朱庆育-2014物权物权法讲义6

1、物权法讲义Sachenrecht授课人：朱庆育授课对象：中国政法大学2012级本科生课时数：54授课时段：201402-201407授课时点：周三1330-1600/1845-2110 授课地点：致303/阶一 教学公邮：： digesta 教学个邮：一、导言 “就物权之内容言之，虽不及债法之复杂，然其盘错邃密，则有过之。”史尚宽：物权法论，“自序”二、讲授体例绪论：国家理论与财产权第1章物权与物权法（15节）第一编物权法总论第2章物（68节）第3章占有（912节）第4章物权变动（1317节）第5章所有权一般原理（

2、1819节） 第6章所有权的类型（2021节） 第7章建筑物区分所有（2225节） 第8章所有权的取得（2628节）第二编所有权第9章限制物权概说（2930节） 第三编限制物权第10章用益物权（3133节）第11章担保物权（3436节）1 1江平主编， 费安玲副主编： 三、书目介绍（一）中国物权法教程，知识产权，2008，32元；本校系列1 2江平主编， 李永军副主编： 物权法，法律39元；，2009，13刘家安：物权法论，中国政法大学，2009，23元；21 崔建远：物权法，第2版，中国人民大学，2011，59元；三、书目介绍（二）22梁慧星、陈华彬：物权法，第5版，法律，2010，36元；

3、校外系列23孙宪忠：中国物权法总论，第2版，法律，2009，65元；24王利明：物权法研究（全25 尹田：物权法，北京大学，2013，68元；31史尚宽：物权法论，中国政法大学，2000，36元；三、书目介绍（三）3 2王泽鉴：民法物权， 第2版， 北京大学元；， 2010 ， 58背景系列（ 一）33谢在全：民法物权论（全三3 4鲍尔/ 施蒂尔纳：德国物权法，法律【上册：张双根译，2004，69元；下册：申王洪亮译，2006，69元】；、35 曼弗雷德沃尔夫：物权法，36弗朗索瓦 泰雷/ 菲利普森勒尔 ： 法 国 财 产 法 （ 全 两三、书目介绍（四）37我妻荣/有泉亨：新订物权背景系列（

4、 二）3 8我妻荣： 新订担保物权39近江幸治：民法讲义II物权310 近江幸治：担保物权法，祝娅等译，法律，2000，20元；311田山辉明：物权法（增订41全国人大会法制工作委员会编著：物权法立法背景与观三、书目介绍（五）点全集，法律45元；42全国人大，2007，会法制工作委员立法资料与释义书及相关规定，北京大学2007，29元；，43主编，最高人民物权法研究小组编著：人民物权法条文理解与适用，人民，2007，86元；44孙宪忠主编：中国物权法： 原理释义和立法解读，经济管理，2008，78元。国家理论与财产权一、国家的契约论解释与产权保护 约翰洛克 “人们联合成为国家和置身于政府之下的

5、重大的和主要的目的，是保护他们的财产。” “未经本人同意，不能取去任何人的财产的任何部分。”二、国家的掠夺论解释与产权保护 曼瑟奥尔森自然状态看不见的左手从狼到牧场主的转化减少窃税份额流寇坐寇共容利益政 府起源提供公品流寇式坐寇摧毁财产的稳定性权力的正当化权力大致平衡权力未曾破裂主权保持独立权力团体适量坐寇终结偶然自 发产生新的坐寇持久的持久的财产和契约权利产权稳定清晰无掠夺行为经济繁荣的条件论都是不全面的。正是暴力潜能分配理论使两者统一起来。契约论假定主体间暴力潜能的平等分配，而掠夺论假定不平等的分配。”第一章物权与物权法第二章民法上的物第三章占有第四章物权变动第一节物权法概说一、物权法的功

