房地产开发利用管理讲解（106页）[详细]

1、,房地产利用与管理,房地产测量与管理,目 录,1,2,3,住宅小区的物业管理,房屋修缮管理,房屋拆迁管理,1 住宅小区的物业管理,1.1 住宅小区的物业管理概述 1.2 物业管理概述 1.3 住宅小区物业管理内容,物业管理的起源,物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。,时至今日，英国的物业管理作为一个固定行业，整体水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理的同时，成立了英国皇

2、家物业管理学会，会员遍布世界各地。,传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。,工业革命,农民入城,房屋需求,缺乏管理,怎么办？,世 界 最 早 的 物 业 管 理,1.1 物业概述,物业是指建成并投入使用的各类建筑物及其附属的设备、设施和场地等。 物业的种类 1）按功能划分：居住型物业、非居住型物业、综合型物业 2）按产权划分：国有、集体所有、私有、公私合有、外资及中外合资。 3）按经营性质划分：收益性物业和非收益性物业。,其中，收益型物业 收益型物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。 收益性物业与非收益型物业怎么样区分？ 收益性物业包括？,对于一个具体的物业来说，判断它是

3、属于收益性物业还是非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济的能力。,包括：住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。,选择题： 收益性房地产包括（ ） A、未出租的餐馆 B、旅店 C、加油站 D、农地 E、未开发的土地,ABCD,物业应该包括的内容有： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的房屋； (2)与上述房屋相配套的设备和市政、公用设施； (3)房屋的建筑实体和与之相连的场地、庭院、停车场、区域内的非主干交通道路； (4)一切与房地产有关的、可被人们使

4、用的建筑物、构筑物以及相关场所； (5)与物业有关的文化背景、外在景观、配套服务和与物业有关的各种权利。,物业的特点,1.2 物业管理概述,何为物业管理？,物业管理是物业管理企业受业主的委托，依据物业管理委托合同，运用现代化的管理方式和先进手段对物业的房屋建筑及其设备、设施和周边环境进行维护、修缮和整治，并且向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务，以创造适合人们生活、工作的社区环境。,物业管理的特性,服务性强,业主处于主导地位,专业性强,物业管理与社区管理相结合,覆盖面广,物业管理的性质和原则,物业管理是集管理、经营、服务为一体,并寓管理、经营于服务之中的第三产业。,（1）宗旨： 以经营为手

5、段，以服务为宗旨 具体体现： 打造出优美安全的工作生活环境； 提高物业的利用价值和使用寿命。,（2）原则 业主自治与专业管理相结合的原则； 属地管理与行业管理相结合的原则； 统一管理与综合服务的原则； 社会化与平等竞争的原则； 企业化与全过程效益的原则 。,物业管理的相关定义,前期物业管理：是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。早期介入是前期物业管理的重要铺垫，前期物业管理又是后期物业管理的基础，后期物业管理是前期物业管理的工作延续，二者一脉相承。,物业管理的早期介入：是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业规划、设计和建设，从物业管理服务的角度

6、提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求。物业管理早期介入越早越好。,物业管理的主要内容,（一）物业的接管验收：根据物业管理委托服务合同制定物业的接管验收方案， 按照有关规定组织物业的接管验收。 （二）物业管理方案和制度的制定： （1）建立物业管理企业的相关管理部门，确定人员编制 （2）在物业管理早期介入中对物业的规划设计方案、施工质量等提出合理建议 （3）根据委托服务合同制定物业管理方案 （4）制定各项物业管理制度 （5）制定物业再开发利用方案 （6）制定物业管理费用收支计划，并控制预算 （7）制定房屋租赁方案，提供房屋租赁服务,（三）客户管理服务： （1）提供业主或使用人入

7、住服务 （2）有计划地与客户进行有效沟通 （3）接待客户日常来电、来信、来访，处理客户投诉 （4）拟写物业管理的常用文书 （5）建立与管理物业管理档案 （6）测算并收取物业管理费用 （7）对专项维修资金的使用进行管理 （8）在管区内组织和管理各种有益的文体娱乐活动,（四）房屋建筑及附属设备设施的维修养护管理服务： （1）向业主和使用人说明房屋建筑及附属设备设施的功能和使用注意事项，进行房屋及附属设备设施的安全管理 （2）制定房屋及附属设备设施的维修养护计划 （3）对房屋进行日常养护和维修 （4）管理监督业主或使用人室内装饰装修工程 （5）对房屋附属设备设施进行日常养护和维修 （6）运用智能化物

