清远英德房地产市场调研报告-文库.ppt

1、英德房地产市场 调研报告,光正房地产,目錄,英德概況,一,1、城市概要,2、规划蓝图,4、2008-2011年经济数据,3、主要产业,5、交通规划,7、三桥建设规划,6、未来城市发展方向,8、地产发展契机,9、英德概况总结,1、城市概要,英德市 面积5679平方公里，是广东省国土面 积最大的县级行政区，总人口约 111.13万人,其中城区人口约30万， （城市化水平为27%），由于顺德产 业园转移，预计5年内增加至50万人。,一、中心组团：服务、信息、商务、文化、娱乐、商业的中心区。,三、城西组团：英德市生活度假区。,二、新城组团： 新行政中心、工业区、体育馆、文化馆、博物馆。,2、规划蓝图,

2、城西组团,新城组团,英红工业园,中心组团,四、英红工业园：顺德工业转移 园区。,英红工业园规划及产业,2、规划蓝图,计划投资300亿元,位于英红镇内,规划面积约35平方公里 2011开始建设,到2015年总产值将达350亿,GDP达100亿。整个产业建设在2020年完成,总产值超过800亿元,GDP达到200亿。 税收留成部分,顺德区和英德市将按照50:50的比例进行分成。,3、主要产业,第一产业：茶叶、种植 知名企业：温氏,第二产业：水泥、矿产 知名企业：海螺、台泥,第三产业：旅游 知名景点：宝晶宫、树上温泉,连续四年分别同比增长28.97%、15.22%、30.08%、16.4%，经济工作

3、连续7年获得清远市县级的一等奖。,单位（亿元),2007-2011年GDP增长,4、2007-2011年经济数据,农村居民人均年收入（元）,农村人口居民年收入每年增加608元722元，增长率8%。 2011年增长加速，同比增长达18.5%,4、2007-2011年经济数据,城镇居民人均年收入（元）,城镇居民年收入年平均增970元，增长率10.5%， 2011年增长明显，达12.6%,4、2007-2011年经济数据,2007年2011年房地产投资（万元）,房地产投资平均年增加12053.5万元，2008年由于龙信凤凰城及龙山庄两大型楼盘开工，投资额骤升。 2011年投资力度翻倍，增长 达101

4、.9%,4、2007-2011年经济数据,2008年2011年商品房销售面积（）,平均年增长89620 ，增幅分别为42%及12%。2011年同比增长达48.7% 2010年的月均销售量：29433 ，相当于227套单位（以每套130平计）。 2011年的月均销售量：43750 ，相当于337套单位（以每套130平计）。,4、2008-2011年经济数据,公路、铁路、水路三路畅通，分别有银（盏）英（德）公路、兴建的英佛一级公路连接清远及广州，另有京广铁路及武广英德西站（预计2011年12月完工）。,市际交通,5、交通规划,八纵：楼船路、广电路、建设路、梅花路、茶园路、仙水路、云岭路、衡州路。,

5、市内交通,5、交通规划,交通定位： 两轴：商业中心轴“和平路” 城市中心轴“英州大道”,五横: 浈阳路、峰光路、教育 路、光明路、金子山大道。,本案,6、未来城市发展方向,预计未来重点城市发展方向： 1、向北延伸，主要为行政及工 业规划,2、向西延伸，主要为大型生活 社区,英德市城区扩张规划分析: 武广高铁英德站及广乐高速， 英德段主要分布在城区西北 方向。向东为北江及农田。 向南为污染较大的水泥企业。,向 西 延 伸,向 北 延 伸,7、三桥建设规划,1、北江三桥位置图,2、建设中的北江三桥,3、北江三桥效果图,北江三桥,本案距北江三桥约为1KM,北江三桥含引桥，全长4.262公里，预计20