6、能 慎子逸文：“一兔走街，而人追之，贪人具存， 人莫诽者，以兔为未定分也。积兔满市，过而不顾， 非不欲兔也，分定之后， 虽鄙不争。” 物权法第1 条：“ 为了维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”物权法的规范功能物权法的立法意图二、物权法与经济制度（一）物权法与财产所有制（二）我国宪法文本中的土地制度 1954年宪法第5条，第8条第1款，第101条。 1975年宪法第5条，第8条。 1982宪法第10条，第12条。三、物权立法（一）物权法的立法进程（二）物权法的基本内容第二节物权的概念一、物权的含义 物权法第2条第3款前句：

7、“本法所称物权， 是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。 支配性 排他性 绝对性 对物性二、物权的本质 对物关系说 对人关系说 折衷说三、物权的效力（一）支配效力（二）排他效力（三）优先效力1. “物权优于债权”2. 物权之间的优先效力（四）追及效力第三节物权法定主义 甲承租乙的房屋，约定：若乙房屋，须提前三个月甲，甲在同等条件下享有优先购买权。后乙果将房屋与丙，但未甲。为此，甲诉诸，要求：行使优先购买权，宣告乙与丙之间的买卖合同无效。一、物权法定主义的含义 物权法第5条：“物权的种类和内容，由法律规定。” 类型法定或称类型强制（ numerusclaususderSachenr

8、echte;Typenzwang ） ： 所有的物权性权利，都必须为法律所规定。 内容法定或称类型固定（Typenfixierung）：物权内容至少在轮廓上必须由法律强制性地予以确定。二、物权法定主义的内容 对于物权法定主义的含义， 我学者常简化为“物权的种类与内容由法律规定” 之表述。物权法第5 条显然是这一简化表述的结果。问题在于，种类之“法定”与内容之“法定” 是否应作相同解释？行政法规？地方法规？司法解释？以“民通意见”第118条为例。习惯法？“法”是什么？“法定”什么？三、物权法定主义的效力 强制规范中的效力性规范。 行为人在法定物权种类之外创设物权，该“物权”创设行为无效。 行为人

9、设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效。四、物权法定主义的意旨（一）区分物法债法（二）回应物权绝对（三）降低交易成本（四）增加交易安全（五）防止意外受限（六）整理旧有物权五、对物权法定主义的反思（一）物权法定主义是否存在 Wieling.（二）物权法定主义与私法自治（三）对物权法定主义的检讨第四节物权的类型一、自物权和他物权 物权法第2条第3款：“本法所称物权，包括所有权、用益物权和担保物权。”二、用益物权与担保物权 物权法第117条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。” 物权法第170条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物

10、权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利， 但法律另有规定的除外。”三、动产物权与不动产物权 动产物权如动产所有权、动产质权、留置权等。 不动产物权如不动产所有权、土地承包经营权、地役权等。四、主物权与从物权 能够独立存在的为主物权（称独立物权似较准确）。 从属于其他权利的为从物权：从属于其他权利者如担保物权，从属于物权者如地役权（从属于需役地的所有权或使用权）。五、准物权 满足一定条件时， 享有排他性的取得物权的权利。（一）先占权 物权法未规定先占。（二）物权取得权 物权法第123条：“依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。”六、物权性质的期待权

11、合同法第134条：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于人。” 合同法第237条：“融资租赁合同是出租人根据承租人对人、租赁物的选择，向人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。” 不动产所有权让与合意之期待。 被担保债权成立之前的抵押权人之地位。七、“债权的物权化” 合同法 第 229 条： “租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”物权法第20 条1 款： “当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议， 为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后， 未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不

12、 发生物权效力。”预告登记“买卖不破租赁”第五节物权的保护一、物权的保护概说 物权法 第 38 条第 2 款：“侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 物权法第3 章“ 物权的保护”，第3238条。私法保护公法保护二、物权请求权的概念1. 权利性质2. 构成要件物上权利遭受侵害、或有遭受侵害之虞时，得请求恢复其完满状态或防止妨害之权 利 。 包 括 三项 ： 返 还 请 求权，妨害排除请求权与妨害防止请求权。 物权效力说 债权说 物权效力所生请求权说 物权的救济权说3 用时效的适4物权请求权与债权请求权的竞合与债权请求权法律性质含义三

