转换时入账口径的选择,27.09.2020,.,27,一、投资性房地产的转换,（一）转换条件,房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。 1.投资性房地产开始自用。 2.自用房地产停止自用，用于赚取租金或资本增值: 作为存货的房地产，改为出租。 自用建筑物或土地使用权停止自

12、用，改为出租。 自用土地使用权停止自用改用于资本增值 。,27.09.2020,.,28,一、投资性房地产的转换,（二）转换日的确定,1投资性房地产开始自用，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 2作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。 3自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，其转换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。,27.09.2020,.,29,一、投资性房地产的转换,（三）房地产转换的会计处理,1、成本模式

13、下： 以转换前房地产账面价值为转换用途后的房地产成本（即 入账价值）。 2、公允价值模式下： 投资性房地产转换为自用房地产：以转换当日投资性房地产的公允价值作为自用房地产的成本，公允价值与原账面价值的差额，计入当期损益（公允价值变动损益）。 存货或自用房地产转换为投资性房地产：投资性房地产以转换当日房地产的公允价值计量，该公允价值低于原账面价值的差额，计入当期损益（公允价值变动损益）；高于原账面价值的差额，计入所有者权益（资产公积），处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。,27.09.2020,.,30,二、投资性房地产的处置,企业出售、转让投资性

14、房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的余额计入当期损益处置的会计处理方法同自用房地产处置。 （一） 成本模式计量的投资性房地产 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（累计摊销、减值准备） 贷：投资性房地产,27.09.2020,.,31,二、投资性房地产的处置,（二）公允价值模式计量的投资性房地产 借：银行存款 贷：其他业务收入 【实际收到的金额 】 借：其他业务成本 【投资性房地产的账面余额 】 借/贷：投资性房地产公允价值变动 贷：投资性房地产成本 同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入 借

15、/贷：公允价值变动损益 贷/借：其他业务收入 若存在原转换日计入资本公积的金额，则也需一并转入其他业务收入 借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入,27.09.2020,.,32,会计处理采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,会计科目：投资性房地产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 1.外购的投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款2.企业自行建造或开发完成取得的投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程 【一般企业】 开发成本 【房地产企业】,27.09.2020,.,33,会计处理采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,3.将非投资性房地产转换为

16、投资性房地产（1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为：借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】（2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日：借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备,27.09.2020,.,34,会计处理采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,4.按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 投资性房地

17、产累计摊销5.取得的租金收入借：银行存款 贷：其他业务收入借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税6.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,27.09.2020,.,35,会计处理采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,7、将投资性房地产转为自用时，在转换日作如下会计处理（1）房地产开发企业将作为投资性房地产转换为存货的房地产 这种情况下，转换日为租赁其届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。借：开发产品 【账面价值】 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【账面余额】

18、 （2）将投资性房地产转换为自用的建筑物借：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备）,27.09.2020,.,36,会计处理采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,8.处置投资性房地产时 借：银行存款 贷：其他业务收入 借： 其他业务成本 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,27.09.2020,.,37,【例】甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁到郊区。206年3月，管理层决定，将原厂区陈旧厂房

19、拆除平整后，持有以备增值后转让。土地使用权的账面余额为3 000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。209年3月，甲企业将原厂区出售，取得转让收入4 000万元。假设不考虑相关税费。甲企业的账务处理如下：（1）转换日：借：投资性房地产已出租土地使用权 30 000 000 累计摊销 9 000 000 贷：无形资产土地使用权 30 000 000 投资性房地产累计摊销 9 000 000（2）计提摊销（假设按年）：借：其他业务成本 525 000 贷：投资性房地产累计摊销 525 000（3）出售时：借：银行存款 40 000 000 贷：其他业务收入

20、40 000 000借：其他业务成本 19 425 000 投资性房地产累计摊销 10 575 000 贷：投资性房地产已出租土地使用权 30 000 000,27.09.2020,.,38,会计处理采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,会计科目：投资性房地产成本 投资性房地产公允价值变动 1.外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本 借：投资性房地产成本 贷：银行存款2.企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产 借：投资性房地产成本 贷：在建工程 开发成本,27.09.2020,.,39,会计处理采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,3.将非投资性房地产转换为投资性房地产（1

21、）房地产开发企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产成本【转换日的公允价值】 存货跌价准备 【已计提存货跌价准备】 公允价值变动损益 【借方差额】 贷：开发产品 【账面余额】 资本公积其他资本公积 【贷方差额】 （2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产借：投资性房地产成本 【转换日的公允价值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 公允价值变动损益 【借方差额】 贷：固定资产(无形资产) 资本公积其他资本公积 【贷方差额】,27.09.2020,.,40,例题-公允价值模式下投资性房地产与自用房地产的转换,【例】207年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业

22、签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为207年4月15日。207年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。 甲企业的账务处理如下：207年4月15日： 借：投资性房地产成本 470 000 000贷：开发产品 450 000 000资本公积其他资本公积 20 000 000如果207年4月15日，该写字楼的公允价值为4 400万元，则账务处理为： 借：投资性房地产成本 440 000 000 公允价值变动损益 10 000 000 贷：开发产品 450 000 000,27.09.2020,.,41,例题-公允价值模式下投资性房地产

23、与自用房地产的转换,【例】208年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。208年10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。208年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁其开始日为208年10月30日，租赁期限为3年。208年10月30日，该办公楼原价为5亿元，己提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。甲企业采用公允价值模式计量。 甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产成本 350 000 000 公允价值变动损益 7 500 000 累计折旧 142 500 000 贷：固定资产

24、500 000 000,27.09.2020,.,42,会计处理采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,4. 投资性房地产的公允价值变动计入当期损益 （1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益（2）公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录 5.取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税,27.09.2020,.,43,会计处理采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,6.将投资性房地产转为自用或存货借：固定资产、无形资产、开发产品【转换日的公允价值】 公允价值变动损益 【差额】 贷

25、：投资性房地产成本 公允价值变动【如果是公允价值变动明细科目是贷方余额，那么应该是从借方做转出的】 公允价值变动损益 【差额】 注意： 投资性房地产转换成非投资性房地产，无论公允价值是否大于其账面价值，公允价值变动计入公允价值变动损益。 非投资性房地产转换成投资性房地产，当公允价值大于账面价值时，公允价值变动计入资本公积；公允价值小于账面价值时，公允价值变动计入当期损益。,27.09.2020,.,44,例题-公允价值模式下投资性房地产与自用房地产的转换,【例】208年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。208年10月15日，该写字楼的公允价

26、值为4 800万元；该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。 甲企业的账务处理如下：借：固定资产 48 000 000 贷：投资性房地产成本 45 000 000 投资性房地产公允价值变动 2 500 000 公允价值变动损益 500 000 如果208年10月15日，该写字楼的公允价值为4 700万元，则账务处理为：借：固定资产 47 000 000 公允价值变动损益 500 000 贷：投资性房地产成本 45 000 000 投资性房地产公允价值变动 2 500 000,27.09.2020,.,45,会计处理采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,7.处置投资性房地产时，会计处理为：借：银行存款 贷：其他业务收入借：其他业务成本【投资性房地产的账面余额 】 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（如果是贷方余额，应该从借方做转销）同时：将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入 借：公允价值变动损益 贷：其他业务收入或者是做相反的处理。若存在原转换日计入资本公积的金额，则也需一并转入其他业务收入： 借