8、业管理系统进行管理 （7）对特种设备的委托维修养护工作进行管理 （8）编制房屋维修预算方案和设备设施的维修、更新预算方案,（五）安全服务： （1）制定物业管理区域内安全防范设施的设置方案，正确设置消防器材 （2）提供物业管理区域内的安全保卫服务 （3）进行消防安全管理 （4）对进入物业管理区域内车辆的行使和停放进行管理 （5）预防和及时处理物业管理区域内的各类突发事件,（六）环境保洁与绿化美化管理： （1）对物业管理区域内的环境污染进行防治 （2）对物业管理区域内的房屋共用、共用设施设备和公共场地提供卫生保洁服务 （3）对物业管理区域内的环境进行绿化美化 （七）综合经营服务：综合经营服务是多种

9、经营性质的有偿服务，综合经营服务中的特约性服务，是具有委托和代理性质的服务方式。,物业管理的过程,（一）签订物业服务合同：物业管理条例规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同 （二）验收接管物业：签订物业服务合同以后，物业管理企业应当成立接管验收小组，对物业的共同部门和共用设施设备进行查验，并办理接管手续。 （三）履行服务合同：物业管理企业也可以根据业主的委托，在力所能及的条件下，为业主提供物业服务合同约定以外的其他服务项目。 （四）终止合同，做好交接,1.3住宅小区 物业管理内容,从物业的用途上可将物业管理分为居住型物业管理和经营

10、型（非居住型）物业管理。 居住型物业管理包括：住宅小区物业管理、公寓物业管理、别墅物业管理。 经营性物业包括：高层办公楼宇的物业管理（或写字楼物业管理）、公共商业楼宇的物业管理、工业物业管理、会所物业管理等等。,住宅小区物业管理的含义和特点,含义 住宅小区物业管理是指对新建住宅小区和改建后的老新村、老城区的整个区域管理。以住宅房屋为主体的各类房屋建筑及其设备、与公共建筑及其他公用基础设施为基本对象，以提供全面服务为中心任务。通过实施法规制度，对社区居住活动和行为关系、居住习俗进行制约、调解、疏导和服务，为小区居民创造一个舒适、整洁、方便、安全的生活环境。 特点 1、统一规划，综合开发。 2、规

11、模大，功能全。 3、房屋结构整体化，配套设施系统化。 4、产权多元化，管理复杂化。,住宅小区管理的主要内容,包括管理、经营与服务三方面的工作 住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。 住宅小区环境的维护管理。 （1）违章建筑的管理； （2）公用市政设施的维护管理； （3）环境卫生的维护管理； （4）绿化管理； （5）治安管理； （6）消防管理； （7）车辆道路管理。 开展多种形式的便民有偿服务。 住宅小区的社会主义精神文明建设。,物业费,物业费包含： 1.物业管理、服务人员的工资、保险和福利 2.公共设施的运行、保养和维护费 3.绿化管理服务费 4.清洁卫生服务费 5.安全管理服务费 6.办公

12、费 7.企业利润（管理者酬金） 8.法定税费,2 房屋修缮管理,2.1 房屋修缮管理概述 2.2 房屋完损等级评定 2.3 房屋日常养护,2.1 房屋修缮管理概述,房屋的基本功能与要求 安全性 适用性 耐久性 艺术性,房屋的损坏原因 外部损坏 内部损坏 自然损坏 人为损坏,指房屋的外露部位的损坏、起壳、锈蚀及破坏等现象。,指房屋的内部结构、设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏等现象。,气候因素、生物因素、地理因素、灾害因素,使用不当、设计与施工质量的低劣、预防保养不善,房屋修缮与修缮管理,房屋修缮指房屋自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋

13、使用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。,房屋修缮管理指物业服务企业根据国家对房屋维修管理的要求和技术标准，按照一定的科学管理程序，对企业所经营管理的房屋进行维护、修缮的各种活动所进行的管理。,房屋维修管理的意义,1利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与 质量。 2. 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。 3利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。 4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。 5搞好房屋维修，也有利于物业管理在