13、、确认请求权 物权法第33条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”（一）确认请求权的内容1. 确认内容2. 确认主体（二）确认请求权的意义1. 确认请求权的立法理由2. 确认请求权与确认之诉3. 确认请求权的性质四、返还请求权（一）含义 物权法第34条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”（二）请求权人及相对人（三）法律效果1. 原物返还2. 收益返还3. 返还费用承担五、妨害排除请求权（一）含义 物权法第35条。（二）妨害的构成1. 妨害的样态2. 妨害与损害3妨害的性（三）请求权人及相对人（四）法律效果六、消除危险请求权（一）含义 物权法第35条

14、：“可能妨害物权的，权利人可以请求消除危险。”（二）请求权与自力救济 不得采取自力救济方式，必须向对方请求采取某种措施，或诉诸。七、物权的债法保护（一）修理、重作、更换请求权 物权法第36条：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”（二）损害赔偿请求权 物权法第37条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第六节物的概念 物权法第2条第2款：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”一、有体物与无体物（一）无体物 盖尤斯法学阶梯。 奥地利普通民（二）有体物第285条。 德国民之客体。

15、”第90条：“法律上的物仅指有体（三）物权法的用法二、有体物的构成（一）（一）基本要件1. 有体物质2. 具有空间广延性3. 为人所需4. 具有物理界隔5. 在人的身体之外（二）尸体 尸体之上成立的权利，有所有权说、先占权说、人格权说、死后照管权等。二、有体物的构成（二）（三）动物 德国民自1991年后增设第90a条：“动物不是物。它们由特别法加以保护。除另有其他规定外，对动物准用有关物的规定。”（四）能源（五）无线电频谱资源 物权法第50条：“无线电频谱资源属于国家所有。”三、物与财产（一）德国法上的用法（二）中国法上的用法四、物的立法体例 物权法只用一款规定“物”，显然是在有意回避。第七节

16、物权客体特定原则一、特定原则的意义 特定原则 确定原则（Spezialittsprinzip），汉语法学与日本多以较为直观、 同时亦较为含混的“一物一权原则”相称。（Bestimmtheitsgrundsatz）：处分行为以处分标的得以确定或可得确定为前提。特定原则与确定原则特定原则的含义二、“一物”之判断：物的成分（一）重要成分与一般成分（二）成分的法律意义1. 重要成分的意义2. 一般成分的意义（三）表见成分三、“一物”之判断：集合物 集合物（ Sachinbegriff,Sachgesamtheit ） 指的是“由多数独立的单一物组成，因其共同结合的特征而被视为一个整体的物。”第八节物的

17、分类一、流通、限制流通与禁止流通物 限制流通物与禁止流通物的范围越大，说明国家管制的程度越强。二、动产与不动产 物权法第2条第2款前句：“本法所称物，包括不动产和动产。” “民通意见”第186条：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。” 担保法第92条：“（1款）本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。（2款）本法所称动产是指不动产以外的物。”三、单一物、合成物、集合物（一）einheitliche Sache（单一物）Einheitssachen（单体物）Einzelsache（单一物）zusammengesetzte Sache（合成物）zusam

18、mengesetzte Sachen （集合物）Sachinbegriff (Sachgesamtheit)（集合物）Sachgesamtheit（事实上聚合物）Inbegriff（聚合物）Rechtsgesamtheiten（法律的集合物）Rechtsgesamtheiten（法律上聚合物）梅仲协术语系统史尚宽术语系统三、单一物、合成物、集合物（二） 区分意义：与一物一权原则相呼应。单一物与合成物皆为单数物权客体，集合物则原则上不是。四、可替代物与不可替代物 区分意义：交易客体为可替代物时，可以同类物替代履行；不可替代物一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。五、消费（耗）物与非消费（耗）物 区分

19、意义：消费物不可能在使用了以后，又原封不动地归还原来的所有者；消费物不能被用于使用借贷或租赁，而只能用于消费借贷；消费物的使用权人一般是所有权人；以让与为目的的消费物（金钱）移转占有即移转所有权。六、可分物与不可分物 区分意义：在分割共有时，可分物可进行实物分割。七、主物与从物 物权法第115条：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”八、原物与孳息物 物权法第116条：“（1款）天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的， 由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。（2款）法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”九

