15 呼和浩特如意总部基地城市设计2011user_149380

1、中国呼和浩特如意总部经济论坛主讲人：荣丽华教授系主任副院长内蒙古工业大学城市规划系2011.03中国建研城市规划设计研究院紫气东来筑城引凤打造内蒙古第一个总部基地呼和浩特如意总部基地城市设计第一部分 项目背景研究第二部分 规划设计第三部分 进行中的建筑设计发展背景1.理论指导：总部经济（1）概念：总部经济是指一个区域利用特有的资源优势，吸引企业 将总部在该区域集群布局，以及由此对该区域经济发展 产生重要影响的一种经济形态。可以从三个方面加以理解： 这一概念包含了总部经济涉及的企业和城市。 总部在城市集聚在驱动力来源于企业和城市二者对更高经效益的追求。 总部在城市的集聚能够使企业和城市双赢。（2

2、） 国外总部经济成功范例纽 约：全球总部经济的成功典范：世界经济的一个（3）总部经济的载体总部经济的常见载体包括：CBD、高新科技园区总部经济城市非传统经济区CBD高新科技园区总部基地提升载体传统载体2. 总部基地 英文全称：Advanced Business Park，简称ABP（1）总部基地(ABP) ，概念来源于总部经济理论， Advanced Business Park，这其中的Park并不是表明总部基地是一个完全的地产概念，而是因为在总部基地的规划建设中引入了国外发达国家对于城 市郊区产业园的规划理念，是在其基础上总结出的适应中国经济发展需要的一种独特的概念。总部，指的是企业总部或其

3、他实体总部机构。 基地是指提供一个企业总部聚集的平台和空间。总部基地就是为企业总部提供一个具有总部聚集、信息交流、人才资源、投融资、品牌形象等综合功能的发展空间。它是总部经济理 论的实践，是中国科技园区园区的一种新的建设模式。（2）规模国外：规模小的几个公顷，规模大一点的3050公顷，规模更大一点的在1平方公里左右，但一般不超过3平方公里。例如：英国圣约翰创业园占地7.6公顷、英国剑桥科学园53公顷、澳大利亚阿德莱德技术园与科学园占地分别为85公顷（其中33 公顷为娱乐场所）和30公顷、新加坡科学园先后共开发1.2平方公里。相关案例研究Related Case Studies美国硅谷科技园建造

4、时间：1951年1月开始建造地点：位于美国加利福尼亚州的旧金山经圣克拉拉至圣何塞近50公里的一条狭长地带。2002年，在硅谷销售收入超过10亿美元的企业就达到了39家。相关案例研究Related Case Studies美国硅谷科技园硅谷科技园园区产业包括生物、空间、海洋、通讯、能源材料、电子工业、半导体工业、核技术、航天工业、高分子合成工业、遗传工程、激光工业等新兴技术的研究机构纷纷出现。该地区客观上成为美国高新技术的摇篮，而“硅谷”已成为世界各国半导体工业聚集区的代名词。 案例分析北京中关村丰台园区总部基地总部基地项目坐落于北京西、南四环交汇处的中关村科技园丰台园，紧临四环快速路。占地65

5、公顷，总建筑面积140万平方米。成功经验：1. 独栋的建筑形象及命名权。2. 花园式的环境规划，以环境为主题的规划手法。3. 整体规划、一体建设的操作方式，区拥有整体的形象。4. 较低的建设容积率，综合容积率1.59， 仅为市区商业办公建筑的容积率的一半以下，为CBD中心区容积率的1/3。5. 位于城市近郊区域，交通不如市区办公便利，但大大优于远郊工业产业园区。6. 较经济的房价，约相当于市中心区写字楼房价的一半。内部设施：北京市城南第一个级酒店。位于总部基地入口。由大酒店，酒店式公寓，国际会议中心，5A写字楼，商业组成。中国第一家博物馆式酒店玛雅岛酒店金融广场涵括了万多平方米的高档商业，万平

6、方米的级高档写楼，以及为入驻企业总部员工特别打造的千余套产权自主的酒店式公寓。总部公寓提供的高档综合公寓设施。集住宿、餐饮等服务于一体。总部员工宿舍总部基地7区17号楼，是为园 区内各单位员工提供住宿的配 套设施之一。宿舍楼共有八层，宿舍45间。“三减三免”优惠政策凡入驻总部基地的高新技术技术企业， 符合条件的皆享受中关村科技园区优 惠政策，企业经营所得税减按15%的税率征收；高新技术企业自注册之日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。 案例分析沈阳东北总部基地（建设中20102016）位置：中国辽宁沈阳市沈北新区分区：开发建设共分为三区西区独栋总部楼区、中区总部生