14、经营中创收。,房屋修缮责任的划分 指为确定物业服务企业、业主和使用人应分别承担的修缮责任和担负修缮费用的界限。,房屋修缮的一般责任：所有人承担 租赁私房的修缮责任：依约承担 人为损毁房屋的修缮责任：行为人承担 房管部门有权采取修缮强制措施,案例 业主不愿配合公共部位维修怎么办？,某大厦16条雨水干管垂直贯穿325层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。 一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被业主拒之门外。维修主管又第三

15、次登门做工作，还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。,案例分析,纠纷的处理: 态度要谦恭，处处表现出对业主的尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解，不愿配合，就 应介绍相关物业管理法规，让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。 如何避免? 最好是在设计开发阶段，物业管理公司就已介入，从利于物业管理的角度提出设计方案。本案例里，业主提出改造雨水干管的要求并不过分，物业管理公司也应拿出改造方案，一劳永逸地解决这种设计上的不合理。当然，这样的改造方案必然会牵扯到较大的

16、费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。,2.2 房屋完损等级评定,以建设部1985 颁房屋完损等级评定标准为据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。 房屋完损等级分类 1）完好房 2）基本完好房 3）一般损坏房 4）严重损坏房 5）危险房,1完好房 指房屋的结构、装修和设备各部分均完好无损，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。,2基本完好房 指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有轻微损坏，但还稳定。屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可恢复使用功能的房屋。,3一般损坏房 指房屋结构有一般性损坏，部分构部件有

17、损坏或变形，屋面局部漏雨， 装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水、电管线，电器等有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要进行中修或局部大修，更换部件的房屋。,4严重损坏房 指年久失修的房屋，房屋的部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏水，设备陈旧不齐，管道严重堵塞，水、电、照明的管线，电器等残缺及严重损坏，已无法使用，需要进行大修或改造的房屋。 5危险房屋 指承重物件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。,完损等级评定的基本做法,房屋完损等级评定可分为定期和不定期两类。 定期评定：一般是每

18、隔13年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。 基本做法：（1）进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定组织，培训评定人员等）； （2）是实施查勘； （3）统计汇总。 不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。 常见几种情况：（1）根据气候特征抽查评定； （2）房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收后重新评定完损等级； （3）接管新建房屋后，要进行完损等级评定。,房屋完损等级评定指数 房屋完好率： 房屋危险率：,危房鉴定机构：由房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构。,危房管理,观察使用 处理使用 停止使用 整体拆除,制定危房鉴定标准 三种情况：整幢危房 局部危房

19、危险点,房屋修缮工程分类,翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 综合维修工程,1小修工程 小修工程亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小的损坏进行及时修复的预防性养护工程。 费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下 特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、持续反复性强、服务性强。 适用对象：完好、基本完好房。,2中修工程概念 中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。 费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下 特点：工地比较集中

20、，项目较小，工程量较大，工程的计划性、周期性强 适用对象：一般损坏房屋 维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求。,3大修工程概念 大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。 费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。 特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。 要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准。 适用对象：严重损坏房,4翻修工程概念 翻修

21、工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。 特点：规模大、投资大、工期长。 费用：应低于同类结构房屋的新建造价。 要求：翻修后必须达到完好房的标准。 适用对象：危险房,5综合维修工程概念 综合维修工程指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的代表大会成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。 费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上 特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大 要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。,选择题,经过翻修重

22、建的房屋必须达到（ ）的标准。 A.完好房 B.70%完好房 C.基本完好房 D.基本完好房或完好房,A,2.3 房屋日常养护,房屋日常养护是指为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是房屋修缮管理的重要环节。 1）零星养护：指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修。 方式：维修人员走访住户；住户随时报修。 2）计划养护：指依据房屋各种构件、部件合理的使用年限，为保证房屋的正常使用及延长其使用寿命而进行科学的修缮养护工作。 3）季节性养护：指依据季节性发生的具体房屋损坏，为保证房屋的正常使用及延长其使用寿命而进行科学的预防保养工作。,

23、案例 污水管道返水怎么办？,一天上午，某室业主给某物业管理公司打来电话，说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理。 几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，请问此时应该如何妥善解决此事？另外，污水管返水因何而起呢？,赶来的维修人员和清洁工应该根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出并且进行保洁。然后，主管应及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时调查原因并协调责任方与业主就赔偿问题达成共识。 一般来讲，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有这样几种情况：一是建设施工阶段不文明施工造成的；二是在业主用户装修阶段的不文明行为造成的；