6、12年9月1日通车。 大桥建成以后，将分流重型车辆，减少重型车对英德城区道路的破坏和污染，改善城区交通环境和安全。,城市变革与地产发展的关联,8、地产发展契机,9、英德概况总结,经济发展持续增长，城市规划不断升级，居民收入及购买力逐年增强。,建议： 紧紧抓住居民住房需求，通过产品创新，把 握商机。,2、楼盘供需情况,3、楼盘售价情况,5、户型分析,6、车位分析,1、大型楼盘分布,4、各楼盘信息,8、 各楼盘外立面分析,7、各销售中心风格分析,10、英德市场房地产企业分析,9、 园林特色,13、住房市场分析小结,11、各楼盘销售中心设计,12、各楼盘竖向规划设计,1、各区楼盘分布,凤凰城,龙山庄

7、,城西板块,城央板块,城北板块,月桂湖,碧峰华府,盛世豪园,城市花园,金丰名苑,城市广场,阳光国际,新天地.领誉,维多利广场,臻景豪庭,丰华御景城,维港半岛,盛华豪苑,2、楼盘供需情况,3、楼盘售价情况,各楼盘推售小结,选取12个具代表性楼盘，作为参考数据。,4、各楼盘信息,1、中实维港半岛 2、丰华御景城 3、臻景豪庭 4、维多利广场 5、龙信凤凰城 6、龙山庄 7、盛华豪苑,8、英德城市广场 9、金丰名苑 10、英德新天地领誉 11、祥云碧峰华府 12、仁兴城市花园 13、月桂湖公园 14、盛世豪园,维港半岛,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式：苏良丽 顾问 133 7666 6600

8丰华御景城,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式： 陈荣俊 151 1994 6157 2666 333,臻景豪庭,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式： 李文贤 139 2441 7841 2208 888,维多利广场,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式： 李文琳 134 1359 4123 2226 262,龙信凤凰城,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式： 许金娣 137 2696 4433 2218 295,龙山庄,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式： 151 1994 5598 2220 328,盛华豪苑,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式：0763-

9、2225 323,城市广场,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式： 邓燕雯 134 1351 0220 2277 555,金丰名苑,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式： 郑燕妮 135 3553 6121 2221 998,英德 新天地,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式： 刘嘉婷 139 2256 8828 2277 888,祥云碧峰华府,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式： 翁湘林 137 2712 2033 2282 222,城市花园,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式： 蒋丽燕 189 9861 8622 2655 888,月桂湖,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式： 翁湘林

10、 137 2712 2033 2282 222,盛世豪园,户型比例：,4、各楼盘信息,联系方式： 翁湘林 137 2712 2033 2282 222,小户型代表,5、户型分析,中户型代表,5、户型分析,大户型代表,5、户型分析,户型统计,5、户型分析,6、车位统计,现有大型楼盘，普遍存在车位不足情况。 如：本项目如在车位配比上达到1：1以上，将能成为较 大的市场竞争力，而且可增加销售面积。,7、销售中心风格分析,龙山庄,祥云碧峰华府,盛世豪苑,7、销售中心风格分析,龙山庄,销售中心风格： 中式元素，以木雕为主题，结合中国书画，是典型中国文化主题。,7、销售中心风格分析,销售中心风格： 欧式元

11、素，典型欧洲建筑大钟楼作为文化主题。,盛世豪园,7、销售中心风格分析,祥云碧峰华府,7、销售中心风格分析,祥云碧峰华府,销售中心风格： 浓郁东南亚社区风情，无论从室外景色到室内装饰，再到销售人员着装，都能体现出东南亚特色的装饰风格。,9、园林特色,中式园林,欧式社区园林,东南亚风情园林,德辉龙山庄,龙信凤凰城,盛华豪苑,9、园林特色,9、园林特色,9、园林特色,9、园林特色,龙山庄以其规模较大、植被丰富、环境优美的园林样板区，为销售提供了有力的支撑。 建议： 在本项目销售前，先建立园林样板区。,10、英德主流房企表,11、各楼盘销售中心设计,龙信凤凰城,位置：项目侧，单建3层。 （兼物管办公室