7、活区和东区蒲河岛。规模：首批建设的西区和中区占地约7000亩，总建筑面积约500万平米， 平均容积率约1.1，综合绿地率约50% 。由2000栋智能化、低碳节能型、面积800-6000平米的独栋总部楼组成，累计总投资约200亿元人民币。独栋建筑类型规模A1 楼型 面积：755平米A2 楼型 面积：960平米A3 楼型 面积：1185平米A4 楼型 面积：1410平米A5楼型 面积：1861平米B楼型 面积：4102平米 案例分析成都青羊工业总部基地青羊工业总部基地位于成都日月大道以北、成飞生活区以南、A线大道以西，距三环路2.5公里，距双流机场仅12分钟车程。与规划中的城市区域中心“青羊新区”

8、一路之隔，青羊区行政中心及火车西货站物流基地近在咫尺。06 相关案例研究Related Case Studies成都青羊工业总部基地市 场 定 位世界500强企业国内工业行业100强企业快速成长并有着较大发展潜力的优秀中小企业产 业 定 位以精密机械加工与电子电器为主导发展现代制造工业与信息工业及工业总部走新型工业化道路背景概述Summary background宏观分析呼和浩特市经济发展步入了前所未有的快速增长期，具有特色和核心竞争优势的产业逐步形成；呼和浩特是沟通中国内地与蒙古、俄罗斯的重要交通枢纽，同时肩负内地华北与西部联系，承东启西的桥头堡作用。呼市历年生产总值以及第三产业变化图140

9、012001000800600400200020012002200320042005200620072008生产总值(亿元)第三产业(亿元)背景概述Summary background微观分析经过18年锐意进取-如意开发区呼和浩特大城市格局东部新中心。现已形成以电子信息、生物制药、新材料为主的高新技术产业集群和以纺织、机械加工为主的传统产业集群区。如意开发区形成以高新产业为支撑，融合行政办公、商业金融、生2009年呼和浩特市城市总体规划中确定城市用地发展方向为：北控、东优、南拓、西联。背景概述Summary background发展机遇“一街五区”的规划“一街”就是抓好机场路的改造和建设，打造

10、成具有一流水准的景观大道、迎宾大道，成为自治区首府的“区门第一街”。“五区”是新区的5个功能区块：一、火车东站周边的交通枢纽综合功能区，建设集交通、商贸、金融、居住等功能为一体的综合型、生态型中心商务区，努力打造呼和浩特东部门户的标志性形象区域。二、机场周边的空港物流区，主要发展现代物流产业，同时发展旅游、文化和信息服务等产业，努力打造空港城市区域高度融合的新型经济区域。三、如意总部基地，要逐步将这一区域的工业企业全部外迁至工业园区，按照行政中心、商务中心、金融中心和总部基地的定位来建设。四、高职园区及周边的教育产业区，要在现有布局和建设的基础上，按照城市建设的要求完善基础设施，发展教育、文化

11、、商业服务及相关配套产业， 推进高等职业教育组团发展。五、以内蒙古新址为中心的大小黑河之间的滨河新区，要打造基础设施完善、功能配套齐全、生态环境优美的综合性组团区。如意总部基地呼和浩特市打造一街五区的明星工程如意总部基地由于它特有的4大优势，成为打造一街五区的重中之重。二是交通网络优势，该中心区紧邻呼和浩特火 车东站和白塔国际机场， 与丹拉高速公路联系方 便，具有优越的对外交 通联系。同时中心区与 首府主要道路畅通，且交通网络逐步完善；一是区位优势，内蒙古自治区、呼和浩特市两级党政中心位于该区域内;三是环境优势，2004年如意工业园区已经通过ISO14000环境管理体系认证，成为首府首家通过区

12、域环境管理认证的地区；四是服务优势，如意工业园区位于首府政务核心区，服务便捷，办事高效，为投资商创造了良好的服务环境。基地位置The base position如意总部基地选址规模约11.6平方公里，范围为西至东二环，北至机场高速， 南至鄂尔多斯大街，东至哈拉更沟。基地条件The base position基地内有自治区政府、国际会展中心， 如意广场，周围高校众多，基础设施较完备，形成了一个非常适合构建总部基地的地区氛围。东岸国际会展中心建设中的高端社区自治区发改委现状用地Status of land基地内现状建筑密度分布不均， 最大值72%，平均17%左右；平均容积率为0.57。规划理念Pl