24、三是业主用户使用不当造成的；四是设计或用材不合理造成的。避免上述情况的出现，物业管理公司应在前期介入阶段就针对设计或用材提出合理化建议；在项目施工建设阶段加强督察，在接管验收阶段认真查验；加强装修阶段的管理巡查，制止不文明的行为出现；业主用户入住后，加强正确使用方法的宣传教育。 在日常维修养护中，加强巡视，及时解决隐患；对业主用户的报修，除及时到达服务外，故障排除后，还应仔细分析原因，争取彻底根除。,案例分析,案例,维修费该由谁承担？ 2012年，林先生在郑州市某小区购买了一套商品房，刚入住的时候没什么问题，但半年后，房子开始出现暖气不热、排水不畅等问题。林先生随即与开发商联系，但开发商称已交

25、房，不承担维修责任。,案例分析,建设部2000年颁布的房屋建筑工程质量保修办法对各种情况的保修期作了明确规定。 关于屋面防水工程。在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。电气系统、给排水管道、设备安装最低保修期限为2年。供热与供冷系统的最低保修期限为两个采暖期（供冷期）。其他土建工程一般包括地面、楼面工程、门窗工程等。如室内地面空鼓、开裂，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房地面泛水、积水，阳台积水、漏水等应属建筑工程的质量保修范围，由其责任人负责修复。如果消费者所购商品房在法律规定期限内出现上述问题，即可请求房地产开发企业承担相应的法律责任

26、。,案例,业主客户对再收户内维修费不理解怎么办？ 昌宁大厦入伙，管理处考虑到业主乔迁初期开支较多，主动优惠，对户内维修采取了无偿的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。入伙满一年后，管理处决定按法规规定，据实收取户内维修费。然而，却遇到了不小阻力。,为了突破阻力，管理处在公告栏张贴了致业主的一封公开信，引用物业管理法规，详细介绍物业管理费的开支范围，并说明当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主客户消除了误解，对户内维修有偿服务表示认同。,案例,黄小姐最近租了一套一室一厅的房屋，但是发现外墙有渗水现象，想自己找人修一下，但听朋友讲，租客维修房屋要经过房东

27、的同意。而且他们说，这套房子出现问题，维修是应该由房东负责。在出租期间，房屋的维修该由谁负责？,出租人应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。出租人改建、扩建或装修房屋，须经承租人同意，按规定须报有关部门批准。,案例,某住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉，认为该单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。 请分析：华盛物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元业主一定的经济赔偿?,案例分析,1）顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能

28、是由于在使用中遭到破坏而造成的。为了查明责任，必须进行技术鉴定。 2）如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在5年保修期内，所以应由建设单位承担保修责任，物业管理公司不须为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。 3）如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的问题，物业管理公司应该承担责任，负责修复并赔偿损失。,3 房屋拆迁管理,3.1 房屋拆迁管理概述 3.2 房屋拆迁补偿 3.3 房屋拆迁安置,3.1 房屋拆迁管理概述,城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除和迁移建设用地范围内的原有房

29、屋及其附属物，并由拆迁单位和个人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的一系列活动。 具有以下法律特征： （一）房屋拆迁具有强制性 （二）房屋拆迁必须经过人民政府依法批准 （三）房屋拆迁的条件是对被拆迁人给予合理的补偿,基本规范 国务院2001年6月13日发布并于2001年11月1日正式实施的新的 城市房屋拆迁管理条例。 拆迁范围 1）地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。 2）物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物 。 3）人的范围，拆迁人和被拆迁人。 拆迁原则 必须符合城市规划，有利于旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。 必须经有关部门批准后才能进行。 必须同时保护拆迁人和被

30、拆迁人的利益。 拆迁规模要与城市的经济发展水平相适应。,房屋拆迁相关主体,拆迁管理人：建设行政主管部门，即进行国家建设需要使用国有土地而向国家 申请用地的单位。 拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人：被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。 （与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人） 拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位,拆迁人的表现形式,1）房地产开发公司（常见形式） 2）土地储备中心： 3）国家机关： 土地局需要盖办公楼，计划在某处进行拆迁，拆迁人是土地局，则土地批文不能由自己批，应由上级土地管理部门或人民政府来发批文，才能取得拆迁许可证。 当拆迁管理部门做为拆迁人时，裁