20、、有主物与无主物 民法通则第79条1款：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。接收单位应当对上缴的单 位或者个人，给予表扬或者物质奖励。”第九节占有的概念一、占有的本质（一）占有的含义 “一草”（2002年12月九届全国人大会第三十一次会议）第319条：“本法所称占有，包括基于债权关系的占有和无权占有，指占有人对不动产或者动产的实际控制与支配。”（二）权利抑或事实（三）占有与本权（四）占有的功能二、占有与物权法体例 物权法置于最后一编（第5编）最后一章（第19章），凡5条（第241245条），基本内容为占有人的责任（ 第241244 条） 与占有的保护（第245条），既未对占有概念作出界定

21、，亦未规定占有分类，更未涉及占有的效力、取得消灭等问题。三、占有的结构（一）占有人（二）占有客体（三）占有事实四、占有的分类（一）有权占有与无权占有（二）直接占有与间接占有（三）自主占有与他主占有（四）自己占有与占有辅助 甲的电脑被乙偷去，乙将其卖与知情人丙（间接占有人），丙将其寄存于丁（直接占有人） 处，丁交其店员戊（占有辅助人）保管。 甲得向谁主张返还？第十节占有的取得与丧失一、直接占有的取得（一）原始取得（二）继受取得1占有让与（交付）2占有继承二、间接占有的取得（一）创设取得（二）移转取得三、占有的消灭（一）直接占有的消灭（二）间接占有的消灭第十一节占有的保护一、占有保护的根据（一）和

22、平理论（二）维续理论（三）所有权保护（四）人格保护二、对占有的侵夺 德国民第858条：“（1款）违背占有人意志且无法律许可而或侵害占有者，该行为（侵夺，verboteneEigenmacht）。（2款）通过侵夺而获得的占有，存在瑕疵。该占有为继承人继承或占有后手取得占有时明知前手之瑕疵者，占有瑕疵为后手所承受。”三、占有的自力救济 德国民第859条：“（1款）占有人得依自力防御他人的侵夺（verboteneEigenmacht）。（2款）若动产为他人侵夺行为所夺取，占有人得依自力针对侵夺人就地或追踪夺回其物。（3款）土地占有人被侵夺行为占有者，有权立时通过驱逐侵夺人而重归占有。（4款）承受了第

23、858条第2款所规定之瑕疵的占有人，享有同样的权利。”四、占有请求权 物权法245 条1 款： “ 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。” 物权法245 条 2 款： “ 占有人返还原物的请求权， 自侵占发生之日起一年内未行使的， 该请 求 权 消灭。”德 民 863 条 ： “ 对第 861 条、862 条所规定的请求权， 唯在能够证明所声称的占有之或侵害非属侵害时，始得主张占有或实施侵害行为之权利。”消灭抗辩类型第十二节无权占有人责任一、概说（一）有权占有与无权占有（二

24、）善意占有与恶意占有（三）无权占有人责任的体系功能二、善意占有人的责任（一）原物及孳息返还1. 返还义务2. 费用偿还请求权（二）替代物返还三、恶意占有人的责任（一）原物及孳息返还1. 返还义务2. 费用偿还请求权（二）替代物返还（三）损害赔偿第十三节物权变动概说一、物权变动的含义与型态（一）物权变动的含义（二）物权变动的型态1. 物权的取得2. 物权的变更3. 物权的消灭二、基于法律行为的物权变动（一）法国立场（二）奥地利立场1. 名义2. 方式（三）德国立场1. 债权行为2. 物权行为三、非基于法律行为的物权变动物权法第28 物权法第29 条：“ 因继承或者受遗赠取得物权的， 自继承或者受