13、anning ideas绿水串珠青城显秀紫气东来筑城引凤如意腾飞和谐总部规划目标与原则Planning objectives and principles目标：以活力、生态、可持续为特征，建设如意总部基地。完善交通体系，建立便捷安全、以人为本的交通系统。塑造高质量的总部基地城市空间和宜人环境。建设混合功能和人性化空间尺度的和谐总部。原则：以人为本、生态优先、突出特色、综合效益的总体原则突显呼和浩特的自然和人文特征，丰富如意总部基地的城市空间内涵； 合理组织城市交通；构建公共空间体系，完善步行系统；组织建筑群体形态，打造具有整体性的城市形态； 充分考虑方案的可实施性。功能及产业定位Functio

14、n and industry功能定位：总部办公、商务会展、金融信息、文化休闲为一体的综合性精品城区。产业定位：依托本土产业，立足内蒙市旗县企业，着手全国五百强，放眼跨国企业。土地利用规划Land Use Planning基地范围绿化及其他用地绿地面积214.30ha,道路广场用地244.48ha,市政公用设施用地4.69ha,特殊用地12.81ha, 水域及其他用地51.91ha.规划范围总用地1163.87ha,保留现状用地611.74ha,新规划用地526.69ha，改造用地25.44ha。规划公共设施用地355.27ha，占总建设用地面积31.95%.行政办公用地70.69ha,商业金融

15、用地21.77ha, 文体娱乐用地13.33ha,科研办公混合用地78.75ha,商务办公混合用地169.74ha.公共服务设施用地居住用地规划居住用地280.41ha，占总建设用地面积25.22%.一类居住用地19.42ha二类居住用地221.25ha.普教设施用地39.74ha土地利用规划Land Use Planning土地控制规划Land contrl Planning建筑密度控制图开发强度控制图建筑高度控制图建筑密度控制范围：小于等于50%开发强度控制范围：小于等于5.0建筑高度控制范围： 小于等于100m总体建筑密度：24.1% 总体开发强度：1.8总体绿地率：35.2%设计思路与

16、创作Design Ideas and Creation筑城引凤布局合理构筑吉祥如意承载如意总凤形小 街 区梦建立150米150部米方格状小街区，对大基街区进行分割，缓解地交通压力，建立街区内部步行、自行车景观网络，形成开放空间想凤凰，在中国的传如意，一种象征祥瑞的器物 ，以喻吉祥之意统之中，象征着吉祥城凤凰的承载着如意，取其灵芝形状，尽显祥和现代人追求“完美幸福”的梦想功能结构图Functional structure规划结构：两翼五轴多片区“两翼”沿如意东河将总部基地园区划分为东西两翼。“三心” 主要发展轴和功能轴交叉形成的三个主要功能核心“五轴”核心功能发展轴和四条交通发展轴。“多片区”

17、结合现状，规划整合出的多个功能片区。成果方案交通体系Traffic道路框架：四横四纵方格网布局公交系统道路系统景观体系Landscape绿化景观框架：两带五轴多节点式布局空间形态体系Space form system城市设计要素分析空间形态体系Space form system功能基地面积(万M )建筑面积(万M )建筑面积比例（%）居住44.4854036.33 商务办公37.37423.828.51 商业金融30.53177.511.94 总部办公15.33108.87.32 行政办公9.2574.35.00 创意产业2.6322.51.51 研发产业6.5744.93.02 学校5.74

18、14.30.96 酒店3.436.92.48 展览39.40.63 休闲娱乐4.7723.71.59 2.510.30.69 合计165.571486.4100.00 空间形态体系Space form system城市天际线专项设计Special Design交通标识专项设计Special Design广告系统专项设计Special Design风貌分区规划经营特色的总部基地，以现代建筑和自然风貌为主，规划塑造八个各具特色的城市风貌区，提升城市品质。专项设计Special Design夜景照明系统专项设计Special Design植物种植设计重点地段设计Key sections重点地段位置索

19、引图重点地段包括:3条景观大道7个节点和地标它们是呼和浩特总部基地 的中心或人流交通的门户， 是本区域的点睛之处；也 将成为整个呼和浩特门户 景观节点和城市的亮点。土默特路景观大道深化设计定位：呼和浩特门户景观大道功能分区：入口节点、商业区、核心区和企业创意研发区规划控制：道路红线宽60m， 两侧绿化带各20m， 形成百米大道。腾飞路深化设计定位：通畅、便捷、绿色、现代的总部基地商业办公大街功能分区：高端商务区、如意广场文化休闲区、南侧商务办公区规划控制：道路红线宽50m，两侧绿化带各20m腾飞路深化设计 滨河景观带设计（） 滨河景观带设计（2）如意之秀景区 滨河景观带设计（3）总部景区 滨河景观带设计（5）凤凰之舞景区腾飞路入口