31、决机关或管理部门也只能是同级人民政府而不能是该拆迁管理部门。,2010年12月，经有关部门批准，原告取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在其公司所取得的国有土地上进行办公楼建设。在建设时需要拆迁原告职工李某等32户所居住的原告所有的房屋。 原告在没有取得被告拆迁批准和房屋拆迁许可证的情况下，与其公司的职工李某等11户达成了拆迁协议，将李某等11户所居住的房屋及其附属设施拆除，但原告与吴某等十余户经协商未能达成拆迁协议，原告遂强行拆迁了吴某等人所居住的房屋，吴某等与原告发生冲突，吴某等申请被告对该纠纷进行裁决。 被告认为原告在没有取得拆迁许可证的情况下进行拆迁，其行为违反了拆迁法规的有关

32、规定，对其作出责令停止拆迁并处以罚款的裁决。原告不服，向人民法院起诉。,案 例 原告：某市财政局 被告：某市房地产管理局,“未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款”。,城市房屋拆迁管理条例第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。”,判决结果：法院判决维护被告作出的责令停止拆迁并处罚款的处罚。,原告与李甲是兄弟姐妹，位于某大街78号，建筑面积为137平方米的房屋为他们父母的遗产，父母去世后，在分家析产时，原告等6人经公证处公证，放弃了继承权，该房屋由李甲继承，并办理了产权登记

33、。 2001年7月，经被告批准，第三人市政公司在某大街一带进行市政工程建设，要拆迁78号房屋，李甲与拆迁人达成产权调换协议。 在欲搬家的过程中，原告等6人申请被告裁决由市政工程公司对原告等6人进行安置，将78号的房屋按照等份原则裁决对原告等6人和李甲进行拆迁补偿。 被告经审理裁决：对原告要求拆迁补偿的要求不予支持；原告等6人在接到裁决书之日起5日内将78号院内的房屋腾空，交拆迁人拆迁。 原告不服，向人民法院提出了诉讼。,原告：李某兄弟姐妹6人 被告：某市拆迁管理局 第三人：李甲 第三人：某市市政工程公司,被拆迁房屋及其附属物的所有权人。 本案例中该房屋所有权属于李甲所有，被拆迁人应认定为李甲一

34、人，其余六人既不是所有权人也不是使用人，不是被拆迁人，不能得到补偿安置。 法院判决：维持被告做出的拆迁裁决，驳回原告的诉讼请求。,持有房地产行政主管部门颁发的房屋产权证或房屋共有权证人。,房屋产权人的认定应注意：,1、因析产而引起产权证标明的房屋产权不确定的情况下，应当以当事人各方就析产问题达成的书面析产协议为准，当事人未能达成书面析产协议的，以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书或裁定书为准。,析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。 析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。 公民死亡后，共同生活人或者财

35、产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。,1.因房屋产权人去世的，应当以被继承人所立的遗嘱或者继承人之间的书面析产协议为准，或者以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书为准。 2.因房屋买卖引起房屋产权变化的，应当以有效的房屋买卖协议以及房地产过户登记为准，确定产权人，如有争议，则以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书为准，或以仲裁机关已经发生法律效力的仲裁裁决为准。 3.对于设定抵押的房屋，如在抵押期限内，则应当以抵押人为产权人。如抵押期限已过，抵押权人正在办理有关抵押房屋的产权过户登记手续的，可以以抵押权人为产权人。 4.对于改建、扩

36、建、翻新、新建的房屋，如果产权人因某种原因未在法定期限内办理房屋产权新建或变更登记的，应当以规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令当事人办理产权登记后再依法确认产权人。,2009年初秦某与郑某协议购房，双方房屋买卖达成一致协议，于2009年3月12日签订房屋买卖合同。合同约定：郑某自愿将自有的二间平房以5万元的价格卖给秦某，秦某在合同订立后5日内一次性付清房款，之后，房屋即为秦某所有。 秦某于3月14日即付清全部房款，并于次日到房管部门办理过户登记，但由于当日部门繁忙，未予办理，于是约定以后再补办。 秦某搬入该房居住，此后一年多时间，郑某多次找理由推脱秦某办理过户手续的要求。 2010年3