12、及销售中心） 建筑面积约：1000,11、各楼盘销售中心设计,2011年住房市場分析,二,维港半岛,位置：项目一楼 建筑面积约：400,11、各楼盘销售中心设计,2011年住房市場分析,二,龙山庄,位置：项目一楼 建筑面积约：200,11、各楼盘销售中心设计,2011年住房市場分析,二,祥云碧峰华府,位置：项目前，单建一层 建筑面积约：400,12、各楼盘竖向规划设计,13、住房市场分析小结,主力成交客户来自市区精英阶层，投资客数量较少,英德属于三四级城市，且受区位制约交通较不便，因此主要以市区客户为主,他们来自各企业的主导者或各行业的精英；辅助客户主要以周边镇区乡镇领导、公务员或在外工作者；

13、投资客主要以经清远、广州客户为主，数量非常少。,13、住房市场分析小结,目前整体均价为3600,13、住房市场分析小结,1、英德住房市场购买主力为：公务员、本地居民，但投资客不多。商铺刚性需求强烈。 2、传播习惯：亲戚朋友之间互相介绍。 3、认筹情况：根据项目工程进度把握，登记金额大部分为5千、1万、2万。诚意金转定优惠措施普遍为额外97、98折。 4、取证条件：个别楼盘主体工程达到50%后，可申请“预售证”。 5、付款方式：约 80 % -90%采用按揭方式。 6、样板房：大部分楼盘在发售阶段均没有建设样板房。,如何开发创新产品？,现有产品对付新市场,开发产品线 新产品对付现有市场,现有产品

14、对付现有市场 渗透策略,新产品对付新市场 多样化、多元化的策略,1、发售时机,2、推货数量,3、户型配比,4、车位比例,5、销售中心,6、园林特色,7、商住比例,8、商铺类型,1、发售时机,1）北江三桥预计通车时间为：2012年9月,3）英德销售习惯： 1月4月持续销售期 5月9月认筹期 10月12月开盘发售期,2）英州大道月桂湖金子山大道（新行政中心）路段预计通车时间：2012年上半年。,本案,新行政中心区,打桩,封顶,1月,开盘强销期（解筹）,20层楼体,咨询登记期,销售中心,销售 节点,工程进度,持续期,4月,12月,10层楼体,10月,标准层,样板房 设计,样板房 开放,样板房,销售中

15、 心开工,销售中 心开放,6月,8月,预热期（认筹）,1、发售时机,临时咨询登记处,北江三桥,主桥建设中,2012年,预计通车,2、推货数量,建议： 保守估计，本项目首年份额可达到英德市场的10%，即全年销售面积为44305，约336套。 针对本项目首期设计的两房占比较高，建议推货量控制在300500套之间。,2010年英德市销售面积353201 ，较上年增长12%. 月均销售量面积29433 ，226套单位。 以此推算： 2011年商品房销售面积395585，约3043套单位。 2012年商品房销售面积443055，约3408套单位。 平均每月销售量为：36921，约284套单位。,3、户型

16、配比,由于未来两年推出产品以三房为主（占70%以上），且两房单位十分畅销，而未来供应量较少。 建议： 设计一部分7890两房单位，迅速打开市场。首期户型配比的建议可参照： 40%（两房）：40%（三房）：20%（四房）,各楼盘户型、供应、消化比较均匀，说明： 1、7890 两房 2、90144三房 3、140177 四房 客厅开间4m以上产品市场比较接受。,4、车位比例,据了解英德2010年平均每天有5台新车落地，每年有27%增长，英德数个大型楼盘均出现车位不足。 建议: 本项目车位配比可前瞻性规划，达到1：1以上，或可增强项目竞争力。,5、销售中心,英德各盘销售中心面积区间约：2001000 ，大盘销售中心约为300400 。 功能：沙盘模型+片区分布图+各户型模型+小区风格装饰 建议： 结合当地习惯，并适当突出本项目的品质和规模，建议中裕英德项目销售中心面积控制在400600 之间 ，在销售中心正式开放前可在附近设立临时销售中心。,6、园林特色,参与性,观赏性,建议： 1、提前建设园林样板区，与销售中 心同步开放. 2、适度保留原有观赏性植物。 3、建造具有代表