城市级别商业综合体研究方案汇报（含图）[详细]

1、城市级别商业综合体 课题研究方案汇报,目录,第一章,城市综合体溯源与发展,第二章,商业综合体开发策略研究,第三章,商业综合体产品研究,第四章,商业综合体的盈利与资本运作,第一章：城市综合体溯源与发展,一、城市级别商业综合体案例研究,1、什么是城市级商业综合体：,2、城市综合体的基本特征：,城市综合体常被人们称为“城中之城”，它往往占据城市显赫位置由多种物业形态融合而成。城市级商业综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。,纽约洛克菲勒中心：20世纪最伟大的都市计划之一，由19栋建筑围塑出来的活动区

2、城，对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌，成为继华尔街之后的纽约第二个市中心，也是又一个向世界输送经济能量的巨大综合体。,一、城市级别商业综合体案例研究,3、中外最具代表的城市综合体：,东京六本木新区：以办公大楼森大厦（MoriTower）为中心、具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一超大型符合性都会地区，划开了东京城市发展的宏伟蓝图，为无数后人顶礼膜拜，世界游人争相参观，确立了世界经典综合体地位。,巴黎拉德芳斯：城市综合体规划史上最成功例子，其规划建设有着鲜明的特色，即彻底的人车分离交通规划体系、重视功能分区和环境设计、富有特色的建筑等。,东京六本木新区,巴黎拉德芳斯,

3、一、城市级别商业综合体案例研究,4、东京六本木案例分析：,A.项目概况：,地点：日本东京六本木 工期：1986年2003年 地块面积：11.6公顷 用地面积：85000平方米 建筑面积：725000平方米 其中 住宅：150000平方米 办公：380000平方米 文化：6300平方米 餐饮：13600平方米 酒店：390间客房 停车位：2820个 主要用途：办公、住宅、商业、酒店、 美术馆、电影院、电视台、学校、寺院等文化及公共设施 项目费用：4700亿日元（包括土地价值）,一、城市级别商业综合体案例研究,4、东京六本木案例分析：,一、城市级别商业综合体案例研究,4、东京六本木案例分析：,区位

4、 东京都港区，毗邻： 皇宫 新桥虎门商业街 霞关的政府机关 青山赤坂商业区 麻布、广尾高档住宅街区 国际性的信息场 外资企业、媒体、时尚 交通便捷 地铁：日比谷线、南北线、 大江户线、千代田线。 城市功能丰富 商业、文化、办公、住宅 项目意义 都市中心区改造与创新 引导街区的复兴 激发都市中心的活力和魅力。,一、城市级别商业综合体案例研究,4、东京六本木案例分析：,A区 主要功能：办公、学校、零售 总建筑面积：24500平方米 层数：地上12层、地下3层 高度：59.33米（最高点） B区 主要功能：办公、零售、美术馆 总建筑面积：380000平方米 层数：地上54层、地下6层 高度：238.

5、05米（最高点） C区 主要功能：住宅、办公、服务 住宅规模：840单元，约2000人,B.项目分区：,一、城市级别商业综合体案例研究,4、东京六本木案例分析：,一、城市级别商业综合体案例研究,4、东京六本木案例分析：,C.商业中心三大创新理念：,三大创新理念：垂直花园城市、新都市生活、艺术文化城市,一、城市级别商业综合体案例研究,4、东京六本木案例分析：,C.商业中心三大创新理念：,垂直花园城市 整合分散的土地 城市功能立体复合 超高层建筑 紧凑型街区 增加每个人的都市空间 绿意盎然的开放空间, 新都市生活 居住就近 “都市休养胜地” 生活安全、舒适、丰富, 艺术文化城市 融合 艺术、知识

6、复兴 街区活力 维也纳式艺术街区,D.项目整体特色与创新：,一、城市级别商业综合体案例研究,大型商业综合体项目是现代生活不断进步的产物，它以科学、人性的商业规划为前提，营运着新一代人群的消费及生活观念，在有限的项目体量中创作一个全新的生活新城，代表前卫、高端，引领潮流、风范。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。,一、城市级别商业综合体案例研究,D.案例综述：,交通体系 交流空间 露天广场舞台使用场景,二、城

7、市级别商业综合体的发展历史和各阶段特点,一、商业综合体市场调研：,1、项目所在城市及周边主要经济指标：,项目所在城市的城市GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数； 人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况； 城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）； 统计年鉴（城市经济指标）总表； 周边环境、配套设施、在区域的商业概况、该区域人口状况、消费水平。,2、城市商圈状况分析：,商圈结构组织； 商圈演变过程时间节点； 城市未来3-5的市政规划和商业规划。 商圈内代表性企业及其与目标项目的实际距离； 项目周边交通组织、公交系统； 商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电器、步行街