37、月，某房地产公司要拆迁秦某所居住的房屋，此时，郑某多次到房地产开发公司强调该房产权属于自己，要求对自己进行安置。 开发商在对情况核实后，认为他们的买卖行为并不合法，认定秦某的利益不受保护。要求秦某在拆迁前自行另找住房搬迁。 秦某多次要求安置，未果，遂起诉到法院。,案 例 原告：秦某 被告：郑某 第三人：某房地产公司,法院判决： 双方的买卖合同未到房管部门登记，因此合同无效。但秦某与郑某形成事实上的房屋租赁关系，郑某应从秦某的购房款中扣除1000元作为租金，剩余49000元退还给秦某。房地产开发公司应对秦某按房屋的实际使用人按相关规定进行拆迁安置。,房屋拆迁程序,拆迁申请,拆迁审批和房屋拆迁许可

38、证的取得,签定房屋拆迁协议,实施拆迁,拆迁申请,任何单位和个人因从事建设项目的需要而进行房屋拆迁时，都可以向被拆迁房屋所在地的县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请。,（1）申请人所递交的申请书 （2）城市建设项目批准的相关文件 （3）房屋拆迁计划和拆迁方案 （4）土地使用批准文件,案例：申请拆迁许可证的申请文件之间在取得时间先后次序上有无法律限制案？,某房地产公司对一有近1200户居民的365平米的危棚，简房地块进行拆迁，并建造商住综合楼等建筑。为此，该房地产公司向市计划委员会递交了建设项目建议书，向区规划土地管理局申请了建设用地许可证和建设用地规划许可证。此后，以上各部门先后向房产公

39、司发出了批准文件和许可证。房产公司持经批准的建设项目计划批准文件、建设用地规划许可证、建设用地许可证、拆迁计划及拆迁方、案等文件，向该地块所在地的房管部门申请拆迁许可证。区房管局收到房产公司的申请后，在20天内核发了拆迁许可证。但是，在房产公司对该地块进行拆迁的过程中，姜女士提出了以下异议： 首先，认为房产公司仅向市计划委员会提供了项目建议书，而没有提供项目可行性研究报告，因此市计划委员会的批准文件并非正式的建设项目批准文件； 其次，认为房产公司取得建设用地许可证的时间早于取得建设用地规划许可证的时间，在申请拆迁许可证时是属于违法的； 再次，该地块居民超过300户，应报请市房管局核发，而非区房

40、管局核发。 鉴于以上情况，姜女士认为区房管局的发证行为违反了法律规定，并向区房管局就拆迁许可证一事进行交涉。在交涉无果的情况下，姜女士向人民法院提起了诉讼，要求法院撤销该拆迁许可证。,【评析】,根据城市房屋拆迁管理条例第7条的规定，“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料： （一）建设项目批准文件； （二）建设用地规划许可证； （三）国有土地使用权批准文件； （四）拆迁计划和拆迁方案； （五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的颁发

41、房屋拆迁许可证。”,关于建设项目取得的各种批准文件的时间先后法律是否有相关规定,关于土地使用批准文件，就是指建设用地许可证。从程序来讲，应先具有该证，然后才能取得建设用地规划许可证。 但在实际操作中，往往存在两证同时颁发或前后颠倒发证的情况。但是，并不能就此简单地认定该过程存在程序不合法。 其理由如下，两证均由区土地规划管理局颁发，事实上不可能未经土地规划就批准建设用地，同时批准使用土地即是经过了土地规划，后一证只不过是对前一证的补充，且两证之间不可能存在冲突，所以不论哪一证先发，只要在申请拆迁许可证的具有了两证，即应视为取得的合法、有效。,项目建议书能否代可行性研究报告？,所谓建设项目的计划

42、批准文件，是指拆迁人向市计划委员会就拆迁递交建设项目建议书和项目研究可行性报告，由市计划委员会审核后作出的批准该项目实施的批复。 一般来讲，建议书和可行性报告应同时递交。而鉴于目前城市建设的速度和进行可行性研究的较长周期之间的不统一，也可以分先后送交，在建议书与可行性报告之间没有冲突的情况下，也可以认为对项目建议书的批复包含了对可行性报告的批复。而且，向有关部门递交一个项目建议书，必定经过了反复的研究，其中本身就包含了对于项目可行性的论证，故无需重复递交。,法院判决,法院经审理认为区房管局有权作出决定并且该决定是在事实清楚、证据充分、程序合法情况下作出的，因此该具体行政行为是合法的行政行为，故