25、遗赠开始时发生效力。” 物权法第30条： “ 因合法建造、 拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的， 自事实行为成就时发生 效力。”的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的， 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发 生效力。”基于事实行为基于法律规定基于公法行为第十四节公示原则一、公示原则的意义（一）公示的含义 物权法6条。（二）公示的缘由1. 物权的绝对性2. 权利变动须有外部表征（三）公示之例外 物权法9条2款、127条，土地管理法11条。（四）形式公示 物权法18条。二、公示的效力（一）物权移转效力1. 公示生效主义2. 公示对抗主义3. 效力不明者（二）

26、物权推定效力（三）公信效力1. 公信效力的含义2. 公信力与对抗力（物权的二重让与）三、公示原则之反思 Wieling：“物权可识别性问题之意义，较之通常所认为的要小。”第十五节公示方式 物权法第6条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”一、交付（一）交付的类型1. 现实交付2. 交付替代（二）动产公示的任意法性质（三）动产的登记对抗二、登记的性质（一）登记的功能1行政管理2管理3权利公示（二）不动产登记的性质1. 行政行为说2. 法律行为说3. 程序行为说三、登记的类型（一）土地登记与房屋登记（二）土地总登记、初始登记、变

27、更登记、转移登记与注销登记（三）所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵押权登记（四）更正登记与异议登记（五）预告登记四、登记的程序（一）申请1. 申请人2. 申请材料（二）受理与管辖（三）审查（四）登记与发证第十六节物权行为一、分离原则1行为一体论变动物权的法律行为与发生债法上效果的法律行为相互分离， 彼此独立， 构成不同类型的法律行为。后者称债权行为， 前者称物权行为。此之谓“ 分 离 原 则 ”（ Trennungsgrundsatz），汉语亦称“ 独 立 性 原则”。1. 理念基础 私法自治2债的履行是事实行为2. 规范基础 债物二分 物权客体特定原则3物权行为的独立性与意思表示解释分离

28、原则论分离原则的基础分离原则的含义二、抽象原则（一）有因行为（ 要因行为， Kausale Geschfte）：法律上的给与原因属于行为内容之法律行为。无因行为（抽象行为，不要 因 行 为 ， abstrakte geschfte）：与其法律上的给与原因相分离的法律行为，即，法律原因不属于其行为内容，并且行为效力不受原因的影响。法律原因与经济原因。负担原因：一方对他方负有给予义务之原因。如消费借贷、买卖。清偿原因：旨在消除一项债务的给予原因，如买受人通过价金支付来履行义务。赠与原因：一方无偿给予他方利益之原因。法律原因法律原因对行为效力的影响二、抽象原则（二） 抽象原则1私法自治之维护（ Ab

29、straktionsgrundsatz ）汉语亦称“无因性原则”， 指处分行为（物权行为） 效力不受法律原因（债权行为）的影响。 作为原因行为的债权行为和物权行为的效力可能呈现四种样态。2强大的解释力3合理解决法律纠纷4交易安全抽象原则的功能抽象原则的含义二、抽象原则（三）得利请求权具有调节因物权行为无因性理论而生财产变动的特殊规范功能。理论，却不表示它的交易安全得不到法律保障。其解决措施是，以政策判断的方式认可动产物权的善意取得。德国亦有以类似理由反对抽象原则。于是， 问题在于：善意取得制度 能否取代物权行为理论？二、抽象原则（四）1对人不公平1瑕疵同一2与生活实际不符2条件关联3抽象难懂3

30、行为一体抽象原则的相对化抽象原则论第十七节中国立场一、概说 最高民事案由规定（2011）：“修改排体系。具体适用时，按照物权变动原因与结果相区 分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质 的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由， 如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让 原因关系方面的买卖合同纠纷。对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由，如担保物权纠纷。”二、交付原则与物权合意 奥地利的物权让与立场亦被称为“要因交付原则”（kausalesTraditionsprinzip）或“要因让与原则”（Prinzip kausaler