8、等）数量、租金水平。 商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。,一、商业综合体市场调研：,3、城市商业个案分析： （选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）,整体规模 业态结构 业态配比； 租金水平 辅助及配套设施情况。,4、自身项目情况分析：,与政府谈判中土地出让条件 包括：拆迁、消防、人防、配套设施、市政能源配套、 地上地下障碍物等的约定。,2、定位依据：,A.符合城市整体发展要求，符合政府控规要求,B.具有鲜明特色，体现项目地段价值,C.符合市场要求，实现整体开发与经营目标,1、定位需满足的目标：,二、商业综合体的定位策划：,二、商业综合体的定位策划

9、：,3、定位类别：,D.经营业态功能定位： 经营业态功能定义：根据项目总平规划定义每块地的功能业态。 经营业态功能比例：对各物业比例进行科学定位、并确定各业态功能面积及楼层位置。 与现有项目的差异化：从产品差异化方面突出项目设计特点，营造产品自身独特个性。,铜锣湾业态组合及布局定位,六、开发团队职能架构：,第三章：商业综合体产品研究,一、产品组合和发展模式：,1、综合体定义及产品组合：,在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。上海的新天地项目属于国内比较成功的案例。 虽然豪布斯卡（HOPSCA）在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。,城市综合体，又称“豪布斯卡（

10、HOPSCA）”。豪布斯卡（HOPSCA）是一种源于欧美的造城理念，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏曼哈顿，东京之核心六本木，是现代地产所能达到的最高形态。,所谓“豪布斯卡”（HOPSCA）就是由酒店（HOTEL）写字楼（OFFICE）停车场（PARKING）大型综合购物中心（SHOPPING MALL）娱乐空间（CONVENTION）国际公寓（APARTMENT）的复合体。,因此，产品的组合多半根据项目自身条件进行对写字楼、酒店、购物中心、娱乐空间、公寓等多项因素的自由组合。,2、业态组合案例分析以铜锣湾广场为例,一、产品组合和发展模式：,3、发展模式：,一、产品组合和发

11、展模式：,一、产品组合和发展模式：,3、发展模式：,模式一:各种功能均衡发展的模式,模式二：以写字楼为核心的模式,一、产品组合和发展模式：,3、发展模式：,模式三：以酒店为核心的模式,一、产品组合和发展模式：,3、发展模式：,一、产品组合和发展模式：,3、发展模式：,模式四：以商业为核心的模式,二、动线设计和交通规划：,1、动线规划以铜锣湾为例说明动线规划的原理,二、动线设计和交通规划：,2、交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划,周边道路交通分析,二、动线设计和交通规划：,2、交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划,四周道路交通分析,二、动线设计和交通规划：,2、交通规划以铜锣湾商业

12、为例说明综合体交通规划,首层及广场,二、动线设计和交通规划：,2、交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划,二层,二、动线设计和交通规划：,2、交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划,三层,二、动线设计和交通规划：,2、交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划,四层,三、室内装修和公共空间：,空间尺度大 与城市规模相匹配； 与现代化城市干道相联系； 与室外的巨形空间和尺度协调； 成为多功能的聚集点。 丰富的空间形式 统一规划设计； 利用平台、天桥等形成空间的流通和差异。,1、室内外空间特征：,A.室内外空间特征：,2、室内外装饰以东京六本木项目为例说明,三、室内装修和公共空间：,A.室

13、内外空间特征：,室内墙壁多采用仿石材装饰，有些柱子采用不锈钢金属装饰，电梯内部采用木材高档装饰，用料丰富，施工非常精细,主要入口大门的装饰效果,顶棚何入口空间采用钢架造型，营造丰富的视觉感受,三、室内装修和公共空间：,A.室内外空间特征：,2、室内外装饰以东京六本木项目为例说明,入口空间装饰：水幕墙上部采用黑色大理石装饰，下面采用玻璃装饰，与周围的黄色柱子形成明显对比；右图为中庭立面与空中天桥装饰效果。,每种功能有其特定的运行时间范围； 各功能在时间上的衔接； 各功能在内容上相互补充； 整个大楼保持24小时的繁荣。,三、室内装修和公共空间：,4、全天服务、协调互补特征,3、设施特征,大众化 高