43、作出维持被告作出的授予拆迁许可证的具体行政行为判决。,房屋拆迁协议内容,房屋拆迁协议是指在房屋拆迁主管部门规定拆迁期限内，由拆迁人与被拆迁人按照城市拆迁管理条例就拆迁补偿、安置等问题签订的书面协议。协议确定了双方的权利和义务。,1.货币补偿：补偿金额、搬迁期限 2.产权调换：安置用房面积及地点、搬迁期限、搬迁过度方式和过度期限,3.2 房屋拆迁补偿,拆迁人因拆除、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，使被拆迁人受到一定的经济损失，根据法律、法规的有关规定给予被拆迁人的一定的经济赔偿。,1、拆迁补偿的对象,拆迁补偿的对象是产权人或称为所有权人（注意不是使用人）。 拆迁条例规定的所有权人包括两种代管人：

44、（1）私有房屋的代管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全权代理人。 （2）是国家授权的国家房屋及其附属物的管理人，即房地产管理局。,2、拆迁补偿的范围,被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑应给予适当补偿。,3、拆迁补偿的标准,拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。 “等因素”包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等,房屋拆迁补偿制度,拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁

45、房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。 以异地或者原地再建的房屋与被拆迁房屋进行产权交换，按照市场价格进行差价结算，多退少补。 注：拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。,等价交换,案例,某市于2004年实施旧城改造工程，拆迁人该市长兴投资公司在某街进行拆迁，谈某拥有的建筑面积为95m2住宅拆迁，该住宅评估价为1850元/m2。经双方协商，拆迁人采用产权调换的形式对谈某进行拆迁补偿。拆迁人提供的产权调换房屋的建筑面积为90 m2 ，含楼梯间面积6 m2 ，评估价为1750元/m2。问：长兴投资公司向谈某支付多少房屋产权调换差结算款？ 1.被拆房屋的补偿

46、金额： 95m2 1850元/m2=175750元； 2.安置房价格： 90 m2 1750元/m2=157500元； 3.产权调换后，长兴投资公司应付的调换差价结算款： 175750元 -75750元=18250元。 最后，长兴投资公司应向谈某支付18250元房屋产权调换差价结算款。,产权调换的形式：异地或原地 产权调换的补偿标准：有偿等价原则确定 产权调换后的租赁关系 产权调换后的抵押关系 5. 拆除非公益事业房屋附属物不实行产权调换，由拆迁人给予货币补偿。,产权调换的具体内容：,拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿

47、。 被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 这种产权调换是法定的，既是拆迁人的义务也是被拆迁人的权利和义务。,城市拆迁管理条例第二十七条：,对拆除设有抵押权的房屋，抵押权人与抵押人在拆迁规定期限内达成协议的： 选择实行产权调换，该抵押权对调换后的房屋继续有效。抵押人应该以偿还的房屋作为抵押标的物与抵押权人重新签订抵押协议，而不能以房屋拆除为借口擅自解除原抵押关系。 选择实行货币补偿，如果抵押双方不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押房地产的，拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的

48、货币补偿金额向公证机关提存。,产权调换后的抵押关系,李某是某市A区居民，在A区有住宅一套，因距离其工作单位B区较远，便在B区重新购买一套商品房，同时将A区的住房租给张某使用。2000年12月，李某因患病在A区某医院住院，出院后，要求张某将租住自己的住房的一间供其暂住一个月，张某表示同意。一个月期满后，张某以李某占用了承租房屋的一间，要求减少当月租金。李某对此非常不高兴，宣布与张某解除租赁关系，张某以租期未满为由，不同意解除租赁合同，并一直向李某交付租金。李某拒绝接受，张某只好将应交租金向有关机关提存。 2001年6月，李某在A区的住房面临拆迁，张某知道后以承租人的身份主张予以安置。李某认为自己早已宣布与张某解除租赁关系，张某无权要求予以安置。,案例,根据城市拆迁管理条例第二十七条的规定，房屋承租人应该得到安置。 本案的关键在于李某和张某之间的房屋租赁关系是否解除。 首先，双方之间最初成立的私房租赁关系是合法有效的； 其次，李某在生病期间经张某同意，暂住一间，对张某行使房屋使用权造成影响，张某有权要求减少相应的租金。李某因张某要求减少租金单方面宣布解除合同没有法律依据 ； 再次，李某单方面宣布解除合同后，在租赁合同期届满之前，张某在李某拒绝收租金的情况下，将租金向有关部门提存，符合