商业地产概论及运营管理培训讲座(PPT 32页).ppt

1、商业地产概论及运营管理,主讲：林宠升 CCIM, CPM, CRB 国际注册商务投资师中国分会副主席 2006年9月15日,商业地产发展趋势Commercial real estate trends,第一部分 概论,商业地产环球概览Global overview of Commercial Real Estate Industry,购物中心商业街,美国商业地产初探US COMMERCIAL REAL ESTATE AT A GLANCE,购物中心发展趋势SHOPPING CENTER TREND,第二部分:以购物中心为例展开商业地产,生活购物中心RETAIL TREND: LIFESTYLE

2、CENTERS,奢侈品牌在中国 RETAIL TREND: Luxury Brand in China,第三部分:市场调研,购物者的地域特点 购物者的人口统计特点 有目的的将顾客引入购物中心,市场调研,购物者在购物中心的购物习惯 顾客如何比较您和同一地区的其他购物中心 接触顾客的方式方法,市场调研,竞争者研究: 地位、顾客、商品及营销策略,A. B. C. D. E. F. G.,第四部分:定位与选址,正确选址是购物中心成功的关键,捕捉供需缺口是项目成功定位的前提,捕捉供需缺口的原则及方法,第五部分:(此部分是重中之重,为项目规划的蓝本和项目融资的必要文件)商业计划书是保证项目成功的工具,A.

3、 B. C. D. E. F.,第六部分:购物中心的规划设计把握的原则,A. B. C. D. E. F.,第七部分: 购物中心布局的原则,A. B. C. D. E.,第八部分: 购物中心店招设计的原则,A. B. C. D. E. F. G.,第九部分: 招商谈判四阶段:,A. B. C. D.,第十部分: 招商策略,以下1-20页为技巧方法细分：确定零售商、确定主力店、规划主力店位置等 (内含大量项目图片及案例分析),第十一部分: 营销策略,以下30多页面为商业中心的营销推广技巧与方法,含大量案例：港汇广场、恒隆广场、香港信和置业下的商业物业、新鸿基下的商业物业等。,第十二部分: 购物中

4、心经营管理要素,以下大量案例讲述此部分内容 制定组织架构 制定全年系列营销计划 现场服务规范 业态的管理 品牌进驻后的管理 开业前、中、后具体工作 开业进度表的内容,第十三部分: (重点)运营管理中的租约管理,租金收入是所有商业地产的主要资金流入 了解租约，租约比较 租约谈判 何为有效租约 通过不同方式确保有效租金最大化,第十四部分: (重点) 投资分析,财务计划 投入资金 资金运作时程 融资与还款计划 财务分析,投资分析,财务评估主要依据与假设 营业收入及支出结构 运营损益与现金流量预估 财务指标分析：NOI/Cap.Rate/NPV/IRR,项目投资敏感性分析 开发投资分析 项目收购投资分

5、析,投资价值最大化分析,品牌与购物中心投资价值最大化 开发商的实力与品牌影响力 购物中心整体品牌宣传度与渗透力 购物中心连锁经营的品牌加乘效应 经营团队与购物中心投资价值最大化 再好的项目需要人来计划 再好的计划需要执行人才可付诸实施 执行的绩效需要人来评估管理 个人力量有限，团队力量无穷 团队需要掌舵人协调并把握方向，引领团队全速前进,第十五部分: (重点) 商业地产的融资,REITs在商业地产开发中所扮演的重要角色 地产证券全球化 上市地产信托基金（澳大利亚） 新加坡地产投资信托基金 日本地产投资信托基金 法国地产投资信托基金 加拿大地产投资信托基金,房地产基金市场资本化全球地产证券,为什么要投资房地产基金,亚洲房地产基金法规 亚洲上市房地产基金 亚洲房地产基金收益比较 典型房地产基金架构 中国房地产市场的海外投资者,案例,AMB物业收购上海一处BVI所有物流物业 亚太土地购入一家大型上海房地产开发集团的可转优惠股。 花旗银行收购并开发澳门大型豪华住宅项目 花旗银行收购