31、bereignung）。三、原因行为的效力 负担效力抑或处分效力？四、物权移转的方式（一）登记与交付（二）物权移转中的意思表示五、债权行为与处分权（一）买卖契约与无权处分（二）双重买卖第五章第六章第七章第八章所有权一般原理所有权的类型建筑物区分所有所有权的取得第十八节所有权的本质一、所有权理念 所有权自由 所有权神圣 “所有权的社会化”二、所有权的正当性 所有权论 天赋与劳动理论 正义法则与先占理论 意志理论第十九节所有权的概念一、所有权的含义 概括式定义 列举式定义 民法通则第71条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。” 物权法第39条：“所有权人对自己

32、的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”二、所有权的性质（一）完全性（二）恒久性（三）整体性（四）弹力性（五）“社会性”三、所有权的权能（一）占有（二）使用（三）收益（四）处分四、所有权的限制（一）征收征用 物权法第42条第1款：“为了公共利益的需要， 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的 土地和单位、个人的房屋及其他不动产。第44条 前句：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规 定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或 者动产。”（二）不动产相邻关系（ 重庆最） 牛钉子户2007北京最牛被钉子户（2011）北 京 市 朝 阳 区曙光西路。院 墙 北 边10 米 处 ，

33、 是 一 座 28 层 的 UHN 国 际村， 2003年开 盘 价 超 过 每 平米8000 元。波茨坦无忧宫的大磨坊“国王”威廉一世的行宫波茨坦无忧边有一个大磨坊。皇帝求购未果，遂以强拆。皇帝恢复原状并赔偿损失。第二十节所有权的法定分类一、概说（一）划分标准（二）规范依据二、国家所有权（一）权利主体1. 享有主体2. 行使主体（二）权利客体（三）权利特性三、集体所有权（一）权利主体1. 享有主体2. 行使主体（二）权利客体（三）行使方式（四）集体所有土地的特殊性三、私人所有权 物权法第64条：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”第二十一节共有一

34、、概说（一）共有的形态 物权法第93条：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”（二）共有的一般效力1. 共有人的权利义务2. 共有物的分割方式3. 债权债务二、共有形态的推定（一）推定为按份共有 物权法第103条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”（二）规范意旨三、共同共有 物权法第95 条：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”1共有物的管理1全体一致原则2共有物的分割2无权处分的效力3债权债务的内部效力外部关系内部关系含义四、按份共有 物权法第94 条

35、：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”1共有物的管理1物之处分2共有物的分割2份额之处分3债权债务的内部效力外部关系内部关系含义五、准共有 物权法第105条：“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。”第二十二节区分所有权的概念一、建筑物区分所有权的源起 我国建筑物区分所有基本上是住宅商品化之后才出现的问题，迄今不过二十余年时间。二、建筑物区分所有权的性质 一元论 二元论 新一元论 三元论 物权法第70条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”三、建筑物区分所有权的特征（一）复合性

36、 包括专有权、共有权以及共同管理权，其中专有权是基础。（二）一体性 三种权利一体构造，不得单独让与。第二十三节建筑物区分所有权人一、业主的概念（一）“业主”称谓（二）业主的界定二、业主大会和业主委员会（一）（一）业主大会和业主委员会的成立1. 业主大会2. 业主委员会（二）业主大会和业主委员会的法律地位1. 法人说2. 第三主体说3. 无权利能力团体说4. 关键问题二、业主大会和业主委员会（二）（三）业主大会、业主委员会的议事规则1. 业主大会、业主委员会职责2. 业主大会3. 双重多数决4. 效力三、业主的权利（一）专有权1. 权利内容2. 权利限制（二）共有权1. 权利内容2. 权利限制（

37、三）管理权四、业主的义务 物业管理条例第7条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”五、物业使用人的准用 “建筑物区分所有权司法解释”第16条：“（1 款）建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。（2款）专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管

38、理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”第二十四节建筑物之区分一、专有部分 “建筑物区分所有权司法解释”第8条第1项：“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算； 尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算”。 “司法解释”第2条。面积计算界定二、共有部分 物权法第73条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”三、车位车库问题 物权法第74条：“（1款）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2款）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3款）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第二十五节物业服务合同一、物业服务合同当事人 “物业服务司法解释”第1条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服