14、科技、高智能的集合； 室内交通： 高速电梯 自动扶梯 观光电梯 通讯： 电话、电报、电传 电视 电脑网络。 安全系统： 电视系统 监听系统 紧急呼叫系统,三、室内装修和公共空间：,B.公共空间：,1、地面及装饰导示,2、大门外公共空间地面和露天舞台顶棚,柱子的金属装饰,四、景观主题设计：,应用现代城市设计、环境与行为理论； 景观丰富、环境宜人； 标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段；,1、景观与环境特征,露天广场,高达10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息,空中露天步行道装饰,五、立面和广告位设计：,1、立面以北京银泰为例说明,项目概况： 本案集顶集写字楼、超五星级酒

15、店、酒店式公寓及高档商业于一体的“高标准、高质量、高品味”建筑综合体。项目建设用地面积31305，总建筑面积35万，由三栋塔楼组成。中央主楼为酒店公寓，63层，高249.9米，为长安街沿线最高的建筑。东西两栋写字楼42层，高186米。裙房4层，高24米，为高级商业配套，将三栋塔楼交通连接成为四通八达的一个整体。地下有1600个机动车位。,五、立面和广告位设计：,1、立面以北京银泰为例说明,布局借鉴传统做法：,采用传统的对称造型，塑造稳重端凝的建筑形象 中间高，两边低，体现传统官式建筑的精髓 建筑造型方正、质朴,五、立面和广告位设计：,1、立面以北京银泰为例说明,传统纹饰(窗扇、灯笼）建筑化 形

16、状方正，暗喻印鉴 与内部的几何化玻璃古亭造型形成对比 传统符号现代化 传统纹饰比例异化,建筑细部借鉴传统做法：,五、立面和广告位设计：,1、立面以北京银泰为例说明,建筑细部借鉴传统做法：,在标志性楼栋的节点部位如屋顶、底层等处饰以中式元素,在近人尺度的底部局部采用中式元素,主体造型对称、坚实，气质稳重端庄,五、立面和广告位设计：,1、立面以北京银泰为例说明,产品演绎：,高层建筑造型 造型对称、坚实 线条简洁 超高层以中式元素突出顶部 多层建筑、保护建筑和底部公共空间 由于多层建筑尺度近人，故此在细部处理上可多借鉴当地的传统建筑因素 借鉴传统街区的形式，形成有引导性的交通系统和围合感强烈的停留空

17、间 形成适宜开展室外经营的过渡空间 居住区底部公共空间 宜借鉴江南园林空间的处理手法，灵活、自由，有收有放,城市综合体之住宅与商业衔接参考,五、立面和广告位设计：,2、店招及广告位的设计,五、立面和广告位设计：,步行街与店招的设计,2、店招及广告位的设计,五、立面和广告位设计：,特色标志包装与参考,2、店招及广告位的设计,第四章：商业综合体的盈利与资本运作,一、盈利模式研究：,1、四种主要模式下的盈利方式：,一、盈利模式研究：,2、购物中心的经营方式：,（1）万达商业地产的“现金流滚资产”模式,一、盈利模式研究：,3、万达商业的盈利模式：,万达地产的商业模式精髓“现金流滚资产”的模式，享受房地

18、产开发和资产溢价双重利润。受益于环节衔接的精巧，以及对早前失败经验的总结，目前万达的模式已经走上了一条“通路”。,一、盈利模式研究：,3、万达商业的盈利模式：,（2）产业链条上游的多重资源整合打造竞争力：,一、盈利模式研究：,3、万达商业的盈利模式：,在商业地产开发领域，房企一般面临五难：定位难、规划难、招商难、管理 难、资金难。万达在商业地产的竞争力打造上，也正是围绕解决上述五点进行的。,目前，万达在商业地产领域已具备了五重优势：政府支持、选址优势、规模 优势、商户资源优势、商业模式优势。围绕这五重优势进行的一系列商业资源整合，使万达的商业地产平台具备了突出的竞争力。,作为国内为数不多、投资

19、规模最大的连锁商业地产商，万达大型城市综合体 “大型购物中心+五星级酒店+写字楼+住宅+国际品牌商家”的产品模式，相当 于一个高品质、小型商务区开发建设，受到了地方政府的极大欢迎。万达成为政府招商的座上宾，在选址、地价、配套等方面，均享受非常优惠的政策支持。既有政策的软环境支持，又有实质性的地价优惠。,（3）订单模式与商业模式的配合,3、万达商业的盈利模式与发展战略：,联合发展：与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。,平均租金：将全国的城市分三等租金（一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其他城市),节约谈判时间，保证谈判速度。,先租后建：招商在前，建设在后。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第91 天起开始计租，因此租户不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。,技术对接：也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求要多大的面 积、高度、出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书。,一、盈利模式研究：,（1）银行资金 贷款类型包括：土地抵押贷款、开发贷款、资产抵押贷款、资金贷款、租约抵押